Четыре года спустя: ЖК «Файна Таун»

Как-то незаметно пролетели два года с тех пор, как я побывала в ЖК «Файна Таун» и посмотрела на только-только сданную первую очередь этого масштабного проекта. К сегодняшнему дню число построенных домов тут заметно увеличилось, да и многие квартиры уже не только обжиты, но и выставлены на вторичный рынок. Чем не повод наведаться сюда еще раз, посмотреть как развивается проект и разузнать файно ли здесь живется.

О том, что собой представляет ЖК «Файна Таун» и в какой части Киева он строится, наверняка знают все, кто хотя бы поверхностно интересуется столичными новостройками. Этот проект действительно сложно пропустить: масштабный, с продуманной концепцией «город в городе», с интересной архитектурой, от одного из самых пунктуальных столичных девелоперов – столько достоинств в одном объекте редко сходятся. А посему, он волей-неволей притягивает взгляды тех, кто подыскивает вариант для инвестиции в недвижимость. Собственно, я тоже о нем рассказывала, причем дважды: впервые когда проект «Файна Таун» только-только презентовали потенциальным инвесторам, и второй раз – через полтора года, когда была сдана его первая очередь.

В этих обзорах я подробно рассказывала и о месторасположении будущего жилмассива, и о его ближайшем окружении, и об особенностях местной дорожной инфраструктуры и транспортного сообщения. За прошедшие два года особых изменений в этих характеристиках проекта не произошло, поэтому повторяться я не буду. Лишь напомню, что ЖК «Файна Таун» строится по адресу: улица Салютная, 2-б (Шевченковский район Киева) и займет пространство между улицами Салютная, Щербаковского, Туполева и Эстонская.

Что обещали

Девелопер называет ЖК «Файна Таун» живым кварталом. И, как все живое, этот проект растет и меняется, хотя и не кардинально. В 2017 году говорили о том, что в составе комплекса будет насчитываться 57 новых домов высотой 6-9 этажей с немногочисленными «акцентными» 16-этажками, многоуровневый паркинг, два детских садика, общеобразовательная и музыкальная школы, медицинский и торговый центры. А помимо них, на 50 га благоустроенной территории появятся детские и спортивные площадки, стадион, открытый бассейн, зоны барбекю и большая променадная аллея.

Сегодня описание проекта несколько изменилось: оставив в силе все основные характеристики и «плюшки», девелопер добавил в его состав подземные паркинги (они появляются в домах, начиная с 4 очереди, стоимость паркоместа – $30 тыс.), что на мой взгляд, пошло проекту только на пользу. Все-таки, уровень автомобилизации у нас растет, да и инвесторы в ЖК «Файна Таун» далеко не бедные люди – уж по одной машине в семье здесь точно будет. Так что увеличение числа паркомест выглядит вполне логичным и оправданным.

В остальном, на мой взгляд, особых отклонений от первоначального проекта, не наблюдается. Более того, воплощается он максимально близко к презентации.

Что построили

К концу марта 2021 года построены и введены в эксплуатацию три очереди ЖК «Файна Таун». Первая очередь получила Сертификат готовности в 1 квартале 2019 года, вторая – в первом квартале 2020 года. Третью очередь обещали ввести в 4 квартале 2020 года, но Сертификат готовности она получила буквально на днях, 23 марта 2021 года – то есть формально, задержка составила один квартал. Да, для многих девелоперов такая задержка считается «королевской точностью», но для «КАН Девелопмент» подобная непунктуальность нехарактерна. Что интересно, дома четвертой очереди обещали ввести в эксплуатацию в 1 квартале 2021 года, но сейчас говорят о том, что их сдача, скорее всего, состоится уже во 2 квартале, ближе к маю. В отделе продаж задержки объясняют сбоями в работе системы электронных реестров, и, я надеюсь, это так и есть, а нарушение сроков не приобретет системный характер. Заметила, что обещания представителей девелопера по срокам сдачи очередей иногда разнятся с тем, что прописано в договорах.

Сейчас застройщик работает над возведением домов пятой, шестой и седьмой очереди строительства, сдать которые планируют в 3 квартале 2021 г., 2 квартале 2022 и во 2 квартале 2023 года соответственно.

Параллельно со строительством жилых домов, ведется работа и над строительством объектов инфраструктуры. Так, уже нынешним летом планируют открыть для жителей комплекса бассейн и зону барбекю. В следующем году обещают открыть учебно-воспитательный центр, состоящий из школы и детского садика. Его строительство уже началось, а разместятся в здании не муниципальные, а частные заведения.

С появлением и заселением новых домов, застройщик приступит к строительству торгового центра и спортивного комплекса (ориентировочно их открытие намечено на 2025 год). Также в перспективе начало строительства многоуровневых паркингов. Точные сроки их появления не озвучиваются, и в отделе продаж говорят, что это будет зависеть от интереса жильцов к паркоместам в них. Правда, учитывая не самую низкую стоимость такого паркоместа (ориентировочно $20 тыс.) мне кажется что жители «Файны» вообще рискуют остаться без них – и получить вместо паркингов дополнительные дома. Надеюсь, этого все же не произойдет:)

Каким получается комплекс

Если кратко, то – интересным:) Проекты от «КАН» вообще славятся продуманной концепцией, интересной архитектурой – и максимально достоверным воплощением задуманного в реальность.

Построенные дома выглядят симпатично: переменная этажность, контрастная окраска фасадов и разноразмерные вытянутые оконные проемы придают домам динамики и не создают эффекта «колодца». Живости добавляет и ландшафт внутренних двориков: покрытые травой холмы, высаженные крупномеры, извилистые дорожки. лавочки…

Радует, что собственная инфраструктура проекта тоже развивается достаточно динамично: на первых этажах готовых домов уже появились магазинчики и кафешки. Не так давно открылась детская комната, где ребятишки жильцов ЖК могут как поиграть в «настолки», так и активно развлечься (удовольствие это платное, и обойдется родителям  примерно в 400 грн в мес.).  В общем, все свидетельствует о том, что застройщик пытается создать действительно комфортное пространство для людей – и у него это, как по мне, неплохо получается.

Конечно, подобная красота стоит недешево: содержание квартиры в этом ЖК сейчас обходится примерно в 15 грн за кв.м жилья, плюс ежемесячная оплата услуг охранной компании в размере 250 грн. Но ходят слухи, что скоро «коммуналку» поднимут до 20 грн за кв.м недвижимости.

Мне по-прежнему не нравится, что территория этого огромного комплекса будет закрыта для посторонних (исключение – жители соседних домов). Я не считаю, что вокруг живут одни только «варвары», которые только и ждут, чтобы разрушить и изгадить окружающую красоту. И меня что-то смущает в самой идее «изъять» у горожан 50 га коммунальной земли и передать ее, по сути, в частное пользование – есть в ней что-то неправильное, на мой взгляд. Тем более, что жители «Файны», как и другие обитатели массива, будут передвигаться по местным дорогам, ездить в метро и маршрутках, отдавать своих детей в муниципальные детские сады и школы – так почему тогда другие люди, «нерезиденты» этого заповедника не смогут пройтись по будущему променаду или прокатиться по велодорожке? Мне кажется, что наоборот, подобные проекты должны быть максимально открыты – чтобы люди, смотря на такую красоту, захотели что-то изменить в своих дворах и домах. Многие оправдывают закрытую территорию заботой о безопасности жителей «Файны» – и этот аргумент я прекрасно понимаю. Но почему бы тогда не закрыть только прилегающую к дому территорию, как это реализовано, например, в «Варшавском микрорайоне»? Как показывает практика, никаких вопиющих «актов вандализма» на облагороженной, но доступной всем территории, там не наблюдается. Может быть, и здесь ничего страшного не произойдет?

Как живется в комплексе

Несмотря на то, что официально сданы три очереди этого проекта, более-менее обжитой я бы назвала только первую очередь – собственники квартир второй очереди вовсю заняты ремонтами, а инвесторы третьей очереди пока только готовятся получить ключи и оформить право собственности на новые квартиры. Тем не менее, мне удалось поболтать с несколькими местными жителями и строителями-отделочниками.

В целом, все отзывы об этом проекте были очень неплохими. Строители отметили хорошее качество общестроительных работ (ровность стен, качество стяжки, работу вентканалов, окон и дверей) – по словам одного из мастеров, с такими «исходными данными» делать ремонт одно удовольствие:)

Жители заселенного дома первой очереди отметили доброжелательность и дружелюбие соседей, отличную работу управляющей компании и бдительных охранников, следящих за порядком на территории. Очень хвалили приложение, позволяющее в удаленном режиме решить вопросы с УК (получить и оплатить счет, оставить заявку и т.п.) – и направленность ее работы на комфорт резидентов ЖК. Любая жалоба или предложение не отправляется «в ящик», а довольно оперативно рассматривается и на нее следует реакция.

Правда, и сами жильцы должны соблюдать массу правил и ограничений. Все они логичны и обоснованы: не курить в общественных местах даже электронные сигареты, не распивать спиртные напитки, не шуметь, выгуливать животных только в предназначенных для этого местах, не вносить изменения в фасады зданий и ландшафтный дизайн и т.п. И их нарушение карается штрафами. В принципе, это правильно: правила общежития, как и ПДД написаны не зря, а «твоя личная свобода заканчивается там, где начинаются права соседа».

Что предлагают инвесторам

В отделе продаж ЖК «Файна Таун» говорят, что свободные квартиры для инвестирования остались только в домах седьмой очереди строительства (напомню, ее срок сдачи – 2 квартал 2023 года). В нее войдет 4 дома, с общим числом квартир чуть больше 580, которые разместятся в 18 секциях.

Как и уже построенные дома, дома 7 очереди строятся по монолитно-каркасной технологии. Стены – газоблок, фасады утепляют минеральной ватой и отделывают штукатуркой. Как мне сказали в отделе продаж, в новых домах (начиная с 3-4 очереди) застройщик не только запланировал подземные паркинги, но и несколько оптимизировал технологию строительства: между квартирами теперь строят стены в «два кирпича» с воздушной прослойкой, что позволяет обеспечить более эффективную звукоизоляцию.

Вариантов планировок – масса. В отделе продаж предлагают квартиры с 1, 2 и 3 спальнями, площадью от 34, 52 и 107 кв.м соответственно. Планировки – разные, но все выглядят достаточно продуманными и эргономичными. «Фишка» местных планировок – небольшие спальни (10-12 кв.м), просторные общие помещения (кухни и санузлы) и наличие подсобных помещений (кладовки, гардеробы). На мой взгляд, это очень грамотное и удобное решение. Хотя, при желании, площадь спален можно немного увеличить, объединив их в лоджиями (конечно, там, где они есть). Из «новинок» – 1-комнатные квартиры с террасой, расположенные на 8 этаже дома 7 очереди (02905).

Отделка в квартирах седьмой очереди будет такой же, как и в предыдущих очередях: лазерная стяжка пола, ввод в квартиру коммуникаций, счетчики.

Цена вопроса

В отделе продаж «Файна Таун» не называют никаких «базовых» цен квадратного метра в строящихся квартирах – мотивировка проста: каждая квартира обладает индивидуальными характеристиками, поэтому и ее цена рассчитывается индивидуально.

Минимальная стоимость «квадрата» здесь стартует примерно с $2 тыс. в 1-комнатных квартирах, от $1,8 тыс. в 2-комнатных и от $1,7 тыс. в 3-комнатных. То есть получается, что квартира площадью 34 кв.м, которая будет построена в 2023 году обойдется при 100% оплате примерно в $68 тыс. Инвестиция оформляется через заключение инвестиционного договора.

Конечно, оплатить строящуюся недвижимость можно в рассрочку (первый взнос 10-30%, срок рассрочки до 7 лет), но при этом цена привязывается к курсу доллара. Есть возможность инвестировать за кредитные деньги банка (под 12% годовых, но в гривне).

Но примерно за такие же деньги можно присмотреть квартиру в уже построенных домах ЖК «Файна Таун» на вторичном рынке. Предложений по продаже или переуступке квартир здесь, к слову, достаточно. Причем есть варианты как с готовым ремонтом, так и в состоянии «от строителей».

Кто строит и что с документами

Об участниках строительства ЖК «Файна Таун» и наличию у заказчика строительства разрешительной документации я достаточно подробно рассказывала в прошлом обзоре этого проекта. Поэтому сейчас лишь вкратце напомню, что проект ЖК «Файна Таун» находится в портфеле К.А.Н.Девелопмент, в активе которого такие проекты, как «Комфорт Таун», «Республика», «Тетрис Холл» и др.

Генеральным подрядчиком на строительстве выступает ООО «КАНБУД». А Заказчики строительства – ООО «Столична Проектно-Будівельна компанія» и «Центр Агропромышленных технологий».

Строительство ведется на нескольких участках земли (общим числом – 16), которые образовались в результате разделения сельхозугодий ЧАО «Київська овочева фабрика» и передачу части новосозданных участков в аренду ООО «Столична Проектно-Будівельна компанія» – для строительства на них торгово-офисно-жилого комплекса.

До недавнего времени этот проект был одним из немногих, против строительства которого не выступали активисты и возмущенные горожане. Но в конце лета 2019 года все изменилось: в Окружной административный суд был подан иск от представителей окружающих гаражных кооперативов о признании незаконным и отмене Решения КМР № 725/725 от 14.07.2016 г. «Про затвердження детального плану території по вулиці Академіка Туполєва, 12 у Шевченківському районі міста Києва». Этот иск потенциально мог бы приостановить или вовсе поставить под вопрос реализацию проекта, но пока до этого не дошло. Суды первой и апелляционной инстанций отказались удовлетворять данный иск, и дело уже дошло до Верховного суда, который должен будет поставить точку в данном деле. Правда, что именно скажет (и скажет ли) ВС, пока непонятно: 5 марта 2021 года Верховный Суд вернул истцу кассационную жалобу на решения суда нижних инстанций из-за отсутствия должного обоснования обращения.  Отмечу, что это не означает конец «судебных баталий»: истец может обратиться в Верховный Суд повторно.

Кроме того, при наличии времени и желания, истцы могут инициировать другие судебные разбирательства. А любой гражданин – обратиться в контролирующие органы власти. Причины для этого всегда можно найти: начиная от расхождений между проектом застройки и  ДПТ этого микрорайона  и заканчивая разбирательствами с ущемлением права пользования муниципальными земельными участками, дорогами общего пользования, объектами инфраструктуры и т.д.

Подводим итоги

Не буду лукавить: мне по-прежнему очень нравится ЖК «Файна Таун», и я рада, что в Киеве появляются такие продуманные проекты для комфортной жизни в большом городе. Я была бы очень рада, если бы этот опыт масштабировали на весь Киев – жизнь в нашем городе стала бы на порядок лучше. Надеюсь, что такая перспектива все же не утопия, и Киев может стать действительно комфортным городом. А пока горожанам остается только издалека любоваться этим проектом и (надеюсь, по-доброму) завидовать резидентам «Файны»:)

Жизнь здесь действительно может быть очень приятной: красивые дома,  удобные квартиры, своя инфраструктура, свои развлечения. Пожалуй, единственный ее недостаток – высокий материальный порог вхождения в число «счастливчиков»:)

Я не думаю, что в квартиру в этом ЖК имеет смысл инвестировать для последующей аренды. Учитывая высокую цену недвижимости (порядка 2 млн грн за 1-комнатную квартиру без отделки) и вполне умеренные арендные ставки (14-16 тыс. грн), подобная инвестиция будет возвращаться в течение 12-15 лет, что есть не очень хорошим показателем доходности.

Что понравилось

Концепция комплекса, ее воплощение в жизнь, архитектура, благоустройство территории, планировки квартир

Что не понравилось

Высокая стоимость квадратного метра