Быть рантье: ТОП-3 риска арендодателя

Несколько лет напряженного мониторинга строительства вашей будущей недвижимости позади, все недоразумения с бригадой строителей-отделочников улажены, мебель и техника расставлены по своим местам – поздравляю, у вас в активе появилась новая недвижимость! Многие собственники, еще на этапе инвестиции в ее строительство, планировали сдавать будущую квартиру в аренду – и исходя из этого подбирали локацию, отделывали ее и обставляли мебелью и техникой, рассчитывая в будущем на стабильный денежный поток. К сожалению, реальность не всегда такова – иногда квартира «под аренду» вместо дохода приносит сплошные проблемы и дополнительные расходы. В этом материале я постаралась собрать самые расхожие риски, с которыми сталкиваются арендодатели – и рецепты по их минимизации.

Риск №1. Порча имущества

Самый распространенный страх арендодателя – возможная порча имущества, своего или соседского. Неаккуратный арендатор «сжег» микроволновку, его талантливые дети оставили память о себе на обоях, «воспитанная собачка» в клочья разорвала обивку кресла, а безалаберная жена забыла закрыть кран и затопила соседей. Эти (и миллион других!) неприятностей вполне могут произойти в квартире, которую сдают в аренду. Гарантировать, что они не произойдут именно в вашей сдаваемой квартире, не может никто. Но вот подстраховаться от их наступления и минимизировать ущерб, вполне по силам.

Во-первых, для покрытия подобных «форс-мажоров» существует залоговая сумма, которую арендатор оставляет арендодателю при заключении договора. Как правило, она равняется сумме месячной аренды, но если арендаторы входят в группу риска (семья с маленьким ребенком, с животными и т.п.), то владельцу квартиры имеет смысл ее увеличить. Из этой суммы и покрывается нанесенный квартире незначительный ущерб.

Но как быть, если «разрушения» настолько масштабные, что залоговой суммы для их устранения недостаточно? В принципе, вменяемые арендаторы добровольно возмещают затраты на их устранение: оплачивают ремонт техники, переклейку разрисованных обоев или перетяжку мягкой мебели. К сожалению, не все готовы платить за свои «косяки» – и в этом случае собственник квартиры вынужден либо смириться с потерями, либо попытаться взыскать с арендатора сумму на покрытие ущерба через суд. Если выбран второй вариант, то к исковому заявлению необходимо приложить: договор аренды, акт приема-передачи имущества, счета за ремонт испорченной техники (услуги ремонтной бригады) и другие документы, предусмотренные законодательством для категории таких исков. Так как ситуации могут быть разными, то и набор необходимых документов определяется исходя из конкретных обстоятельств.

В любом случае, помимо договора аренды, арендодатель должен составить акт приема-передачи имущества, в котором будут максимально подробно описано состояние квартиры, мебели и техники. Знающие люди советуют указывать в подобном акте малейшие нюансы, включая сколы на дорогом паркете и царапины на антикварной мебели. Также не лишним будет зафиксировать «на бумаге» все нюансы пользования квартирой – вплоть до инструкций по работе с бытовой техникой и уровнем максимально допустимой нагрузки на электрическую сеть.

Бонус: Существует еще один вариант обезопасить свое имущество от порчи арендаторами – застраховать его. Некоторые страховые компании даже разработали программы именно для арендной недвижимости, по которым покрываются как риски порчи самой квартиры (например, от пожара), так и ее наполнения (ремонта, мебели, техники), и ответственность перед третьими лицами (например, в случае затопления соседей). Застраховать сдаваемую в аренду квартиру по такой программе могут как собственники, так и арендаторы. Конечно, приобретая подобный полис страхования, необходимо внимательно изучить все его условия, включая список исключений, нестраховых случаев и порядок компенсации за наступление страхового случая.

Риск №2. Неплатежеспособные арендаторы

Еще один распространенный риск арендодателя – неплатежеспособные арендаторы. Конечно, после шапочного знакомства сложно предугадать, насколько ваш будущий постоялец состоятелен. Но, в первом приближении, это можно понять, оценив его внешний вид, требования к съемной квартире, состав семьи и даже методы поиска временного жилья.

Чтобы «застраховать» себя от неплатежеспособного арендатора, собственнику квартиры имеет смысл оценить потенциального обитателя по следующим параметрам:

• сфера деятельности (в нынешние времена лучше чтобы она не зависела от степени карантинных ограничений и локдаунов);
• кто оплачивает аренду недвижимости (многим ценным сотрудникам компания компенсирует затраты на снимаемую квартиру);
• состав семьи арендатора (например, это пара, в которой оба человека работают или семья с маленьким ребенком, в которой «добытчик» только муж или жена).

С другой стороны, никто не застрахован от финансовых трудностей. Даже самый крутой «айтишник» может столкнуться с непредвиденными расходами или снижением доходной части бюджета – и попросить у владельца арендуемой квартиры отсрочку ежемесячного платежа. Как поступить в этой ситуации, каждый арендодатель решает сам. Но общепринятая практика – в финансовых вопросах идти навстречу в размере залоговой суммы. Которую арендатору будет необходимо восполнить после того, как его финансовое благосостояние стабилизируется.

Специалисты-риэлторы к «потенциально проблемным» категориям арендаторов относят:

• студентов;
• семьи с младенцами (тут помимо возможных проблем с оплатой и повышенным износом мебели и техники, могут возникнуть проблемы с расторжением договора аренды и выселением);
• владельцев домашних животных;
• иностранцев (особенно азиатов и выходцев из восточных стран).

Я лично против любой дискриминации – хоть по гендерному признаку, хоть по возрастному или национальному. Но факт остается фактом: самыми «беспроблемными» аендаторами арендодатели считают работающую пару возрастом в районе 30 лет, европейской «наружности», без детей и домашних животных.

Риск №3. Арендаторы-мошенники

Еще один страшный сон арендатора – сдать квартиру мошеннику. Давай разберемся, как мошенник может использовать вашу недвижимость в неблаговидных целях и как этого постараться избежать.

Вариант первый: незаконная пересдача. Очень плохая ситуация, когда арендатор пересдает вашу квартиру – и . Х: на стандартных условиях нескольким разным людям или одному за невысокую арендную ставку, но при условии «аккордной» оплаты (на год или полгода вперед). В результате добросовестный арендодатель сталкивается с ситуацией, когда в его квартире проживают абсолютно неизвестные ему люди, уверенные, что они уже оплатили долгосрочную аренду. Или его начинает «тревожить» полиция, расследующая обращение нескольких пострадавших «горе-арендаторов».  Безболезненно выйти из подобной ситуации может быть довольно сложно, поэтому желательно постараться ее избежать в принципе. Для этого имеет смысл регулярно «мониторить» ситуацию в вашей квартире – например, договориться с соседями, чтобы они приглядывали за жильцами или установить на лестничной клетке видеонаблюдение (правда, на это тоже необходимо получить согласие соседей).

Вариант второй: субаренда. Случается, что человек снимает квартиру якобы для собственного проживания на долгосрочный период, но фактически он ее пересдает другому человеку или вовсе сдает посуточно. Важное отличие от первого варианта – арендодатель не пропадает с радаров и стабильно оплачивает  аренду. В принципе, ничего криминального в субаренде нет, более того, многие владельцы недвижимости вовсе не против такого формата (персональная ответственность арендатора за сохранность квартиры и повышенная арендная плата компенсирует возможные неудобства). Но только в том случае, если подобный формат аренды оговорен изначально. Если же вы против такого использования вашей квартиры, обязательно озвучьте это в беседе. И пропишите в договоре запрет на ее передачу в субаренду.

Вариант третий: криминал. Чужая душа – потемки. Даже очень приятный с виду человек может оказаться не тем, кем кажется, и использовать вашу квартиру неблаговидных целях. Понятно, что если в рамках раскрытия преступления полиция нагрянет в такую квартиру, ее владельцу придется общаться с правоохранительными органами. Чтобы не попасть в категорию «пособника» преступника, собственнику жилья имеет смысл во-первых, обязательно указать в договоре аренды для какой цели будет использоваться квартира (например, проживание) и оговорить запрет использовать ее не по назначению. И, во-вторых, по крайней мере первое время заходить в квартиру (естественно, по согласованию с жильцом) не в одиночестве, а с теми, кто может в будущем подтвердить вашу непричастность к возможной незаконной деятельности вашего арендатора (это могут быть соседи, друзья, родственники и т.д.)

Вариант четвертый: продажа вашей квартиры без вашего ведома. Этот риск, к счастью, сегодня минимизирован – открытость реестров позволяет мониторить статус недвижимости из любой точки мира. И тем, кто сдает свою квартиру в аренду, имеет смысл регулярно проводить такой мониторинг – благо, это совсем не дорого и не сложно. И, конечно, и заключении договора аренды  быть бдительным и не выпускать из виду свои документы – как личные, так и на имущество.

P.S. Конечно, вышеперечисленные риски – далеко не единственные проблемы, с которыми сталкиваются современные рантье. Как грамотно составить договор аренды, как рассчитать и оплатить налог, что конкретно делать, если арендатор затопил соседей или не хочет выселяться из вашей квартиры… Об этом – и о многом другом! – обязательно будем говорить в рамках новой рубрики. Если, конечно, вы считаете ее  нужной в блоге «Где в Киеве жить хорошо» – пишите в комментариях к обзору 😉