Говорять девелопери: виклики та перспективи 2023, західний регіон | Блог про новобудови Києва і області, форум та відгуки

Дізнавшись, як оцінюють сучасний стан ринку первинної нерухомості девелопери столичного регіону, пропоную ознайомитися з поглядами їх колег із західної частини країни.

Невеликий спойлер: на мій погляд, забудовники Львова та Івано-Франківська – більш відверті та не соромляться говорити про найгостріші проблеми ринку. Але дуже тішить той факт, що і вони бачать непогані перспективи та дивляться в майбутнє з вірою у краще.

Максим Сидорський, директор ТОВ «М7 Естейт» (Львів)

Які основні процеси ви зараз спостерігаєте на ринку первинки? Які труднощі доводиться долати – і які вже подолали?

– По-перше, багато нових проектів стартують, що не є несподіванкою, особливо для Львова. До того ж, з’являються цікаві проекти, яких ще до цього моменту не розвивали. Тож наразі ми просто спостерігаємо. Ми продовжуємо будувати житло, комерційні приміщення – загалом, щось стандартне.

Одні з основних труднощів полягають у тому, що всі нові проекти, для яких ми отримали дозволи після 10 жовтня, поки що не можуть нормально розвиватися через новий закон. Згідно з цим законом, нам допоки не дозволяється продавати за старими правилами, а нова система ще якісно не функціонує. Ми маємо надію, що з часом це усе запрацює належним чином.

Чи починали ви роботу над новими проєктами? Наскільки це зараз складно (через нове законодавство) та чи готові люди вкладати гроші «в котлован»?

– Ми розпочали роботу над новими проектами та новими чергами. Фактично, з літа 2022 року ми розпочали будівництво нашого основного проекту «Парксайд» і продовжуємо його активно розвивати. Ми працюємо над офісними та житловими приміщеннями. Не зупиняємось. Того попиту, який є, вистачає для здійснення мінімальних базових кроків у будівництві.

Люди готові вкладати кошти не лише в котлован чи хребет, чи ще щось там, але й в інші варіанти. Якщо їм подобається місце і вони розуміють, що ця компанія надійна та добудовує свої ЖК, то тут не в котловані діло, а в принципі.

Законодавству було б не погано відпрацювати новий закон на «пробних запусках», а потім вже застосовувати його до реальних життєвих ситуацій.

Які зміни відбулися в «портреті» українського інвестора у первинку? Хто зараз інвестує у новобудови, і як ці люди обирають цікаві для них проєкти? Що для них важливо? І чи коригуєте ви власні проєкти та ринкову стратегію з огляду на ці зміни?

– Зміни відбулися, і вони помітні з обох боків. З одного боку, через рік ситуація дійсно змінилася. З іншого боку, все це сталося досить органічно – пішли великі інвестори, і залишились маленькі.

І це нове законодавство – воно, в принципі, як раз і регулює питання швидких переуступок майбутнього об’єкта нерухомості. Якщо ви плануєте перепродати його, то потрібно вже буде сплачувати різницю з податку. І оцінку, по якій реальній ціні буде перепродаватись об’єкт, регулює нотаріус або оцінщик. Тому, пішли ті «перекупи», як то кажуть, які скупляли на початку великі об’єми і десь ближче до введення в експлуатацію їх переуступали.

Зараз ще можливі такі варіанти, тому що є старі дозволи, які дозволяють це робити. В майбутньому люди вже зрозуміли, що не можна просто так вкласти пів мільйона гривень і уникнути сплати податків. Тобто зміни помітні. Проте, маленькі інвестори, навпаки, залишилися – більше того, вони продовжують інвестувати. Це ті, хто має 25 тисяч доларів і більше, купує для подальшого перепродажу та готові сплатити 2-3 тисячі доларів податку – це для них не проблема.

До речі, зараз люди якісніше обирають проекти, і їх вибір ґрунтується не лише на картинках. Реально люди починають розбиратися, особливо в таких великих проектах, де треба щось розуміти по інфраструктурі, щось треба «покопати».

Наприклад, в нашому проекті «Парксайд» люди досліджують системи очищення стічних вод, джерела постачання електроенергії, газу та води, якість води, процес її очищення, інфраструктуру навколо – дитячі садочки, школи, магазини та інше. Всі ці аспекти мають велике значення.

Тому можу сміло заявити, що зараз люди більш усвідомлено підходять до вибору квартири, і цей процес може займати до 2-х місяців. Раніше в нас від моменту звернення до підписання угоди тривало десь 3-4 тижні – за умови, що людина ще вивчає ринок, шукає різні варіанти і не дуже чітко усвідомлює, що вона взагалі хоче.

Зараз головне для людей – це максимальна безпека. Часто вони вибирають проекти, які розташовані в безпечних локаціях. Ну крім того, що Львів – це частина України, яка знаходиться якнайдалі від лінії розмежування, то навіть тут люди обирають житло в тихих місцях, які знаходяться подалі від об’єктів інфраструктури, по якій можуть наноситись ракетні удари. Останній аспект особливо має значення для тих проектів, які знаходилися біля «деяких об’єктів».

Можна підсумувати, що зараз клієнти більш ретельно підходять до вибору квартир. Вони досліджують деталі, такі як розташування електрики, кількість кіловатів тощо. Це не той самий тип клієнтів, який купував 7-8 років тому, коли їх приваблювала красива картинка. Тепер вони більш детально аналізують, вивчають забудовника, відвідують об’єкти.

Ринок став складнішим, і рекламі стало важче впливати на таких клієнтів. Просто пропонувати якусь «фішку» або додаткову перевагу, яку клієнт не може оцінити чи відчути, але яка «має значення», вже не працює. Зараз люди хочуть конкретних доказів і деталей.

Як ви оцінюєте ефективність програми єОселя? Чи справдилися ваші очікування від неї?

– Є факт: ми уклали два договори. З першою квартирою відбулася невелика затримка в оплаті, більше місяця, а з другою – понад два місяці. Планова оплата, яка мала б відбутися в березні, насправді відбулася лише приблизно 20 червня.

Тому, ця програма, хоч і дуже корисна (оскільки гроші реінвестуються в будівництво, сприяючи зростанню ВВП та робочих місць), має свої недоліки. Проблема полягає в тому, що вона діє, як більшість систем в нашій країні. Вибачте за критику до тих, хто розробляв її, але чомусь вона працює з труднощами, як наче хтось насипав піску в механізм.

Зараз відбувся другий поштовх, і деякі банки, навіть ті, які раніше вийшли з програми, знову приєдналися до неї. Навіть ті, хто відмовлявся, повернулися через кілька тижнів. Ці банки активно шукають забудовників, безпосередньо напряму звертаються до них, щоб надати кредити. Очевидно, вони мають якусь мотивацію, і ми це розуміємо. Для банків це може бути новим поштовхом.

Проблема програми полягала в тому, що людям потрібно було обирати готові квартири, часто вже в зданих будинках, з невеликою площею або неідеальним плануванням. Тим часом нормальні квартири, які відповідають потребам людей, зазвичай продаються на етапі будівництва. І от саме той закон про майбутні об’єкти нерухомості від 10 жовтня минулого року якраз і закривав цю програму. Адже вони дозволяли в тому числі кредитувати МОНи.

І я думаю, що якщо цю програму не закриють в найближчі півроку і будуть її фінансувати, то вона дасть нормальний поштовх. Лише б вона не стала ручною програмою великих забудовників, які собі «нарішають» кредити.

Чого чекати від цін на новобудови до кінця року та в наступному році? До чого нам всім готуватись?

– Ціни точно не будуть знижуватися. Для цього є кілька факторів, які варто враховувати. По-перше, вартість робочої сили зростає, в тому числі через те, що по причині мобілізації кількість людей, які працюють на будівництві, зменшується.

Минулого року виникали проблеми з будівельними матеріалами, які вироблялися на сході або півдні країни. Наразі більшість підприємств відновили або перенесли виробництво на територію без воєнних дій, але це вимагало додаткових витрат.

По-друге, після підвищення цін на електроенергію, яке вже відбулося, багато хто готується до того, що восени або взимку ми стикнемося з її дефіцитом – тож ймовірно, що вона буде коштувати ще дорожче. Це теж може призвести до збільшення ціни. Тобто, піднімає ціну знизу саме собівартість будівництва, вона реально буде збільшуватися. І не лише по тих причинах, що я назвав.

Також важливо врахувати тиск на Львів і область від тимчасово переміщених осіб або осіб, які хочуть тут мати резервну квартиру, або осіб, які з області переселяються поближче до міста. Багато хто переїжджає зараз у Львів. Тиск не зменшується навіть після того, як на лінії боєзіткнення ми маємо в більшості лише повернення українських територій – люди думають наперед. Покоління, яке на нинішній момент переживає війну, завжди буде думати про якусь резервну квартиру, про резервний шлях для відступу або перевезення своїх рідних. Тому я думаю, що саме Львів в цьому плані є так званою «пазухою» країни, в якій можна зберегтися. І я думаю, що це також буде впливати на ціну.

Що буде діяти на зниження ціни? А на зниження буде діяти наступне: цього попиту, що зараз є, недостатньо, щоб активно будувати, адже все ж таки з ринка пішли великі інвестори, пішли ті люди, які виїхали з України.

На сьогоднішній момент ці два процеси, які діють один проти одного, вони, скажімо так, збалансовують ринок. Сьогодні я бачу, що трошки переважує та чаша терезів, яка відповідає за напрямок зростання ціни, але все може змінитися в будь-який момент.

Як ви дивитесь у 2024 рік, які виклики та перспективи вже бачите?

– Хочеться вірити, що 2024 рік буде роком Перемоги, і коли це відбудеться, тоді перспективи відкриються просто нереальні. Якби не війна, я впевнений, що ми б зробили більше. Війна відкрила нам очі на те, що ми могли б працювати ефективніше, думати стратегічніше і розвивати себе більш інтенсивно.

І я думаю, що 2024 рік все ж таки стане тим роком, в якому ми зробимо стартовий крок у всіх напрямках. По-перше, запрацює нормально законодавство в сфері нерухомості. По-друге, до людей дійде питання оподаткування – до всіх людей, не тільки підприємці почнуть розуміти, що потрібно сплачувати податки, а й люди самі почнуть платити податки при продажі/перепродажі нерухомості.

При цьому я дуже сподіваюсь, що все ж таки відкоригується податкове законодавство, воно стане більш лояльним для бізнесу. І для маленького бізнесу особливо. Адже саме невеликий бізнес втримав на своїх плечах нас в березні-квітні 2022 року. Тому в мене надії тільки на те, що все буде лише на краще.

Я думаю, що ми розпочнемо зводити ще не один будинок. Вірю, що і наші партнери, конкуренти, колеги теж розпочнуть багато цікавих проектів. Я думаю, що ми почнемо наздоганяти наш «маркер», до якого ми завжди, ну добре, не завжди, а останні 5 років рухались – це Польща, до якої ми хочемо дорости в багатьох питаннях по нерухомості, по соціуму. Я думаю, що ми розпочнемо її наздоганяти. І вірю в те, що 2024 рік стане тим роком, коли ми відштовхнемось і полетимо вперед та вгору!

Роман Давимука, СЕО Avalon (Львів)

– Основна характеристика ринку зрозуміла – з початком повномасштабної війни ринок призупинився і місцями суттєво зменшився, всі отримали проблему надходження свіжої виручки. Тому багато ненадійних забудовників, що не мали «подушки», призупинили або дуже повільно здійснюють будівництво.

Ми до цього виклику були готові та його подолали, за час війни віддали клієнтам вже понад 1100 квартир. Якщо мова вже про 2023-й рік, він складається для бізнесу доволі добре, краще, ніж очікувалось. Основний виклик сьогодні – брак людей в підрядних організацій, це може впливати на терміни будівництва і здачі. Активно працюємо з підрядниками в частині планування роботи та фінансування, щоб мінімізувати такий вплив.

– Так, стартували продажі нових черг в існуючих проєктах в 2023-му, коли впевнились, що ми точно маємо капітал для закриття нових зобов’язань. Авалону довіряють, тож проблем з продажами на старті проєкту в нас немає, бо ми паралельно якісно будуємо і здаємо проєкти. Над повністю новими проєктами також активно працюємо, враховуємо всі нові вимоги безпеки, законодавства та побажань споживачів.

Які зміни відбулися в «портреті» українського інвестора у первинку? Хто зараз інвестує у новобудови і як ці люди обирають цікаві для них проєкти? Що для них важливо? І чи коригуєте ви власні проєкти та ринкову стратегію з огляду на ці зміни?

– Говорити про принципові зміни в поведінці у Львові не доводиться, окрім того, що люди звертають увагу тепер на форму опалення, на близькість ділянок до об’єктів інфраструктури, тощо. Можемо спостерігати, що менше інвестують з метою швидкого перепродажу та заробітку. Якщо мова власне про інвестицію, то це, швидше за все, інвестиція в довгу, з метою отримання пасивного доходу в майбутньому.

Як ви оцінюєте ефективність програми єОселя? Чи справдилися ваші очікування від неї?

– Програма частково запрацювала, хоч і звичайно її фокус наведений наразі на готове житло. Ми стратегічно не покладаємось на цю програму, сприймаємо її як додаткову можливість, якщо все буде працювати.

Чого чекати від цін на новобудови до кінця року та в наступному році? До чого нам всім готуватись?

– Ми працюємо з ціною в доларовому еквіваленті. Очікуємо, що логіка функціонування ринку в частині зростання ціни по мірі готовності проєкту залишиться. Тобто на старті дешевше, при готовності дорожче. Щодо загальних показників, в нас надто турбулентна ситуація для якісних прогнозів. Але щодо факторів, то великого зростання цін на матеріали не очікуємо, а от зі складовою робіт можуть бути коливання в більшу сторону через брак людського ресурсу.

Як ви дивитесь у 2024 рік, які виклики та перспективи вже бачите?

– Незалежно від ситуації на фронті, в тому числі дуже позитивних новин, ми не очікуємо легкого року. Економіці України завдано вже багато шкоди, тому і перспективні економічні дива не відбудуться за день, місяць чи квартал. Нам відповідно зручніше готуватись до нових викликів. А якими вони будуть – побачимо.

Роман Коржак, СЕО blago (Івано-Франківськ)

– Аналізуючи наш регіон (Івано-Франківська область, – Ірина Романова), можемо сказати про нарощення динаміки будівництва. Як би не було важко девелоперам, більшість демонструють хороші результати та з більшою впевненістю продовжують реалізовувати свої проєкти. Багато хто саме зараз вже вийшов на довоєнні темпи будівництва та почав працювати над розробкою нових, ще більших проєктів.

Помітно, що будівельна галузь попри війну активно розвивається, а пропозиції житла стають все цікавішими. І це не лише через більшу конкуренцію між девелоперами та бажання привернути увагу потенційного покупця. Це прояв нашої внутрішньої сили – боротися, розвиватися, працювати та ставати ще кращими у своїй сфері. Одним з найбільших мотиваційних факторів є наші військові, які борються з ворогом та захищають нас.

Найбільші труднощі, з якими нам приходиться стикатися, це мобілізація наших працівників і працівників наших підрядників. Кожен мобілізований працівник – це мінус один кваліфікований досвідчений спеціаліст. Тож ми змушені швидко поповнювати дефіцит кадрів, виховувати нових керівників, виконробів, project-менеджерів, щоб на кожній ланці робіт була достатня кількість працівників для якісного та швидкого будівництва. Докладаємо неймовірні зусилля, час та гроші щоб це зробити досить швидко.

З іншими труднощами, такі як підняття цін на матеріали, налагодження ланцюгів постачання, ріст інфляції, законодавчі зміни, ми вже навчилися справлятися та навіть передбачувати їх. Блекаути – теж для нас не проблема. Минулого року всі наші будівельні майданчики щодня працювали, незважаючи на перебої з електроенергією.

– Для нас нові проєкти – це можливість розвиватися та проявляти свої ідеї, а їх у нас завжди багато. Ми прагнемо змінювати міста, робити їх комфортними та сучасними, входити в життя людей через покращену інфраструктуру, технології та сервіси. Таке бачення ми закладаємо в наші нові житлові комплекси.

Цього року ми почали будувати унікальний житловий комплекс «SKYGARDEN» – найвищий ЖК в Івано-Франківську. Зараз працюємо над запуском наймасштабнішого проєкту, якого в нашому місті ще не було, формату «місто в місті». Концепція цього проєкту дуже незвична та здивує мешканців Івано-Франківська. Це буде справжній ексклюзив на ринку новобудов міста та не тільки.

Чи складно зараз працювати над новими проєктами? Поки є війна, складнощі будуть завжди, незалежно чи це проєкт на активних стадіях будівництва, чи проєкт на етапі розробки. Але новий проєкт – це завжди нові рішення та можливості.

На сьогодні ринок новобудов змінився і потреби покупців виросли. Всі шукають житлові комплекси готовністю більш як 75%. Попит на проєкти на етапі котловану залишається низьким.

У попередньому інтерв’ю ми вже розповідали, що наша аудиторія покупців квартир за останні 5-6 років помолодшала. В наші проєкти все більше інвестують бізнесмени, наймані працівники, представники ІТ-сфери, місцевий топменеджмент. Незмінним є попит на житло серед заробітчан, які зараз працюють за кордоном, але в найближчому майбутньому планують повернутися і зараз купують квартиру на старті будівництва, щоб вже за 1,5-2 роки в ній жити.

Завдяки запровадженню Урядом програми «єОселя», серед наших покупців з’явився новий сегмент – військові, побільшало медиків, вчителів, молоді, яка працює в бюджетних установах. Це чудово, що купівля квартири в новобудовах стала доступнішою для багатьох українців, а ми радіємо, що втілюємо їхні мрії про власне ідеальне житло.

Важливим критерієм вибору ЖК є довіра до забудовника, а її заслужити непросто. Сучасного покупця важко привабити тільки яскравими рендерами та знижками. Важливо мати хорошу репутацію – репутацію девелопера, який завершує почате та виконує обіцяне. А далі вже справа особистих уподобань.

Ідея компанії blago – розвивати технології, які покращать досвід міського життя. Прагнемо перетворювати міста на сервіси, якими зручно користуватися. І ми наповнюємо наші житлові комплекси такими сервісами. Якісна інфраструктура, школи, садочки, спортивні комплекси, торгові центри, технологічні рішення – робимо ці блага більш доступними для людей. Наше житло обслуговує потреби всієї родини.

Як ви оцінюєте ефективність програми «єОселя»? Чи справдилися ваші очікування від неї?

– Зі свого досвіду можемо сказати, що «єОселя» – ефективна як для девелоперів, так і для покупців. Державне пільгове іпотечне кредитування є стимулятором розвитку ринку нерухомості та попиту на нове житло. Хто раніше через брак коштів не мав змоги купити готову квартиру, зараз може купити квартиру в новобудові та виплачувати її протягом 20 років замість терміну 1-5 років, який пропонують девелопери при купівлі в розтермінування. Забудовники, зі свого боку, отримують стимулювання продажів квартир, які стають доступнішими для покупця, завдяки меншим щомісячним платежам.

До того ж програма «єОселя» проста в оформленні та має дуже зручний цифровий механізм подання заявки. Зареєструватися на іпотечне кредитування та дізнатися рішення можна зі смартфона в режимі онлайн.

В Івано-Франківську 70% угод на купівлю квартири у пільгову іпотеку «єОселя» припало на проєкти blago. Тобто наші квартири обрала найбільша кількість родин, які подавали заявку на кредитування житла в нашому місті. Ми є лідером і дуже пишаємося цим.

До речі, «Ощадбанк» доповнив перелік доступного під кредитування житла новобудовами, ступінь готовності яких складає більш як 50%. І наша компанія наразі єдина в місті, яка подала заявку на акредитацію. А це розширює вибір житла та дає можливість оформити купівлю квартири за ще вигіднішими цінами.

На сьогодні наша компанія працює з «єОселя» по таких проєктах: ЖК «Family Plaza», житловий район «Manhattan», житловий масив «Паркова Алея», ЖК «Comfort Park». Скоро перелік ЖК доповнить ще «Manhattan UP» з великим вибором планувань та поверхів.

Помічаємо, що інтерес до цієї програми продовжує зростати. Для багатьох сімей такий варіант оплати – це найдоступніший спосіб купити нову квартиру під виплату без значних переплат.

Чого чекати від цін на новобудови до кінця року та в наступному році? До чого нам всім готуватись?

– Наразі всі фактори впливають тільки на зростання ціни 1 кв. м в новобудові. Це подорожчання будівельних матеріалів, інфляція, індексація зарплат, різниця на валютних операціях, імпорт матеріалів з-за кордону – все це в сукупності впливає на зміну вартості самого будівництва.

Нещодавно ми проводили аналіз динаміки ціни по всіх наших ЖК і, знаючи умови роботи з постачальниками, можливі форс-мажори, розуміємо, що ціна до кінця року буде рости. Для прикладу, з початку року вартість 1 кв. м виросла на 20%. Звісно, зі свого боку ми приймаємо такі рішення, які дозволяють пом’якшити здорожчання наших об’єктів. Адже ми не хочемо створити «цінову прірву» між нашими пропозиціями та можливостями покупців. Але й, як технологічна компанія, не можемо вдаватися до економії на матеріалах та відмовлятися від нових прогресивних ідей у наших проєктах.

Звісно, треба сподіватися на краще, на нашу близьку перемогу, на спокій над головою та наш добробут. Але треба бути готовими, що вартість нерухомості на первинному ринку до кінця року виросте ще десь на 10%. Мова йде про гривневий еквівалент. Багато покупців розуміють це і шукають способи як купити квартиру зараз, а не відкладати та переплачувати.

Як ви дивитесь у 2024 рік, які виклики та перспективи вже бачите?

– У нас великі плани та амбіції. І деякі з них ми вже почали втілювати, але поки не розкриваємо усі карти. Можемо лише анонсувати, що скоро в Івано-Франківську розпочнеться велике будівництво унікального масштабного проєкту «місто в місті». Ще працюємо над цікавими проєктами, які стануть приємною несподіванкою для іванофранківців. Знову ж таки, вся команда blago зосереджена над втіленням стратегії – будувати міста, а не ЖК.

Ми підготувалися до 2024 року, до прийняття можливих рішень при виникненні кризових ситуацій, маємо в резерві інструменти управління ризиками та декілька сценаріїв у випадку загрози зовнішніх факторів. Багато думаємо про перспективи. Зараз усі ми переживаємо великі зміни на законодавчому рівні, зміцнення нашого патріотизму, горимо бажанням розбудовувати Україну. Натхненні продовжувати працювати та робити великі проєкти, про які дізнаються за кордоном.

Після нашої перемоги для будівельної сфери відкриється багато можливостей для відбудови прифронтових міст та сіл, створення нового житлового фонду, який змінить життя на краще. Тут девелопери матимуть безмежний простір для втілення свого потенціалу.

Наразі ми активно працюємо над покращенням рівня комфорту в Івано-Франківську, щоб люди мали все необхідне за 15 хвилин від дому з найповнішим сервісом «на місці». І цим компанія blago виділяється серед інших.

Ми маємо розгалужену структуру, яка дозволяє забезпечувати мешканцям швидкий сервіс: власний дошкільник заклад «Благозаврик», управляюча компанія blago.comfort, відділ сервісу blago.service, департамент управління комерційною нерухомістю, який залучає рітейл та орендарів відкривати свої заклади в наших житлових комплексах та формувати повноцінну інфраструктуру для зручного життя мешканців. Спільно з приватною клінікою розпочали будівництво першого в Івано-Франківську приватного пологового будинку. Минулого місяця ми запустили новий великий проєкт – інвестиційний фонд blago.invest, який дає можливість нашим клієнтам інвестувати кошти в нерухомість та отримувати дивіденди.

В жовтні наша компанія представить власний мобільний додаток. Застосунок міститиме всі послуги blago та дозволить формулювати звернення, дізнаватися актуальні новини від компанії, сплачувати комунальні платежі та навіть управляти власною нерухомістю. Це повноцінний доступ до вашої квартири з вашого телефону.

Олег Доскач, директор з розвитку та інвестицій будівельної компанії Socium Developer (Івано-Франківськ)

– Будують компанії, які мали та розвивають організовану систему управління девелоперсько-будівельним бізнесом, а саме: налагоджена робота з будівельними проектами (дозвільна та проектні документації), якісний маркетинг об’єктів інвестування, виважена цінова стратегія продажів та клієнтоорієнтованість, ринкові умови оплати праці робітничих спеціальностей, календарне планування будівництва і, як наслідок, вчасність фінансування постачальників матеріалів та підрядників. Інші забудовники, які розглядали діяльність на ринку девелопменту новобудов, як спосіб швидкого та не системного заробітку, переважно зупинилися або зупиняються.

Головний виклик зараз – це брак кваліфікованих працівників робітничих спеціальностей. По-факту, вчимо всіх, хто хоче працювати у будівництві. «Дуальна освіта» німецького взірця по-українськи в умовах воєнного стану. Все решта – не труднощі, а статті витрат.

– Ми розпочали роботу над кількома проектами. Два з них стартують цьогоріч. Не складно, хіба триваліше в часі з огляду на постійні зміни у роботі з проектною документацією в середовищі «Дія».

Щодо вкладання грошей «в котлован», то люди завжди готові ризикувати. Проте, ми не створюємо і не підсилюємо цих ризиків – ми починаємо продажі після спорудження третього поверху. Самофінансування початку будівництва об’єктів інвестування – це ознака «здорової» компанії-девелопера як у фінансовому плані, так і коректності до покупця, майбутнього мешканця новобудови.

– Переважно купують ті люди, котрі самі планують жити в новобудові. Саме тому є витребуваним житло, яке знаходиться вже на високих стадіях завершення. Інша сторона – неймовірно мала пропозиція такого житла. Як очікування, дефіцит житла від девелопера на стадіях завершення будівництва. Можлива пропозиція від інвесторів, котрі придбали для наступного продажу. Ціновий діапазон на тлі очікуваного дефіциту може коливатися у сторону збільшення середньої ціни до плюс 15%.

Як ви оцінюєте ефективність програми єОселя? Чи справдилися ваші очікування від неї?

– Багато запитів з боку потенційних покупців – реклама програми та стан економіки сприяє впровадженню такої програми кредитування. АЛЕ … вимоги та реалії вибору конкретних об’єктів під цю програму є вкрай не дієвими. Насамперед тому, що дуже мало житла на стадії завершення та здачі в експлуатацію, про що вказано вище.

Програма єОселя має право на розвиток за умови збільшення долі фінансування на ранніх стадіях спорудження житлових комплексів. Саме тоді кошти підуть на реальне спорудження житла. Але для цього потрібно переглянути вимоги до надання кредитів програмою.

Чого чекати від цін на новобудови до кінця року та в наступному році? До чого нам всім готуватись?

– Від цін нічого чекати не потрібно! Всі очікування щодо цін – це не коректно в умовах воєнного стану. Очікування можуть бути щодо стану економіки, як в умовах воєнного стану, так і повоєнного. Чудес з цінами не буде. Рівно при збільшенні цін на енергоносії та пальне – зростають і зростатимуть ціни на новобудови.

Новобудови – це галузевий продукт, за яким стоять сотні виробників матеріалів та ланцюжки постачання. Те ж стосується подорожчання праці робочих спеціальностей. Середня ціна придбання кв.м у Європі – від 2 тис. євро. Наразі, ми працюємо в умовах номінальних цін, які продиктовані економічними реаліями країни.

Однозначно, ціни будуть зростати. Масштаб зростання залежить як від економічних реалій, так і від масштабів міграції населення, а це вже прогнозувати надто складно, оскільки це залежить від ЗСУ та Господа Бога.

Як ви дивитесь у 2024 рік, які виклики та перспективи вже бачите?

– Ринок новобудов, як галузь, однозначно буде розвиватися. Питання чиїм коштом та, як наслідок, у яких масштабах.

Щодо викликів – будівництво це мікс матеріалів, праці та механізації. Зміни в цінах, відсутність персоналу, порушення логістики, простої та будь-які виробничі процеси, які не організовані, це не виклики – це робочі будні будь-якої будівельної чи виробничої компанії. То ж нічого нового не очікуємо.

У 2024 рік дивимось тверезо та прагматично. Все буде Україна!

Олександр Островський, співзасновник компанії LEV Development

– Перше, що слід відзначити, це зростання цін у всіх сегментах: економ-, бізнес- та преміум-, по всіх регіонах, у тому числі у місті Київ. У столиці з вересня місяця бачимо зростання попиту. Ну а Львів, це за останні декілька років – один із самих яскравих ринків.

Серед викликів: відчувається дефіцит кадрів, особливо чоловіків, зростання рівня заробітних плат і конкуренція у цьому сегменті. Приватний бізнес має реагувати, підлаштовуватись і піднімати платню, тому що рівень ЗП, яку отримують військовослужбовці у ЗСУ ,на сьогодні конкурує з приватним бізнесом.

Разом із тим ми розуміємо, що проходить процес глобальної інфляції, в тому числі і в Україні, зростання вартості підписання нових контрактів, але це звичний процес і для нашого ринку, я думаю, це нормально

– Однозначно люди зараз готові вкладати «в котлован» і ми бачимо тенденцію, що готове житло продається гірше, ніж інвестиційне, тобто те, яке на стадії будівництва (котлован, 1-, 2-й поверх чи середина будівництва – це не має значення, це все інвестиційні гроші). Це все зрозуміло, і я думаю, що ці тенденції будуть тільки посилюватись.

– Перший позитивний сигнал, який відбувся: інвестори, які мали можливість виїхати за межі нашої держави, і таким чином зробили паузу в інвестиціях у 1-1,5 року, повернулися знову до інвестицій в Україну. Це можна вважати відновленням ринку, відновленням довіри, поверненням в круги своя.

Однозначно зрозуміло, що Україна залишається найлегшим місцем для інвестування для резидентів нашої держави. Для нерезидентів – це найскладніша точка для інвестицій. Але їх і раніше особливо не було присутньо на нашому ринку.

Якщо говорити про портрет нашого інвестора, то всі громадяни України є потенційними інвесторами. Всі, хто купує житло для себе, для здачі в оренду – це потенційні інвестори. Портрет інвестора не змінився

Щодо коригування власної стратегії, то однозначно, безпека – це основне завдання, яке потрібно вирішувати. Я думаю, що це довгостроковий тренд. Задуми, які ми створюємо у наших проєктах – це бомбосховища правильного формату, а не просто якісь там безнадійні підвали з піддонами на землі. Це логіка, на яку ми маємо перейти. Так, це поки що не для всіх прийнятно. Велика частина нашого суспільства, і девелоперів, і архітекторів, і людей, і ми самі – хочемо жити в ілюзіях, що війна закінчиться, і всі ці речі будуть не потрібні. Але, в будь-якому разі, я думаю, що ми знаходимося вже на стадії прийняття реальності.

Як ви оцінюєте ефективність програми єОселя? Чи справдилися ваші очікування від неї?

– Ми не бачимо поки що активності через єОселя. А ті заявки, які десь оформляються, це точкові речі, які можливо підтримують ті регіони, які є депресивними з точки зору інвестицій, у яких є надлишок збудованого і введеного в експлуатацію житла. Я думаю, що це дуже низький відсоток і він на ринок фактично не впливає.

Чого чекати від цін на новобудови до кінця року та в наступному році? До чого нам всім готуватись?

– Ми повинні готуватись до невпинного зростання цін. Якщо ми дивимось на рух капіталу загалом по державі (скільки грошей заходить в державу в валюті, скільки виходить), ми розуміємо, що значна частина, близько 10 млрд доларів, залишається всередині держави. Вони адсорбуються на банківських депозитах, у вигляді кешу та інших інструментів – все це однозначно буде тиснути на попит в тих регіонах, де буде найбільш безпечно.

Ми будемо бачити і зростання доходів населення, і зростання вартості житла. Це невідворотній процес. Я думаю, через декілька років ми вийдемо на більші з/п, ніж до війни. У деяких регіонах вони вже вищі, ніж до війни. Але однозначно у більш безпечних районах буде зростання і цін, і доходів.

Як ви дивитесь у 2024 рік, які виклики та перспективи вже бачите?

– Цей рік має бути роком сприйняття всім суспільством безпекової ситуації такої, якою вона буде. Ми бачимо, що панічні настрої населення зникають. І якщо військові дії будуть проходити десь приблизно по цій самій лінії фронту чи буде успішний контрнаступ, то емоційно все буде позитивно. А якщо є позитивна емоція, то буде зростання і цін, і попиту на всі активи, які ми виробляємо, і багато нових проєктів.

P.S. Висловити свою точку зору на динаміку цін та перспективи ринку новобудов, як завжди, можна на форумі. Або – у спільноті інвесторів телеграм-чату «Де в Україні купити вигідно?». А якщо хочете бути в курсі головних подій ринку нерухомості та дізнаватись про нові публікації в блозі, підпишіться на телеграм-канал «Де в Україні жити добре?».