ЖК «Осенняя, 71» в Беличах

Не так давно стартовало привлечение денег частных инвесторов к небольшому проекту клубного дома, который расположится в Беличах, неподалеку от станции метро «Академгородок». На первый взгляд, предложение выглядит интересным: удобная локация, невысокая цена, всего 40 квартир в доме. Рука сама потянулась к кошельку:) Но я решила присмотреться к этому ЖК повнимательней.

ЖК Осенняя, 71 визуализация
Так будет выглядеть дом по улице Осенняя, 71

Как несложно догадаться, расположена стройплощадка ЖК «Осенняя, 71» по улице Осенняя, 71. Это частный сектор микрорайона Беличи (Святошинский район столицы).

От будущего ЖК рукой подать до станции метро «Академгородок» — пешком путь к подземке займет минут 15-20, но к станции метро можно подъехать пару остановок на наземном общественном транспорте.

ЖК по ул. Осенняя, 71 на карте
Месторасположение будущей новостройки

Место, которое выбрали для строительства клубного дома, довольно неплохое. Частный сектор (остатки села Беличи) располагается между двумя большими жилмассивами — Беличи и Новобеличи, которые могут похвастать довольно неплохой социально-бытовой инфраструктурой. Тут достаточно детских садиков и школ, разнообразных магазинов, салонов, отделений банков и т.п. Рядом Святошинское озеро и лес. Одним словом, вполне себе «тихая окраина» с неплохой инфраструктурой.

Сам новый комплекс будет состоять из одного дома, который поднимется всего на 4 этажа. Застройщик обещает будущим жителям закрытую от посторонних территорию, на которой найдется местечко не только для дома, но и для детской площадки и даже для нескольких автомобилей.

Строят дом из газоблока, утеплять планируют пенопластом, а фасад оштукатурят и, судя по визуализации, раскрасят в необычный «пиксельный камуфляж». Представители застройщика говорят, что дом будет подключен к электрической сети, канализации и центральному водопроводу, а вот от газификации решено отказаться. Отопление квартир в комплексе сделают автономным — на основе твердотопливного котла. Хотя, представители застройщика осторожно намекают, что может быть, отапливать квартиры придется индивидуально, при помощи электрических конвекторов (но это не 100% точная информация).  А вот подогревать воду в кранах жильцы будут 100% самостоятельно — для этой цели им потребуется купить и установить бойлер.

ЖК Осенняя, 71 ход строительства
Так выглядела стройплощадка в апреле 2021 года. За фото спасибо ЛУН

Несмотря на небольшую этажность и всего одну секцию, в КД «Осенняя, 71» запланировано аж 40 квартир. То есть, на каждом этаже их расположится по 10 шт. В принципе, даже для заявленного эконом-класса это многовато.

Из-за невысокой этажности лифт в доме не предусмотрен — и я надеюсь, что лестничные пролеты здесь сделают широкими. Все-таки, такому количеству людей надо как-то расходиться в часы пик. Да и крупногабаритную мебель и технику в квартиры нужно будет как-то поднимать.

ЖК ул. Осенняя, 71 план этажа
На типовом этаже разместится 10 квартир

Все квартиры здесь — 1-комнатные студио, площадью 26-33 кв.м. Если честно, я не очень хорошо себе представляю как в таких квартирах можно высидеть несколько месяцев локдауна — двоим в ней будет тесновато, а одному скучновато. Но, с другой стороны, никто не запрещает инвестировать в две соседние квартиры и объединить их в одну, которая будет больше похожа на комфортное жилье:)

Планировки квартир в этом ЖК представлены всего в трех вариантах и все они —  студио. Площадь у всех невелика: 26,5 кв.м, 28,2 кв.м и 32,7 кв.м. На мой взгляд, самой удобной будет студио площадью 28,2 кв.м, так как конфигурация этого помещения более всего приближена к квадратной форме. Две другие планировки представляют собой вытянутые прямоугольники, обустроить которые будет чуть сложнее.

ЖК Осенняя, 71 варианты планировок квартир
Варианты планировок квартир в ЖК «Осенняя, 71»

По проекту в будущих квартирах не предусмотрены ни балконы, ни лоджии: их нет ни на визуализациях, ни на планировках. И глядя на строящуюся «коробку» здания, мне тоже показалось, что балконов здесь не будет. Но представители застройщика говорят, что в каждой квартире все же появится небольшой «французский» балкончик. Как по мне — отличная новость, ведь даже маленький балкончик лучше, чем никакой.

Квартиры инвесторам будут передаваться в состоянии «опен спейс», то есть без внутриквартирных перегородок (даже тех, которые ограждают санузел). Все подготовительные и отделочные работы — вплоть до стяжки и гидроизоляции «мокрых зон», будущие собственники недвижимости выполняют самостоятельно. Но зато застройщик обещает поставить входные двери, окна, смонтировать систему отопления с радиаторами и установить поквартирные счетчики воды и электричества.

Стоимость квадратного метра в ЖК «Осенняя, 71» зависит от метража будущей квартиры и этажа. Минимальная стоимость метра здесь составляет 21,5 тыс. грн, а самая недорогая строящаяся квартира (площадь 28 кв.м) обойдется чуть дороже 600 тыс. грн. Эти деньги можно выплатить в рассрочку — минимальный первый взнос составляет 30%, а погасить ее нужно до плановой сдачи будущего ЖК в эксплуатацию. Она, к слову, намечена на осень 2021 года. Инвестиция оформляется через заключение предварительного договора купли-продажи недвижимости, который инвестор заключает с юридическим лицом (ООО «Осенний квартал»).

 

Представители застройщика уверяют, что вся необходимая разрешительная документация на строительство многоквартирного дома получена и ознакомиться с ней можно в отделе продаж. Надеюсь, это так и есть — потому что в открытых реестрах мне не удалось найти тех разрешительных документов, которые необходимы для строительства именно многоквартирного дома. Расскажу, что я увидела в официальных базах.

Організаційно-правова форма
ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ
Назва юридичної особи
«ОСІННІЙ КВАРТАЛ»
Найменування юридичної особи іноземною мовою
Повне найменування іноземною мовою: LIMITED LIABILITY COMPANY «OSINNIY KVARTAL» Скорочене найменування іноземною мовою: LLC «OSINNIY KVARTAL»
Ідентифікаційний код юридичної особи
44049883
Центральний чи місцевий орган виконавчої влади, до сфери управління якого належить юридична особа публічного права або який здійснює функції з управління корпоративними правами держави у відповідній юридичній особі
Місцезнаходження юридичної особи
Україна, 03164, місто Київ, вул.Осіння, будинок 71
Розмір статутного (складеного) капіталу (пайового фонду)
Розмір : 5000000,00 грн.
Перелік засновників (учасників) юридичної особи, у тому числі частки кожного із засновників (учасників); прізвище, ім’я, по батькові за наявності), країна громадянства, місце проживання, якщо засновник – фізична особа; найменування, країна резидентства, місцезнаходження та ідентифікаційний код, якщо засновник – юридична особа
АНДРЮЩЕНКО ВІТАЛІЙ ОЛЕКСАНДРОВИЧ, Країна громадянства: Україна, Місцезнаходження: Україна, 08292, Київська обл., місто Буча(пн), вул.Центральна, будинок 33-В, квартира 81, Розмір внеску до статутного фонду (грн.): 5000000,00
Інформація про кінцевого бенефіціарного власника (контролера) юридичної особи, у тому числі кінцевого бенефіціарного власника (контролера) її засновника, якщо засновник — юридична особа: прізвище, ім’я, по батькові (за наявності), країна громадянства, місце проживання, а також повне найменування та ідентифікаційний код (для резидента) засновника юридичної особи, в якому ця особа є кінцевим бенефіціарним власником (контролером), або інформація про відсутність кінцевого бенефіціарного власника (контролера) юридичної особи, у тому числі кінцевого бенефіціарного власника (контролера) її засновника
АНДРЮЩЕНКО ВІТАЛІЙ ОЛЕКСАНДРОВИЧ, Україна., Україна, 08292, Київська обл., місто Буча(пн), вул.Центральна, будинок 33-В, квартира 81. Тип бенефіціарного володіння: Прямий вирішальний вплив Відсоток частки статутного капіталу в юридичній особі або відсоток права голосу в юридичній особі: 100
Види діяльності
41.20 Будівництво житлових і нежитлових будівель (основний); 68.10 Купівля та продаж власного нерухомого майна; 68.20 Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна; 68.31 Агентства нерухомості; 68.32 Управління нерухомим майном за винагороду або на основі контракту; 69.10 Діяльність у сфері права; 81.10 Комплексне обслуговування об’єктів
Відомості про органи управління юридичної особи
Вищий: ЗАГАЛЬНІ ЗБОРИ УЧАСНИКІВ. Виконавчий: ДИРЕКТОР.
Відомості про керівника юридичної особи, про інших осіб, які можуть вчиняти дії від імені юридичної особи, у тому числі підписувати договори, подавати документи для державної реєстрації тощо: прізвище, ім’я, по батькові (за наявності), дані про наявність обмежень щодо представництва юридичної особи
АНДРЮЩЕНКО ВІТАЛІЙ ОЛЕКСАНДРОВИЧ — керівник Відомості відсутні
Назва установчого документа
Статут
Дата та номер запису в Єдиному державному реєстрі про проведення державної реєстрації юридичної особи – у разі, коли державна реєстрація юридичної особи була проведена після набрання чинності Законом України «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців»
Дата запису: 23.12.2020 Номер запису: 1000721020000045847

ООО «Осенний квартал» создано в конце 2020 года. Данные ЕДР

Итак, строительство ЖК «Осенняя, 71» ведется на участке площадью 0,9 га и с кадастровым номером 8000000000:75:091:0031. Его целевое назначение — «Для індивідуального житлового, гаражного і дачного будівництва», что не предусматривает строительства на нем многоквартирного дома.

ЖК на Осенней, 71 данные кадастра
Участок застройки в Кадастровой карте

Заглянув в реестр строительной деятельности, я узнала, что в декабре 2020 года было зарегистрировано Уведомление о начале выполнения строительных работ за № КВ051201208729. Такие Уведомления застройщики подают в том случае, если строительство ведется на основании строительного паспорта. И по такой схеме, к слову, можно строить садовые домики и индивидуальные жилые дома высотой не более двух этажей (плюс мансарда) и площадью до 500 кв.м. А вовсе не 40-квартирные 4-этажные дома. Так что вполне вероятно, если в Департаменте по вопросам государственного архитектурно-строительного контроля КМДА узнают о подобном расхождении «де-юре» и «де-факто» (например, из обращения какого-то соседа или иного сознательного гражданина), то полученное застройщиком Уведомление о строительстве индивидуального жилого дома вполне могут и аннулировать.

ЖК Осенняя, 71 строительный паспорт
«По паспорту» можно строить только индивидуальные дома

А заодно — аннулировать и зарегистрированную весной 2021 года Декларацию о готовности индивидуального жилого дома к эксплуатации, которую застройщик оформил опять же удаленно, по упрощенной процедуре, позволительной для тех, кто строит частный дом. На мой взгляд, оснований для аннулирования Декларации о готовности дома по улице Осенней, 71, несколько. Во-первых, фактически строительство не завершено. Во-вторых, параметры «построенного» здания явно не соответствуют параметрам того, что должно было вырасти на стройплощадке.  Согласно Декларации, по улице Осенняя, 71 уже построен и готов принять своего владельца 2-этажный индивидуальный дом с мансардой, общая площадь которого составляет 488 кв.м (177 кв.м — жилая, 311 кв.м — нежилая площадь). Но фактически, по улице Осенняя, 71 еще строится многоквартирный 4-этажный дом на 40 квартир неизвестно какой площади. Смешно, но если разделить 488 кв.м «легализованного» строения на 40 квартир, то получится, что площадь одной квартиры будет чуть больше 10 кв.м:)

ЖК Осенняя, 71 декларация о готовности
Частный дом по ул. Осенняя, 71 «де-юре» построен в марте 2021 г.

И еще один нюанс. Во всех разрешительных документах Заказчиком строительства выступает физлицо, но в договорные-то отношения инвесторы вступают с юридическим лицом. В этой связи я рекомендую потенциальным инвесторам ЖК «Осенняя, 71» очень взвешенно подойти к решению о вложении своих средств в этот проект (как, собственно, и в любой другой строящийся ЖК). И обязательно прояснить для себя хотя бы следующие нюансы:

  • на основании каких документов продавец получил право заключать с инвесторами договора о продаже строящихся квартир;
  • откуда взялось 40 квартир в одноквартирном доме;
  • каким образом застройщик планирует «легализовать» строящиеся квартиры и во сколько это обойдется инвесторам;
  • есть ли у застройщика ТУ на подключение дома к коммуникациям (особое внимание тут имеет смысл уделить ТУ на электроснабжение, чтобы понять — хватит ли выделенной на частный дом мощности для обеспечения потребностей 40 квартир).
  • внимательно изучить предлагаемый к подписанию договор, особенно в части сроков строительства, процедуры передачи прав на недвижимость/подписания основного договора и ответственности сторон.

Инвестируйте с открытыми глазами! И помните: вкладывая деньги в любую строящуюся недвижимость, вы не покупаете квартиру. Вы покупаете у застройщика обещание построить ее для вас!

6 ответов
  • Как видишь наименование «клубный» дом, знай — земля отведена для садибної забудови. Со всеми вытекающими выводами и последствиями. И будущие риски ложатся на инвестора

    я там живу — эта стройка идёт уже 2 года, строят дёшево!

    Постоянный читатель блога
    Апрель 29, 2021 в 11:40

    Думаю, это опять последователи Анатолия Петровича. Напомню их девиз — собака лает караван идет. Возле вокзала снесли дом столетний и никто ничего не видел, а здесь какой-то домишко на отшибе затерялся. В конце Троещины, например, таких уже несколько (Всякие праги). Эту страну погубит коррупция.

    Многоэтажная общага посреди частного сектора. Не страна, а клоунада. Сочувствую ближайшим соседям.

    Дмитрий (ПРО Недвижимость Киева)
    Апрель 29, 2021 в 10:44

    Не удивлюсь, если за этим стоят те же лохотронщики, что уже «построили» рядом «Весну на Осенней». Покупателей этого — даже не жаль как-то.

Читайте все 6 комментариев на форуме: ЖК «Осенняя, 71» в Беличах