Рынок в контексте: что происходит на столичной первичке

Начало нынешнего года ясно дало понять: строительной отрасли в целом и столичному рынку недвижимости в частности, в ближайшее время будет непросто. Как, собственно, и многим другим отраслям экономики. Давайте посмотрим, с какими вызовами уже столкнулись столичные застройщики, подумаем, какие — на подходе, и попытаемся предугадать, как будет развиваться ситуация в ближайшей и среднесрочной перспективе.

Непростой «багаж»

Начну с того, что в новый, 2020 год столичный рынок первички вступил с не самым простым «бэкграундом». В 2019 году мы наблюдали крах одного из крупнейших столичных девелоперов (бренда «Укрбуд»), проблемы у еще одного большого застройщика («Аркада»), снижение темпов прироста ввода построенного жилья, укрепление гривны… Все это привело к снижению притока новых частных инвесторов в сегмент столичного жилого строительства, деньги которых, собственно, и «питают» столичный рынок первички. Но несмотря на эти вызовы, в 2019 рынок выстоял.

Темпы ввода жилья в эксплуатацию в Киеве снизились, а в пригородах — выросли. Данные ЛУН.Місто

Нынешний год, что называется, «подбросил дровишек». Вирус и маячащий за его «спиной» очередной мировой экономический кризис, проседание гривны, смещение интереса частных инвесторов в сторону готового или почти построенного жилья — все это ставит застройщиков в довольно сложное положение.

Но, к счастью, пока не все так уж и плохо — государство активно пытается не допустить развития негативного сценария в этом секторе экономики. В частности, застройщикам должна значительно упростить жизнь ликвидация ДАБИ. Новые ДБН, как видим, тоже получились совсем не драконовскими. Плюс все чаще возникают разговоры про активизацию ипотечного кредитования, что тоже способно увеличить приток средств в жилое строительство.

Туманные перспективы

Весна ознаменовалась для столичного рынка первички обострением (надеюсь, что сезонным), который спровоцировали карантин и падение национальной валюты.

С первым фактором застройщики пока справляются — многие отделы продаж не остановили свою работу, а также массово перестраиваются на удаленный режим инвесторов и осваивают современные он-лайн технологии. Интересно, что несмотря на карантин, многие застройщики не приостановили строительный процесс. Хотя, по большому счету, введение карантина подпадает под определение форс-мажора, что дает им законную возможность растянуть строительный процесс и отсрочить заявленные сроки сдачи проектов.

будущее рынка недвижимости

А вот как отразится на отрасли второй фактор — вероятный мировой кризис — пока непонятно. Если он разразится, то затронет многие сферы. И недвижимость, скорее всего, не станет исключением, тем более, строящаяся. Но пока, похоже, киевские застройщики верят в лучшее — и для этого, как мне кажется, у них есть некоторые основания. С введением карантина и повышением курса доллара снижение интереса потенциальных инвесторов отметили примерно столько же застройщиков, сколько тех, кто отмечает повышение заинтересованности инвесторов к их проектам.

В принципе, эти данные не такие уж фантастические. Если застройщик надежный, с хорошей репутацией и финансовой «подушкой», если объект инвестиции находится на завершающей стадии — то, как говорится, почему бы и нет? Более того, некоторые инвесторы сегодня готовы вкладываться даже в котлован, конечно, при условии приятной цены и хороших перспектив удачного завершения проекта. В конце концов, далеко не все вкладывают деньги в строительство квартиры «для себя» (как раз сейчас категория «для себя» занимает выжидательную позицию).  Многие финансируют стройки на начальном этапе, переуступая квадратные метры ближе к завершению или даже после ее окончания — и довольно неплохо зарабатывают на этом. Причем доля таких инвесторов на столичном рынке первички за последние годы существенно возросла, то есть вполне вероятно, что в ожидании девальвации гривны такие потенциальные рисковые инвесторы спешат перейти в категорию инвесторов состоявшихся — до того, как застройщики пересчитают цены с учетом нового курса.

Но я бы все же рекомендовала даже самым рисковым инвесторам помнить о том, что свои планы могут реализовать не все застройщики, и подходить к выбору объекта инвестиции очень внимательно. И не забывать о том, что стоимость квадратного метра «по итогам» кризиса может просесть, как это было и после  2008-2009 гг., и после 2014-2015 гг.

Что с ценами

Мартовская статистика динамики цен на столичную первичку пока не подоспела, но мы можем посмотреть, как менялась стоимость строящихся квадратов у застройщиков с начала года. Итак, январь и февраль 2020 ознаменовались небольшим повышением средних цен на строящиеся «квадраты». В январе рост составил 300 грн, а в феврале добавил еще 500 грн. Таким образом, за два первых месяца года средняя стоимость квадратных метров в новостройках выросла на 800 грн и достигла 24,5 тыс. грн (+3.3%).

средняя цена квадратного метра в гривне
Динамика средних цен квадратного метра в гривне

В долларовом выражении в январе средняя цена оставалась стабильной, на уровне $ 1 тыс., а в феврале — и вовсе снизилась на $10, до $990.

средняя цена квадратного метра в долларах
Динамика средних цен квадратного метра в долларах

Интересно, что рост средних цен в гривне не затронул ЖК эконом-класса. По данным ЛУН, в этом сегменте цена в январе и феврале оставалась на уровне 17 тыс. грн, а по сравнению с декабрем 2019 — даже просела. На конец 2019 года она составляла 18,3 тыс. грн.

Динамика средних цен в разрезе районов и классов жилья
Динамика средних цен в разрезе районов и классов жилья

А вот в ЖК бизнес- и элит-классов рост цен за два месяца был ощутимее. В бизнесе цены поднялись с 34,9 тыс. грн в январе до 35,2 тыс. грн в феврале, а в элит — с 62,8 тыс. грн до 63,8 тыс. грн. В декабре 2019 г. средний квадрат в ЖК этого класса стоил 35 и 60,5 тыс. грн соответственно.

Квадратный метр в ЖК класса комфорт за два месяца прибавил, в общей сложности, 200 грн, опустившись в январе на 200 грн (с 20,6 тыс. грн в декабре до 20,4 тыс. грн в январе) и поднявшись в феврале на 400 грн — до 20,8 тыс. грн.

Возможный сценарий

Прогнозы — неблагодарное дело. Но мне кажется, что ближайшие несколько месяцев станут для столичного рынке первички своеобразным «краш-тестом». Я не думаю, что в условиях карантина, безработицы и проедания «заначек» люди массово начнут вкладывать свободные средства в строящиеся квадратные метры. Но и предпосылок к полному «замиранию» рынка пока немного. Конечно, кто-то отложит инвестирование в новостройку  или покупку квартиры до лучших времен. Но кто-то наоборот — воспользуется возможностью вложить свободные гривны с намерением неплохо заработать в будущем.

К счастью, у многих столичных застройщиков есть неплохие финансовые резервы, которые помогут им продержаться в шторм. Плюс «форс-мажор» в лице карантина позволяет им официально растянуть стройки во времени, не опасаясь возмущения и «санкций» от частных инвесторов. Ну и, конечно, на руку застройщикам могут сыграть и другие факторы. В частности, реформа ДАБИ (порассуждать о ней я думаю в отдельном материале) и сузившиеся альтернативы  возможных вложений для тех, кто занимается инвестициями профессионально.

В общем, пока, на мой взгляд, у столичных застройщиков есть условия для того, чтобы выйти из очередного кризиса. А как оно получится на самом деле — увидим совсем скоро.

53 ответа
  • До не зручностей з дорожніми заторами і відсутністю місць в школах і дитячих садочках у Києва вималювася ще один жирний мінус — він найвразливіший перед епідеміями. Мінімум життєво-необхідних виробництв і максимум скупчення людей — одразу усю життєдіяльність кладе на лопатки. Щоб нікого не вбило вірусом, влада вирішила вбити всіх своєю тупістю. Навіть багаті країни не змогли дозволити собі таку розкіш, щоб закрити метро і лишити усіх вдома спостерігати без роботи за падінням економіки, закінченням заощаджень і нервових клітин. Замість мобілізувати ресурси для захисту тих, хто в групі ризику вірусу, вирішили вдарити одразу по всіх. Замість розганяти бухі компанії, котрі створювали по вечорах черги в супермаркетах затоварюючись на ніч алкоголем, вирішили пригрозити поліцією тим, хто хотів дістатися до роботи. Від куріння і алкоголю щорічно гине в рази більше людей, ніж від коронавірусу, плюс скільки криміналу під дією алкоголю. Але боротися будемо лише з вірусом і людьми, які хочуть працювати. Це вам не «барига», котрий ще місяць назад у кумів і друзів закупив би за бюджетні гроші засоби індивідуального захисту і апарати штучного дихання, щоб зараз не перекривати потік покупців у стоп’ятсотий магазин Рошен. Такою фігнею нинішній лідер ніколи не займався і займатися не буде. Народжений триндіти нічого такого робити не може. Для яскравих селфі-інтерв’ю потрібне інше середовище — наприклад, спустошена столиця. Ми не хотіли владу, котра з усього робить бізнес — от і маємо владу, котра з усього робить кіно. А бізнес можна закривати, для зйомок цьогорічної серії «Слуги народу» бізнес не потрібен. Сидимо вдома і дивимось телевізор. Там обіцяють показати, як президент героїчно справляється з ситуацією. Порятунок галузі будівництва та інших галузей не на часі. Ними займуться тоді, коли у режисера буде відповідний настрій, щоб включити їх у чергову серію.

    2013
    Ответ
    Aleks
    ОСТАНОВИТЕСЬ! ГДЕ ОБСУЖДЕНИЯ О РЫНКЕ СТОЛИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ? О ЧЕМ МЫ ЧИТАЕМ НА ЭТОЙ ВЕТКЕ? ИРИНА, ПРОШУ, УДАЛИТЕ ЭТОТ СПАМ О ПОЛИТИКЕ И КАРАНТИНЕ.

    Разбор ситуации на рынке сейчас происходит как раз в разрезе карантина, и экономическая ситуация в стране тоже сыграет не последнюю роль в этом.

    Константин (муж врача -инфекциониста, сам почти инфекционист).
    Мисс Алекс, так , в принципе, так и делается. При пересечении заробитчан у них по нескольку раз измеряется температура, они заполняют бланк, в котором ОБЯЗУЮТСЯ...

    Зе старается! Во насмешили!
    Постоянство — признак мастерства. Где только можно было облажаться Зекоманда везде облажалась.

    Эх, был бы Порошенко… Свинарчуки бы перед эпидемией продали бы все маски зарубеж, министр МОЗ «доктор смерть, первым делом заявила бы, что все пенсионеры умрут, кровавый барыга Порох продавал бы в тридорога товары мед. назначения, пиарился бы на прибывших из Китая, звонил бы даме с собачкой, которая не смогла улететь, а потом бы безконтрольно запустил сотни тысяч потенциальных больных. Вот так могло бы быть! Но ніт!!! Потому что Зе старается!!)))

    Бог Инвестиций
    Проблема вот в чем. В нашей стране многие зарабатывают на купи\продай в большых объемах. В других странах люди наоборот работают больше по специальностях и в св...

    божок, скромнее надо быть) А про чушь, верно: аренда под 19- вот это чушь/сказка. Сколько таких сказочников было в 2008, 2012…и вот снова они) А в 2007 они говорили «в Киеве метр меньше 2т.дол. НЕ МОЖЕТ СТОИТЬ». Но потом все падало на треть а то и вполовину.

    Константин (муж врача -инфекциониста, сам почти инфекционист).
    Коля , Вы бредите ? Загуглите что-нибудь, типа, меры по борьбе с коронавирусом в мире (даже не в Европе) и увидите везде все примерно одинаково: карантин, мойте...

    Припиніть істерику, розумію, що вам з якихось особистих причин боляче спостерігати за тим, як люди плюються на брехливість влади. Висмикування з контексту окремих мої слів та моційне їх обговорення не додає вам переконливості. Ще раз повторюю — карантин в умовах пандемії — це правильно. Але до нього треба було готуватися, а не брехати про підготовку знімаючи скафандр-шоу в Нових Санжарах, котре, як виявилося, не має абсолютно нічого спільного з подальшим розвитком подій. Це беззаперечний факт. Саме тому карантин не зможе тривати стільки, скільки може знадобитися. Ще раз для плавноусвідомлюючих з першого разу повторюю: сидіти без роботи люди зможуть стільки, скільки вистачить заощаджень, а не стільки, скільки бушуватиме вірус та виписуватиме заборони влада. Звідси випливає ще один беззаперечний факт — карантин з працюючою економікою може тривати значно довше, ніж із зупинено. Саме тому в деяких країнах Європи (Нідерланди, велика Британія) ввели обмеження, котрі мінімально впливатимуть на економіку.
    Якщо через кілька тижнів в Україні почнуться голодні бунти, то сенс усіх попередніх тижнів карантину зведеться нанівець. Але обмежена в усвідомленні реальності влада не може думати на декілька тижнів вперед.



* - обязательное поле

Читайте все 53 комментария на форуме: Рынок в контексте: что происходит на столичной первичке?