Быть рантье: составляем договор аренды
Инвестируя в новостройку, многие рассчитывают, что это вложение если и не «окупится сторицей», то принесет стабильный пассивный доход в виде ежемесячных поступлений от арендаторов. Но те, кто хоть раз сдавал в аренду свою недвижимость, знают, что «хлеб» этот не такой уж и простой, а арендный бизнес связан с довольно серьезными рисками. Частично минимизировать их поможет грамотно составленный договор – вот о нем и сегодня и пойдет речь.
Договор аренды (или найма) жилого помещения – это основной документ, регламентирующий правовые взаимоотношения арендатора и арендодателя квартиры. Заключать его необходимо в письменной форме, и в большинстве случаев регистрация этого документа у нотариуса не обязательна. Исключение – планируемые долгосрочные отношения (свыше 5 лет) между арендатором и арендодателем. Еще один случай, когда потребуется регистрация договора аренды у нотариуса – аренда с правом дальнейшего выкупа недвижимости. Но так как большинство столичных квартир сдается на небольшой срок (как правило, до 1 года), да и вариантов долгосрочной аренды с дальнейшим правом выкупа на рынке особо не наблюдается, то можно сказать, что для основной массы таких договоров нотариальное заверение не требуется. Для заключения договора аренды, достаточно поставить на нем две подписи: арендодателя и арендатора.
Конечно, подписей «на салфетке» с записью о том, что условный Семен Коваленко передает такую-то квартиру условному Василию Иванченко будет недостаточно:) Как и любой договор, договор аренды имеет свою форму и должен содержать определенные сведения. В частности, в нем должно быть четко указано:
- кто выступает сторонами договора (если речь идет о договоре между физлицами, то это их имена, фамилии, отчества, номер паспорта и ИПН, место регистрации, а если одна из сторон договора юрлицо, то необходимо указать ее полные реквизиты);
- что выступает предметом договора (характеристика сдаваемой в аренду квартиры);
- срок действия и порядок расторжения договора;
- права, обязанности и ответственность сторон;
- сроки и порядок расчетов.
Также в договор аренды можно включить другие пункты, о которых договорились «высокие стороны» – если, конечно, эти договоренности не противоречат действующему законодательству.
Срок действия договора
Согласно действующему законодательству (ст. 821 ГК Украины), договор аренды жилья может быть краткосрочным и долгосрочным. И, в отличие от сложившейся на рынке практики, краткосрочным считается тот договор, срок действия которого не превышает 1 год. Соответственно, договора, заключенные на более длительный срок считаются долгосрочными. В чем разница для сторон и какой вариант договора предпочтительнее для арендодателя?
С одной стороны, долгосрочный договор кажется оптимальным вариантом для арендодателя: недвижимость не простаивает, денежный ручеек от аренды не иссякает. Это так, но только до тех пор, пока стороны довольны друг дружкой. В случае возникновения недопонимания (или, не дай Бог, конфликтных ситуаций), при долгосрочной аренде у собственника недвижимости куда меньше рычагов влияния на недобросовестных арендаторов, чем при краткосрочных договорах.А все дело в том, при долгосрочной аренде у арендатора появляется ряд прав, существенно ограничивающих права собственника недвижимости.
В частности, согласно ст. 821 ГК Украины, при долгосрочной аренде, арендаторы «по умолчанию» получают:
- право передавать квартиру в субаренду (по согласованию с владельцем);
- приоритетное право на заключение нового договора аренды;
- приоритетное право выкупа арендуемого жилья при его продаже;
При краткосрочной аренде все эти опции становятся недоступными для арендатора.
Предмет договора
Очень важно уделить в договоре внимание не только адресу сдаваемой квартиры, но и состоянию недвижимости – это поможет в будущем избавить стороны от массы недопониманий. Проще говоря максимально полно и подробно описать характеристики, текущее техническое состояние квартиры и ее «начинки». Кое-кто из риэлторов рекомендует перед подписанием договора провести фото- или видеофиксацию квартиры и обстановки в ней – и эта идея имеет рациональное зерно. При расставании, арендатору и арендодателю будет легче найти общий язык, если при подсчете количества царапин на дверях/стенах их воспоминания не сойдутся. В этом случае фотофиксация действительно может помочь сторонам не допустить развития конфликта и прийти к соглашению.
Как правило, техническое состояние самой квартиры описывается в тексте договора аренды. А вот сведения о ее комплектации (мебель, техника, их состояние, показания счетчиков) выносятся в Приложения.
Порядок оплаты
Еще одним важным пунктом договора аренды выступает четкое определение суммы, способа и порядка оплаты аренды и коммунальных платежей. Здесь важно прописать не только суммы, но и срок, в который они должна быть передана собственнику квартиры.
Как правило, в договоре указывается число месяца, до которого арендатор должен оплатить очередной платеж арендодателю. А также формат оплаты: это может быть как перечисление на карту, так и наличный платеж. В последнем случае важно зафиксировать момент передачи полной суммы и заверить его подписями арендатора и арендодателя.
Также в договоре нужно указать: кто и как оплачивает коммунальные платежи. Это может делать как арендатор (но арендодателю в этом случае имеет смысл следить, чтобы все платежи выполнялись в полном объеме и в установленный срок), так и арендодатель (в этом случае арендатору имеет смысл передавать деньги собственнику квартиры «под роспись»).
Ответственность сторон
В договоре аренды желательно предусмотреть четкую ответственность сторон – особенно в разрезе распределения обязанностей по текущему и капитальному ремонту как самой недвижимости, так и ее наполнения. Если этого не сделать, то в дело вступает универсальный подход, описанный в ст. 819 ГК Украины.
Она, в частности, гласит, что текущий ремонт жилья, переданного в аренду, входит в зону ответственности арендатора, а вот капитальный – лежит на арендодателе. Интересно, что согласно этой же статье, переоборудование сдаваемого в аренду жилья можно проводить только после согласования с арендатором. То есть, по сути, заменить технику или доукомплектовать квартиру хозяин может только на тех условиях, на которые согласится арендатор.
Срок действия и порядок расторжения
В идеале договор аренды должен защищать права двух сторон – и при отсутствии конфликтных ситуаций так оно и происходит. Но вот в случае возможных «недопониманий», договор аренды все-таки больше защищает права арендатора, причем зачастую в ущерб интересов собственника недвижимости. Поясню свое мнение.
Если арендатор аккуратно относится к чужой недвижимости и вовремя выполняет свои финансовые обязательства перед собственником, то, как правило, между сторонами никаких конфликтов не возникает: вменяемый арендодатель старается вообще свести контакты с арендатором к минимуму и растянуть деловые отношения с ним на максимально длительный период времени. Но ситуация кардинально меняется в случае «косяков» со стороны арендатора (порча имущества, жалобы соседей, нарушение сроков оплаты и т.п.) – в этом случае арендодатель пытается выселить «ненадежных» арендаторов. И вот тут-то его подстерегают проблемы.
Во-первых, при отсутствии у арендатора желания покинуть снимаемую квартиру, арендодателю достаточно сложно выселить «квартиранта». По закону (ст. 825 ГК Украины) по своей инициативе разорвать договор аренды жилья в одностороннем порядке может только арендатор. Для этого ему необходимо предупредить владельца недвижимости о своем намерении не менее чем за 3 месяца.
А вот арендодатель так поступить не может. По закону, выступить инициатором досрочного расторжения договора аренды, собственник квартиры может лишь в случаях:
- невнесения арендной платы в течение 6 месяцев (для долгосрочных договоров сроком от 1 года) и более 2 раз (при краткосрочной аренде, сроком до 1 года).
- разрушении или порче жилья арендатором или членами его семьи;
- использовании жилья не по назначению;
- систематическом нарушении прав и интересов соседей (после предупреждения о недопустимости таких действий).
Да и то, при отсутствии доброй воли арендатора разорвать договор и покинуть чужую квартиру, собственник может только обратиться в суд и попытаться в судебном порядке разорвать договор аренды и выселить нерадивого арендатора. Причем вовсе не факт, что суд пойдет собственнику навстречу и постановит расторгнуть договор аренды уже после первого заседания… Поэтому владельцу квартиры очень важно не только тщательно подходить к выбору будущих жильцов, но и грамотно составлять договор.
Кстати, для собственников недвижимости есть в законодательстве небольшая «лазейка» – заключать с арендатором договор не найма, а «піднайму» (субаренды). Для этого необходим «надежный человек», который выступит в качестве основного арендатора и уже от своего имени будет заключать договор субаренды с другими арендаторами. Механизм «піднайму» описан в ст. 823 того же ГК Украины и пункт 4 этой статьи гласит, что «в случае досрочного прекращения договора найма жилья одновременно прекращается и действие договора субаренды». То есть, для того, чтобы расторгнуть договор субаренды по своей инициативе, собственнику недвижимости не придется обращаться в суд. Достаточно будет разорвать договор аренды с «надежным человеком». Правда, выселить недобросовестных жильцов, не желающих покидать чужое помещение будет не намного проще – для этого все равно придется обращаться в суд, как того требует ст. 826 нашего ГК.
Есть еще одна «лазейка» – передавать в аренду не всю квартиру, а ее часть (например, сдать только одну из комнат в 2-комнатной квартире). В этом случае обосновать расторжение договора можно личной необходимостью в собственном жилье (для проживания самого арендодателя или членов его семьи), и для этого необходимо минимум за 2 месяца предупредить арендатора о грядущих переменах. Такое право собственника недвижимости закреплено в п.3 ст. 825 ГК Украины.
P.S. И небольшой бонус: здесь можно скачать шаблон договора краткосрочной аренды недвижимости. Конечно, использовать его наобум я не рекомендую – внимательно изучите документ и подкорректируйте его под свои потребности.
10 відгуків