«Подводные камни» инвестиционных договоров

Вы выбрали новостройку, изучили до мельчайших деталей ее проект, разрешительную документацию и условия инвестирования – а значит, вы готовы перейти на следующий этап ваших отношений с застройщиком. А именно, к подписанию договора, который на время «свяжет» вас и превратит в деловых партнеров. О том, с какими ловушками и «подводными камнями» можно столкнуться на этом этапе, рассказывает Александр Босенко, адвокат практики строительного права АО Constructive Lawyers.

«Подводные камни» инвестиционных договоров

Обещания менеджеров отдела продаж могут быть заманчивыми, рекламные проспекты чудесными, — говорит Александр Босенко, — но на практике всегда есть отличия между рекламной компанией и реалиями. И к исполнению обязательно только то, что записано в договоре.

К примеру, застройщик обещает построить качественный дом, сделать это вовремя, установить в квартире необходимое оборудование, супер-хорошие 5-ти камерные окна известного производителя, сделать эксплуатируемую кровлю и так далее. Но, стоит ознакомится с предложенным к подписанию договором и становится понятно, что все эти обещания ничем не подкреплены. Более того, во многих случаях наблюдается такая ситуация, что в рамках договора застройщик почти ничего инвестору не должен…

Немного законодательства

Стороны свободны в заключении договора, выборе контрагента и определении условий договора с учетом требований Гражданского кодекса Украины, других актов гражданского законодательства, обычаев делового оборота, требований разумности и справедливости. В договорах при участии физического лица — потребителя учитываются требования законодательства о защите прав потребителей. (ст. 6, 627 Гражданского Кодекса Украины).

«Справедливость — один из основных принципов права, является решающей в определении его как регулятора общественных отношений, одним из общечеловеческих измерений права. Обычно справедливость рассматривают как свойство права …» (Решение Конституционного Суда Украины от 01.12.2004 г. №18-рп/2004, дело №1-10/2004).

Продавец (исполнитель, производитель) не должен включать в договора с потребителями условия, которые являются несправедливыми. Если положения договора признано несправедливым, включая цену договора, такое положение может быть изменено или признано недействительным (ч.1, ч.5. ст. 18 Закона Украины «О защите прав потребителя»).

Но теория права и реалии инвестиционной деятельности, к сожалению, очень отличаются друг от друга. Александр Босенко поделился своим «топом» кабальных пунктов, которые застройщики включают в договоры (или предлагают в типичных договорах) с целью минимизации для себя юридических рисков или получения дополнительной несправедливой выгоды.

Отложенное обстоятельство

В украинском законодательстве есть понятие «відкладальна обставина» (ч.1. ст.212 Гражданского кодекса Украины).  Звучит это так: «особи, які вчиняють правочин, мають право обумовити настання або зміну прав та обов’язків обставиною, щодо якої невідомо, настане вона чи ні (відкладальна обставина).»

Некоторые застройщики включают в договоры такое право и зачастую такие пункты прописываются следующим образом:

Пример пункта отложенного обстоятельства в договоре
«Відкладальна обставина» дает застройщику повод не выполнить свои обязательства в срок!

Простыми словами это означает полное отсутствие обязательств застройщика перед покупателем! Точка! Обязанность продавца выполнять условия договора возникает только после введения в эксплуатацию дома, получения технического паспорта на квартиру и полной оплаты стоимости договора, в том числе и за дополнительную площадь.

В случае нарушения условий договора (повторю, обязанностей у застройщика нет), добиться справедливости в суде будет очень сложно.

Драконовские штрафы

Если говорить об общепринятой практике в Киеве и области, то, в основном инвесторы ограничиваются штрафом до 10% от цены договора. Но встречаются договоры, а точнее застройщики, которые делают все, чтобы было инвестору было невыгодно расторгать договор. Например, за невыполнения условий договора покупателем или желания расторгнуть договор, будь добр, оставь 49% от внесенной суммы. Несколько раз встречал даже 100% штрафа от суммы договора по инвестиционному договору, но такой пункт заведомо незаконный, — говорит адвокат. Вот яркий пример таких драконовских штрафов:

Ответственность сторон в договоре
Штраф 49% — это очень много!

В реальной жизни это означает, что за любую просрочку платежа всего на 1 копейку или на 1 день, а также любого другого нарушения договора инвестором или попыткой расторгнуть договор, покупатель несет огромные убытки, даже не учитывая индекс инфляции.

Удивительно, — говорит адвокат, — но инвесторы, даже видя суровые штрафные санкции и понимая их последствия, все равно подписывают такой договор.

Срок возврата средств

Если говорить о сроке возврата средств, то в большинстве случаев он составляет 90-120 дней со дня расторжения договора.  Но есть и просто удивительные исключения.

Например, если рассматривать участие в фонде финансирования строительства (ФФС), то здесь возврат денег может затянутся надолго. Согласно ст. 20 Закона Украины №978-IV от 19.06.2003, в случае досрочного прекращения управления имуществом по инициативе или по вине доверителя, управитель возвращает средства доверителю в течение 5 дней после последующей полной реализации этого же объекта или после ввода дома в эксплуатацию. Это означает, что до тех пор, пока объект строительства не будет реализован продавцом, либо дом не будет введены в эксплуатацию, средства возврату не подлежат.

В случае инвестирования через вступление в жилищно-строительный кооператив, согласно законодательства срок возврата средств при расторжении договора может составлять до 2,5 лет (если договором не предусмотрено другого).

Если же говорим о таких типах договоров, как предварительный договор, договор купли-продажи имущественных прав, покупки дериватива, то здесь ограничений нет. Поэтому в адвокатской практике встречаются просто «шедевральные» варианты договоров, которые инвесторы, тем не менее, почему-то подписывают:

Пример описания сроков возврата средства в договоре
На оперативный возврат средств по этому договору можно не рассчитывать

По этому договору, при досрочном расторжении инвестору придется либо ждать год, либо искать нового инвестора на свою недвижимость.

Уменьшения площади объекта

В процессе строительства площадь готовой квартиры может изменится как в сторону увеличения (чаще всего), так и в сторону уменьшения. Это означает, что по итогам обмеров помещения, необходимо скорректировать платеж — доплатить, если площадь больше расчетной, и получить деньги с застройщика, если площадь меньше запланированной. Чаще всего в договорах условие окончательного расчета так и прописывают. Но бывают и исключения. Например, вот такие:

Если площадь готовой квартиры меньше на метр, на возврат денег можно не рассчитыватьНа практике это может означать, что непорядочный застройщик может продавать заведомо большую площадь объекта и в дальнейшем просто не возвращать разницу до 1 кв.м. В итоге покупатель попросту «дарит» деньги застройщику.

Сроки ввода дома в эксплуатацию

Важное условие, которое должно быть прописано во всех договорах — это четкие сроки сдачи дома в эксплуатацию.  Если этот срок не определен, то когда бы ни был сдан (или не сдан) дом, нарушение застройщиком договора доказать не удастся.

Конечно же, многие застройщики манипулируют этим условием или вообще не включают его в договор.

Если говорить об общепринятой практике в строительстве, то при сооружении высотных домов (20-25 эт.), задержка составляет 4-6 мес. Поэтому, как правило, в договорах встречаются условия, что задержка сроков сдачи на 6 месяцев не является нарушением договора. Но некоторые застройщики, что называется, идут дальше. Вот примеры:

Пример описания в договоре условий переносов сроков ввода в эксплуатацию дома
Игра слов — и никаких нарушений договора нет

В первом случае говорится только о плановом сроке завершения строительства, а не  о вводе дома в эксплуатацию. Во втором —  хитрая игра слов «орієнтовний строк» и возможность его переноса на 6 мес.

Встречаются договоры, где сроки ввода в эксплуатацию вообще не прописывают… А если срок исполнения обязательства по договору не определен, то и требовать его выполнения можно бесконечно долго…

Характеристики недвижимости

То что рекламирует застройщик и то, что он же прописывает в договоре, как правило, очень отличается. К примеру, вам обещают 5-ти этажный дом, качественное утепление вентилируемый фасад, хорошие окна, двери, эксплуатируемая крыша с озеленением и т.д. Но, в ходе стройки планы застройщика меняются — и вот дом уже подрос на несколько этажей, крыша стала обычной, входные двери нужно менять, планировка изменилась…

Кажется, что в этом случае инвестору нужно идти в суд защищать свои законные права — но, к сожалению, не всегда это возможно. Вот реальные примеры:

Пример описания характеристик недвижимости в договоре
Никаких характеристик квартиры, кроме количества комнат, в договоре нет

На этом характеристики квартиры и оборудования заканчиваются. То есть, инвестор не может подкрепить свои требования — в договоре нет четкой характеристики того, во что вкладывались деньги. А значит, и призвать к ответу нерадивого застройщика будет проблематично.

Итог простой. Подписав такой договор, эффективно защищать свои права в досудебном или в судебном порядке будет сложно.

Это конечно не все уловки, которые встречаются в договорах с застройщиками — но они самые распространенные. Поэтому прежде чем подписать бумаги, внимательно изучайте все условия договора и, по возможности, вносите изменения в те пункты, которые ущемляют ваши права.

20 отзывов

Читать всеНаписать
20 ответов
 
  • Вова

    Например Укрбуд не давал выносить образцы договоров из офиса на ознакомление — это красный свет уже был покупателям.
    Другие застройщики, например продает квартиры под названием «объект», по факту вы покупаете строительные метры на площадке для застройке, при этом понятие «квартира» максимально распыляется — это объект, который !может иметь! окна и двери. Про срок вовзврата денег в 120 дней уже промолчу. И по деривативу-форварду при разрыве договора назад получите деньги только за имущественные права, а дериватив — нет.

      8        
    Ответ
    Павел
    Stel
    Тогда подорожает недвижимость, и не на 20-30% а на 100% как минимум. Сейчас 95% застройщиков строят квартиры за счет инвесторов этих же квартир, в плохих случа...

    «Если ввести обязательное ЭСКРОУ, то большинство застройщиков закроется.» — туда им и дорога. На их место придут другие, но уже с деньгами и способные построить дом за свои средства и продать в нем квартиры.
    Только в этом случае строить будут быстро и качественно и НЕДОРОГО (а не с вашими пугалками про удорожание на 100%), т.к. сами заинтересованы в скорейшем возврате инвестиций.

      7        
    Ответ

    Вот поэтому я считаю что покупать надо в уже построенном доме. Это дороже, но намного уменьшает риски и ты видишь что покупаешь.

      6        
    Ответ
    Stel
    Если все так будут делать, то не будет новых построенных домов. Да, инвестиция - это риск, но оно того стоит. В некоторых случаях можно купить квартиру за год ...

    >Если все так будут делать, то не будет новых построенных домов.

    Если все так будут делать, то дома будут строить за деньги застройщиков или банков и продавать покупателм в готовом виде.
    Да, дороже, но надежнее.
    Надо вводить механизм ЭСКРОУ, при котором банк передает деньги застройщику только по мере выполнения строительных работ — и тогда сам застройщик заинтересован строить быстро.

      5        
    Ответ
    noname

    Ув. Ирина, Вы затрагиваете нужные вопросы в статьях, за что Вам спасибо. Есть предложение прояснить вопрос налогов и услуг по договорам недвижимости. Я не спец, но тут какой-то бардак. Почему покупатель должен платить 1% в ПФ за первую квартиру, а потом возвращать эти деньги через суд? Маразм какой-то. Застройщики прописывают использование своего нотариуса прямо в договорах, тем самым лишая покупателя права выбора — это явно незаконно. Отделы продаж застройщиков продолжают лгать покупателям по поводу госпошлины, которая на самом деле отменена. Нотариусы требуют платить 1% несуществующей госпошлины, называя это какими-то нотариальными услугами, но помимо этого покупатель ещё дополнительно должен уплатить какие-то нотариальные услуги (4500 грн в моём случае, хотя ещё пару лет назад было 2000 грн). Дважды платить за одни и те же услуги? И, наконец, главное: сколько наше грёбаное государство будет позволять грабить своих граждан всяким проходимцам? Извините, был взволнован )

      5        
    Ответ



* - обязательное поле

Читайте все 20 комментариев на форуме: «Подводные камни» инвестиционных договоров