Законопроект 5600: компромисс?

Горячая новость: ко второму чтению в нашумевший законопроект № 5600, почему-то именующийся «антиолигархическим», было внесено более 10 тыс. поправок от народных избранников. Это, конечно не рекорд – в данной номинации пока лидирует законопроект №2571-д, прозванный «антиколомойским», но тоже впечатляющий результат. 

Проси больше, чем хочешь получить

Впервые ознакомившись с текстом законопроекта, мне показалось, что разрабатывали его люди, имеющие познания в психологии торговли/переговоров. Речь идет о классической манипуляции «проси больше, чем хочешь получить» – это когда одна из сторон изначально делает неприемлемое для второй стороны предложение, но при этом демонстрирует готовность к компромиссу. И в ходе торгов несколько умеряет свои аппетиты, что позволяет второму участнику сделки почувствовать себя «победителем».

О том, что законопроект, скажем так, «просит больше» ярко свидетельствует банальный здравый смысл и бурная реакция бизнеса. О негативном влиянии данных законотворческих идей на средний и малый бизнес не высказался, по-моему, только ленивый. От отдельных бизнесменов до отраслевых бизнес-ассоциаций – все буквально кричат о том, что документ этот сырой, нелогичный, приведет лишь к новому витку инфляции и усугублению кризисных процессов во многих отраслях экономики. И вполне естественно, что против этого документа поднялась волна протеста. Застройщики например, по инициативе бренда Perfect Group, даже  создали петицию  с требованием отмены налоговых новаций в «строительном секторе», в которой предельно конкретно расписали, чем грозит рынку данный Законопроект.  На мой взгляд, их опасения вполне обоснованы – если документ будет принят в том виде, в котором был представлен депутатам для первого чтения.

При этом, о готовности власти к компромиссу «шепчут слухи», что «драконовские» нормы могут быть несколько смягчены (в частности, относящиеся к налогообложению операций с недвижимостью). Конечно, пока точно неизвестно, какие именно правки были внесены в одиозный законопроект, но кое какая-информация просочилась в мир. Как рассказал глава комитета ВР Даниил Гетманцев в интервью «Зеркалу недели» и озвучил на своей страничке в ФБ его заместитель Ярослав Железняк, в части налогообложения операций  недвижимостью некоторые депутаты выдвинули встречное предложение. Оно заключается в:

• освобождении от НДС для тех, кто [на момент принятия закона] уже вложил деньги в строительство квартиры, но пока не получил ее;
• повышение ставки НДФЛ с продажи третьей и последующих квартир до 18% применять лишь к разнице между стоимостью покупки квартиры и цене ее продажи.

В таком виде налоговые инициативы выглядят гораздо мягче.

НДС: брать или не брать?

Немного предыстории: законопроект №5600 предлагает введение НДС со ставкой 20% на все поставки жилья (кроме недвижимости, которые строят за деньги бюджета и по государственным программам «доступного жилья»). Ныне НДС начисляется только на первую поставку жилья.

Новая норма, конечно, не самая приятная для застройщиков. Но именно для застройщиков (причем далеко не всех). Отмечу, что многие частные инвесторы и сегодня платят НДС при инвестировании в недвижимости. Если, например, заглянуть в договор покупки-продажи имущественных прав, то в разделе «Сумма договора» можно увидеть за цифрами слова: «в т.ч. НДС». Так что тем, кто инвестировал в квартиру по договору покупки-продажи имущественных прав, переживать о дополнительном налогообложении нечего – этот налог они и до всяких законопроектов платили.

А вот в договорах у тех, кто инвестировал в новостройки, скажем, через ФФС или через покупку облигаций, строки «в т.ч. ПДВ» нет – дело в том, что по таким договорам осуществляется не первая поставка жилья, и по действующим законам она освобождается от НДС. Правда, на стоимость недвижимости для такого частного инвестора отсутствие НДС-а как-то не особо влияло – не могу сказать, что те, кто инвестировал через ФФС или облигации платили за будущие квартиры на 20% меньше, чем те, кто заключал с застройщиком договора покупки-продажи имущественных прав. Вот уж удивительно, правда?

Конечно, введение НДС на вторую и последующие поставки недвижимости, может ударить как раз по карману тех инвесторов, которые заключили с застройщиками договора инвестирования через ФФС, облигации и другие ныне «налогоНЕоблагаемые» инструменты. Собственно, именно для успокоения таких инвесторов, на мой взгляд, и предлагается поправка в законопроект о том, что сделки по уже заключенным договорам будут закрываться на первоначальных условиях, и на них не будет начисляться НДС. Я очень надеюсь, что депутаты эту поправку примут – хотя бы ради того, чтобы не спровоцировать социальный взрыв. А уж что будет дальше, посмотрим.

На мой взгляд, если в дальнейшем НДС и будет начисляться на все поставки жилья, то основные неудобства испытают застройщики, которые будут вынуждены «переориентировать» свои финансовые потоки, пересмотреть «норму прибыли», искать новые варианты оптимизации затрат и т.д.. И это, конечно, обязательно скажется и на рынке, и на стоимости недвижимости – но говорить о минимум 20% росте цен на недвижимость именно из-за внедрения «дополнительного НДС», по-моему все же несерьезно. В конце концов, как-то же удавалось удерживать цены тем застройщикам, которые и до законопроекта включали в стоимость недвижимости НДС. Мне кажется, что сама по себе эта налоговая инициатива вообще не может стать катализатором к взрывному росту цен на недвижимость.  А вот благовидным предлогом для очередного витка цен и подорожания «жилых квадратов» – вполне.

НДФЛ 18% – это много или мало?

Еще одна новация законопроекта №5600 – увеличение ставки налогообложения физлиц (НДФЛ) до 18% при продаже третьего и последующего объекта недвижимости в течение года. Сегодня он, напомню, составляет 5% и насчитывается со второго объекта продажи.

В таком виде законопроект, конечно действительно больно ударит по тем застройщикам, которые ведут свою предпринимательскую деятельность без оформления юрлица – и таких застройщиков на рынке достаточно много, особенно в пригороде столицы. А инвесторов, которые заключили с ними предварительные договора покупки-продажи недвижимости – и того больше. И мне искренне жаль этих людей, так как в большинстве договоров подобного рода прямо указано, что «покупатель возмещает продавцу затраты на оплату налогов». Сейчас подобная налоговая нагрузка составляет 8,5% (5% НДФЛ, 1% госпошлина и 1,5% военный сбор) – но если только законопроект поднимет ставку НДФЛ до 18%, то итоговая стоимость таких договоров для инвесторов возрастет до более чем 20% (и это я не учитываю те налоги, который покупатель оплачивает за себя).

Кроме того, не стоит забывать и о том, что у многих крупных застройщиков довольно большой процент частных инвесторов – это люди, которые вкладывают свои деньги «в котлован» и дальше уже на вторичке продают готовые квартиры после окончания строительства (о переуступке прав речь не идет, так как эта операция и так облагается НДФЛ в размере 18%). Вот именно такие инвесторы и задумаются – а есть ли смысл в подобной инвестиции?

И ответ на подобный вопрос – да, смысл есть. Если, конечно, депутаты примут задуманную поправку в соответствующую статью законопроекта №5600. Которая, напомню, корректирует базу налогообложения и позволяет насчитывать 18% налога не на полную стоимость недвижимости, а на разницу между ценой ее покупки и продажи. Давайте просто сравним, сколько налогов нужно заплатить при продаже инвестиционной квартиры, купленной у застройщика за $50 тыс. и проданной на вторичке за $80 тыс (представим, что это была третья продажа в текущем году – то есть речь идет именно об инвестиционной недвижимости). Итак, если считать НДФЛ по действующим ставкам (5%), то сумма налога составит $4 тыс. (5% от $80 тыс.). Если считать НДФЛ в исходном варианте документа (18%), то сумма НДФЛ составит $14,4 тыс. – что, согласитесь, не может не вызвать возмущения. Но если посчитать сумму НДФЛ «с возможными поправками» (разница между суммой продажи и покупки*18%), то получается, что сумма НДФЛ от такой сделки составит «всего» $5,4 тыс. Больше чем было, конечно, но уже не так критично – особенно на фоне первоначальной перспективы. Что, собственно, и требовалось доказать: проси больше, чем хочешь получить:)

Чем сердце успокоится?

Конечно, можно строить разные теории о целях, истоках и методах внедрения тех или иных законодательных инициатив – и ни одна из них может не оказаться правильной. В конце концов, предлагаемые поправки еще не приняты, так что гадать, какой все-таки вид будет иметь итоговый документ, можно долго.

Мне, если честно, мало верится в то, что депутаты прислушаются к мнению избирателей, а власть отреагирует на петиции – и довольно-таки одиозный законопроект №5600 будет отложен до лучших времен. Но я надеюсь, что здравый смысл возобладает, и «гайки» будут закручивать умеренно, не покушаясь так уж нескромно на благосостояние своих граждан. Потому что у многих из тех, кого данный законопроект касается, он вызывает уже не слезы, а смех. Вы понимаете, о чем я 🙂