Итоги года: о чем говорят застройщики?
Закончился очень насыщенный 2020 год, подбросивший всем нам множество неизведанных вызовов и кардинально изменивший привычный уклад жизни. А значит, можно немного «выдохнуть», оглянуться, оценить проделанный путь и, конечно, прикинуть, как будем жить дальше. Я решила, что читателям блога будет интересно узнать, как сами столичные застройщики оценивают влияние на их бизнес прошедшего года. И чего они ждут от нынешнего, 21 года.
Как и в самом начале пандемии, ЛУН провел опрос среди киевских застройщиков и попросил их ответить на такие вопросы:
- Какие, на ваш взгляд, важнейшие изменения произошли на рынке недвижимости в прошлом году?
- Как они повлияли на вашу компанию и как вы отреагировали на них?
- Какие государственные меры помогли бы развитию рынка недвижимости в 2021 году?
- Каких изменений в ценах и условиях инвестирования в новостройки стоит ожидать в 2021 году?
- Ваш прогноз на 2021: с какими вызовами и трендами столкнутся застройщики и инвесторы?
Признаюсь: некоторые ответы меня немного ошарашили – но и внушили надежду на то, что все у нас будет хорошо. Как всегда, делюсь с вами информацией из первых рук и без купюр.
Игорь Кушнир, президент ХК «Киевгорстрой»
– Какие, на ваш взгляд, важнейшие изменения произошли на рынке недвижимости в прошлом году?
– «Важнейшим изменением» стала турбулентность, в которую весенний локдаун погрузил не только рынок недвижимости, но и всю экономику. Нельзя не вспомнить о перманентном реформировании ГАСКа, борьбу за защиту прав инвесторов и анонсированной доступной ипотеке. Не могу назвать это глобальными изменениями, потому что каждый из этих пунктов длится по сегодняшний день, и до конца не доведен. Но каждый из них жизненно важен для отрасли.
– Как они повлияли на вашу компанию и как вы отреагировали на них?
– Если бы реформа ГАСКа наконец состоялась, и правила игры для строительных компаний были урегулированы и прозрачны, – однозначно влияние было бы положительным. Если бы приняли законопроект о защите прав инвесторов, выиграли бы все! Уровень доверия со стороны потенциальных вкладчиков должен вырасти, а с ним и количество продаж у застройщиков. Ипотека – важнейшая поддержка для строительной отрасли, во всем мире на ней держится рынок недвижимости и Украина не должна быть исключением. То есть, если бы эти изменения все таки произошли, мы бы имели сплошной позитив. Но на сегодняшний день, мы, к сожалению, имеем только последствия борьбы с коронавирусом. Хотя и он, если можно так выразиться, помог. «Киевгорстрой» присутствовал в онлайне задолго до локдауна, но с его наступлением мы начали продвигаться в этом направлении семимильными шагами. Запустили мобильное приложение LiveIn, создали отлаженный путь ведения потенциального инвестора от рекламного баннера на новостном сайте до выбора подходящей квартиры и заявки на ее приобретение. И эта своеобразная «реакция» на кризис помогла вырулить с наступлением осени, когда количество продаж вернулось на докарантинный уровень.
– Какие государственные меры помогли бы развитию рынка недвижимости в 2021 году?
Думаю, для начала нужно реализовать все вышеизложенное, что планировалось на прошлый год. Потому что это действительно очень важные инициативы. Плюс очень большой поддержкой для развития рынка стало бы выделение финансовой помощи либо кредитов под государственные гарантии застройщикам, которые взяли на себя обязательства по достройке жилых комплексов других компаний.
– Каких изменений в ценах и условиях инвестирования в новостройки стоит ожидать в 2021 году?
Цены будут расти, потому что увеличивается себестоимость строительства. «Киевгорстрой» пересмотрел стоимость квадратного метра уже с 1 февраля. По поводу условий инвестирования. На сегодняшний день в компании существуют варианты покупки на условиях рассрочки, мы предоставляем скидки при полной оплате, так же квартиру можно приобрести с помощью банковского кредита. Так что все условия для инвестирования уже созданы. Важно не забывать, что в этом вопросе ключевую роль играет не только вопрос «как», но и «кому» – надежных застройщиков на рынке не так много. А именно фактор надежности является залогом того, что жилье будет достроено и передано инвестору.
– Ваш прогноз на 2021: с какими вызовами и трендами столкнутся застройщики и инвесторы?
Все зависит от того, сколько еще будет локдаунов. Потому что каждый раз они откидывают рынок на несколько шагов назад. Если будет только адаптивный карантин, думаю основными трендами станут: укрупнение рынка, всеобщее подорожание, стабилизация количества продаж и углубление в диджитал. А вообще, время покажет.
Анна Лаевская, коммерческий директор “Интергал-Буд”
– Какие, на ваш взгляд, важнейшие изменения произошли на рынке недвижимости в прошлом году?
– 2020 год запомнится тотальным (на 80-90%) падением уровня продаж весной – и достаточно быстрым возвращением к прежним объемам продаж уже осенью. Конечно, не во всех случаях, а только тогда, когда девелопер и его продукт сумел сберечь доверие клиентов высокими темпами строительства и ликвидными концепциями жилых комплексов.
В прошлом году впервые практически полностью на несколько месяцев взаимодействие застройщика и инвестора пришлось перенести он-лайн – и это тоже был новый и интересный опыт. Также не стоит забывать о том, что именно в прошлом году началась «оттепель» в сегменте ипотеки, что многим внушает оптимизм и надежду.
А из не очень приятных событий стоит вспомнить провальную реформу ДАБИ, из-за которой деятельность строительных компаний была парализована. Ни документы для начала строительства, ни Сертификат о введении готового дома в эксплуатацию получить было невозможно. Неутешительная статистика поражает: 97% отказов в выдаче документов, большинство из которых по надуманным, искусственно созданным причинам.
– Как изменения повлияли на вашу компанию и как вы отреагировали на них?
– Во время жесткого весеннего локдауна и на протяжении всего 2020 года «Интергал-Буд» продолжал строить в обычном для себя темпе на всех без исключения площадках. Динамика строительства в теплый период достигала 3-4 этажей в месяц. Мы первыми предложили рынку антикризисные финансовые инструменты на период карантина: сдерживающий курс 25,5 грн/$ в то время как в обменниках доллар уже был на 3 грн дороже; переход от рассрочки на выгодные условия кредита от банков-партнеров; скидки при 100% оплате. Имея многолетний опыт на рынке, глубокие экспертные знания и команду профессионалов, «Интергал-Буд» не единожды обращался к органам власти, отмечая системные проблемы в ДАБИ, предлагая свое экспертное видение развития ипотеки, решение проблем долгостроев. Могу с уверенностью заявить: мы прилагаем все усилия для качественных изменений и преобразований в отрасли.
– Какие государственные меры помогли бы развитию рынка недвижимости в 2021 году?
– В 2021 году государству стоит сосредоточиться на развитии прозрачного, эффективного, действенного инструмента ипотеки; перезапустить реформу ДАБИ чтобы снизить коррупционную нагрузку на строительный бизнес, окончить работу над Генпланом развития города – над тем Генпланом, которые станет не компромиссным решением, а настоящим мастер-планом развития Киева как европейской столицы: дружественного людям, комфортного, инклюзивного и инновационного города.
– Каких изменений в ценах и условиях инвестирования в новостройки стоит ожидать в 2021 году?
– Экономических предпосылок и факторов для снижения цен нет: себестоимость высокая, ведь строительные материалы и рабочая сила стабильно растут в цене. Конкуренция за требовательного покупателя жесткая, девелоперы инвестируют многомиллионные средства в развитие инфраструктуры и благоустройство. Многое, конечно, будет зависеть от макроэкономических факторов и решения глобальных рыночных проблем (паралич ДАБИ, запуск государственной ипотеки). Если появятся доступные кредиты на жилье и рынку позволят нормально работать, перспектива роста цены есть. В 2020 году, например, цена в среднем выросла примерно на 10%.
– Ваш прогноз на 2021: с какими вызовами и трендами столкнутся застройщики и инвесторы?
В 2021 году будет набирать обороты тренд роста спроса на комфортное загородное жилье – с развитой инфраструктурой, территорией с зелеными и лаунж зонами, близостью рекреационных объектов. Появятся форматы микс-проектов, где в пределах одного жилого комплекса будут малоэтажные дома, таунхаусы и коттеджи, объединенные единой концепцией.
Активно будет развиваться жилье в форматах класса комфорт+ и бизнес – с «человекоцентристским» подходом, welness-инфраструктурой, высоким уровнем сервиса и мультифункциональной инфраструктурой.
Алексей Коваль, руководитель проектов Perfect Group
– Какие, на ваш взгляд, важнейшие изменения произошли на рынке недвижимости в прошлом году?
– Спрос практически полностью перетек от маленьких компаний к крупным девелоперам – с хорошей репутацией на рынке и приличной динамикой на текущих проектах. Невзирая на пандемию и карантин, цены в ЖК от надежных девелоперов выросли – как мы и прогнозировали после первого локдауна, в конце весны-начале лета 2020.
Люди стали гораздо больше внимания уделять инфраструктуре внутри и поблизости ЖК. Весенний локдаун, который проходил с ограничением работы общественного транспорта, продемонстрировал необходимость иметь «под рукой» всю необходимую инфраструктуру. И если раньше это было вопросом удобства, то сегодня это – маст-хэв.
– Как изменения повлияли на вашу компанию и как вы отреагировали на них?
– Наша компания работает на рынке с 1991 года, у нас в активе более 30 завершенных проектов – поэтому вполне логично, что мы оказались в пуле надежных застройщиков, которые отметили восстановление уровня продаж на «долокдаунный» уровень уже летом 2020 года. А во второй половине прошлого года продажи и вовсе превысили расчетный уровень.
Один из важных факторов – мы не останавливали работы ни на одном проекте, ведь у нас есть финансовая «подушка безопасности»: собственный капитал и доступ к кредитным линиям в банках-партнерах, которые позволяют нам жить и строить даже при полном отсутствии продаж в течение полугода и даже более. Да, мы скорректировали анонсы новых ЖК в 2020 году – но тем активнее станет для нас 2021 год. Мы планируем вывести на рынок несколько новых проектов, которые, уверен, удовлетворят растущий со стороны инвесторов спрос.
– Какие государственные меры помогли бы развитию рынка недвижимости в 2021 году?
– Рынку необходимы прозрачные условия работы, введение института частных контролеров вместо единого государственного органа-монополиста, доступ к дешевому капиталу для девелоперов и запуск реально доступной широким массам ипотеки.
– Каких изменений в ценах и условиях инвестирования в новостройки стоит ожидать в 2021 году?
– Цены на первичке, скорее всего, будут поддаваться декомпрессии – небольшие застройщики вряд ли смогут ощутимо пересматривать стоимость квадратного метра в сторону увеличения. В то же время крупные девелоперы уже в 2020 году успели наверстать упущенные весной летом (из-за локдауна и экономической неопределенности в стране) плановый рост цен. И в 2021 году, в том сегменте, где заключаются реальные договора – это предложения от надежных застройщиков – цены вырастут минимум на 10-15% в валюте. Небольшие девелоперы могут поднять стоимость квадратного метра на 3-5%, но люди все равно вряд ли будут готовы рисковать деньгами, отдавая их застройщикам с одним-двумя сданными домами и невысокой динамикой работ.
– Ваш прогноз на 2021: с какими вызовами и трендами столкнутся застройщики и инвесторы?
– Основные тренды не изменились – переход спроса из «эконома» в «комфорт», рост цен в сегменте качественного жилья от надежных девелоперов. Среди вызовов – неопределенная ситуация с реформой ДАБИ и, конечно, общеэкономические факторы. Но последнее – это открытый вопрос для всех сфер и рынков, а не только для рынка новостроек.
Ростислав Мельник, президент Корпорации Недвижимости РИЕЛ
– Какие, на ваш взгляд, важнейшие изменения произошли на рынке недвижимости в прошлом году?
– В прошлом году в значительной степени рынок зависел от кризиса, обусловленного пандемией. И если ее начало (весна 2020) характеризовалась некоторыми паническими настроениями среди потенциальных инвесторов и падением их активности, то уже в середине года – как только были сняты жесткие ограничения – отделы продаж почти всех компаний, которые не прекращали строить во время локдауна, констатировали сверхвысокий приток покупателей. Дал себя знать отложенный спрос.
Еще одна черта прошлого года – скорость принятия решений. В «мирные» времена покупатели могли выбирать свой вариант и готовиться к сделке месяцами. Кризис же подтолкнул к решительности: время принятия решения сократилось в разы.
Еще одно принципиальное изменение на рынке – перераспределение долей его сегментов. Объемы востребованной коммерческой недвижимости значительно сократились. И восстановление не будет быстрым, а значит мы попадаем в новую реальность, где нужно меньше магазинов, отелей, офисов. Зато спрос на жилье, которое может быть не только местом для отдыха и сна, но рабочей зоной – будет только возрастать.
– Как изменения повлияли на вашу компанию и как вы отреагировали на них?
– Каждый кризис – это и вызов для бизнеса, и путь к обновлению. Мы оценили свои возможности, увидели как изменился мир, изменили (в определенной степени – радикально!) формат работы и общения с клиентами. Стали более внимательными к пожеланиям и требованиям своего покупателя, к новым условиям в которых оказался бизнес. Когда локдаун остановил значительную часть экономики и переключил всех на дистанционное общение, мы приняли решение не прекращать работу ни на одной из наших площадок. Дало свои плоды то, что уже давно ввели в компании диджитализацию многих операций: от документооборота до онлайн-экскурсий на стройплощадку или в новую квартиру. Поэтому во время первого карантина мы только усовершенствовали наши онлайн инструменты, а не внедряли их «с нуля».
Мы запустили обновленный сайт Корпорации – это уникальный маркетплейс, где собрана актуальная информация о каждой квартире, которая есть в наличии в любом нашем ЖК в Киеве и Львове. Это значительно упрощает и ускоряет клиенту выбор недвижимости, экономит его время. Ему не нужно идти в отдел продаж, чтобы выбрать себе недвижимость, достаточно иметь интернет и зайти на сайт. Также, мы привлекли финансовые институты (а именно – ПРАВЭКС БАНК) и начали программу ипотеки – причем, впервые в Украине это беззалоговое кредитование покупки жилья. Мы были первыми, кто заключил электронную сделку купли-продажи квартиры с помощью электронной подписи клиента, когда тот находился за границей.
– Какие государственные меры помогли бы развитию рынка недвижимости в 2021 году?
– Спрос на жилье в Украине еще долго будет высоким, ведь жилищный вопрос не до конца решен почти у половины украинцев. Поэтому, государство должно всячески поддерживать и бизнес, работающий в сегменте жилищного строительства, и население, которое пытается улучшить свои жилищные условия.
По строительной отрасли: весь прошлый год она находилась в состоянии турбулентности – из-за паралича Государственного архстройконтроля. Это привело не только к задержкам введения объектов в эксплуатацию, но и к дисбалансу на рынке в целом. Поэтому со стороны государства застройщики ожидают, прежде всего, наведение порядка в этой сфере. Внедрения четких и прозрачных правил игры для всех участников рынка. Совершенствования законодательной базы. Предсказуемости. Ведь любая турбулентность – это риски для бизнеса, за которые расплачивается не только бизнес, но и – опосредованно – каждый покупатель.
По покупательной способности: считаю, что государство должно включать инструменты дешевой ипотеки, о которой власти говорят уже почти год. Ипотека под 7 или 9% в теории где-то существует, но фактически воспользоваться ею могут единицы. Тогда как потребность в жилье – у миллионов семей. Подавляющее большинство банков предлагают кредиты под 18-25%. Кстати, ставки в Европе колеблются в коридоре от 0,65% (Дания) до 1,9% (Германия). Вот к таким ипотечным ставкам должны стремиться и мы.
– Каких изменений в ценах и условиях инвестирования в новостройки стоит ожидать в 2021 году?
– Турбулентность на валютном рынке и, в конечном итоге, рост курса доллара позитивно воспримут те, кто хранит сбережения в долларах и планирует заработать, инвестируя в новостройку. И их число, судя по всему, увеличится – за счет тех, кто в прошлом году работал в сегменте облигаций внутреннего государственного займа. Вероятно, эта категория инвесторов будет мигрировать на первичный рынок жилья, ведь ценовые колебания здесь дают прекрасную возможность заработать от 20-30% годовых – при условии инвестиций в надежные проекты. Будут расти и спрос, и цена. Мы прогнозируем рост цен на недвижимость минимум на 10%, и этот эффект будет мультиплицировать с традиционной весенней девальвацией гривны. Улучшение потребительских настроений и общемировые инфляционные тенденции только увеличат этот рост.
– Ваш прогноз на 2021: с какими вызовами и трендами столкнутся застройщики и инвесторы?
Основным фактором, который будет влиять на рынок недвижимости, остается пандемия COVID-19 и кризис, пришедший за ней. Назову тренды, которые можно считать глобальными:
- рост спроса на недвижимость среднего класса;
- условия для работы из дома и для отдыха вблизи жилья;
- создание инструментов для минимизации контактов при заключении сделок купли/продажи.
Все это скажется, в том числе, и на цене на недвижимость, и на ситуации с инвестициями в строительство.
Александр Насиковский, управляющий партнер группы компаний DIM
– Какие, на ваш взгляд, важнейшие изменения произошли на рынке недвижимости в прошлом году?
– Именно в 2020 году произошла перестановка сил на девелоперском рынке: лидерские позиции заняли компании, где ставка идет на концептуальность проектов и стабильные темпы строительства, а не на количество возводимых метров. Изменился также и подход к формату жилья. После того как все мы столкнулись с необходимостью проводить достаточно много времени дома, многие пересмотрели свое жилье с точки зрения эргономичности, экологичности и функциональности. Оценили квартиры с террасами и открытыми лоджиями и т.п.
– Как они повлияли на вашу компанию и как вы отреагировали на них?
– Уверенно могу заявить – строительные работы на площадках группы компаний DIM не прекращались ни на один день. Безусловно, мы придерживались всех карантинных норм и это повлияло на скорость строительных работ, но никак не отобразилось на их качестве. Именно карантин и локдаун как нельзя лучше повлиял на рост потребительского интереса к нашему загородному проекту бизнес-класса Park Lake City на Новообуховском шоссе.
– Какие государственные меры помогли бы развитию рынка недвижимости в 2021 году?
– В первую очередь необходима реальная, а не номинальная банковская реформа, чтобы украинцы смогли действительно пользоваться ипотекой. Отдельно стоит отметить существенное влияние «структурных реформ» государственных контролирующих органов на сроки получения разрешительной документации и введения объектов в эксплуатацию…
– Каких изменений в ценах и условиях инвестирования в новостройки стоит ожидать в 2021 году?
– Рост спроса на концептуальные проекты, где обычное озеленение придомовой территории перерастает в ландшафтные дизайны, стандартные детские площадки – в современные развивающие комплексы, офисные помещения на первых этажах – в коворкинги, подъезды – в роскошные лобби, влечет за собой и рост цен на такое предложение. Именно поэтому мы ожидаем стабильный рост стоимости квадратного метра. Условия инвестирования остаются неизменными – наибольший рост инвестиций получают те, кто приходит на старте продаж.
– Ваш прогноз на 2021: с какими вызовами и трендами столкнутся застройщики и инвесторы?
– Учитывая значительный «застой» в сфере получения разрешительной документации в 2020 году, следует ожидать бум новых проектов до конца текущего года. Существенно пополнится предложение в бизнес-классе в деловом центре столицы. Проекты реноваций промышленный зон продолжат усиление позиций класса комфорт и комфорт+. Деурбанизация, набирающая обороты вследствии локдаунов, уже вывела рынок загородного строительства в сегмент одного из самых перспективных и востребованных. Именно проекты «за городом» будут набирать существенные обороты в 2021 году: коттеджи, таунхаусы, малоквартирные дома, микс форматов. Но обязательно в составе комплексов со своей инфраструктурой, безопасностью и хорошей транспортной доступностью.
Владимир Даниленко, коммерческий директор SAGA Development
– Какие, на ваш взгляд, важнейшие изменения произошли на рынке недвижимости в прошлом году?
– Главное изменение прошлого года: покупатель пересмотрел свои представления о том, каким должно быть комфортное жилье. До 2020 года люди воспринимали его как место, куда они приходят ночевать. Но длительная изоляция продемонстрировала, что сочетать рабочий кабинет с детской в однокомнатной квартире невозможно. Произошла переоценка значения общественных зон, как в пределах отдельно взятой квартиры, так и дома или жилого комплекса в целом. Сейчас люди больше внимания уделяют наличию внутри ЖК или рядом общественных пространств, инфраструктуры, рекреационных объектов.
– Как они повлияли на вашу компанию? Как вы отреагировали на них?
– Положительно. В наших проектах мы изначально уделяли много внимания общественным пространствам, балансу функций, качественной инфраструктуре. Поэтому карантин и изоляция усилили интерес к нашим проектам. В некоторых из них, например, в O2 Residence даже на пике карантинных ограничений и снижения спроса, реальные продажи превышали плановые в 3-4 раза. В результате мы вынуждены были открывать продажи новых очередей и повышать стоимость квадратного метра чаще, чем предполагали.
– Какие государственные меры помогли бы развитию рынка недвижимости в 2021 году?
– Прежде всего, необходимо наладить функционирование разрешительной системы. В прошлом году из-за ее некорректной работы разрешения на строительство и сертификаты о вводе в эксплуатацию почти не выдавались, что привело к существенному сокращению предложения на рынке. А это, в свою очередь, отразилось на ценах.
Задача государства – сформировать четкие, понятные и одинаковые для всех правила работы. В остальном рынок сам себя отрегулирует.
– Каких изменений в ценах и условиях инвестирования в новостройки стоит ожидать в 2021 году?
– В 2020 году органический (не зависящий от изменения курса доллара) рост стоимости квадратного метра в среднем по рынку составил 21%. В этом году мы ожидаем аналогичный показатель.
Инвестиционная привлекательность недвижимости будет расти благодаря снижению доходности депозитов. Сегодня операционная доходность от сдачи недвижимости в аренду – на уровне 6-9% годовых, доходность депозитов в долларе – менее 1%. При этом недвижимость постепенно растет в цене.
Предпосылок для изменения условий инвестирования нет. Средняя эффективная ставка по ипотечным кредитам будет постепенно снижаться, однако обещанных правительством 10% она достигнет не ранее, чем через 2-3 года. Заявленная программа доступной ипотеки под 7% тоже, вероятно, существенно не повлияет на первичку. По-прежнему будет востребована рассрочка от застройщика.
– Ваш прогноз на 2021: с какими вызовами и трендами столкнутся застройщики и инвесторы?
– Трансформация рынка в соответствии с новыми запросами покупателя уже произошла. Это видно по возрастающему количеству новых проектов с качественными, продуманными, современными концепциями. В 2021 году девелоперы будут конкурировать именно качеством концепций.
Результат трансформации мы уже наблюдаем в радикальном сокращении объектов эконом-класса – большинство новых проектов 2020-2021 гг. относятся к классам комфорт и бизнес. Это еще один тренд рынка, и в 2021 году он будет усиливаться.
P.S. Невероятно, но факт: судя по всему, в 2020 застройщики больше «потерпали» от реформы ГАСИ (ДАБИ), чем от пандемии и связанных с ней вызовов. К счастью, многие из них успешно преодолели новые «рифы». Рынок выстоял – и это позволяет смотреть в будущее с оптимизмом 🤞🏻
25 відгуків