Три сценария для первички: как отразится кризис?

Вот не очень я люблю делать всяческие прогнозы, но тут просто не могу удержаться – так хочется прикинуть, как отразится текущий кризис на украинском рынке новостроек. Я придумала три разных сценария, но буду рада узнать о вашем видении развития ситуации.

Точка отсчета

Прежде чем строить какие бы то ни было прогнозы, имеет смысл оглядеться и оценить текущую ситуацию. Итак, давайте посмотрим,что мы имеем на сегодняшний день

Главное: весь мир переживает пандемию и сопутствующий ей карантин. Это уже вызвало замедление экономики многих стран – и Украина в этом плане не стала исключением.

Но вот насколько глубоким и продолжительным будет нынешний кризис? По мнению представителей МВФ, то, что сейчас происходит с мировой экономикой, можно назвать рецессией. Она может стать наиболее сильным экономическим спадом со времен Великой депрессии, в результате которого пострадают все страны. И это, к сожалению, действительно так. Мир уже столкнулся с тем, что банкротятся не просто компании – целые отрасли, такие, например, как туризм, авиаперевозки, индустрия развлечений и т.д.

Правда, в этом мрачноватом прогнозе есть и обнадеживающие нотки: существует вероятность, что нынешний кризис все же не станет продолжительным, и страны с развитой экономикой его перенесут легче.

Украину, к сожалению, сложно назвать страной с развитой экономикой, поэтому вероятность того, что нас будет «штормить», на мой взгляд, достаточно высока. Но давайте посмотрим, так ли у нас все плохо в целом и в строительной отрасли в частности.

Итак, в целом экономическая ситуация в нашей стране особого оптимизма не вызывает. Карантин «заморозил» массу предприятий и заблокировал работу многих предпринимателей – это означает повышение уровня безработицы и снижение уровня доходов. Все это осложняется разрывом налаженных экономических связей и ускорением уровня инфляции, что вызывает дополнительное давление на гривну, которая уже просела почти на 15%. И перспективы, на мой взгляд, не очень радужные.

Хотя именно строительная отрасль от карантина не очень пострадала – государство делает все, чтобы поддержать ее.

Во-первых, даже во время карантина стройки не остановились. Более того, Кабмин официально разрешил строить, несмотря на ограничения для других отраслей.

Во-вторых, карантин развязал руки застройщикам, возводящим спорные объекты – все пикеты против резонансных проектов подавляются довольно жесткими методами.

В-третьих, очень вовремя, практически накануне введения карантина, была запущена реформа ДАБИ. В результате которой строители на время получили настоящий карт-бланш в виде моратория от всевозможных проверок.

Есть и еще один фактор, играющий на руку застройщикам. Сейчас строительная отрасль пополнилась новыми рабочими руками – многие «заробитчане» вернулись в Украину и не прочь поработать на украинских стройках. То есть кадровый кризис, на который жаловались многие застройщики, можно считать, уже преодолен.

Конечно, несмотря на все преференции, проблем у строителей не так уж и мало.  К основным я бы отнесла:

• общее уменьшение числа инвесторов;
• недостаточное число инвесторов, готовых вкладывать средства в строящуюся недвижимость на ранних этапах строительства;
• изменение предпочтений инвесторов;
• перебои в поставках строительных материалов и оборудования и др.

Пессимистичный сценарий

Для начала давайте попытаемся представить, что будет при самом неблагоприятном раскладе. Карантин продлевают на полгода-год, что, в сочетании с другими факторами, обусловливает разрушение экономики и вызывает массовые банкротства предприятий и предпринимателей. Рвутся экономические связи, резко повышается уровень безработицы, снижается до минимума покупательная способность населения. У немногих оставшихся потенциальных инвесторов нет желания вкладывать деньги в котлован, и они предпочитают, при необходимости, покупать готовое жилье. В этом случае застройщикам и девелоперам, конечно, придется нелегко. Строить-то можно – продавать построенное кому?

Мне кажется, что при таком раскладе украинский рынок строящейся недвижимости может впасть в длительную рецессию. Многие стройки замрут, масса небольших застройщиков обанкротится. «Выживут» только сильнейшие – да и они выйдут из этой передряги изрядно потрепанными, как это было после кризиса 2008 года.

Правда, даже при самом неблагоприятном развитии событий, я не думаю, что украинский рынок первички окончательно «замрет». Вполне вероятно, что он будет переформатирован: девелоперы будут укрупняться и объединяться. Конечно, привлекать инвестиции «в котлован» станет сложнее, а то и вовсе бесперспективно – никто просто не захочет рисковать и ждать когда построят/не построят дом. Поэтому строить застройщикам придется «за свои», которые можно будет вернуть ближе к финишу проекта. Да и вообще, чтобы привлечь инвестора, девелоперам придется прорабатывать свои проекты гораздо тщательнее, чем это делается сейчас: предлагать не просто «четыре стены», а некую идею, концепцию, ценность. Что, собственно, не так уж и плохо.

Щадящий сценарий

Представим, что карантин завершился, но за ним все-таки последовал мировой экономический кризис. Не такой разрушительный, как боялись аналитики, но все же. Украина, скорее всего, тоже не избежит его и всех сопутствующих вызовов: девальвация гривни, повышение уровня безработицы и т.д.

Но насколько сильно в этой ситуации пострадает строительная отрасль и что будут делать в этой ситуации застройщики и девелоперы? Мне кажется, что в любом случае такого числа «замороженных» строек, как в 2008-2009 годах мы не увидим. Строить будут, хотя делать это будут гораздо медленнее, чем сегодня. Также можно ожидать от застройщиков экономии буквально на всем – и это не самым лучшим образом скажется на качестве нового жилья, особенно изначально позиционирующего в эконом-классе.

Тем не менее, такого оттока частных инвесторов, как при самом пессимистичном раскладе, на мой взгляд, не будет – все-таки экономика не остановится, и в столицу потянутся люди за работой. А значит, и за жильем. А если будет спрос на жилье – значит будет спрос и на новостройки.

Оптимистичный сценарий

Даже если во всем мире карантин отменят буквально через две недели и глобальной рецессии удастся избежать, я не думаю, что все вернется на круги своя как по мановению волшебной палочки.  Какое-то время мир будет восстанавливаться от нанесенного ущерба, налаживать разорванные экономические связи, возрождать пострадавшие отрасли экономики. Вопрос в том – насколько быстро получится восстановить разрушенное. И каким получится восстановленное?

На мой взгляд, даже при самом благоприятном стечении обстоятельств, того мира, в котором мы жили до карантина больше не будет. Урок, который преподал нам всем вирус, будет усвоен: страны начнут «закукливаться», тренд на глобализацию развернется на 180 градусов – каждое государство постарается стать максимально самодостаточным и автономным. Не знаю, хорошо это или плохо, но, мне кажется, это вполне реально. Что же в этом случае будет с Украиной? На мой взгляд, у нас есть все шансы приспособиться к «новой реальности». У нас, по большому счету, есть все необходимые ресурсы, чтобы удовлетворить не только базовые потребности. К которым, к слову, относится и потребность в крыше над головой:)

Мне кажется, что в этом случае строительная отрасль, все равно претерпит изменения. И одним из основных станет изменение формата строящейся недвижимости. Уйдут в прошлое городские «человейники» без инфраструктуры, гораздо более востребованной станет загородная недвижимость: коттеджные поселки, небольшие клубные кварталы, способные существовать автономно и позволяющие их обитателям лишний раз без необходимости не покидать территорию.

Что же дальше?

По какому бы сценарию ни развивались события, мне кажется, что уже в самом ближайшем будущем мы столкнемся с существенными изменениями и в работе экономической системы в целом, и с кризисом потребления – в частности. Упавшие доходы снизят покупательную способность населения, и многие отложат крупные покупки не первой необходимости. Недвижимость, я думаю, не станет исключением – хотя бы потому, что с рынка на время может уйти «спекулятивный капитал», составляющий сегодня значительную долю частных инвестиций. Я имею в виду тех, кто вкладывает свободные средства «в котлован» с тем, чтобы ближе к сдаче с прибылью переуступить права на нее.

Но вот те, кто покупает квартиру «для себя», вряд ли откажутся от долгожданной покупки. Правда, предпочтение будут отдавать готовому или почти готовому жилью. А его у столичных застройщиков осталось немало, так что вполне вероятно, что девелоперы наконец-то избавятся от своих «нераспроданных остатков». Это пополнит их бюджет и даст им возможность продолжать строительство новых домов. На квартиры в которых, в свою очередь, ближе к сдаче тоже найдутся покупатели.

Также мне кажется, что в будущем застройщики наконец-то пересмотрят свой подход к проектированию. Новый рефлекс «социальной дистанции» кардинально изменит предпочтения при выборе формата жилья. «Человейники» станут менее интересны покупателям, люди будут предпочитать небольшие клубные дома, закрытые среднеэтажные кварталы с собственной инфраструктурой. Надеюсь, этот тренд продержится достаточно долго и благотворно скажется на архитектурном облике Киева.

P.S. Это все только мои мысли “вслух”, и мне очень интересно узнать что вы думаете о нашем будущем и будущем рынка недвижимости. Делитесь в ветке форума.