ЖК Art Misto в Софиевской Борщаговке

Софиевская Борщаговка продолжает расти — сегодня в этом селе насчитывается более трех десятков достаточно крупных жилых комплексов, а численность населения вплотную подобралась к 30 тыс. И, похоже, останавливаться на достигнутом никто не собирается: тут появляются все новые и новые проекты многоквартирной застройки. Один из них — ЖК «Арт Мисто», которому и будет посвящен этот обзор.

ЖК Арт Мисто визуализация
ЖК «Арт Мисто» на визуализации

Где находится и как добраться

Строительство ЖК «Арт Мисто» развернулось «в полях» на восточной окраине Софиевской Борщаговки. Адрес стройплощадки привязывает будущий ЖК к улице Свободы, 1-в.

ЖК Арт Мисто на карте
ЖК «Арт Мисто» на карте

Чтобы добраться к комплексу, сначала придется практически полностью проехать главную улицу Софиевской Борщаговки, улицу Соборную — и сделать это бывает непросто. В часы пик количество автотранспорта на этой магистрали просто зашкаливает, так что преодоление каких-то несчастных 4 км до столичной Окружной может растянуться на 30-50 минут. Ехать по Соборной нужно до ЖК «Софиевская Сфера», за которым потребуется свернуть направо — и проехать еще с полкилометра по довольно неплохой (и главное, почти пустой) дороге.

Правда, если нет автомобиля, то преодолевать эти полкилометра придется пешком — ближайшая остановка общественного транспорта находится на улице Соборная и называется «Софиевская Сфера». Добраться сюда можно от станции метро «Академгородок» на маршрутках №№ 742, 769 или 796, или от станции метро «Выставочный центр» на маршрутке № 374. Время в пути — около часа.

ЖК Art Misto дорога к комплексу
От главной улицы до домов ЖК примерно с полкилометра

В принципе, расстояние от остановки до домов будущего ЖК кажется не таким уж и большим, и в хорошую погоду 10-15-минутная прогулка после часа, проведенного в маршрутке многим покажется даже приятной. Но вот в дождь, снег и темное время суток она может быть не столь увлекательной.

Что рядом

ЖК «Арт Мисто» строится практически «в чистом поле» — рядом стройплощадки и огромные пустые пространства, которые наверняка в будущем тоже застроят высотками.

Рядом с будущим ЖК располагаются площадки ЖК «Парк Резиденс» и «Софиевские Липки», чуть поодаль — дома ЖК «Софиевская Сфера».  Думаю, что инфраструктура этих проектов будет доступна жильцам ЖК «Арт Мисто», потому что в ином случае жителям этого ЖК придется ходить «за хлебушком» аж на Соборную улицу, где и сосредоточена основная масса магазинов (ТЦ «Европарк», «АТБ», «Фора» и др.). Собственной инфраструктуры в проекте не предусмотрено.

ЖК Арт Мисто аэрооблет
Ближайшее окружение проекта. Аэросъемка ЛУН

Если говорить о детских садах и школах, то поблизости имеется несколько частных детских садиков, до которых можно пешком дойти минут за 15-20 (они располагаются на территории ЖК «Петровский Квартал» и «Львовский маеток»). Школы расположены чуть дальше — одна в глубине «Петровского квартала», другая — на территории ЖК «Софиевский квартал», и идти до них придется минут 20-25. Отмечу, что все ближайшие учебно-воспитательные заведения работают на коммерческой основе и обходятся родителям примерно в 10-15 тыс. грн в месяц.

Что строят

В отделе продаж ЖК «Арт Мисто» рассказывают, что формально комплекс будет состоять из десяти домов. Но фактически домов будет всего четыре, а вот их секций действительно должно быть десять — дело в том, что «домом» застройщик называет отдельную секцию, а не целое здание.

ЖК Art Misto генплан
Генеральный план ЖК «Арт Мисто»

Итак, десять 4-этажных секций скомпонуют в четыре дома: два будет состоять из 3 секций, а еще два — из двух секций. Расположат дома в виде римской цифры Ⅱ, то есть судя по генплану — в практически закрытое каре. Внутри этого каре обустроят дворик, на котором разместятся детская и спортивная площадки, а также небольшой уголок для отдыха.

ЖК Арт Мисто визуализация двора
Даже на визуализации двор выглядит тесноватым

Отмечу, что внутренний дворик будет очень небольшим, его сторона, навскидку, составляет едва ли 20-25 метров. И это означает, что, во-первых, все звуки с детской и спортивной площадок будут прекрасно слышны в квартирах, окна которых выходят во внутренний двор. И, во-вторых, у жильцов параллельно стоящих домов будет прекрасный обзор на окна друг-дружки — то есть жить придется либо за плотно задернутыми шторами, либо под нескромными взглядами соседей.

ЖК Арт Мисто вид из окна
До соседних окон недалеко

Зато во двор не смогут проникать автомобили — застройщик обещает обустроить закрытую охраняемую парковку снаружи ЖК. Я подозреваю, что стоянка у ЖК «Арт Мисто» и ЖК «Парк Резиденс» будет общей (так как эти проекты строит один и тот же девелопер), хотя, конечно, могу и ошибаться.

Дома ЖК «Арт Мисто» строят из красного кирпича — причем строят, на мой взгляд, не очень аккуратно. Кладка не самая ровная, да и среди кирпичей попадаются битые. Конечно, вся эта «красота» в дальнейшем будет закрыта штукатуркой, но поклонникам стиля «лофт» придется повозиться с ремонтом:)

ЖК Art Misto качество строительства
Качество кладки меня не впечатлило

Фасады домов утеплят пенополистиролом, вокруг оконных проемов уложат пояса безопасности из минеральной ваты. Для отделки используют штукатурку с последующей окраской. Застройщик предусмотрел контрастную отделку: основная часть фасада будет белой, а яркими акцентами станут стены балконов. К слову, все балконы будут открытыми, но некоторые смогут похвастать глухими боковыми стенами. Самостоятельно остеклять балконы будет запрещено — так надеются сохранить индивидуальность этого ЖК. Радует, что застройщик позаботился о декоративных щитах для наружных блоков кондиционеров, что тоже добавит аккуратности внешнему виду домов.

ЖК Art Misto визуализация фасада
Застройщик намерен сохранить внешний вид домов надолго

Дома ЖК «Арт Мисто» обещают подключить к центральному водопроводу и канализации, присоединить к электрической сети и газифицировать. Отопление квартир будет осуществляться за счет двухконтурного газового котла (котел и радиаторы входят в комплектацию квартиры и монтируются застройщиком).

О квартирах и их планировках

Если снаружи ЖК «Арт Мисто» кажется несколько спорным, то его внутренняя часть (я имею в виду квартиры) выглядит вполне комфортной. Несмотря на то, что дома планируются 4-этажными, застройщик комплектует их лифтами — это очень удобно и совершенно нетипично для домов такой этажности. Правда, проектировщик, размещая лифтовую шахту, соединил ее общей стеной с квартирами, что, на мой взгляд, не очень хорошо. Во-первых шум лифта может мешать жителям таких квартир, и, во-вторых, смежная с лифтовой шахтой стена может быть довольно холодной. К счастью, с лифтом квартиры граничат через коридор и кухню, а не через спальню, так что надеюсь особого дискомфорта такое соседство все же не доставит.

ЖК Арт Мисто поэтажный план
Поэтажный план дома №1

На типовом этаже разместится всего по 4 квартиры (на первом этаже квартир будет всего 3): три 1-комнатные и одна 2-комнатная. То есть, в одном подъезде будет проживать всего 15 соседей — думаю, все они будут знать друг дружку не только в лицо, но и по именам. И это, если честно, мне очень нравится.

Квартиры будут вполне просторными: площади 1-комнатных составляют 33,5 кв.м, 38 кв.м и 41 кв.м, а 2-комнатных — 57 кв.м и 62,5 кв.м. Особого разнообразия планировок не будет — инвесторам предлагается выбор из трех вариантов планировки 1-комнатных и из двух вариантов «двушек». При этом одна из «двушек» (площадью 62 кв.м) будет доступна только на первом этаже.

Интересно, что планировки всех квартир, даже тех, что расположены на первом этаже, предусматривают балкон/лоджию — и это мне тоже очень нравится.

ЖК Art Misto варианты планировок квартир
Варианты планировок квартир в ЖК «Арт Мисто»

Сами планировки будут вполне традиционными: помещения правильной формы, с большими оконными проемами, просторными кухнями с балконами/лоджиями и удобными комнатами.  В двушках предусмотрено по два санузла, в однокомнатных — один, но вполне вместительный (порядка 4 кв.м). Правда, планировка самой небольшой однушки у меня вызвала недоумение — судя по всему, она планируется «студио», но в этом случае у застройщика могут возникнуть сложности с газификацией. Дело в том, что в «студио» запрещено устанавливать газовое оборудование, котел должен находиться в закрытом помещении, отделенном от спальни. Рекомендую тем, кого заинтересовала подобная планировка обязательно уточнить этот нюанс у застройщика.

Квартиры инвесторам будут передаваться с черновой отделкой. Застройщик сделает лазерную стяжку пола, оштукатурит стены (с дополнительной шумоизоляцией), разведет по квартире электричество, смонтирует систему отопления (котел+радиаторы) и установит счетчики воды, электричества и газа. Также квартиры укомплектуют входными дверями (взломостойкие и пожаробезопасные), установят энергосберегающие стеклопакеты в 5-камерном профиле «Рехау».

ЖК Арт Мисто ход строительства
Строительство домов находится уже не на «нулевом» этапе

Окончить все работы в доме №1, в котором и предлагают инвесторам квартиры, планируют уже скоро — срок сдачи дома запланирован на 1 квартал 2022 года.

Цена вопроса

Стоимость квадратного метра в ЖК «Арт Мисто» зависит от нескольких параметров будущей квартиры: количества комнат (в 1-комнатных метр дороже) и расположения на этаже (квартиры на 1 этаже дешевле на 5-7%).

Базовая цена метра в доме №1 составляет 20,5 тыс. грн в 1-комнатных квартирах и 19,5 тыс. грн — в 2-комнатных. Минимальная сумма инвестиции в этот ЖК составляет около 680 тыс. грн — во столько оценивается квартира площадью 33,5 кв.м. При 100% оплате с застройщиком можно разговаривать о скидке (оговаривается индивидуально), а если полной суммы на руках нет — можно говорить о рассрочке. Она выдается до планового окончания строительства (февраль 2022 г.), и минимальный первый взнос составляет 50%. Отмечу, что условия рассрочки довольно гибкие — их тоже можно обсудить с застройщиком.

Инвестиция оформляется через заключение предварительного договора покупки-продажи  квартиры с физлицом. Это означает, что при подписании основного договора сторонам необходимо будет оплатить налоги и сборы (в размере 8,5% от суммы договора+услуги нотариуса). И все эти платежи возлагаются на Покупателя, так что инвесторам необходимо учесть наличие дополнительных затрат.

Тем, кто рассматривает данный проект как инвестицию (с дальнейшей переуступкой прав) следует знать, что она здесь не бесплатна и обойдется в 4% от суммы договора, которые следует выплатить продавцу при изменении стороны в договоре.

Содержание квартир тут тоже влетит в копеечку — по предварительным данным, коммуналка будет обходиться примерно в 13-15 грн с квадратного метра, плюс оплата ресурсов по счетчикам.

Кто строит и что с документами

Проект ЖК Art Misto представляет бренд Ukrainian Development Company, но официально заказчиком строительства выступает физлицо.

К сожалению, дела с разрешительной документацией в ЖК «Арт Мисто» обстоят не самым лучшим образом. Начну с того, что строительство комплекса ведется на нескольких небольших смежных участках земли, целевое назначение которых не соответствует намерениям застройщика. В частности, участки с кадастровыми номерами 3222486200:03:004:5001, 3222486200:03:004:5002, 3222486200:03:004:5013, 3222486200:03:004:5014 в Кадастровой карте числятся под кодом 02.01 «Для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка). Такое целевое назначение предполагает строительство на них либо одноквартирных индивидуальных домов, либо таунхаусов, а вовсе не многоквартирных зданий.

ЖК Арт Мисто данные кадастра
Один из участков застройки в Кадастровой карте

Собственно, и ГУО застройщику были выданы именно на строительство садового дома, а вовсе не на строительство многоквартирного ЖК. В реестре строительной деятельности, к слову, речь идет тоже о строительстве садового дома, а не многоквартирного — в зарегистрированном заказчиком строительства Уведомлении о начале строительных работ (№ КС051210120678 от 4.02.2021 г.) ни о каком многоквартирном ЖК контролирующие органы не уведомляются. Более того, согласно ТЭП проекта, жилая площадь будущего дома составляет всего 531 кв.м. Как застройщик собирается легитимизировать и вводить в эксплуатацию совершенно другое строение, я, конечно, догадываюсь. Но хочу подчеркнуть, что путь этот может быть не самым простым — и выполнить свои обязательства перед инвесторами в срок у застройщика может не получиться.

К слову, понимает это и сам застройщик, добавив в предлагаемый к подписанию предварительный договор пункт о том, что продавец освобождается от ответственности по данному договору в случае задержки сдачи дома «по вине» органов исполнительной власти, местного самоуправления, органов разрешительной системы, эксплуатирующих организаций и др. Если честно, я всегда поражалась таким формулировкам — мне лично они чем-то напоминает попытку избежать ответственности за нарушение правил и законов, переложив ответственность с правонарушителя на правоохранительные органы. Это как человек, нарушивший ПДД, остановленный за это полицией и опоздавший на важную встречу с подписанием крупного контракта, винит не себя в том что он нарушил правила, а полицию — за то, что его «застукали» за этим занятием. И на этом основании требует, например, у своих деловых партнеров не только «понять и простить» за впустую потраченное ими время, но и закрыть глаза на финансовые потери, понесенные ими из-за «действий сотрудников полиции», а вовсе не из-за правонарушения виновника 🙂

Подводим итоги

Не могу сказать, что ЖК «Арт Мисто» мне понравился. Расположенный на отшибе села (пока, по крайней мере), довольно плотно застроенный, да еще и с «проблемным» пакетом разрешительной документации… Нет, конечно, есть тут и позитивные моменты: невысокая этажность, лифт, хорошие планировки, богатая комплектация квартир. Но вот перевешивают ли они спорные моменты? Ответить для себя на этот вопрос потенциальные инвесторы должны самостоятельно.

Что понравилось:

Невысокая этажность, наличие лифта, планировки и наполнение квартир

Что не понравилось:

Близость домов друг к дружке, качество кирпичной кладки, несоответствия в данных разрешительной документации и намерениях застройщика.

3 ответа
Присоединяйтесь к обсуждению на форуме: ЖК Art Misto в Софиевской Борщаговке