Рынок недвижимости: итоги 2020 года

На мой взгляд, лучшим эпитетом для минувшего года стало бы слово «невероятный». Согласитесь, 2020 продемонстрировал удивительные события и реакции на них, переформатировал многие аспекты и сломал устоявшиеся стереотипы. Причем эти изменения были разноплановыми, произошли в очень сжатые сроки, затронули весь мир и практически все сферы и рынки. Не стал исключением и рынок киевской «первички» — и так как блог «Где в Киеве жить хорошо?» ориентирован именно на нее, я предлагаю вспомнить основные прошлогодние вехи и вызовы, оценить сформировавшиеся тенденции и, конечно, попытаться спрогнозировать пути дальнейшего развития отрасли.

Дует ветер — нужны мельницы

Оценивая прошлогодние «невероятности», первое, о чем стоит сказать — это пандемия, захлестнувшая мир и ставшая главным генератором почти всех глобальных изменений. Адаптивный карантин, локдауны, ограничения в перемещениях, неуверенность в завтрашнем дне, падение доходов у одних и рост прибыли у других, массовый «исход» в он-лайн — все эти события не могли не затронуть и строительную отрасль. Неразбериха (по крайней мере, первое время) с поставками, миграция рабочей силы, смещение потребительского спроса — все это «имело место быть».  К счастью, влияние «коронакризиса» на отрасль оказалось не катастрофичным: даже во время самых жестких локдаунов стройки не останавливались, а отделы продаж пустовали недолго.

Но помимо глобальных изменений, 2020 принес в Украину и немаловажные локальные перемены. И они, как мне кажется, оказали на отрасль куда более существенное влияние. Речь идет, конечно, о реформировании основного надзорно-контролирующего отрасль органа, ДАБИ. Интересно, что начало действия двух этих факторов — глобального и локального — совпали по времени. 12 марта 2020 года в стране ввели жесткий карантин, а 17 марта — был дан старт реформе ДАБИ.

Рынок недвижимости: итоги 2020 года

И именно изменение «правил игры» отразилось на многих застройщиках гораздо сильнее. Налаженные «связи» разорвались, как «решать вопросы» непонятно, работа новых органов не налажена — одним словом, хаос. Но, похоже, что и этот «барьер» большинство застройщиков взяло;)

Помимо вышеперечисленных факторов, на рынок, конечно, оказывали влияние и другие события. Девальвация гривни, инфляция, уменьшение числа новых проектов, осторожность инвесторов, смещение потребительского спроса в пользу более комфортного жилья — все это тоже повлияло и на рынок, и на стоимость квадратного метра «от застройщика».  Но, обо всем по порядку.

Динамика рынка

Глядя на официальные данные, опубликованные Киевским управлением статистики (правда, всего за 9 месяцев 2020 года), ошарашивает. За три квартала прошлого года объем введенных в эксплуатацию квадратных метров был почти вполовину меньше, чем в 2019 году. Если точнее, то общая площадь введенного с января по сентябрь 2020 г. жилья составила всего 255 тыс. кв.м, что соответствует, по официальным данным, всего 59% позапрошлогоднего объема сданных жилых новостроек за аналогичный период.

Общая площадь жилых строек, принятых в эксплуатацию в 2020 году
Данные ГУ статистики в г.Киев: количество новых квадратных метров в районах столицы за 9 месяцев 2020 года.

Правда, я не сильно поняла, по какой методике подсчитывались эти проценты, ведь по данным того же Киевского управления статистики, за 3 квартала 2019 года в столице было введено в эксплуатацию 934,5 тыс. кв.м новостроек — и у меня никак не получается составить пропорцию, в которой 255 тыс. составляет 59% от 934 тыс.

Общая площадь жилых строек, принятых в эксплуатацию в 2019 году
Данные ГУ статистики в г.Киев: количество новых квадратных метров в районах столицы за 9 месяцев 2019 года.

Если допустить, что средняя площадь квартир в столичных новостройках составляет порядка 50 кв.м, то получается, что за 9 месяцев 2020 года жилой фонд столицы пополнился всего на каких-то 5 тыс. квартир.

Правда, в 4 квартале строители (или ДАБИ) «поднажали» и, судя по всему, смогли наверстать упущенное. Официальная статистика пока не опубликована, но по данным ЛУН.Мисто в 2020 году в столице было введено в эксплуатацию 18,5 тыс. квартир. То есть, в 4 квартале было введено в три раза больше недвижимости, чем в 1, 2 и в 3 кварталах вместе взятых. По-моему, это как раз и свидетельствует о том, что кризис с переформатированием ДАБИ был успешно преодолен. Как именно — это другой вопрос: тут либо надзорный орган наконец заработал в полную силу, либо столичные застройщики все-таки нашли общий язык с чиновниками.

Что с ценами?

Если говорить о средних ценах на столичные новостройки, то за прошедший год квадратный метр в гривне подорожал на 16% — с 24 тыс. грн в январе 2020 года до 27,7 тыс. грн в декабре (данные ЛУН). При этом аналогичный уровень роста продемонстрировали и минимальные цены — за год они подросли на те же 16-17%, с 16,6 до 19,5 тыс. грн.

Средняя и минимальная цена за квадратный метр в гривне
Данные ЛУН: динамика средних и минимальных цен в гривне.

За подобную динамику мы, скорее всего, должны благодарить снижение курса гривны, которая за год потеряла около 20% своей стоимости. Если сравнить среднюю цену «метра» в долларе в январе и декабре 2020 года, то окажется, что она, по данным ЛУН, даже немного снизилась — с $990 в январе 2020 до $980 в декабре. А если посмотреть на динамику средней цены в долларе, то можно заметить, что самый большой «обвал» наблюдался в самом сложном месяце минувшего года, в апреле (напомню, тогда шел первый жесткий локдаун). Тогда средний столичный «квадрат» подешевел до $910, а минимальная цена скатилась с $670 до $620. Но к концу года утерянные позиции были отвоеваны, и средние цены в долларе вернулись к уровню начала 2020 года.

Средняя и минимальная цена за квадратный метр в долларах
Данные ЛУН: динамика средних и минимальных цен в валюте.

Интересно, что в 2019 году, когда наблюдалось укрепление гривни, динамика средних цен была прямо противоположной. В гривне средняя стоимость «квадрата»  в столичных новостройках оставалась достаточно стабильной (в районе 23,5-24 тыс. грн), а вот в валютном эквиваленте был отмечен рост с $850 до $1000. Подобная корреляция, на мой взгляд, свидетельствует о том, что девелоперы держат курс цен «на повышение»: гривня укрепляется — цена в национальной валюте держится и растет в долларе, доллар растет — цена в гривне подтягивается к ее уровню.

Не менее интересно проанализировать и динамику средней цены на квадратные метры в различных классах столичных новостроек. В гривневом выражении их общий вектор тоже был направлен в одну сторону — вверх. Так, в ЖК класса «эконом» средний метр за год подорожал почти на 4 тыс. грн (22%) — с 17 до 20,8 тыс. грн. В классе «комфорт» — на 2,6 тыс. грн (13%), с 20,4 до 23 тыс. грн., в классе бизнес — на 6,8 тыс. грн (20%), с 34,9 до 41,7 тыс. грн. Даже в ЖК элит-класса наблюдался небольшой рост средней цены на 2,5 тыс. грн за год (4%), с 62,8 до 65,3 тыс. грн.  При этом в «валютном эквиваленте» повышение стоимости среднего квадрата в минувшем году отмечался только в двух сегментах: эконом-классе (с $700 до 730) и бизнес-классе (с $1450 до 1480). В «комфорте» и «элите» средняя цена за год наоборот снизилась: с $840 до 820 и с $2560 до 2310 соответственно.

Средняя и минимальная цена за квадратный метр по классам жилья в гривне
Средние цены на различные классы столичной недвижимости в гривне

На мой взгляд, подобная динамика говорит, в первую очередь, о концентрации платежеспособного спроса в двух сегментах первичной недвижимости: эконом и бизнес — самой дешевой и более-менее комфортной. Кроме того, мне кажется, что границы классности новостроек становятся все более размытыми и на рынке формируются всего два сегмента: эконом и бизнес-класс. «Промежуточный» комфорт-класс, в основной своей массе, все больше скатывается до эконома, а элит — до нормального бизнес-класса.

Средняя и минимальная цена за квадратный метр по классам жилья в долларах
Средние цены на различные классы столичной недвижимости в долларе

Я давно говорю о том, что рынку столичной первички очень не хватает четкой классификации, позволяющей отнести конкретный проект к тому или иному классу жилья. И до тех пор, пока присвоением классности новым ЖК будут заниматься девелоперы, мы будем наблюдать ее явное завышение.

Где больше строили

По данным ЛУН, в январе 2020 года в столице насчитывалось 413 построенных ЖК, в активной фазе строительства находился 171 ЖК и велась подготовка к строительству еще 33 проектов. На конец года число построенных ЖК увеличилось до 496 объектов, количество строящихся составило 149 ЖК, а подготовка к началу строительства велась на 31 проекте. Получается, что за минувший год в Киеве завершилось строительство 83 ЖК, а число активных проектов снизилось на два десятка. Интересно, что новые проекты выводятся на рынок на стадии даже не котлована, а установки строительного забора — и это может свидетельствовать о катастрофической нехватке своих средств у девелоперов. Еще один аргумент в пользу этого предположения — цены квадратных метров на старте многих проектов вполне сопоставимы с ценами соседних новостроек с более высокой степенью готовности. При этом, чтобы заинтересовать потенциальных инвесторов, девелоперы предлагают довольно существенные скидки при 100% оплате будущих квадратов. Подобный подход к ценообразованию я лично расцениваю как месседж «деньги очень нужны!» — и он меня, если честно, настораживает.  Но вернемся к объемам строительства.

Средняя цена за квадратный метр по районам Киева
Средние цены на кв.м в новостройках в разных районах столицы

Так как итоговая годовая официальная статистика еще не подоспела, сказать в каком районе столицы в 2020 появилось больше всего квадратных метров пока не представляется возможным. Но по итогам 9 месяцев прошлого года, картина вырисовывается такая: Печерский район сохранил позицию лидера по вводу новых «квадратов» — жилой фонд этого района прирос на 47,5 тыс. кв.м. Ненамного отстал от него и Голосеевский район, где за 9 месяцев 2020 года было введено почти 42 тыс. новых кв.м. На третьем месте — Подольский район, в котором за неполный прошлый год появилось чуть больше 39 тыс. кв. м нового жилья.

А вот меньше всего нового жилья сдали в Деснянском районе, жилой фонд которого за три квартала прошлого года увеличился всего на 5,4 тыс. кв.м.  Интересно. что объемы ввода в эксплуатацию в двух столичных районах — Оболонском и Святошинском — попали в категорию «конфиденциальных данных». Но мне кажется, что дело тут вовсе не в «конфиденциальности», а в том, что за указанный период в этих районах не было сдано в эксплуатацию ни одного нового квадратного метра.

Как и всегда, самая дорогая недвижимость строилась в новостройках Печерского района (средняя цена — 55,7 тыс. грн за кв.м), а самые дешевая — в Деснянском (средняя цена — 21,6 тыс. грн за кв.м).

Основные тенденции

Оглядываясь на 2020 год, я бы выделила на столичном рынке первички следующие тенденции:

  • Темпы жилого строительства в столице замедляются, на рынок выводится меньшее число новых проектов, но они становятся масштабнее.
  • Затоваривание рынка по-прежнему высоко. По данным разных аналитиков, объем предложения от застройщиков составляет 50-70 тыс. квартир разной степени готовности. И, судя по всему, процесс этот будет усугубляться: в нынешнем году рынок может пополниться еще примерно на 20-30 тыс. новых квартир.
  • Вектор ценовой политики девелоперов по-прежнему был направлен на повышение.
  • Застройщики и девелоперы по-прежнему не горели желанием строить «за свои», перекладывая все риски на плечи частных инвесторов с самых начальных этапов стройки.
  • Продолжалось размытие границ классности проектов. Ну недостаточно назвать проект «погромче», повесить на фасады щиты для наружных блоков кондиционеров, посадить несколько дополнительных деревьев во дворе и отдать часть помещений первого этажа под коммерческий детский сад, чтобы присвоить будущему ЖК со стенами из газоблока, десятком квартир на этаже и минимумом паркомест класс «комфорт» или «бизнес». Все девелоперы в один голос говорят о том, что платежеспособный спрос смещается в сегмент комфортного и продуманного жилья — но количество новостроек, не отвечающих этим требованиям, все еще зашкаливает.

Немного прогнозов

Надеюсь, что кризисы, связанные с пандемией и реформированием ДАБИ девелоперы успешно преодолели. Но на носу — кризис перепроизводства, «разборчивости» инвесторов и повышение конкуренции между сегментами строящейся и построенной недвижимости (а также между девелоперами и инвесторами, планирующими переуступку ближе к окончанию стройки). Среди обнадеживающих факторов — постепенная нормализация работы нового органа регулирования градостроительной деятельности и перспектива увеличения объема ипотечного кредитования.

И мне кажется, что эти грядущие «кризисы» пойдут на пользу и рынку, и городу. Девелоперы будут уделять больше внимания разработке концепции своих проектов — и предлагать не просто «квадратные метры», а работать над созданием дополнительной ценности будущих ЖК.

Также вполне вероятно, что многие застройщики будут активно стараться выдавить с рынка «перекупщиков» — например, сделать переуступку до окончания строительства невыгодной из-за высоких «отступных» (уже сейчас они составляют 3-10% в пользу застройщика).

Если говорить о ценах, то на мой взгляд никаких предпосылок к их кардинальному повышению нет. Тем более, что платежеспособный спрос взрывными темпами в нынешнем году вряд ли вырастет. А если учесть, что с рынка новостроек постепенно уходит часть инвесторов, планирующих в дальнейшем зарабатывать на аренде недвижимости, то тезис «будет только дорожать» выглядит как-то неуверенно. Да, декларируемые цены могут вырасти, но девелоперы будут готовы «поощрять» реальных инвесторов и предлагать им существенные скидки.

Конечно, как все будет на самом деле, покажет только время. Так что, как говорится, поживем — увидим:)

Традиционно напоминаю, что статистические данные — это картина, написанная мазками. Вся композиция видна только издалека, а при ближайшем рассмотрении она превращается в хаотичное нагромождение разноцветных пятен. И представить, что «вот это» имеет хоть какое-то отношение к цельной картине, которую мы видели только что довольно сложно. Так и здесь: «средняя цена»  квадратного метра вовсе не означает, что таковой она будет в понравившейся новостройке. Она может быть как выше, так и ниже; квадратный метр в ней может дешеветь и дорожать «не в ногу» со статистической картиной рынка — это нормально.

359 ответов
  • На внутрішній ринок суттєво можуть вплинути зовнішні фактори:
    * економічна і політична ситуація в Стейтах та конфлікти за їх участі;
    * ситуація в Білорусі з можливим переходом в гарячу фазу;
    * ситуація в Росії, конфлікти на різних рівнях з можливим переходом у кризу.
    .
    Стейти і курс долара. Долар за минулий рік девальвував на ~10%. За прогнозами цього року продовжиться падіння мінімум на 15%. Якщо відбудеться розкол Республіканської партії, нові заворушення-погроми типу минулорічних BLM, референдум за незалежність Техасу тощо, це посилить втечу від долара і його падіння. При масовому скиданні доларових активів трапиться чергова світова криза, долар втратить статус основної резервної валюти.
    .
    До цього прилягає ситуація довкола Китаю. Стосунки Стейтів з Китаєм стають дедалі конфліктнішими. У КНР окрім торгово-економічних проблем зі США є кілька точок конфліктності по периметру: Тайвань (фактично союзник США може проголосити незалежність і це автоматом стає приводом для силових дій КНР за відновлення суверенітету); Гонконг (можливі нові заворушення проти центральної влади); ситуація в Південно-Китайському морі з захопленими й розширеними Китаєм островами (Стейти та всі сусідні держави не визнають китайський суверенітет; чергова демонстрація сили американським флотом може перейти у гарячий конфлікт); конфлікти на китайсько-індійському кордоні; ситуація з геноцидом мусульман в Синдзян-Уйгурському автономному окрузі КНР, яка буде дедалі більше використовуватись зовнішніми силами проти Китаю.
    Китай має боргових паперів ФРС на 1 трильйон дол і у випадку кризи може їх cкинути. (Для порівняння: на цей час капіталізація Біткоїна також складає 1 трильйон доларів, а Золота – понад 11.) Може запропонувати якусь альтернативну резервну валюту («золотий юань», «електронний юань») і банківську платіжну мережу альтернативну до SWIFT.
    .
    Ринок нерухомості у нас прив’язаний до долара. Багато заощаджень в доларі. Варіант «долар різко падає» — в підсумку глибока депресія ринку.
    .
    Білорусь. На 25 березня намічено відновлення протестів. Як воно піде важко передбачити, але може призвести до нової хвилі політеміграції в Україну обсягом в десятки тисяч сімей, яким знадобиться тимчасове і постійне житло.
    Конфліктом в Білорусі може скористатися Москва на свою «користь». Звинуватити Україну у збройному втручанні на території «союзника» і надати йому «братню допомогу» (введення військ, придушення протестів). А якщо піде конфлікт, оголосити воз’єднання Донецько-Луганської «Новоросії» з РФ, перенести бойові дії на решту Донецької та Луганської областей, якщо вдало піде, розширити наступ в напрямку Криму і Придністров’я з можливим захопленням усього Азовського і Чорноморського узбережжя.
    .
    Росія. Состерігаємо підкилимні конфлікти у верхівці, що протидіє виробленню єдиної політичної лінії (нам на користь). Путінський курс майже помер, а як далі, ще не виробилось. В принципі там усі імперці-великодержавники. Відмінності в методах та орієнтаціях. Одні за силові й військові методи, інші за ліберально-гібридні (кошти-корупція-пропаганда-дипломатія-спецоперації). Одні орінтовані на Китай, інші на Європу та Стейти.
    На цьому тлі з весни-літа 2020 року спочатку рейсовими літаками сотнями кілограм і тонами вивозилося до Лондона банківське золото і валютні цінності. З’явилися коментарі, що ситуація нагадує попередні події з відповідними асоціаціями:
    1990 рік, СССР напередодні розпаду: через Польщу до Німеччини пройшли один чи два бронепотяги завантажені золотом та валютними цінностями (т. зв. «золото партії», через НДР-ФРН усе розчинилося десь на Заході);
    1996 рік: перед виборами, на яких Єльцин мав стартовий рейтинг 5%, міг програти і влада дісталася би комуністам+націоналістам, також масово виводилися кошти за кордон;
    1998-1999 рік: нова внутрішня криза, черговий вивід коштів. Тоді це хворий Єльцин, пошук наступника, протидія групі довкола Є.Примакова, яка «рветься до влади». Тоді ще й О.Лукашенко узяв участь у цих подіях — підтримав російських генералів-заколотників, які мали організувати силове зміщення Б.Єльцина і привести О.Лукашенка до влади як лідера Союзної Держави. В.Путін (тоді очолював КРУ в АП) організував протидію змовникам та вбивство генерала Л.Рохліна чим і заслужив довіру Єльцина.
    Сьогодні «дзеркало» ситуації 1998-1999 років. Не дуже добрі справи в економіці, розчарування населення. Хворий В.Путін і пошук наступника, боротьба груп оточення.
    З»явилися повідомлення, що силові групи РФ вивозять кубічними метрами золото та валютні цінності на таємні закордонні бази (в ЦАР під захист чвк «Вагнер» та інші).
    Експертами, як от Андрій Піонтковський (працює в Atlantic Council), обговорюється конфіскація Стейтами локалізованих російських коштів на суму 1 трильйон доларів і фінансування ними російської опозиції. (Якщо подібне станеться, думаю з цих коштів може відбутися компенсація наших втрат у війні та репарації…)
    В той час як московська верхівка возить валютні цінності літаками і вантажівками, середній бізнес в непевній ситуації з очікуваннями розвитку в хаос, бунт, масові грабунки цілком можливо потягнеться через кордон до нас з валізами доларів. Конвертація цих «гарячих» коштів в нерухомість — ймовірний сценарій. (Як варіант – переказ і обнал через Біткоїн-конвертацію.)
    .
    Наша ситуація. Величезний дефіцит бюджету. Величезний обсяг виплати внутрішніх і зовнішніх боргів з необхідністю перекредитуватися. В таких умовах логічно передбачати емісію гривні, падіння курсу та імпульсивне вкладення в нерухомість виведених із банків та бізнесів коштів. Проте в нас усе може бути з точністю до протилежного. Якщо схема нових залучень у валюті працюватиме без розривів, тоді постійний продаж валюти тягнутиме гривню у зміцнення знову до рівня 25грн/дол. І як показує попередній досвід — швидке зміцнення гривні переводить ринок нерухомості у депресію.
    Далі. Непевна Влада, яка заплуталась в своїх орієнтаціях та схемах. Якщо Стейтам в протидії РФ знадобиться Україна як стратегічний плацдарм, а їм і на заміну Туреччині в регіоні потрібен союзник, і для наближення до Ірану, і для протидії новому стратегічному «Шовковому Шляху» з Китаю до Європи, тоді в принципі військовим чи політичним способом за їх підтримки може бути змінена нинішня влада. А такі події — завжди дестабілізація для ринку.
    .
    У випадку якщо все буде довкола нас і всередині більш менш гаразд, тоді думаю варто очікувати відновлення теми масової перебудови застарілого фонду. За деякими даними Віталій Кличко збирається взяти участь в наступних президентських перегонах. На тлі болючої для багатьох проблеми застарілого житла, оголошення програми масової житлової перебудови із залученням іноземних інвесторів може бути переможним прапором політичної кампанії. Нові очікування — нова психологічна перебудова учасників ринку, зміна фокусів і цінових балансів.
    .
    Отже ж. До хріна різних факторів і як тут щось передбачити? Чи не краще взагалі вийти з цього ринку і знайти інший спосіб інвестування?
    *

    Что скажите про Футура хата и жк Свитло парк, который оп обещает сдачу 30 ноября 2020 года????

    Я всегда обращаюсь в компанию https://avalon-odessa.com
    Быстро качественно и без лишних предложений и навязчивости нашли мне квартиру !
    Я просто дал запрос и посетили штук 15 новостроек.

Читайте все 359 комментариев на форуме: Рынок первичной недвижимости: итоги и прогнозы