Быть рантье: договариваемся «на берегу»

Очень часто арендаторы и арендодатели сталкиваются с недопониманием и несовпадением ожиданий друг от друга — я, конечно, говорю не об особенностях личности и характера, а о более прозаичных моментах. Например, чем «естественный износ» отличается от «ободранных стен», кто будет чинить «сгоревшую» бытовую технику и покупать новые лампочки для светильников, какие «санкции» предусмотрены за досрочное расторжение договора аренды и как их избежать. Об этих и других потенциально спорных моментах и пойдет сегодня речь.

За свою жизнь я побывала со всех сторон «арендной баррикады»: у меня был опыт и арендатора, и арендодателя (вернее, представителя арендодателя). Мне приходилось и съезжать с арендуемой квартиры раньше срока, и менять в ней краны, и искать консенсус в трактовке понятия «естественный износ». Но мне приходилось и любоваться оставленным впопыхах «полем боя», и «решать вопросы» с затопленными соседями, и даже искать бывшего арендатора, чтобы вручить ему сдачу с переплаченных «коммунальных»:) Этот опыт научил меня одному: обо всех потенциально проблемных нюансах арендатору и арендодателю лучше договариваться заранее. Это заметно повышает шансы найти общий язык и четко понимать чего стоит ожидать друг от друга.

Залог или оплата за 2 месяца?

Те, кто хотя бы раз снимал или сдавал квартиру в Киеве знают, что при заключении договора арендатор уплачивает арендодателю сумму в размере двухмесячной аренды. Многие до сих пор почему-то считают, что она и состоит из оплаты съемной квартиры за два месяца проживания: первый и последний. Но на самом деле это не очень разумно (по крайней мере, для арендодателя): оплату лучше брать только за один месяц вперед. А вторую часть суммы, полученную при заселении, считать залоговой — и возвращать ее арендатору при выселении.

Договор с арендатором залоговая сумма

Чем хороша именно залоговая сумма, а не оплата последнего месяца проживания? Во-первых, из нее можно покрыть различные «недостачи»: неоплаченную коммуналку за последний месяц аренды, некритичный ущерб и т.п. Во-вторых, когда не только арендатор что-то должен арендодателю, но и владелец квартиры жильцу — это как-то уравнивает позиции. А на равных договориться всегда легче.

«Естественный износ» или «тотальные разрушения»?

В глазах многих арендодателей, идеальный арендатор — это такой себе «бестелесный дух», который не шаркает по паркету и не продавливает кресло, не прикасается к стенам и не пользуется бытовой техникой. Но регулярно сдувает пылинки со всех поверхностей и исправно оплачивает аренду.  Образ, конечно, получился немного утрированным, но мысль, думаю ясна:)

Понятно, что большинство арендодателей подобным ожиданиям не соответствуют — они почему-то желают пользоваться квартирой в стандартном, а то и интенсивном режиме. В результате чего с квартирой происходит вполне естественный процесс — износ, которому подвержены все предметы материального мира. Блестящие ручки тускнеют, светлые обои загрязняются, обивка мебели протирается — в общем, квартира постепенно ветшает.

Договор с арендатором износ имущества

Но как провести грань между «естественным износом» и «тотальным разрушением»? Проще всего будет согласовать эти понятия еще на этапе заключения договора. И четко оговорить: кто в случае чего оплачивает ремонт или замену сломавшейся бытовой техники — и сразу определить эти «случаи чего». Например, если в результате скачка напряжения в квартире сгорели все лампочки и мотор холодильника, то перекладывать расходы на покупку новой техники на арендатора будет неправильным. А вот если стиральная машина «поперхнулась» монетками и заколками, не вытащенными из карманов перед стиркой, то вина за поломку будет лежать исключительно на арендаторе — ему, соответственно, и оплачивать ремонт.

Примерно так же можно подойти и к износу стен: неправильно брать «компенсацию» за потемнение обоев в изголовье кровати без спинки или за потертость линолеума под кухонной табуреткой. А вот за устранение следов «настенной росписи», оставленной детьми или питомцами арендатора, конечно, платить должен жилец квартиросъемщик. Кстати, если в квартире с арендатором будут проживать маленькие дети и/или домашние питомцы (даже очень-очень воспитанные), то залоговая сумма, как правило, увеличивается вдвое. И в договоре отдельным пунктом прописывается обязательство арендатора возместить нанесенный квартире ущерб.

Договор с арендатором уборка квартиры

Еще один нюанс: как правило, арендаторы въезжают в идеально чистую квартиру (ну как минимум, после генеральной уборки). И вот на этапе заключения договора неплохо было бы оговорить, что и на момент их выселения в квартире должно быть чисто. Это требование, на первый взгляд кажущееся излишеством, на самом деле поможет двум сторонам. Арендатору — убедиться, что все вещи собраны и ничего ценного не забыто. А арендодателям — поможет оценить степень «естественного износа» квартиры и прикинуть их масштаб.  Ситуации, конечно, бывают разные — и иногда арендатор просто не успевает навести чистоту. В этом случае будет вполне логичным вычесть из залоговой суммы стоимость услуг клининговой компании — и этот момент тоже стоит оговорить «на берегу».

Форс-мажор

Когда жильцы «подведомственной» мне квартиры впервые затопили соседей, я запаниковала и начала метаться между «двумя огнями» в попытке урегулировать ситуацию. Так вот — это самая неправильная реакция, которую только можно выдать. Да, это очень (нет — ОЧЕНЬ!) неприятно, но это жизнь, и от ее сюрпризов никто не застрахован. И очень зря — но это я узнала уже потом:)

Договор с арендатором форс мажор

В такой ситуации важно сохранять спокойствие и уравновешенность, демонстрировать готовность все исправить и прилагать к этому максимум усилий. А вот криками и стонами делу не поможешь. Для себя я вывела такой алгоритм действий, включающийся после сообщения «Темза, сэр!».

  1. Приехать в квартиру чтобы попытаться «на глазок» оценить ущерб и понять причину затопления. Это необходимо для того, чтобы понять как себя вести дальше и с арендатором, и с пострадавшими соседями. Ведь если потоп произошел, скажем, из-за того, что слив раковины забил носок — действия будут разворачиваться по одному сценарию. Если потек подвод к бачку унитаза — то сценарий будет другим, а если лопнула труба стояка — третьим.
  2. Посетить пострадавшую квартиру, чтобы опять же «на глазок» оценить размер разрушений и заверить соседей в том, что все, произошедшие по вине «вашей квартиры» неприятности будут устранены за ваш же счет. А если проблема возникла не по вашей вине — объединить усилия по воздействию на виновника. Начать разговор лучше с выражения сожалений, но быстренько перевести его в конструктивное русло (как организовать оценку ущерба, как организовать его возмещение и т.п.).
  3. Далее действовать по обстоятельствам. Если потоп произошел по вине жильца — договариваться с ним же о сроках и размерах возмещения ущерба. Если потоп произошел по независящим от него причинам — приступать к восстановлению пострадавших квартир за свой счет.

Небольшой лайфхак: сегодня страховые компании предлагают полисы для квартир, сдаваемых в аренду — причем они страхуют как имущество и конструкции вашей квартиры, так и ответственность перед третьими лицами. Стоит такой полис не очень много (порядка 0,8-3 тыс. грн), и мне кажется, что траты эти вполне оправданны. Тем более, что в случае форс-мажора, в первые, самые сложные часы, помощь страховой будет очень кстати. Да, и оплату полиса «ответственность перед третьими лицами» вполне можно возложить на арендатора — и если полис не пригодится, то по окончании срока аренды можно и возместить бывшему жильцу эту не самую огромную сумму.

Расстаться красиво

По моему глубокому убеждению, расставаться нужно без трагических сцен, заламывания рук и прореживания шевелюры (своей и чужой). И, конечно, по возможности, без взаимных претензий — а для этого желательно подбить дебет и кредит.

Да, вы, как арендодатель, рассчитывали что ваш идеальный арендатор будет жить в квартире десятилетия, обеспечивая  стабильный денежный поток. Но жизнь штука изменчивая, и у вашего арендатора вполне может возникнуть идея сменить место жительства. И даже, о ужас! до окончания срока аренды, оговоренной в договоре. Так вот — это, нормально. Конечно, при соблюдении некоторых условий:)

Расторжение договора аренды

Основные условия, как правило, прописаны в договоре и заключаются в следующем: о своем желании съехать арендатор предупреждает вас заблаговременно (как правило — за месяц), и тогда никаких «штрафных санкций» к нему не применяется. Конечно, данный пункт выглядит логичным — но только на первый взгляд. Ну вот объясните, чем арендодателю поможет информация о том, что через месяц его квартира будет пустовать? Вы же, как ответственный рантье, не потратили чужую залоговую сумму, правда? И не собираетесь приводить на просмотры новых потенциальных арендаторов до того, как съедет нынешний? Так какой смысл в том, что арендодателя за месяц предупредят о разрыве договора?

На мой взгляд, единственный смысл такого раннего оповещения состоит в том, чтобы стороны успели подбить баланс прожитых и оплаченных дней. В данном случае, расчет за прожитые дни будет пропорциональным: если оплаченный месяц заканчивается раньше, чем съезжает арендатор, недостающая сумма (рассчитывается за каждый день) вычитается из залоговой суммы или оплачивается арендатором дополнительно. Если же арендатор съезжает раньше, чем заканчивается оплаченный месяц, то арендодатель возвращает бывшему жильцу «переплату».

Конечно, когда арендатор заявляет что уезжает завтра —  это тоже не лучший вариант, но, как по мне, он вполне приемлем (особенно, если квартира передается в полном порядке и идеально чистая). Тем более, что в данном случае вы, как арендодатель,  вполне можете не возвращать жильцу оплату за текущий месяц проживания. Но вот залоговую сумму (после всех вычетов, конечно) придется вернуть.

P.S. А с какими проблемами сталкивались вы — как арендатор или арендодатель? Делитесь своими ситуациями и вашими вариантами их решений в ветке форума!

17 ответов
Читайте все 17 комментариев на форуме: Быть рантье: договариваемся «на берегу»