Столичні ЖК, в яких здорожчали квадратні метри

Завжди цікаво подивитись на вартість квадратного метра тієї чи іншої новобудови в ретроспективі. В яких проєктах найбільше виросла ціна метра зі старту продажів? А в яких зросла його вартість порівняно з лютим 2022 року? 

Шукаючи відповіді на ці питання, я подивилась, як змінювалась мінімальна вартість квадратного метра в тих новобудовах, в яких зараз ведеться залучення коштів приватних інвесторів.

Таких ЖК в столиці я нарахувала трохи більше 100 – до моєї вибірки не увійшли невеликі клубні будинки, майже розпродані ЖК з декількома квартирами у залишку та відверто проблемні новобудови з відсутньою/недостатньою дозвільною документацією. За точки відліку я брала дві дати:

• початок залучення коштів приватних інвесторів  – його, зазвичай, називають стартом продажів;
• місяць, який змінив все в нашій країні – лютий 2022 року.

Саме з цими датами я порівнювала актуальну мінімальну вартість квадратного метра, точніше станом на початок липня 2023. Всі ціни порівнювала в доларі, адже саме в цій валюті (точніше, у привязці до неї) відбувається розрахунок ціни на нерухомість – і ту, що збудована, і ту, що ще будується. Зауважу, що архівні та поточні ціни я брала на ЛУН та у власних оглядах відповідних ЖК.

Що можу сказати: якщо порівнювати актуальну ціну з ціною на початок лютого 2022 року, то приблизно в половині новобудов вартість квадратного метра в доларі збільшилась, а в половині – знизилась. Таке розділення «цінового вектора», як на мене, може свідчити про те, що столичні девелопери ще й досі відшукують ефективну цінову політику: хтось віддає перевагу збільшенню обороту, а хтось робить ставку на підвищення маржинальності бізнесу.

Отже, давайте подивимось на п’ятірку ЖК з тих, що будуються (тобто у складі яких є не введені в експлуатацію будинки), в котрих відбулося найсуттєвіше підвищення вартості квадратного метра – і привітаємо тих, хто завдяки цьому збільшив вартість своєї інвестиції 🙂

ЖК OK`LAND

Суттєве подорожчання мінімальної вартості квадратного метра продемонстрував проєкт ЖК OK`LAND. Нагадаю, цей житловий комплекс презентували в листопаді 2018 року – і тоді інвесторам пропонували майбутні квартири з розрахунку від $620 за кв.м.

Напередодні збройної агресії рф, в лютому 2022 року, мінімальна вартість квадрата в цьому проєкті підросла до позначки $900. Зараз мінімальна вартість квадрата в ЖК OK`LAND від забудовника стартує з позначки $1180.

Тобто, якщо рахувати від старту продажів, його вартість зросла на $565 або на 90% (за 4,5 роки), а від лютого 2022 року – майже на $300 або на 31% (за 1,5 роки).

Зауважу, це саме мінімальні ціни, які діють на великі квартири. А ось, наприклад, 1-кімнатну в 2018 році в цьому ЖК можна було проінвестувати за $28-30 тис., в лютому 2022 року вона у забудовника вже оцінювалась в суму від $54 тис., а зараз вартість квартири (якій ще рік будуватись!) становить мінімум $65 тис.

Тобто в цьому проєкті мінімальна доларова вартість квадратного метра в «ходових» 1-кімнатних квартирах зросла більш ніж вдвічі від старту продажів. А від початку 2022 року – на 20%.

Нагадаю, ЖК OK`LAND – це три 4-секційних будинки заввишки 12-24 поверхи, які зводять на Чоколівці (Солом’янський район столиці), по Повітрофлотському проспекту, 56. Будинки розташовуються на закритій для сторонніх території, на якій, крім житла, з’явиться поліклініка. Під будинками розміщено підземний паркінг, а на перших поверхах – комерційні приміщення для об’єктів побутової інфраструктури.

Наразі у комплексі два з трьох будинків здані в експлуатацію (до речі, вже після початку збройної агресії, в 2 кварталі 2023 року), а третій планують здати за рік, в 2 кварталі 2024 року. Зауважу, що першим інвесторам девелопер озвучував такі строки здачі: 1 будинок – 1 квартал 2021 року, 2 будинок – 3 квартал 2021 року, 3 будинок – 1 квартал 2022 року. Тобто цей ЖК мали здати ще до великої війни.

• Девелопер: Корпорація Нерухомості РІЕЛ
• Офіційний сайт проєкту
• Додатково почитати про ЖК OK`LAND можна у блозі, а взяти участь в його обговоренні –  на форумі чи у телеграм-чаті інвесторів

ЖК «Урлівський-2»

Цей житловий комплекс – точніше, мінімальна вартість квадратного метра в ньому від забудовника – майже один в один повторює динаміку цін в ЖК OK’Land.

Так, якщо на старті продажів (який, до речі, теж відбувся в листопаді 2018 року) мінімальна вартість квадратного метра в ньому становила близько $640, то вже наприкінці січня-початку лютого 2022 року вона підросла до $900. Ну а станом на середину літа 2023 року вона піднялась до $1190.

Тобто, якщо рахувати від старту продажів, то мінімальна вартість квадрата в ЖК «Урлівський-2» зросла на $550 або на 85%. Якщо за точку відліку брати передвоєнний лютий 2022 року, то здорожчання становило майже $300 або 32%.

До речі, цікаво було порівняти актуальну вартість квадрата з його вартістю на момент першого відновлення будівництва (вересень 2022 року) – тоді вона становила $700. Тобто за неповний рік забудовник підняв мінімальну вартість метра приблизно на дві третини – на $490 або на 70%.

Цікаво, що після початку великої війни в цьому ЖК не тільки піднялись доларові ціни за квадратні метри, а й «пофіксили» знижки – раніше ті інвестори, які сплачували 100% вартості майбутньої квартири, могли розраховувати на 10% знижки, а зараз – лише на 5%. Ті ж, хто схоче інвестувати з розтермінуванням виплат з першим внеском 50% зараз на знижку взагалі розраховувати не можуть – тоді як раніше їм «скидали» 5% на метрі.

Нагадаю, ЖК «Урлівський-2» будується на перетині вулиць Клеманська та Сортувальна у Дарницькому районі Києва. Цей ЖК складається з 4 багатоповерхових свічок заввишки 26 поверхів, які обєднані загальним стилобатом. В стилобаті заплановане розміщення паркінгу та торгово-офісних приміщень, а його покрівля слугуватиме прибудинковою територією – на ній облаштують дитячий та спортивний майданчики та місця для відпочинку мешканців.

Зауважу, що комплекс будують майже посеред промзони, поблизу від об’єктів критичної інфраструктури, тож вірогідність потрапляння сюди ворожих ракет та дронів доволі висока (до речі, один з будинків комплексу цього року вже постраждав від ворожих обстрілів).

Першим інвесторам (в 2018 році) забудовник обіцяв що наприкінці 2020 року комплекс буде збудований, але навіть наприкінці 2021 року термін будівництва був подовжений ще на рік, до 4 кварталу 2022 року. Зараз забудовник сподівається, що будівництво ЖК «Урлівський-2» буде завершено наприкінці 2023 року, але, як на мене, існує висока ймовірність того, що строки знову будуть перенесені.

• Девелопер: Київміськбуд
• Офіційний сайт проєкту
• Додатково почитати про ЖК «Урлівський-2»  можна у блозі, а взяти участь в його обговоренні –  на форумі чи у телеграм-чаті інвесторів

ЖК Chalet

Приголомшливу динаміку продемонструвала і мінімальна вартість квадратного метра в ЖК Chalet. Якщо на старті продажів (восени 2020 року) мінімальна вартість майбутнього квадратного метра в цьому ЖК стартувала з $900, то на початку лютого 2022 року вона вже становила $1100.

Ну а зараз інвестувати в майбутню квартиру в цьому ЖК можна з розрахунку від $1370 – саме такою є мінімальна вартість «квадрата». Нескладні математичні розрахунки показують, що подорожчання метра тут становило $470 або 52% у порівнянні зі стартом продажів чи $270 або 25% – з лютим 2022 року.

Нагадаю, що ЖК Chalet будують в Святошинському районі столиці по вулиці Львівська, неподалік (до 15 хвилин пішки) від станцій метро «Святошин» та «Житомирська».

Складатиметься комплекс з трьох секцій, з яких 2 буде житловими, а в третій має відкритись готель. Житлові секції матимуть 12 та 24 поверхи, розміститься в них загалом 475 квартир. Під будинками спроєктований підземний паркінг на 95 автівок, а на перших поверхах – комерційні приміщення.

На старті продажів інвесторам обіцяли, що вже наприкінці 2022 року комплекс буде збудований – але через війну цю дату перенесли на рік, на 4 квартал 2023 року. Та мені чомусь здається, що термін здачі комплексу в експлуатацію буде знову перенесено – адже на будмайданчику найвища активність спостерігалась лише місяць-два з моменту відновлення продажів, і вже декілька місяців поспіль суттєвих змін на ньому не видно (принаймні, судячи з моніторингу будівництва ЖК «Шалє» на ЛУН).

• Девелопер: Standard Development
• Офіційний сайт проєкту
• Додатково почитати про ЖК Chalet можна у блозі, а взяти участь в його обговоренні – на форумі чи у телеграм-чаті інвесторів

ЖК «Феофанія City»

Непоганий приріст мінімальної вартості квадратного метра продемонстрував і ЖК «Феофанія Сіті». Якщо на старті продажів (у жовтні 2021 року) квадратний метр тут можна було проінвестувати з розрахунку мінімум $850, то вже на початку лютого 2022 року він пропонувався не менш, ніж за $950.

Відновлення продажів після початку збройної агресії стартувало з позначки $750, але актуальна на середину липня 2023 року мінімальна вартість метра становить в цьому ЖК $1130. Тобто, якщо порівнювати актуальні ціни з початковими, то підвищення мінімальної вартості метра становило $280 або 33%, а якщо з «довоєнними» – мінімальна вартість метра збільшилась на $180 або 19% у валютному вираженні.

ЖК «Феофанія Сіті» будують в Голосіївському районі столиці по вулиці Заболотного, 152 – неподалік від чудового парку «Феофанія». Комплекс має складатись з 6 багатосекційних будинків заввишки 14-16 поверхів – загалом в ЖК має з’явитися більше 5 тис. квартир.

Забудовник обіцяє майбутнім мешканцям закриту для сторонніх територію з благоустроєм та містким багаторівневим паркінгом, а також власну інфраструктуру, для якої виділені комерційні приміщення на перших поверхах будинків. Перший будинок комплексу, який зараз будується і квартири в якому пропонують інвесторам, має 15 секцій, які скомпоновані за Е-подібною конфігурацією.

Нагадаю, що ЖК «Феофанія Сіті» інвесторам представили майже перед самою війною, восени 2021 року – і забудовнику вже було що показати людям. На момент старту продажів на майданчику височіли 5 поверхів каркасів двох секцій першого будинку майбутнього ЖК і будівельники готувались до лиття каркасу ще 2 секцій.

До лютого 2022 року дві секції доросли до 13 поверхів, ще дві – до 6 та 7 поверхів, плюс велась підготовка для зведення ще 8 секцій. З літа 2022 року, тобто після відновлення робіт та залучення інвесторів, на майданчику теж було багато чого зроблено: в 6 секціях готові каркаси та ведуться мурувальні роботи, а ще в 9 секціях зводять каркаси на рівнях від 1 до 13 поверху.

А здати в експлуатацію перший будинок комплесу планують вже за рік, у 2 кварталі 2024 року – хоча до війни забудовник розраховував здати його наприкінці 2023 року. Що ж, я сподіваюсь, що новий строк буде витримано.

• Девелопер: KSM-GROUP
• Офіційний сайт проєкту
• Додатково почитати про ЖК «Феофанія City» можна у блозі, а взяти участь в його обговоренні – на форумі чи у телеграм-чаті інвесторів.

ЖК «Файна Таун»

В ЖК «Файна Таун» мінімальна вартість квадратного метра продемонструвала рекордне зростання – але тільки у порівнянні зі стартом продажів.

Так, восени 2017 року, коли проєкт вивели на ринок, перші інвестори мали змогу викупити майбутні квадратні метрі за суму від $700 – а вже у лютому 2022 року мінімальна ціна майбутнього квадрата стартувала з $1750. Зараз в цьому ЖК мінімальна вартість майбутнього квадрата становить від $1950.

Тобто якщо порівнювати зі «стартовою» ціною, підвищення вартості склало $1255 або 181%. Звісно, у порівнянні з лютим 2022 року актуальна ціна збільшилась не набагато – але все ж таки збільшилась, на $200 або 11%.

ЖК «Файна Таун» будується у Шевченківському районі міста по вулиці Салютній. Загалом до складу комплексу мають увійти 57 будинків заввишки 5-16 поверхів, в яких розміститься більше 8 тис. квартир. Зауважу, що концепція ЖК «Файна Таун» розроблена у форматі «місто в місті» (має всю необхідну соціальну, побутову та відпочинкову інфраструктуру), а самі будинки спроєктовані в сучасній стилістиці.

Наразі в цьому ЖК вже введено в експлуатацію 7 черг, а наступну, 8 чергу, готуються здати на початку 2024 року. До речі, ЖК «Файна Таун» – один з небагатьох проєктів, забудовник якого здає будинки не тільки без затримок, а навіть раніше заявлених термінів – і це незважаючи на всі ризики нашого часу.

• Девелопер: КАН Девелопмент
• Офіційний сайт проєкту
• Додатково почитати про ЖК «Файна Таун» можна у блозі, а взяти участь в обговоренні –  на форумі чи у телеграм-чаті інвесторів

P.S. Всі розрахунки зроблені приблизно. Ця добірка не є рекомендацією до інвестиції в той чи інший проєкт новобудови. 

P.P.S. Вже готую добірку столичних ЖК, в яких вартість квадратного метра наразі можна назвати недооціненою – тобто нині вона стала нижча порівняно зі стартом продажів та лютим 2022 року.