Закон 5600 принят: как будем жить дальше?

Ну что ж, одиозный «ресурсный» законопроект №5600 одобрен Верховной Радой и подписан Президентом Украины. А значит совсем скоро он перейдет в статус Закона, обязательного к исполнению. Этот документ содержит массу интересного: и расширение полномочий фискальной службы, и ужесточение санкций к злостным неплательщикам налогов, и введение для некоторых категорий налогоплательщиков нового понятия «минимального налогового обязательства» — почитать документ будет интересно многим. Ну а здесь давайте посмотрим, что Закон меняет для тех, кто так или иначе присутствует на рынке недвижимости.    

Закон 5600 принят: как будем жить дальше

Застройщиков пока не трогают

Когда законопроект был впервые представлен народным избранникам, одна из самых спорных его норм касалась застройщиков. Она предполагала изменение в части обложения НДС второй и последующей поставок жилья — а именно, начисления НДС со ставкой 20% не только на первую, но и на все поставки жилья (кроме недвижимости, которую строят за деньги бюджета и по государственным программам «доступного жилья»).

Эта поправка вызвала бурю в рядах застройщиков. Они активно протестовали против новации, пророча украинской строительной отрасли «все беды мира» — от колоссального повышения стоимости и так недешевых новых квадратных метров (некоторые девелоперы говорили о возможном подорожании до 40%) до тотального коллапса строительной отрасли.

Закон 5600: застройщиков пока не трогают

Единство застройщиков в этом вопросе помогло им «отбиться» от фискалов —  депутаты прислушались к мнению представителей бюджетообразующей отрасли. И правки по «дополнительному» начислению НДС на вторую и последующую поставки жилья из текста документа испарились. Так что частным инвесторам ненадолго можно «расслабиться» — если в ближайшем будущем рост цен на «первичке» и продолжится, то связан он будет не с повышением «налоговой нагрузки».

Но вот в более отдаленной перспективе НДС на все поставки жилья все же может появиться. Государство не отказалось от идеи собирать дополнительные налоги со строителей. Об этом прямо заявил глава парламентского комитета по вопросам финансов, налоговой и таможенной политики Даниил Гетманцев агентству в своем интервью «Интерфакс-Украина».

– Рынок строительства требует регулирования. Первое – это обеспечение прав инвесторов. Каждый год какая-нибудь новая пирамида, каждый год какая-то новая стройка банкротится. И, второе — это налогообложение. Строители зарабатывают неплохо, но не платят налоги. Это показывает налоговая нагрузка. Конечно, оба этих момента требуют регулирования. У нас есть несколько законодательных инициатив, — заявил политик изданию.

Так что, как ни крути, но похоже скоро застройщикам все-таки придется поактивнее наполнять государственную казну.

Частным лицам придется раскошелиться. Но не сильно

«Боли» крупных компаний-застройщиков депутаты приняли близко к сердцу и решили вообще не усложнять им жизнь. Но и сочувствие к бедам «пересічних платників податків» переполнило сердца народных избранников.

Так, первоначальным вариантом законопроекта 5600 предусматривалось увеличение ставки налогообложения физлиц (НДФЛ) до 18% при продаже третьего и последующего объекта недвижимости в течение года. До этого он, составлял 5% и насчитывался со второго объекта продажи. А в принятом варианте закона «драконовских» ставок налога на третью и последующие продажи удалось избежать. Отныне при продаже 3 и следующей квартир в течение года, продавец обязан заплатить 18% НДФЛ — но он насчитывается не на сумму сделки (как раньше 5%), а на разницу между ценой продажи и покупки.

Закон 5600: частным лицам придется раскошелиться

Давайте посчитаем, что выиграл госбюджет при таком подходе. Допустим, в текущем году человек продает три квартиры в новостройке (для упрощения будем считать, что у них одинаковая первоначальная стоимость, скажем 1,5 млн грн. и продажная цена — 2 млн грн.)

Продажа первой квартиры НДФЛ не облагается. При продаже второй  необходимо заплатить НДФЛ в размере 5% от ее стоимости — 100 тыс. грн. А вот при продаже третьей квартиры продавец заплатит НДФЛ в размере всего 90 тыс. грн — 18% от 500 тыс. грн, которые составляют разницу между ценой покупки и продажи.

Замечу, что чем выше цена покупки и продажи — тем больше разрыв между «старыми» 5% и «новыми» 18%. А значит по «новому» налогообложению платить придется даже меньше, чем раньше (при условии, что маржа между ценой покупки и продажи составляет не более 20-25%). Отличная новость!

Но остается вопрос: как при таком подходе можно рассчитывать на существенное увеличение поступлений в бюджет? И как снижение налогового бремени может заставить застройщиков отказаться от «оптимизации затрат» и схемы работы «через физлиц»? Напомню, именно в решении этих проблем и состояла цель поправок одиозного законопроекта 5600 в части повышения НДФЛ до 18% для операций с недвижимостью. Интересно получилось, не так ли?

P.S. Конечно, новая схема начисления НДФЛ на операции с недвижимостью окажет свое влияние на рынок и несколько изменит подход к инвестированию. В первую очередь она поможет, как мне кажется, сдерживанию роста цен на квадратные метры в ходе строительства. Максимальная разница цен на объекте между «котлованом» и «сдачей» вряд ли будет превышать 15-20%. Ведь «задирать» цены застройщикам, работающим «через физлиц», станет уже не так выгодно. Да и частные инвесторы могут не согласиться брать на себя чужую налоговую нагрузку. Хотя, как говорится, поживем — увидим.  

88 ответов
Читайте всі 88 коментарів на форумі: Законодательные инициативы: катастрофа или спасение?