Столичный рынок новостроек: итоги лета-2020

Пришла осень, а значит самое время оглянуться назад и посмотреть, каким выдалось нынешнее лето для столичных застройщиков. Удалось ли им преодолеть последствия весеннего локдауна? Как повлиял коронакризис на настроения и предпочтения инвесторов? Куда шли цены на столичные новостройки в разгар традиционного летнего затишья — и можно ли было назвать лето 2020 года «тихим»? 

Вот и лето прошло…

На мой взгляд, нынешнее посткарантинное лето выдалось для столичных застройщиков менее сложным, чем могло бы быть. Все-таки, на фоне массовой истерии и пророчеств о приближении очередного мирового экономического кризиса, можно было предположить, что потенциальные инвесторы поостерегутся вкладывать свободные средства «в кирпичи». Но нет — по моим наблюдениям, отделы продаж столичных новостроек не пустовали. Чем же руководствовались «все эти люди»? На мой взгляд, основных побудительных мотивов было два.

Первый. Жесткий локдаун многим наглядно продемонстрировал: дом — это важно. Это не просто место для ночлега — в нем должно быть уютно и комфортно всем. В доме, оказывается, нужно не только ночевать, но и жить, и работать. В нем должно найтись место и для семейных посиделок, и для уединения каждого обитателя. После жесткого карантина многие поняли, что их жилищные условия требуют немедленного улучшения — и занялись мониторингом, в том числе, и рынка новостроек.

Мотивы покупки жилья этим летом
Дом — это не просто «голые стены»

Второй. Снижение депозитных ставок сузило и без того неширокий выбор вариантов для вложения свободных средств. И на фоне смешных 5-8% годовых в гривне и 1-2% в валюте, предлагаемых банками, потенциальные инвесторы решили пристальней присмотреться к строящейся недвижимости.  Тем более, что для инвестиции в недвижимость можно использовать не только свои сбережения, но и подешевевшие кредиты банков.

Конечно, об ажиотажном спросе на столичную первичку говорить все же нельзя.  Но инвесторы есть, пусть их и не так много, как в 2018-2019 годах.

Цены идут вверх

После смягчения локдауна, столичные застройщики не спешили поднимать цены. Согласно данным ЛУН, в июне и июле 2020 года средняя цена на строящиеся «квадраты» оставалась более-менее стабильной — как в гривне, так и в долларе. А вот август продемонстрировал довольно резкий скачок. Так, в гривне средняя цена подросла на 1,3 тыс. и достигла 26,5 тыс. грн, а в долларе увеличилась на $40 и достигла $960 за квадратный метр. Мне кажется, что подобное повышение объясняется несколькими факторами.

Статистика рынка недвижимости — цена в грн за квадратный метр в Киеве и области
Динамика средней стоимости квадратного метра в гривне. Данные ЛУН

Первый: стройки растут, а значит, растет и цена квадратного метра в них. Это означает, что рынок, в целом, чувствует себя нормально, так как небольшое неуклонное повышение цен характерно как раз для стабильного рыночного развития.

Второй: подросли аппетиты столичных застройщиков. Снижение количества частных инвесторов (и обмеления денежного потока от них) девелоперы решили компенсировать повышением их «качества» (читай — платежеспособности). Действительно, многие застройщики строят не «за свои», поэтому наличие стабильного финансирования проектов для них критически важно. И оно, к сожалению, напрямую зависит от поступлений частных инвесторов. Вполне вероятно, что рост аппетитов застройщиков может носить характер некой «синхронности». Что, в свою очередь, может свидетельствовать о неких «закулисных договоренностях», принятых основными игроками столичного рынка. Косвенным подтверждением такого предположения может служить тот факт, что только столица продемонстрировала настолько высокий рост средних цен (+1300 грн в августе). В пригородах Киева, как и в других городах-миллионниках, по данным ЛУН.Місто, рост средней стоимости в августе 2020 составил всего 300 грн. Хотя, вполне вероятно, что глядя на столицу, и региональные девелоперы захотят скорректировать цены.

Увеличение цены за квадратный метр в больших городах Украины
Цены рванули вверх только в столице 

Третий: колебания курса валют. Более-менее стабильная гривня не притупила бдительности девелоперов — и как только национальная валюта начала снижение, цены пошли вверх.

Статистика рынка недвижимости — цена в долларах за квадратный метр в Киеве и области
Средние цены в долларах тоже подросли

Четвертый: среднее арифметическое. Нынешним летом новых проектов на рынок было выведено не так уж и много (меньше десятка) — но они могли серьезно скорректировать «среднюю температуру». Дело в том, что часть новых проектов позиционировалась в сегменте дорогой (бизнес- и элит-класс) недвижимости. А некоторые девелоперы решили не стесняться и попробовать сорвать куш уже на старте, выставив свои новые объекты по овер-прайсу — за «квадрат» они просили сумму, вполне сопоставимую с недвижимостью на гораздо более высоком уровне готовности. Косвенным подтверждением такого предположения является не так заметно выросшая в августе минимальная цена на строящиеся столичные «квадраты». По данным ЛУН, за три месяца лета она прибавила всего 600 грн, а в валюте и вовсе не изменилась.

Объемы падают?

Если верить данным Главного управления статистики Киева, то первая половина 2020 года ознаменовалась «провалом» — за этот период было принято в эксплуатацию всего 254 тыс. жилых квадратных метров, что на 41% меньше, чем было введено в эксплуатацию в прошлом году. При этом в многоквартирных домах «квадратов» было и того меньше, всего 232 тыс. В «квартирах» это соответствует числу 3330 шт.

Общая площадь жилых строек, принятых в эксплуатацию за последние полгода
Динамика ввода в эксплуатацию столичных новостроек в первом полугодии 2020 года

Для сравнения: за аналогичный период 2019 года в Киеве было принято в эксплуатацию 430 кв.м жилой недвижимости, а по итогам прошлого года данный показатель составил почти 658,5 тыс. новых квадратных метров жилья. Интересно, что на фоне спада объемов окончания строительства в столице, растут объемы ввода в эксплуатацию жилья в пригородах — за полгода 2020 здесь появилось 695,6 тыс. новых квадратных метров.

Общая площадь жилых строек, принятых в эксплуатацию за первые полгода в 2019 году
В первом полугодии прошлого года стройки завершались активнее

В первом полугодии 2020 года значительно снизился не только показатель ввода жилья в эксплуатацию, но и объемы начала нового строительства. Так, согласно данным Укрстата, общая площадь жилых зданий «на начало строительства» по итогам 6 месяцев  2020 года в Киеве составила 368 тыс. кв.м., из которых 346 тыс. кв.м приходились на дома с двумя и более квартирами (всего в первом полугодии началось строительство 3,9 тыс. квартир в столице). А в прошлом году за аналогичный период в столице стартовало строительство 2,1 млн кв.м многоквартирных новостроек.

Общая площадь жилых строек на старте строительства за первые полгода 2020 года
В первом полугодии в столице стартовало не так уж много строек

Чем же объясняется подобное замедление объемов строительства? На мой взгляд, здесь тоже сыграли свою роль несколько факторов.

Первый: реформирование ДАБИ. Сегодня этот орган, от которого, по сути, зависели как старт, так и финиш стройки — уже фактически не работает. А его преемники — еще не работают. Вот и получается, что ни начать, ни окончить строительство сегодня толком невозможно.

Второй: насыщение рынка. Строить в Киеве еще есть где (и промзон, и пустырей, да и мест во дворах в городе пока более чем достаточно). Вот только для кого это делать? На начало 2020 года в столице насчитывалось 991 тыс. квартир (хотя, на мой взгляд, их больше, так как на начало 2019 года, согласно данным ГУ статистики г.Киева, в жилом фонде города их насчитывалось 1 млн 81 тыс. шт.).

В прошлом году из жилого фонда столицы исчезло почти 90 тыс. квартир. Данные ГУ статистики Киева

Численность населения города — 2,9 млн человек, причем с начала года она снижается (за полугодие — на 4 тыс. человек). Так что если предположить, что среднестатистическая семья состоит всего из 2 человек, то старинный лозунг «каждой семье — отдельную квартиру» можно считать воплощенным в жизнь. Так для кого строить новое жилье? Существующее бы заселить:)

Чего хочет инвестор

Как я уже говорила, локдаун многим наглядно продемонстрировал важность комфорта жилища. Поэтому потребительский спрос начал смещение в сторону недвижимости, приспособленной именно к жизни, а не условной ночевке. Недорогие смарты «на выселках» постепенно теряют интерес у потенциальных инвесторов, а проекты, могущие похвастать близостью развитой инфраструктуры и просторными квартирами — наоборот, становятся востребованней. Подобное смещение тренда зафиксировали и девелоперы, и аналитики рынка: интерес к жилью эконом-класса падает, а к комфорту и бизнесу растет.

К сожалению, отсутствие четкой классификации недвижимости позволяет девелоперам обращаться с классностью проектов уж больно вольно. Некоторые проекты, которые при тщательном рассмотрении и на эконом-то с трудом тянут, позиционируются в классе комфорт, а те, которые по мировым меркам можно назвать «честным комфортом», заявляют себя в бизнес-классе. Надеюсь, украинский рынок недвижимости когда-нибудь все же определится с параметрами классности жилья:)

Украинскому рынку недвижимости остро не хватает четкой классификации

Еще один тренд среди потенциальных инвесторов — внимание к законности стройки и ее перспективам. За подобную внимательность, прежде всего, следует благодарить бренды Укрбуд и Аркада, которые наглядно продемонстрировали инвесторам, что ни громкому имени, ни сладким речам ОП, ни былым заслугам девелоперов верить нельзя. Во все нюансы конкретного проекта нужно вникать самостоятельно. Что ж, хоть за это им можно сказать спасибо:)

И еще одно изменение, которое заметили девелоперы: повышение интереса к квартирам с черновой отделкой и с ремонтом. «Голые стены» уже не так интересуют потенциального инвестора — все поняли, что «ремонт под себя» это дополнительные траты времени, денег и нервов. Многие предпочитают «зайти и жить» в новую квартиру, не тратя ресурсы на поиск ремонтных бригад и стройматериалов. А значит, можно предположить, что застройщики обзаведутся дополнительными подразделениями, специализирующимися на проведении черновых и отделочных ремонтных работ, разработке дизайна помещений, наладят связи с производителями отделочных материалов, мебели и т.п. Что ж, по-моему, это отличная перспектива для девелоперов — рынок недвижимости почти насытился, а вот рынок ремонтно-отделочных работ в новостройках еще способен принять новых игроков.

316 ответов
  • Ирина Романова
    Началась зима, а значит пришло время подвести осенние итоги на столичном рынке недвижимости. Давайте посмотрим, куда двигались цены и какие факторы влияли на н...

    Вторичка у нових та відносно нових будинках, а також готові квартири від забудовників найімовірніше подорожчають. Але не дуже. Таких космічних цін як до 2008 чекати не варто. Конкуренція на ринку нікуди не зникне, навіть якщо її не витримає частина забудовників. Кордони стали відкритішими, підросло покоління, для котрих іноземні мови взагалі не є проблемою. Київ — не настільки комфортне місто для проживання, щоб житло в ньому коштувало дорожче за інші європейські міста. Києву доведеться ще дуже постаратись, щоб молоде покоління захотіло купити тут житло. І справа не тільки в ціні квадрата. В багатьох випадках нема можливості влаштувати дітей в дитсадок або школу поблизу дому. Якими б елітними і преміум словами продавці не називали такі будинки, чи буде комфортним в них життя, якщо кожен день доводитиметься купу часу витрачати на поїздки в школу крізь дорожні затори? Це ті фактори, котрі забувають і не хочуть враховувати забудовники, намагаючись спрогнозувати майбутні ціни.

    Ирина Романова
    Мы пережили эту холодную весну 2020 года, и для многих она выдалась не простой. Пандемия и карантин привели к снижению доходов и вызвали неуверенность в завтра...

    Я не знаю, з яким оптимізмом забудовники дивляться на нинішню ситуацію, але своїми грошима я б не ризикнув і до «пандемії», а тепер — так і тимбільше. Мені вистачило інвестиції в травні 2017 в 12-лінію Петрівського кварталу. Вже восени 2018, втративши півтора роки часу і трохи грошей, продав по переуступці, щоб купити готову квартиру. У попереднього об’єкту інвестиції вже понад два роки затримки, і він досі не зданий в експлуатацію. І найближчі ще пів-року точно не здадуть. І я тепер не впевнений, чи взагалі здадуть
    хоч колись. Ну ладно, якби тоді серед усіх варіантів інвестиції я вибрав «той єдиний», котрий заглох. Але більшість із тих варіантів, серед яких ми тоді обирали, досі не завершені. Реально розумію, що міг би вляпатись ще печальніше. Якщо в Петрівському кварталі я зміг знайти покупця по переуступці з мінімальним для себе збитком, і УкрБудівській Пекторалі, враховуючи тодішню ціну десь в районі 600 у.о. також скоріш за все мало б що втратив, то якби зв’язався тоді з якимись «Європейками», «Барселонами» і «Даніями» в Софіївській Борщагівці — сумніваюсь, що відбив би назад хоча б пів-ціни. Надто багато зараз інвесторів, котрим я зараз міг би хіба-що поспівчувати, проблеми котрих почалися ще у відносно благополучних 2016-2018 роках. Сумніваюсь, що зараз їх кількість не зросте.
    Хоча оптимізм забудовників я цілком розумію. Вони ж то ризикують в першу чергу чужими грошима, практично нічим своїм не ризикуючи, не несучи жодної реальної відповідальності у випадку банкрутства.

    Ирина Романова
    2019 год выдался для столичного рынка первичной недвижимости непростым: выборы Президента, укрепление гривни, проблемы у двух крупнейших застройщиков… Давайте ...

    Больше всего в статистике обратил внимание на средний размер квартиры в разрезе 10 лет — 102.4кв и 65.8кв

    Еще в 2015-м многие говорили: «я что должен жить в чулане 12кв?»

    А теперь в 60кв помещается евродвушка. При этом с огромной кухней-студией и двумя спальнями.

    Я не удивлюсь если где-то треть этих хоромов стоят до сей поры без ремонта. До лучших времен.
    А вместо 120кв на окраине, сейчас спокойно люди берут 60кв в пешом центре https://044blog.com/center/ .
    В том же Чикаго малогабаритные квартиры улетели мгновенно.

    И не нужна машина, и не нужен паркинг. Можно ножками ходить. Полезно.

    А вот суперпросторные планировки в ЖК Аурум как-то не сильно зашли покупателям, что застройщику видимо пришлось завлекать новых покупателей большими панорамными окнами, которые хаотично начали прорезать в красивом некогда лаконичном фасаде. Чтобы хоть как то большую комнату можно было поделить на две.

    Ирина Романова
    Началась зима, а значит пришло время подвести осенние итоги на столичном рынке недвижимости. Давайте посмотрим, куда двигались цены и какие факторы влияли на н...

    Може і чекають три роки, щоб не сплачуватии 5%. Не знаю. Та це і не дуже важливо. Головне сам факт — зараз дуже багато готових і не заселених квартир. Набагато більше, ніж декілька років назад, коли для більшості власників квартир в новобудові це було першим їхнім особистим житлом і вони поспішали до нього переїхати з орендованої квартири, або від батьків. Тобто, власникам нинішніх порожніх квартир є де жити. Для чого їм порожні квартири — це вже їхня особиста справа. Потенційно більшість з цих квартир або будуть продані, або підготовані під здачу в оренду, або в них колись заселяться діти власників, котрим вже не треба буде нічого купувати. Як би там не було, але поступове заселення давно збудованих але досі напівпорожніх будинків відбиватиметься на зниженні попиту на покупку та оренду квартир.
    Розраховувати на масову міграцію людей до столиці, як це було раніше, не варто. Частина студентів столичних ВУЗів тут полюбому лишатиметься, але щоб як колись, люди все розпродували на переферії та цілими родинами їхали сюди — оце вже навряд чи. Навіть якщо комусь спаде на думку така ідея, скоріш за все вона зникне після спроб влаштувати дітей до столичного дитсадка або школи. В цьому плані будь-яке місто мільйонник виглядатиме куди привабливішим за Київ, значно менше поступаючись зараз у зарплаті, ніж це було колись. Вже зараз за офіційними даними Київ втратив першість серед українських міст за рівнем середньої зарплати.
    Це колись за київськими квартирами були черги як за дефіцитним товаром. Але це в минулому. Зараз тенденції такі, що комусь напарити київську квартиру, може стати ще тією задачкою. Колись покупці бігали за продавцями, забудовникам навіть не доводилось особливо витрачатися на рекламу. Зверніть увагу, чим останніх пару років забиті більшість столичних рекламних площ. Ще де-небудь забудовники так бігають за покупцями, як у Києві? Так ось слідом за забудовниками доведеться побігати і тим, хто піддався їхній рекламі, і купив квартиру без особливої необхідності в ній жити. Можливо навіть і вдастся з цієї покупки зробити якийсь прибуток. Але, ще раз повторю, квартири в Києві — це вже давно не дефіцитний товар, як у 2006-2007 роках, і передумов для минулої картини навіть не передбачається.

    Ирина Романова
    Мы пережили эту холодную весну 2020 года, и для многих она выдалась не простой. Пандемия и карантин привели к снижению доходов и вызвали неуверенность в завтра...

    «девелоперы, работающие в сегменте «эконом» чувствуют себя довольно уверенно» — это особенно хорошо ощущается, глядя на остановившиеся стройки. Действительно, это «инвесторам» нужно чувствовать себя неуверенно, а не девелоперам ). Что касается цен… эти рисованные цены в значительной степени — туфта, делать какие-то аналитические выводы на основании выдуманных цен глупо. Я знаю реальные цены в паре ЖК, могу сказать, что скидки сейчас очень привлекательные. Цена метра стала существенно ниже не только, чем в феврале/марте, но и полгода назад! И это живой застройщик, стройки не останавливал. Очень деньги нужны, видимо.

Читайте все 316 комментариев на форуме: Рынок первичной недвижимости: итоги и пронозы