Повышение налога на продажу недвижимости пока отменяется

Коронавирус и карантин поставили на паузу большинство реформ, анонсированных в течение последнего года. Не стала исключением и налоговая реформа. Законопроект №1210 о внесении изменений в Налоговый кодекс Украины, принятый народными депутатами 16.01.2020, вот уже четвертый месяц ожидает подписания Президентом. Тем не менее, читатели блога интересуются: как отразятся эти изменения на частных инвестициях в недвижимость – ведь, помимо множества других нововведений, законопроект изменяет порядок налогообложения операций с недвижимостью. В том числе, и купли-продажи жилья. Я попросила прокомментировать ожидаемые изменения, а также вероятные причины задержки введения новых правил, Ольгу Кучмиенко, кандидата юридических наук и практикующего адвоката. Вот, что она рассказала.

Действующие правила

Согласно действующему законодательству, продажа или обмен физическим лицом объекта жилой недвижимости (квартиры, дома, их части), а также земельного участка (в размере, не превышающем установленный законодательством) не подлежит налогообложению при соблюдении следующих условий:

• продажа (обмен) осуществляется физическим лицом впервые в течение данного календарного года;
• объект находится в собственности физического лица не менее 3-х лет (кроме имущества, полученного в наследство).

Если указанные условия не выполняются, то есть при продаже 2х и более объектов недвижимости в течение календарного года, а также при продаже объекта, находящегося в собственности продавца менее 3х лет, ставка налога составляет 5% от стоимости имущества. Передача прав на объект незавершенного строительства (переуступка) облагается налогом в таком же порядке  – 5% от цены указанной в договоре.

Что изменится?

С принятием изменений, в отдельных случаях налог на продажу недвижимости увеличится.

Существует 2 критерия, по которым будет определено, какую сумму налога вы должны заплатить:

1) срок, на протяжении которого недвижимость находится у вас в собственности;

2) какую по счету продажу жилой недвижимости вы осуществляете за один год.

Так, после вступления в силу законопроекта № 1210, продажа (обмен) жилой недвижимости будет облагаться подоходным налогом следующим образом:

Продажа жилья, находящегося в собственности продавца не менее 3-х лет:

• первая продажа (обмен) в течение календарного года – не облагается подоходным налогом;
• вторая продажа (обмен) в течение календарного года – налог составит 5% от стоимости имущества;
• третья и более продажа (обмен) в течение календарного года – налог составит 18% от стоимости имущества.

Продажа жилья, находящегося в собственности продавца менее 3-х лет, а также имущественных права на объекты незавершенного строительства (переуступка):

• первая продажа (обмен) в течение календарного года – налог составит 5% от стоимости имущества;
• вторая и более продажа (обмен) в течение календарного года – налог составит 18% от стоимости имущества.

Как и ранее, дополнительно будет взиматься госпошлина 1%, военный сбор (1,5%) и сбор в Пенсионный фонд (1%), с определенными исключениями.

База налогообложения (сумма, на которую будет начисляться налог) равна стоимости имущества согласно договора купли-продажи. Для готового жилья стоимость должна соответствовать экспертной оценке недвижимости. Это требование не распространяется на переуступку имущественных прав на незавершенное строительство. Интересно, что изменения не затрагивают договоры дарения недвижимости: они, как и ранее, не должны облагаться подоходным налогом.

Когда изменения вступят в силу?

 

Это сложный вопрос, ответ на который зависит от множества факторов.

Во-первых, когда бы он не вступил в силу, рекомендуем перепроверить его содержание после того, как он вернется с подписью Президента, а то бывают и сюрпризы.

Во-вторых, помимо новых правил налогообложения операций с недвижимостью, законопроект №1210 содержит огромное количество других налоговых нововведений, непосредственно касающихся крупного бизнеса. Представители всех ведущих бизнес-ассоциаций выступили с открытым обращением к Президенту против подписания этого законопроекта, указывая, что в существующих условиях он может привести к усилению экономического кризиса и потере рабочих мест.

Застройщики также не заинтересованы в новых налоговых правилах. Не секрет, что существенное количество покупателей новостроек составляют инвесторы, которые вкладывают свободные средства с целью дальнейшей перепродажи – готовой недвижимости или имущественных прав на нее ближе к окончанию стройки. После повышения ставки налога с 5% до 18% экономическая целесообразность таких инвестиций может оказаться сомнительной и повлечь за собой падение интереса частных инвесторов к этому бизнесу. Что, согласитесь, сейчас не выгодно никому.