Рынок недвижимости: итоги 2020 года

На мой взгляд, лучшим эпитетом для минувшего года стало бы слово «невероятный». Согласитесь, 2020 продемонстрировал удивительные события и реакции на них, переформатировал многие аспекты и сломал устоявшиеся стереотипы. Причем эти изменения были разноплановыми, произошли в очень сжатые сроки, затронули весь мир и практически все сферы и рынки. Не стал исключением и рынок киевской «первички» — и так как блог «Где в Киеве жить хорошо?» ориентирован именно на нее, я предлагаю вспомнить основные прошлогодние вехи и вызовы, оценить сформировавшиеся тенденции и, конечно, попытаться спрогнозировать пути дальнейшего развития отрасли.

Дует ветер — нужны мельницы

Оценивая прошлогодние «невероятности», первое, о чем стоит сказать — это пандемия, захлестнувшая мир и ставшая главным генератором почти всех глобальных изменений. Адаптивный карантин, локдауны, ограничения в перемещениях, неуверенность в завтрашнем дне, падение доходов у одних и рост прибыли у других, массовый «исход» в он-лайн — все эти события не могли не затронуть и строительную отрасль. Неразбериха (по крайней мере, первое время) с поставками, миграция рабочей силы, смещение потребительского спроса — все это «имело место быть».  К счастью, влияние «коронакризиса» на отрасль оказалось не катастрофичным: даже во время самых жестких локдаунов стройки не останавливались, а отделы продаж пустовали недолго.

Но помимо глобальных изменений, 2020 принес в Украину и немаловажные локальные перемены. И они, как мне кажется, оказали на отрасль куда более существенное влияние. Речь идет, конечно, о реформировании основного надзорно-контролирующего отрасль органа, ДАБИ. Интересно, что начало действия двух этих факторов — глобального и локального — совпали по времени. 12 марта 2020 года в стране ввели жесткий карантин, а 17 марта — был дан старт реформе ДАБИ.

Рынок недвижимости: итоги 2020 года

И именно изменение «правил игры» отразилось на многих застройщиках гораздо сильнее. Налаженные «связи» разорвались, как «решать вопросы» непонятно, работа новых органов не налажена — одним словом, хаос. Но, похоже, что и этот «барьер» большинство застройщиков взяло;)

Помимо вышеперечисленных факторов, на рынок, конечно, оказывали влияние и другие события. Девальвация гривни, инфляция, уменьшение числа новых проектов, осторожность инвесторов, смещение потребительского спроса в пользу более комфортного жилья — все это тоже повлияло и на рынок, и на стоимость квадратного метра «от застройщика».  Но, обо всем по порядку.

Динамика рынка

Глядя на официальные данные, опубликованные Киевским управлением статистики (правда, всего за 9 месяцев 2020 года), ошарашивает. За три квартала прошлого года объем введенных в эксплуатацию квадратных метров был почти вполовину меньше, чем в 2019 году. Если точнее, то общая площадь введенного с января по сентябрь 2020 г. жилья составила всего 255 тыс. кв.м, что соответствует, по официальным данным, всего 59% позапрошлогоднего объема сданных жилых новостроек за аналогичный период.

Общая площадь жилых строек, принятых в эксплуатацию в 2020 году
Данные ГУ статистики в г.Киев: количество новых квадратных метров в районах столицы за 9 месяцев 2020 года.

Правда, я не сильно поняла, по какой методике подсчитывались эти проценты, ведь по данным того же Киевского управления статистики, за 3 квартала 2019 года в столице было введено в эксплуатацию 934,5 тыс. кв.м новостроек — и у меня никак не получается составить пропорцию, в которой 255 тыс. составляет 59% от 934 тыс.

Общая площадь жилых строек, принятых в эксплуатацию в 2019 году
Данные ГУ статистики в г.Киев: количество новых квадратных метров в районах столицы за 9 месяцев 2019 года.

Если допустить, что средняя площадь квартир в столичных новостройках составляет порядка 50 кв.м, то получается, что за 9 месяцев 2020 года жилой фонд столицы пополнился всего на каких-то 5 тыс. квартир.

Правда, в 4 квартале строители (или ДАБИ) «поднажали» и, судя по всему, смогли наверстать упущенное. Официальная статистика пока не опубликована, но по данным ЛУН.Мисто в 2020 году в столице было введено в эксплуатацию 18,5 тыс. квартир. То есть, в 4 квартале было введено в три раза больше недвижимости, чем в 1, 2 и в 3 кварталах вместе взятых. По-моему, это как раз и свидетельствует о том, что кризис с переформатированием ДАБИ был успешно преодолен. Как именно — это другой вопрос: тут либо надзорный орган наконец заработал в полную силу, либо столичные застройщики все-таки нашли общий язык с чиновниками.

Что с ценами?

Если говорить о средних ценах на столичные новостройки, то за прошедший год квадратный метр в гривне подорожал на 16% — с 24 тыс. грн в январе 2020 года до 27,7 тыс. грн в декабре (данные ЛУН). При этом аналогичный уровень роста продемонстрировали и минимальные цены — за год они подросли на те же 16-17%, с 16,6 до 19,5 тыс. грн.

Средняя и минимальная цена за квадратный метр в гривне
Данные ЛУН: динамика средних и минимальных цен в гривне.

За подобную динамику мы, скорее всего, должны благодарить снижение курса гривны, которая за год потеряла около 20% своей стоимости. Если сравнить среднюю цену «метра» в долларе в январе и декабре 2020 года, то окажется, что она, по данным ЛУН, даже немного снизилась — с $990 в январе 2020 до $980 в декабре. А если посмотреть на динамику средней цены в долларе, то можно заметить, что самый большой «обвал» наблюдался в самом сложном месяце минувшего года, в апреле (напомню, тогда шел первый жесткий локдаун). Тогда средний столичный «квадрат» подешевел до $910, а минимальная цена скатилась с $670 до $620. Но к концу года утерянные позиции были отвоеваны, и средние цены в долларе вернулись к уровню начала 2020 года.

Средняя и минимальная цена за квадратный метр в долларах
Данные ЛУН: динамика средних и минимальных цен в валюте.

Интересно, что в 2019 году, когда наблюдалось укрепление гривни, динамика средних цен была прямо противоположной. В гривне средняя стоимость «квадрата»  в столичных новостройках оставалась достаточно стабильной (в районе 23,5-24 тыс. грн), а вот в валютном эквиваленте был отмечен рост с $850 до $1000. Подобная корреляция, на мой взгляд, свидетельствует о том, что девелоперы держат курс цен «на повышение»: гривня укрепляется — цена в национальной валюте держится и растет в долларе, доллар растет — цена в гривне подтягивается к ее уровню.

Не менее интересно проанализировать и динамику средней цены на квадратные метры в различных классах столичных новостроек. В гривневом выражении их общий вектор тоже был направлен в одну сторону — вверх. Так, в ЖК класса «эконом» средний метр за год подорожал почти на 4 тыс. грн (22%) — с 17 до 20,8 тыс. грн. В классе «комфорт» — на 2,6 тыс. грн (13%), с 20,4 до 23 тыс. грн., в классе бизнес — на 6,8 тыс. грн (20%), с 34,9 до 41,7 тыс. грн. Даже в ЖК элит-класса наблюдался небольшой рост средней цены на 2,5 тыс. грн за год (4%), с 62,8 до 65,3 тыс. грн.  При этом в «валютном эквиваленте» повышение стоимости среднего квадрата в минувшем году отмечался только в двух сегментах: эконом-классе (с $700 до 730) и бизнес-классе (с $1450 до 1480). В «комфорте» и «элите» средняя цена за год наоборот снизилась: с $840 до 820 и с $2560 до 2310 соответственно.

Средняя и минимальная цена за квадратный метр по классам жилья в гривне
Средние цены на различные классы столичной недвижимости в гривне

На мой взгляд, подобная динамика говорит, в первую очередь, о концентрации платежеспособного спроса в двух сегментах первичной недвижимости: эконом и бизнес — самой дешевой и более-менее комфортной. Кроме того, мне кажется, что границы классности новостроек становятся все более размытыми и на рынке формируются всего два сегмента: эконом и бизнес-класс. «Промежуточный» комфорт-класс, в основной своей массе, все больше скатывается до эконома, а элит — до нормального бизнес-класса.

Средняя и минимальная цена за квадратный метр по классам жилья в долларах
Средние цены на различные классы столичной недвижимости в долларе

Я давно говорю о том, что рынку столичной первички очень не хватает четкой классификации, позволяющей отнести конкретный проект к тому или иному классу жилья. И до тех пор, пока присвоением классности новым ЖК будут заниматься девелоперы, мы будем наблюдать ее явное завышение.

Где больше строили

По данным ЛУН, в январе 2020 года в столице насчитывалось 413 построенных ЖК, в активной фазе строительства находился 171 ЖК и велась подготовка к строительству еще 33 проектов. На конец года число построенных ЖК увеличилось до 496 объектов, количество строящихся составило 149 ЖК, а подготовка к началу строительства велась на 31 проекте. Получается, что за минувший год в Киеве завершилось строительство 83 ЖК, а число активных проектов снизилось на два десятка. Интересно, что новые проекты выводятся на рынок на стадии даже не котлована, а установки строительного забора — и это может свидетельствовать о катастрофической нехватке своих средств у девелоперов. Еще один аргумент в пользу этого предположения — цены квадратных метров на старте многих проектов вполне сопоставимы с ценами соседних новостроек с более высокой степенью готовности. При этом, чтобы заинтересовать потенциальных инвесторов, девелоперы предлагают довольно существенные скидки при 100% оплате будущих квадратов. Подобный подход к ценообразованию я лично расцениваю как месседж «деньги очень нужны!» — и он меня, если честно, настораживает.  Но вернемся к объемам строительства.

Средняя цена за квадратный метр по районам Киева
Средние цены на кв.м в новостройках в разных районах столицы

Так как итоговая годовая официальная статистика еще не подоспела, сказать в каком районе столицы в 2020 появилось больше всего квадратных метров пока не представляется возможным. Но по итогам 9 месяцев прошлого года, картина вырисовывается такая: Печерский район сохранил позицию лидера по вводу новых «квадратов» — жилой фонд этого района прирос на 47,5 тыс. кв.м. Ненамного отстал от него и Голосеевский район, где за 9 месяцев 2020 года было введено почти 42 тыс. новых кв.м. На третьем месте — Подольский район, в котором за неполный прошлый год появилось чуть больше 39 тыс. кв. м нового жилья.

А вот меньше всего нового жилья сдали в Деснянском районе, жилой фонд которого за три квартала прошлого года увеличился всего на 5,4 тыс. кв.м.  Интересно. что объемы ввода в эксплуатацию в двух столичных районах — Оболонском и Святошинском — попали в категорию «конфиденциальных данных». Но мне кажется, что дело тут вовсе не в «конфиденциальности», а в том, что за указанный период в этих районах не было сдано в эксплуатацию ни одного нового квадратного метра.

Как и всегда, самая дорогая недвижимость строилась в новостройках Печерского района (средняя цена — 55,7 тыс. грн за кв.м), а самые дешевая — в Деснянском (средняя цена — 21,6 тыс. грн за кв.м).

Основные тенденции

Оглядываясь на 2020 год, я бы выделила на столичном рынке первички следующие тенденции:

  • Темпы жилого строительства в столице замедляются, на рынок выводится меньшее число новых проектов, но они становятся масштабнее.
  • Затоваривание рынка по-прежнему высоко. По данным разных аналитиков, объем предложения от застройщиков составляет 50-70 тыс. квартир разной степени готовности. И, судя по всему, процесс этот будет усугубляться: в нынешнем году рынок может пополниться еще примерно на 20-30 тыс. новых квартир.
  • Вектор ценовой политики девелоперов по-прежнему был направлен на повышение.
  • Застройщики и девелоперы по-прежнему не горели желанием строить «за свои», перекладывая все риски на плечи частных инвесторов с самых начальных этапов стройки.
  • Продолжалось размытие границ классности проектов. Ну недостаточно назвать проект «погромче», повесить на фасады щиты для наружных блоков кондиционеров, посадить несколько дополнительных деревьев во дворе и отдать часть помещений первого этажа под коммерческий детский сад, чтобы присвоить будущему ЖК со стенами из газоблока, десятком квартир на этаже и минимумом паркомест класс «комфорт» или «бизнес». Все девелоперы в один голос говорят о том, что платежеспособный спрос смещается в сегмент комфортного и продуманного жилья — но количество новостроек, не отвечающих этим требованиям, все еще зашкаливает.

Немного прогнозов

Надеюсь, что кризисы, связанные с пандемией и реформированием ДАБИ девелоперы успешно преодолели. Но на носу — кризис перепроизводства, «разборчивости» инвесторов и повышение конкуренции между сегментами строящейся и построенной недвижимости (а также между девелоперами и инвесторами, планирующими переуступку ближе к окончанию стройки). Среди обнадеживающих факторов — постепенная нормализация работы нового органа регулирования градостроительной деятельности и перспектива увеличения объема ипотечного кредитования.

И мне кажется, что эти грядущие «кризисы» пойдут на пользу и рынку, и городу. Девелоперы будут уделять больше внимания разработке концепции своих проектов — и предлагать не просто «квадратные метры», а работать над созданием дополнительной ценности будущих ЖК.

Также вполне вероятно, что многие застройщики будут активно стараться выдавить с рынка «перекупщиков» — например, сделать переуступку до окончания строительства невыгодной из-за высоких «отступных» (уже сейчас они составляют 3-10% в пользу застройщика).

Если говорить о ценах, то на мой взгляд никаких предпосылок к их кардинальному повышению нет. Тем более, что платежеспособный спрос взрывными темпами в нынешнем году вряд ли вырастет. А если учесть, что с рынка новостроек постепенно уходит часть инвесторов, планирующих в дальнейшем зарабатывать на аренде недвижимости, то тезис «будет только дорожать» выглядит как-то неуверенно. Да, декларируемые цены могут вырасти, но девелоперы будут готовы «поощрять» реальных инвесторов и предлагать им существенные скидки.

Конечно, как все будет на самом деле, покажет только время. Так что, как говорится, поживем — увидим:)

Традиционно напоминаю, что статистические данные — это картина, написанная мазками. Вся композиция видна только издалека, а при ближайшем рассмотрении она превращается в хаотичное нагромождение разноцветных пятен. И представить, что «вот это» имеет хоть какое-то отношение к цельной картине, которую мы видели только что довольно сложно. Так и здесь: «средняя цена»  квадратного метра вовсе не означает, что таковой она будет в понравившейся новостройке. Она может быть как выше, так и ниже; квадратный метр в ней может дешеветь и дорожать «не в ногу» со статистической картиной рынка — это нормально.

401 ответ
  • Ирина Романова
    Началась зима, а значит пришло время подвести осенние итоги на столичном рынке недвижимости. Давайте посмотрим, куда двигались цены и какие факторы влияли на н...

    Вторичка у нових та відносно нових будинках, а також готові квартири від забудовників найімовірніше подорожчають. Але не дуже. Таких космічних цін як до 2008 чекати не варто. Конкуренція на ринку нікуди не зникне, навіть якщо її не витримає частина забудовників. Кордони стали відкритішими, підросло покоління, для котрих іноземні мови взагалі не є проблемою. Київ — не настільки комфортне місто для проживання, щоб житло в ньому коштувало дорожче за інші європейські міста. Києву доведеться ще дуже постаратись, щоб молоде покоління захотіло купити тут житло. І справа не тільки в ціні квадрата. В багатьох випадках нема можливості влаштувати дітей в дитсадок або школу поблизу дому. Якими б елітними і преміум словами продавці не називали такі будинки, чи буде комфортним в них життя, якщо кожен день доводитиметься купу часу витрачати на поїздки в школу крізь дорожні затори? Це ті фактори, котрі забувають і не хочуть враховувати забудовники, намагаючись спрогнозувати майбутні ціни.

    1165
    Ответ
    Ирина Романова
    Мы пережили эту холодную весну 2020 года, и для многих она выдалась не простой. Пандемия и карантин привели к снижению доходов и вызвали неуверенность в завтра...

    Я не знаю, з яким оптимізмом забудовники дивляться на нинішню ситуацію, але своїми грошима я б не ризикнув і до «пандемії», а тепер — так і тимбільше. Мені вистачило інвестиції в травні 2017 в 12-лінію Петрівського кварталу. Вже восени 2018, втративши півтора роки часу і трохи грошей, продав по переуступці, щоб купити готову квартиру. У попереднього об’єкту інвестиції вже понад два роки затримки, і він досі не зданий в експлуатацію. І найближчі ще пів-року точно не здадуть. І я тепер не впевнений, чи взагалі здадуть
    хоч колись. Ну ладно, якби тоді серед усіх варіантів інвестиції я вибрав «той єдиний», котрий заглох. Але більшість із тих варіантів, серед яких ми тоді обирали, досі не завершені. Реально розумію, що міг би вляпатись ще печальніше. Якщо в Петрівському кварталі я зміг знайти покупця по переуступці з мінімальним для себе збитком, і УкрБудівській Пекторалі, враховуючи тодішню ціну десь в районі 600 у.о. також скоріш за все мало б що втратив, то якби зв’язався тоді з якимись «Європейками», «Барселонами» і «Даніями» в Софіївській Борщагівці — сумніваюсь, що відбив би назад хоча б пів-ціни. Надто багато зараз інвесторів, котрим я зараз міг би хіба-що поспівчувати, проблеми котрих почалися ще у відносно благополучних 2016-2018 роках. Сумніваюсь, що зараз їх кількість не зросте.
    Хоча оптимізм забудовників я цілком розумію. Вони ж то ризикують в першу чергу чужими грошима, практично нічим своїм не ризикуючи, не несучи жодної реальної відповідальності у випадку банкрутства.

    6111
    Ответ
    Дмитрий (ПРО Недвижимость Киева)
    Декабрь 4, 2020 в 22:23

    Перестал использовать статистику ЛУН, ибо как дети — тащат всё подряд, только дети тянут в рот, а эти в качестве данных. Ну вот какой смысл в их «минимальных» ценах, если это полторы неликвидные калеки, в то время как там где происходят реальные продажи — и цены другие, и статистика иная? Да и от «средних», где «Смешались в кучу кони, люди», то есть нет разбиения по числу комнат? При том что дорогих (в перерасчёте на м2 однокомнатных или студиек продается в 3-4 раза больше, нежели 3+ комнатных, с более дешевой ценой за м2.
    То есть вроде как и данные, но при этом совершенно не репрезентативные. То есть не отражающие рыночной ситуации. Сейчас пытаюсь договориться с парой сайтов об углубленной статистике хотя бы по итогам года, мол, от них данные, а от меня упоминание/интеграция. Посмотрим, что выйдет.

    Ирина Романова
    Началась зима, а значит пришло время подвести осенние итоги на столичном рынке недвижимости. Давайте посмотрим, куда двигались цены и какие факторы влияли на н...

    Може і чекають три роки, щоб не сплачуватии 5%. Не знаю. Та це і не дуже важливо. Головне сам факт — зараз дуже багато готових і не заселених квартир. Набагато більше, ніж декілька років назад, коли для більшості власників квартир в новобудові це було першим їхнім особистим житлом і вони поспішали до нього переїхати з орендованої квартири, або від батьків. Тобто, власникам нинішніх порожніх квартир є де жити. Для чого їм порожні квартири — це вже їхня особиста справа. Потенційно більшість з цих квартир або будуть продані, або підготовані під здачу в оренду, або в них колись заселяться діти власників, котрим вже не треба буде нічого купувати. Як би там не було, але поступове заселення давно збудованих але досі напівпорожніх будинків відбиватиметься на зниженні попиту на покупку та оренду квартир.
    Розраховувати на масову міграцію людей до столиці, як це було раніше, не варто. Частина студентів столичних ВУЗів тут полюбому лишатиметься, але щоб як колись, люди все розпродували на переферії та цілими родинами їхали сюди — оце вже навряд чи. Навіть якщо комусь спаде на думку така ідея, скоріш за все вона зникне після спроб влаштувати дітей до столичного дитсадка або школи. В цьому плані будь-яке місто мільйонник виглядатиме куди привабливішим за Київ, значно менше поступаючись зараз у зарплаті, ніж це було колись. Вже зараз за офіційними даними Київ втратив першість серед українських міст за рівнем середньої зарплати.
    Це колись за київськими квартирами були черги як за дефіцитним товаром. Але це в минулому. Зараз тенденції такі, що комусь напарити київську квартиру, може стати ще тією задачкою. Колись покупці бігали за продавцями, забудовникам навіть не доводилось особливо витрачатися на рекламу. Зверніть увагу, чим останніх пару років забиті більшість столичних рекламних площ. Ще де-небудь забудовники так бігають за покупцями, як у Києві? Так ось слідом за забудовниками доведеться побігати і тим, хто піддався їхній рекламі, і купив квартиру без особливої необхідності в ній жити. Можливо навіть і вдастся з цієї покупки зробити якийсь прибуток. Але, ще раз повторю, квартири в Києві — це вже давно не дефіцитний товар, як у 2006-2007 роках, і передумов для минулої картини навіть не передбачається.

    Ирина Романова
    2019 год выдался для столичного рынка первичной недвижимости непростым: выборы Президента, укрепление гривни, проблемы у двух крупнейших застройщиков… Давайте ...

    Больше всего в статистике обратил внимание на средний размер квартиры в разрезе 10 лет — 102.4кв и 65.8кв

    Еще в 2015-м многие говорили: «я что должен жить в чулане 12кв?»

    А теперь в 60кв помещается евродвушка. При этом с огромной кухней-студией и двумя спальнями.

    Я не удивлюсь если где-то треть этих хоромов стоят до сей поры без ремонта. До лучших времен.
    А вместо 120кв на окраине, сейчас спокойно люди берут 60кв в пешом центре https://044blog.com/center/ .
    В том же Чикаго малогабаритные квартиры улетели мгновенно.

    И не нужна машина, и не нужен паркинг. Можно ножками ходить. Полезно.

    А вот суперпросторные планировки в ЖК Аурум как-то не сильно зашли покупателям, что застройщику видимо пришлось завлекать новых покупателей большими панорамными окнами, которые хаотично начали прорезать в красивом некогда лаконичном фасаде. Чтобы хоть как то большую комнату можно было поделить на две.

Читайте все 401 комментарий на форуме: Рынок первичной недвижимости: итоги и прогнозы