ЖК «Авеню 42» на Теремках

Ну что, праздники позади, и это значит пора снова приниматься за работу:) Тем более, что для столичных (да и пригородных!) девелоперов предновогодняя и предрождественская суета стали отличным поводом чтобы представить частным инвесторам свои новые проекты. Например, в эти дни стартовали продажи в ЖК «Авеню 42», который начали строить на столичных Теремках, на территории Кибцентра. Рассказываю, что мне удалось выяснить об этом проекте.

Итак, адрес стройплощадки, улица Глушкова, 42 (Голосеевский район столицы), прекрасно известен многим – и очень разным! – людям. Тем, кто интересуется историей кибернетики, информатики и вычислительной техники, ведь  именно по этому адресу располагается знаменитый Кибцентр. В свое время объединение нескольких научных институтов, занимающихся проблематикой программирования, проектированием вычислительных машин и исследованием информационных технологий, гремело не только на просторах бывшего СССР, но и было известно во всем мире. Знаком этот адрес и экстремалам-сталкерам, путешествующим по столичным «заброшкам» – тут находится несколько заброшенных недостроенных корпусов Института кибернетики. Вот рядом с ними и решили построить новый жилой комплекс.

ЖК «Авеню 42» займет несколько земельных участков, расположенных по соседству с Институтом кибернетики и брошенным недостроем – причем новый комплекс фактически будет окружать корпус Института и «заброшку». В том числе, и здания, которые занимал Украинский государственный университет финансов и международной торговли – его корпуса, судя по всему, будут реконструированы в ходе реализации проекта.

Пока застройщик не раскрывает всю информацию о будущем жилом комплексе. Имеется ли у него единая концепция, предусмотрены ли в проекте объекты социальной инфраструктуры, будет ли паркинг, общая территория у домов – все это, и многое другое, пока держится в тайне. Тем не менее, кое о чем догадаться можно:) Судя по рендерам, новый ЖК будет состоять из 5 домов, три из которых построят за корпусами Института проблем математических систем и машин, а еще два – по обе стороны от заброшенных недостроенных корпусов Института кибернетики.

Если верить ТЭП проекта, то высота будущих новостроек составит 1-5 и 26 этажей, количество квартир в них – чуть больше 2,7 тыс. Помимо жилья, в рамках ЖК предусмотрены встроенные нежилые помещения, в которых, скорее всего, разместятся различные магазинчики. А также – отдельностоящие здания общественного назначения. Согласно ГУО, застройщик должен построить среднюю школу на 520 учеников и детский садик на 155 детишек – надеюсь, именно эти объекты в них и разместятся. Конечно, рассчитывать на то, что новые школа и садик будут муниципальными, скорее всего,  не приходится. Во-первых нынешние застройщики не горят желанием строить «бесплатные» объекты инфраструктуры. А, во-вторых, городская власть и сама не очень-то охотно берет «на баланс» такие объекты. Но, конечно, даже частные школа и садик в этих краях будут не лишними.

Сейчас ведется строительство первого дома нового ЖК. Это будет 3-секционное 25-этажное здание довольно-таки простой формы, которую слегка оживят контрастная бело-синяя отделка фасада и увеличенные оконные проемы. Из неожиданного – открытые балконы с комбинированным, глухим и решетчатым, ограждением. На визуализации смотрится неплохо, но вот после заселения картинка может измениться кардинально за счет «лоскутного» остекления балконов. Экспрессии могут добавить и наружные блоки кондиционеров – судя по рендерам, застройщик не собирается устанавливать для них декоративные блоки. Еще один минус первого дома – отсутствие паркинга. Здесь предусмотрена только небольшая парковка по периметру.

Строить первый дом ЖК «Авеню 42» будут по монолитно-каркасной технологии. Стены – газоблок, фасад – утеплитель из минеральной ваты с последующим оштукатуриванием и окрашиванием. Вода и канализация будут централизованными, отопление – автономным, за счет домовой котельной. На первом этаже расположатся нежилые помещения, на последних – двухуровневые апартаменты, а общее количество квартир в первом доме – 664.

На типовых этажах разместятся только 1- и 2-комнатные квартиры, большее число комнат предусмотрено только в двухуровневых вариантах. Если говорить о планировках, то, на мой взгляд, архитектор постарался наиболее эффективно использовать строительный объем, вместив в него максимально возможное количество квартир – причем в некоторых случаях в ущерб не только комфорту будущих жителей, но и рекомендациям ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові Будинки. Основні Положення», предписывающих в квартирах с 2 и более комнат проектировать раздельные санузлы. Здесь же планировки 2-комнатных квартир (площадь 61-69 кв.м) предусматривают один совмещенный санузел – причем в одном из вариантов его площадь не дотягивает и до 4 кв.м.

В то же время планировки 1-комнатных квартир (площадь 38-41 кв.м) выглядят вполне удобными: отдельные комнаты, просторные кухни с балконом, большие санузлы и удобные коридоры. Единственный минус, как по мне – заявленная высота потолков. Она составляет всего 2,7 м от пола до потолка без учета отделки. То есть в «жилом состоянии» высота потолка в квартирах будет примерно 2,4-2,5 м. Еще один спорный момент – примыкание окна к несущей колонне и, как следствие, к одной из стен – мне такое решение кажется не очень эргономичным. Квартиры инвесторам будут передаваться без отделки.

ЖК «Авеню 42» позиционируется в классе комфорт, да и его строительство только началось (ведутся работы по устройству фундамента). В 1-комнатных квартирах его цена стартует с 23,9 тыс. грн, а в 2 комнатных – с 22,7 тыс. грн (эта цена действует при условии 100% оплаты). При этом на цену влияет не только формат оплаты, но и такие параметры будущего жилья, как вид из окна и этаж, на котором располагается недвижимость. Сейчас минимальная сумма инвестиции в ЖК «Авеню 42» составляет порядка 920 тыс. грн – во столько оценивается будущая 1-комнатная квартира площадью 38 кв.м, расположенная на невысоких этажах при условии 100% оплаты. Если такой суммы на руках нет, то застройщик готов принять оплату в рассрочку. Ее срок – до плановой даты окончания строительства (1 квартал 2023 года), первый взнос должен составить не менее 30%.

Девелопером строительства ЖК «Авеню 42» выступает бренд «КСМ-Групп», у которого есть опыт работы как над масштабными проектами (в его активе – огромный ЖК «Кришталеви джерела»), так и над относительно небольшими (ЖК «Днепровский», состоящий из одного дома).

Заказчиком строительства выступают Институт проблем математических машин и систем (землепользователь с 2010 года на основании Решения КМР №195/5007) и ООО «Укринвест», который в 2016 году вошел в проект в качестве Инвестора, а генподрядчиком выступает ООО «КСМ-Групп».

Стройка будет вестись на пяти земельных участках с кадастровыми номерами 8000000000:79:719:0015, 8000000000:79:719:0048, 8000000000:79:719:0021, 8000000000:79:719:0049 и 8000000000:79:719:0019. Части из них (участкам с номерами 8000000000:79:719:0048, 8000000000:79:719:0049 и 8000000000:79:719:0019) уже изменили целевое назначение на подходящее застройщику 02.10 «Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об’єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури». Один участок – 8000000000:79:719:0021 – до сих пор относится к категории земель 03.11 «Для будівництва та обслуговування будівель і споруд закладів науки для експлуатації та обслуговування будівель і споруд інституту». А один, с кадастровым номером 8000000000:79:719:0015, и вовсе отсутствует в Кадастровой карте.

В декабре 2020 года ДАБИ выдала ООО «Укринвест» Разрешение на проведение реконструкции и строительство жилищно-офисного комплекса по ул. Глушкова, 42. Правда, в этом документе почему-то фигурируют ГУО МУ2347358694750029523 №1 от 2020-07-06, существование которых не подтверждено – и об этой неприятности даже указано в разрешительной документации. Но сей факт не смутил ДАБИ, и Разрешение было зарегистрировано.

Интересно, что в Реестре выданных ГУО (который, к слову, не обновляется с середины сентября 2020 года), никакой информации о Градостроительных условиях за № МУ2347358694750029523 №1 нет. Зато есть ГУО за №748, выданные заказчику будущей стройки еще в 2017 году, согласно которым по ул. Глушкова,42 действительно должна вестись реконструкция и строительство нового ЖК с торгово-офисным центром, школой, детским садиком и наземным паркингом. Что ж, посмотрим, какие еще чудеса нам покажет этот проект.

Напомню, инвестируя в строящуюся недвижимость, вы не покупаете квартиру. Вы покупаете обещание застройщика построить ее для вас.