Четыре года спустя: ЖК «Оранж Сити»
Не так давно дом первой очереди одного из самых бюджетных правобережных жилых комплексов столицы – ЖК «Оранж Сити» – получил Сертификат о готовности к эксплуатации. Решила своими глазами взглянуть на то, что получилось у застройщика и, конечно, пообщаться со счастливыми инвесторами.
Особенности месторасположения
Для строительства ЖК «Оранж Сити» выбрали довольно неоднозначное месторасположение – о чем, собственно, свидетельствует даже адрес стройплощадки: Лысогорский спуск, 26-А (Голосеевский район столицы).
Тем, кто даже шапочно знаком с киевскими городскими легендами, Лысую гору, у подножья которой и появится будущий ЖК, представлять не надо. Языческое место силы, главное место сбора киевских ведьм, бывшая крепость-тюрьма, мощная геопатогенная зона, портал в параллельные миры – все это о Лысой горе. Конечно, во что верить, а во что не верить – личное дело каждого, но по крайней мере знать о подобном соседстве будущим инвесторам не помешает:)
Собственно, помимо «хащей» Лысой Горы, поблизости от ЖК «Оранж Сити» нет ничего – даже до ближайшей остановки маршрутки нужно более полукилометра подниматься в гору по Лысогорскому спуску. Или с километр топать вниз, до Столичного шоссе – причем легкой и приятной эту прогулку все равно не назовешь, так как тротуар практически на всей протяженности Лысогорского спуска я бы назвала довольно-таки условным.
Еще дальше, чем остановки транспорта, расположены ближайшие магазины, школы-садики и прочие признаки цивилизации. Поэтому для жителей этого ЖК автомобиль, как сказал классик, будет не роскошью, а средством передвижения. Но тут я бы отметила, что Лысогорский спуск имеет всего две полосы – то есть большой пропускной способностью похвастать не может. Поэтому можно предположить, что после окончания строительства ЖК «Оранж Сити» (а тут запланировано, по моим подсчетам, не менее 3 тыс. квартир и местный «автопарк» тоже составит около 3 тыс. автомобилей) проехать по Лысогорскому спуску в часы пик будет проблематично.
В общем, место для строительства ЖК «Оранж Сити» выбрали, на мой взгляд, несколько спорное.
Что обещали и что построили
Когда инвесторам презентовали ЖК «Оранж Сити» (напомню, это было в начале 2017 года), то рассказывали, что комплекс задуман как «город в городе». Помимо жилья (восемь 26-этажных домов, 22 жилые секции), тут планировалось построить два детских садика на 200 мест каждый, школу на 900 учеников, торговый центр, паркинг на 1800 машиномест и даже облагородить близлежащий лес. При этом говорили, что первая очередь, состоящая из 3 жилых секций, будет построена в начале 2019 года, а в 2021 году проект будет полностью завершен.
В начале второго полугодия 2021 года можем констатировать, что застройщик успел построить и сдать только 3-секционный дом первой очереди – и приступить к строительству еще трех домов (№№ 3, 2 и 6). Обещанные школа, садики и ТЦ тоже пока все еще находятся в довольно неопределенной перспективе – правда, уже сейчас говорят о том, что паркинг, школа и торговый центр в ЖК «Оранж Сити» появятся после окончания строительства всех жилых домов. Но есть и хорошая новость – в одном из домов второй очереди строительства предусмотрен детский садик.
Каким получается комплекс
Глядя на первый построенный 3-секционный дом, я, если честно, затруднилась с четким определением своих впечатлений. С одной стороны – дом построен и даже имеет Сертификат готовности к эксплуатации (осталось дождаться присвоения дому адреса, и можно оформлять право собственности на квартиры). Уже сейчас люди потихоньку принимают квартиры и заходят на ремонты. И я понимаю, что уже один этот факт не может не радовать, особенно в свете дополнительных 2,5 лет ожидания недвижимости.
С другой, жить в этом доме, на мой взгляд, первые несколько лет будет ну очень некомфортно. Судите сами: «цивилизация» далеко, стройка близко, придомовую территорию сложно назвать ухоженной. Хотя радует, застройщик не бросил сданный дом, а даже после официальной сдачи доводит его до ума: устраняет недоделки, облагораживает придомовую территорию.
Но конечно, “пионеры” ЖК, скорее всего, столкнутся с рядом проблем. Например, с низким качеством воды и перебоями водоснабжения – вода в первый дом пока поступает из скважины, но по мере строительства комплекса сюда обещают подтянуть трубу централизованного водоснабжения с проспекта Науки. С электроснабжением тоже, судя по всему, будет не все гладко – секции подключены по временной схеме. Еще один узкий момент – отопление. Застройщик говорит что в комплексе предусмотрен общий тепловой пункт, но первый дом будет отапливаться от собственной газовой котельной. Надеюсь, к началу отопительного сезона она будет полностью готова к работе и квартиры будут теплыми. В общем, пока банального комфорта, не говоря уже о «городе в городе» тут, на мой взгляд, не наблюдается.
Из хороших новостей – застройщик обещает жителям комплекса закрытую для посторонних и охраняемую территорию (напомню, изначально такой опции в проекте не предполагалось). Уже создана управляющая компания, которая будет обслуживать дом. И вот-вот будет озвучен тариф на содержание – говорят, что он составит порядка 8-10 грн за кв.м, плюс оплата ресурсов по счетчикам.
Что строят
Сейчас застройщик сосредоточился на возведении домов второй очереди, в которую должно войти три 26-этажных дома: № 2 (односекционный, срок планируемой сдачи – 3 квартал 2023 г.), № 3 (односекционный, срок планируемой сдачи – 4 квартал 2022 г.) и № 6 (двухсекционный, срок планируемой сдачи – 2 квартал 2024 г.).
Все дома, как и уже построенный, возводят по монолитно-каркасной технологии. Стены – газоблок, фасады утеплят минеральной ватой, оштукатурят и покрасят в фирменный оранжевый цвет.
Пока застройщик сосредоточен только на строительстве жилья и по срокам строительства объектов инфраструктуры никаких сроков не называет. Но неофициально говорят о том, что в рамках строительства второй очереди в комплексе должен появиться один из детских садиков. А вот магазины появятся раньше – все коммерческие помещения в домах №1, 2 и 3 проданы, и в них обязательно появятся какие-то магазинчики, кофейни и тому подобные заведения.
Что предлагают новым инвесторам
Новым инвесторам в отделе продаж ЖК «Оранж Сити» рады, и готовы предложить квартиры как в уже построенном доме, так и во всех трех строящихся.
Правда, в построенном доме у застройщика остались только 2- и 3-комнатные квартиры площадью 54 и 70 кв.м. Но в строящихся домах ассортимент недвижимости довольно большой. Есть несколько вариантов смарт-квартир площадью 30-31 кв.м, есть 1-комнатные площадью 35-45 кв.м, есть 2-комнатные площадью 53-58 кв.м, есть 3-комнатные площадью 70-80 кв.м.
Планировки квартир в домах №№ 2 и 3 будут напоминать квартиры в уже построенном доме – стандартные прямоугольные помещения без изысков, радиусных стен и комнат неправильной формы. Правда, на типовом этаже в новых домах квартир будет больше – не по 9 на этаже, а по 11. Зато и лифтов в подъезде будет больше – не 2, а 3.
Отмечу, что планировки квартир здесь действительно отличные: продуманные, функциональные, эргономичные, в которых каждый квадратный сантиметр можно использовать с толком. Мне лично понравились и смарты – с просторным коридором, в котором есть место для гардероба, удобным санузлом, четким зонированием жилого пространства на кухню и спальню, наличием лоджии и даже возможностью выделить место для организации рабочей зоны. Именно такими, на мой взгляд, и должны быть «смарт-квартиры» – «умными», а не «маленькими».
К 1-комнатным квартирам тоже никаких претензий: удобные коридоры с возможностью обустроить гардероб, вместительные санузлы, небольшие квадратные кухни, удобные комнаты. В общем, планировки квартир здесь, на мой взгляд, очень неплохие.
Правда, впечатления от удачных планировок несколько меркнет из-за низких потолков (2,55 м до отделки) – от этого некоторые комнаты напоминают пещеру. Причем впечатление усиливается из-за не самых больших окон – думаю, панорамные окна несколько исправили бы ситуацию. Кроме того, меня смутили общие стены между кухнями и спальнями разных квартир – такое соседство может быть очень неудобным. И, конечно, остаются вопросы к незастекленным лоджиям и балконам – уже сейчас будущие собственники квартир в первом доме собираются их стеклить на свой страх и риск. Надеюсь, УК все же выработает какой-то единый стандарт остекления, и фасад дома не будет представлять собой лоскутное одеяло.
Если говорить об отделке квартир от застройщика, то ее, по сути, не будет. Минимальный джентльменский набор: стяжка на полу, коммуникации заведены в квартиру, установлены радиаторы и счетчики. Все остальные работы инвесторы будут выполнять самостоятельно.
Отмечу, что инвесторы, которые сейчас как раз массово принимают квартиры в первом доме, отмечают довольно неплохое качество строительных работ и отсутствие катастрофических строительных «косяков». Конечно, об их действительном отсутствии пока говорить рано – чтобы быть уверенным, в доме нужно как минимум перезимовать. Но в целом качество строительства многие оценивают довольно высоко. Хотя и понимают, что «доработки» квартиры требуют существенной – в том числе, дополнительной звукоизоляции квартир.
Цена вопроса
Стоимость квадратного метра в ЖК «Оранж Сити» по-прежнему остается одной из самых низких в столице. Так, в построенном доме «квадрат» готовой 3-комнатной квартиры оценивается всего в 26,5 тыс. грн, а в 2-комнатной – 27,5 тыс. грн. То есть полная цена «трешки» площадью 70 кв.м составит около 1,9 млн грн, а двушка площадью 53 кв.м обойдется чуть меньше 1,5 млн грн..
В строящихся домах квадрат еще дешевле. В ближайшем к сдаче (конец следующего, 2022 года) доме №2 он оценивается в 24-25,5 тыс. грн в 1-комнатных квартирах (в зависимости от площади и этажа), 23 тыс. в 2-комнатных и 22 тыс. в 3-комнатных. То есть, минимальная сумма инвестиции в квартиру в том доме потянет всего на 740 тыс. грн – столько будет стоить 30-метровая квартира-студио.
В доме №3, срок сдачи которого намечен на середину 2023 года, стоимость квадратного метра аналогична, а вот в доме №6 (срок сдачи – 2 квартал 2024 года) – ниже. Квадрат в однушках здесь оценивается в 22-24 тыс. грн, в двушках – 22-23 тыс. грн, а в трешках – 21,5-22 тыс. грн. Так как в доме №6 студио не предлагают (минимальная площадь – 38 кв.м), то получается, что минимальная сумма инвестиции в квартиру в этом доме составит те же 730-740 тыс. грн.
Конечно, эти цены действительны при 100% оплате. При оплате строящихся квартир в рассрочку, цена квадрата поднимется на 500-700 грн, в зависимости от суммы первого взноса (она может быть 30 или 50%) и длительности (до 42 месяцев). Стоимость неоплаченных квадратных метров при рассрочке не фиксируется. Инвестиция оформляется через заключение инвестиционного договора.
Кто строит и что с документами
Строительство ЖК «Оранж Сити» ведется под флагами бренда GEOS, и в этом проекте компания выступает не только в роли девелопера, но и генподрядчика.
А Заказчиками строительства выступают ООО «Будівельна компанія «Основа-С» (землепользователь) и ООО «МБС-Укринвест» (генеральный инвестор с функцией заказчика).
Из разрешительной документация на строительство мне удалось найти:
– два комплекта ГУО (MU01:4058-6772-2978-3012 и МU01:4058-6777-1632-1555), которые внесены в реестр строительной деятельности, но пока ознакомиться с ними нельзя, так как они находятся в статусе «ожидают подтверждения». Я не очень понимаю, почему комплектов ГУО два, но могу предположить, что это связано с особенностями наполнения реестра. Хотя может быть ГУО действительно имеются в нескольких вариантах – первые, насколько я помню, были выданы в 2011 году за № № 3038/0/18/009-11 – об этом когда-то не стеснялся говорить девелопер на сайте проекта. А вторые были выданы в 2016 году за № 1250/16/012/009-16. К сожалению, в отделе продаж мой интерес по поводу ГУО удовлетворить не смогли…
– Разрешение на строительство второй очереди комплекса.
– Сертификат о вводе в эксплуатацию на дом первой очереди комплекса.
К сожалению, мне не удалось увидеть ТУ – ни на подключение комплекса к водопроводу и канализации, ни на подсоединение к газовой сети. Надеюсь, это вовсе не означает что с подключением к городским сетям будут проблемы.
Также напомню, что комплекс строится на участке земли с кадастровым номером 8000000000:82:414:0075 и целевым назначением 02.07 «Для іншої житлової забудови, для будівництва житлового комплексу з об’єктами соціальної інфраструктури». Земля находится в коммунальной собственности и в 2004 году передана в аренду ООО «Будівельна компанія «Основа-С».
Подводим итоги
Сама концепция ЖК «Оранж Сити» мне нравится – комплекс задуман таким себе автономным анклавом в черте столицы. Подальше от людей, поближе к природе, на полном самообеспечении – почему бы и нет, такой формат вполне имеет право на существование. Вот только реализация этой задумки, как по мне, пока идет не очень удачно. И я не говорю даже не о задержке строительства, а том, что застройщик сначала решил построить всю жилую составляющую, и только затем заняться строительством инфраструктуры. То есть до тех пор, пока не будут построены все дома, жильцам «не светит» ни школа поблизости, ни садик, ни торговый центр, ни банальный паркинг… Если честно, я даже не знаю, кому будет комфортно жить в таких условиях… Также мне кажется, что квартиру в этом ЖК будет проблематично сдать в аренду по рыночной цене – вряд ли кто польстится на столь оторванный от цивилизации вариант.
Что понравилось
Планировки и стоимость квартир
Что не понравилось
Сомнительное месторасположение, удаленность от городской инфраструктуры и отсутствие собственной, существенная задержка строительства первой очереди.
261 відгуків