З перших рук: що буде з ринком нерухомості?

Багато хто скаже: зараз не найкращий час для інвестування в столичну нерухомість, тим більше в ту, що будується. Можливість загострення бойових дій, коливання курсу валют, інфляційні навантаження, зниження рівня доходу у багатьох українців та масова міграція за кордон країни — ці фактори дійсно знижують цікавість до первинного ринку нерухомості. Але є й інші фактори, які діють в зворотньому напрямку: ті ж інфляційні очікування спонукають людей вкладати гривню в нерухомість, що будується, аби зберегти гроші від знецінення. Масова міграція відбувається не тільки за кордон, а й в більш-менш «спокійні» регіони України — що теж підпитує попит на нерухомість, в тому числі, на первинці. А можливість розрахуватися за нову домівку на виплат від забудовника, значно розширює коло тих, хто розглядає купівлю житла в новому для себе місті України. Ну і, нарешті, розуміння того факту, що в найближчому майбутньому не варто очікувати появи багатьох нових цікавих проєктів, теж підвищує цікавість інвесторів до житла, що нині будується.

Для тих, хто розглядає можливість інвестування в столичну первинку і, звісно, для тих, хто зараз знаходиться в статусі інвестора, я розпитала столичних забудовників та девелоперів про те, що зараз відбувається на ринку в цілому та на їх майданчиках. Всього було п’ять питань:

  1. Розкажіть про поточну ситуацію на ваших будівельних майданчиках: у яких обсягах відновили роботи та як змінюються терміни введення в експлуатацію?
  2. Як вирішуєте складнощі з постачанням будівельних матеріалів та дефіцитом робочої сили?
  3. Зараз попит зменшився, а собівартість будівництва зросла. У зв’язку з цим, як ви думаєте, наскільки зміняться ціни за кв. м до кінця року?
  4. Прокоментуйте потенційним інвесторам, в чому полягають переваги та недоліки інвестувати в квартири зараз.
  5. Які ваші плани на найближчі місяці?

І ось які відовіді я отримала.

Ірина Михальова, директорка з маркетингу групи компаній DIM

— Розкажіть про поточну ситуацію на ваших будівельних майданчиках: у яких обсягах відновили роботи та як змінюються терміни введення в експлуатацію?

Поступове відновлення роботи на будівельних майданчиках ми розпочали з кінця травня. Десь проводимо фасадні роботи, десь прокладаємо внутрішні комунікації тощо — щодня обсяги робіт зростають, і це головне. Виходимо з наявних ресурсів та працюємо над активізацією постачання будівельних матеріалів, пошуком трудових ресурсів. Водночас ми активізували роботу з клієнтами у відділах продажів. 

Ми докладаємо максимум зусиль, аби терміни введення в експлуатацію змінилися не критично. Але давайте будемо відвертими: враховуючи воєнний стан, активні бойові дії та постійну загрозу ракетних обстрілів, терміни таки зміняться.


— Як вирішуєте складнощі з постачанням будівельних матеріалів та дефіцитом робочої сили?

Вирішуємо завдяки довготривалому та надійному партнерству з підрядниками та постачальниками. Наскільки б важко не було, але якщо у тебе є перевірені партнери — справи просуваються легше та швидше. 

— Зараз попит зменшився, а собівартість будівництва зросла. У зв’язку з цим, як ви думаєте, наскільки зміняться ціни за кв. м до кінця року?

Відкладений попит колосальний, тож говорити про брак покупців в майбутньому не варто. Так, сьогодні попит скоротився, але він виросте — щойно відбудеться перелом у війні на користь України (експерти говорять про серпень). І ми маємо бути до цього готові. Щодо прогнозів, то я бачу два сценарії розвитку подій. Перший (негативний) — зменшення вартості нерухомості на 5-10% у разі втрати Донбасу, Херсонщини та інших окупованих територій. Другий (позитивний) — ріст вартості нерухомості на 10% до кінця 2022 року у разі успішного контрнаступу та відновлення територіальної цілісності нашої держави.   

— Прокоментуйте потенційним інвесторам, в чому полягають переваги та недоліки інвестування у квартири зараз.

По-перше, гідних альтернатив інвестиціям в нерухомість як не було, так і немає. По-друге, ми віримо в ЗСУ та впевнені, що повномасштабному контрнаступу бути і ворога ми здолаємо. А отже й ціни під кінець року зростуть, тож потрібно брати зараз, поки дешевше. По-третє, поки попит знизився, а будівництво таки активізується, на ринку є доволі гарні пропозиції нерухомості ліквідних форматів високої стадії готовності. Це гарна можливість правильно вкласти свої заощадження. Це були переваги. А серед недоліків — це, звісно, загроза ракетних обстрілів та бойові дії, які можуть впливати на швидкість будівництва та несуть небезпеку втрати активу. 

— Які ваші плани на найближчі місяці?

Серед наших планів — вийти на довоєнні темпи будівництва, збільшити об’єми продажів та ввести в експлуатацію об’єкти, які вже практично готові до цього. Наприклад, третій будинок ЖК «Метрополіс», два будинки заміського житлового комплексу Park Lake City. Також ми плануємо запустити кілька цікавих пропозицій покупцям, от як, наприклад, можливість придбання квартири за криптовалюту.    

Дмитро Спітковський, генеральний директор групи компаній «Інтергал-Буд»

— Розкажіть про поточну ситуацію на ваших будівельних майданчиках: у яких обсягах відновили роботи та як змінюються терміни введення в експлуатацію?

Якщо говорити про столичний регіон, то компанія наразі працює над поновленням  роботи на семи будмайданчиках. Це будинки високого ступеня готовності. Шість об’єктів розташовані у Києві, сьомий знаходиться у передмісті, в селі Гатне. Щодо решти проєктів, компанія розробляє графік відновлення робіт відповідно до налагодження постачання необхідних ресурсів. Така черговість обумовлена дефіцитом будматеріалів та робочої сили, яка зараз спостерігається на ринку.  Що ж до термінів введення в експлуатацію, компанія робить усе можливе, аби терміни змінювались мінімально. Проте зовнішні фактори стримують процеси. Досі триває війна, тому будь-які прогнози робити важко. 

— Як ви вирішуєте складнощі з постачанням будівельних матеріалів та дефіцитом робочої сили?

Зараз ми знаходимось у пошуку нових постачальників, зокрема, з-за кордону. Наші підрядні організації шукають працівників, формують нові бригади. Враховуючи рівень активності у будівельній сфері під час воєнного стану, наявного ресурсу поки що достатньо, аби продовжити будівництво значної частини наших проєктів. 

— Зараз попит зменшився, а собівартість будівництва зросла. У зв’язку з цим, як ви думаєте, наскільки зміняться ціни за кв.м до кінця року?

Висока собівартість нового будівництва (з урахуванням збільшення вартості матеріалів та розцінок на роботи, яка зросла подекуди в кілька разів) стимулюватиме збільшення вартості квадратних метрів на первинному ринку. В короткостроковій перспективі ми прогнозуємо ріст цін на 10-15%.  

— Прокоментуйте потенційним інвесторам, в чому полягають переваги та недоліки інвестування у квартири зараз.

Перевага купівлі нерухомості зараз полягає у тому, що на довготривалу перспективу все ж почнеться відновлення ринку, а відтак — зростання цін на квадратні метри. Тому купити зараз буде дешевше, ніж потім, коли ситуація стабілізується, країна почне відновлюватись, а економіка зростати. З урахуванням перспектив значної міжнародної фінансової підтримки, яка буде спрямована на відновлення України після завершення гарячої фази війни, варто очікувати й зростання ринку нерухомості та вартості житла — зокрема, у столиці. 

Зараз має сенс вкладати кошти в об’єкти високої стадії готовності, бо це дасть змогу зменшити період очікування клієнта та мінімізує додатковий ризик в умовах невизначеності подальшого розвитку ситуації. 

— Які ваші плани на найближчі місяці?

Наразі наша діяльність сфокусована на відновленні будівельних робіт, в першу чергу у більш готових проєктах. Ми плануємо якнайшвидше завершити розпочате будівництво, аби виконати свої зобов’язання перед інвесторами та передати людям ключі від омріяних квартир. Загалом наші плани пов’язані з повним відновленням роботи компанії у довоєнних масштабах та підтримкою економіки країни.  

Андрій Вавриш, власник SAGA Development

— Розкажіть про поточну ситуацію на ваших будівельних майданчиках: у яких обсягах відновили роботи та як змінюються терміни введення в експлуатацію?

Ми поступово відновлюємо роботи на більшості майданчиків. В першу чергу, це об’єкти, які мають високу ступінь готовності, а також ті, на які до початку війни було завезено значну кількість будівельних матеріалів. 

Ми розпочали внутрішній аудит всіх об’єктів, вивчаємо ситуацію з наявністю матеріалів та обладнання, коригуємо проєктні рішення, відновили можливість виплат за розстрочками – все це впливатиме на реальні терміни введення будинків в експлуатацію. Однак, поки в країні триває війна, прогнозувати, наскільки вони зміняться не уявляється можливим. 

— Як вирішуєте складнощі з постачанням будівельних матеріалів та дефіцитом робочої сили?

Існують значні обмеження щодо адекватного асортименту будівельних матеріалів. Зокрема, скло раніше постачалося з Росії, профілі для скління – з Білорусі. Зараз ми закуповуємо будматеріали, які є в наявності в Україні, шукаємо постачальників матеріалів, які в Україні не виготовляються, формуємо нові логістичні ланцюжки. До того ж, коригуємо проєктні рішення, оскільки вони завжди розробляються під конкретні матеріали.

Через руйнування ланцюгів поставки з Європи та Китаю, велика кількість обладнання — а це ліфти, обладнання для дитячих майданчиків тощо — залишаються на складах виробників. Ми працюємо над тим, аби забезпечити їхню доставку в Україну, але цей процес затягується щонайменше на кілька місяців.

Будівельні роботи відновилися на близько 40% майданчиків Києва. Тож, незважаючи на те, що велику кількість будівельників мобілізовано до лав ЗСУ, дефіциту робочої сили наразі немає.

— Зараз попит зменшився, а собівартість будівництва зросла. У зв’язку з цим, як ви думаєте, наскільки зміняться ціни за кв.м до кінця року?

Зараз період величезної невизначеності. Крім того, що з початку війни реальна вартість гривні впала на третину, на світових ринках продовжується зростання вартості сировини, що безпосередньо впливає на ціну будматеріалів. Очевидно, що це здорожчання триватиме до кінця року, однак його масштаби прогнозувати вкрай важко – через війну в Україні більшість кризових процесів у світі загострюються. 

Зараз ми проводимо аудит собівартості наших об’єктів і точно розуміємо, що вартість квадратного метру зростатиме. Однак, враховуючи скорочення попиту, девелопери, скоріш за все, дещо поступатимуться своєю маржею й підвищуватимуть ціни не так швидко, як зростає собівартість будівництва.

Ми в SAGA Development поки що не перераховували вартість квадратного метру в наших будинках. На щастя, в нас немає об’єктів економ-класу, для яких зростання собівартості є критичним, тому ми впевнені, що зможемо завершити всі розпочаті проєкти.

— Прокоментуйте потенційним інвесторам, в чому полягають переваги та недоліки інвестування у квартири саме зараз.

Недоліки очевидні – це велика невизначеність ринку, фінансової системи, курсів валют. Однак саме в такі моменти є можливість купити нерухомість вигідніше, ніж після завершення війни. Особливо це стосується вже завершених об’єктів або тих, які перебувають на фінальній стадії. Після закінчення війни Україну чекає стрімкий економічний розвиток. А враховуючи, що ціни на нерухомість в Києві все ще нижчі, ніж в сусідніх європейських столицях, за 2-3 роки після закінчення війни вони суттєво зростуть. 

— Які ваші плани на найближчі місяці?

Відновлювати будівництва, формувати нові логістичні ланцюжки, завершувати об’єкти, доінвестовувати частину з них. Ключові інвестори зацікавлені в успішному завершенні проєктів. Ми не користувалися кредитними коштами, тому маємо достатньо фінансової стійкості, щоб завершити всі будівництва.  

Ростислав Мельник, генеральний директор Корпорації Нерухомості РІЕЛ

— Розкажіть про поточну ситуацію на ваших будівельних майданчиках: у яких обсягах відновили роботи та як змінюються терміни введення в експлуатацію?

Ми зараз працюємо на усіх наших об’єктах. З березня — у Львові, а з травня вже й в столиці. Спочатку стартували з житлових комплексів, які мали найвищу стадію готовності, понад 75%. Поступово нарощуємо темпи і переходимо до менш готових черг та будинків. До речі, вже під час війни ми ввели в експлуатацію дві черги наших ЖК у Львові.

Справді, по деяким об’єктам ми скорегували строк завершення робіт. Це викликано, в першу чергу, ускладненим постачанням будівельних матеріалів у військовий час. По-друге — їх істотним подорожчанням. Але ці відтермінування незначні від заявлених раніше дат.

— Як вирішуєте складнощі з постачанням будівельних матеріалів та дефіцитом робочої сили?

Проблема з постачанням матеріалів і будівельниками справді є. Ще до війни на ринку існував дефіцит працівників, зараз він виріс в рази. В нашому випадку, ще до 24 лютого ми закупили і завезли чимало будматеріалів на багато наших об’єктів. Це дало нам змогу відновити роботи і працювати. Зараз ринок потроху відновлюється, налагоджуються поставки. А ось щодо людей, проблема існує. Намагаємося її вирішити конкурентною заробітною платою та гідними умовами праці.

— Зараз попит зменшився, а собівартість будівництва зросла. У зв’язку з цим, як ви думаєте, наскільки зміняться ціни за кв. м до кінця року?

Під час війни спрогнозувати собівартість квадратного метра на новобудову – неможливо. Ми не знаємо скільки в майбутньому коштуватиме паливо, як працюватиме логістика, чи вистачатиме нам будматеріалів та де ми їх купуватимемо. Ці, та десятки інших чинників, впливають на собівартість. Зростання буде однозначно, але наскільки — невідомо. Прогнози можна буде зробити після закінчення війни.

— Прокоментуйте потенційним інвесторам, в чому полягають переваги та недоліки інвестування у квартири зараз.

Наразі головний недолік – війна. Поки ми ще не перемогли, тож усі знаходимося у зоні ризику.

Переваги – однозначно дешевше не буде. Тож якщо люди планували придбати житло – варто зробити це зараз. 

Які ваші плани на найближчі місяці?

Нарощувати темпи будівництва, завершувати свої проєкти, виконувати зобов’язання перед інвесторами. Ну і здати в експлуатацію всі розпочаті об‘єкти протягом року.

Роман Валесюк, керуючий партнер FUTURA HATA

— Розкажіть про поточну ситуацію на ваших будівельних майданчиках: у яких обсягах відновили роботи та як змінюються терміни введення в експлуатацію?

Ми одними із перших у Києві почали відновлювати будівництво наших ЖК. Зокрема, активними темпами ведуться внутрішні будівельні роботи у житловому комплексі White Lines. Фасадні ж роботи будуть виконуватись після внутрішніх, коли загрозу можливих пошкоджень через воєнні дії буде мінімізовано. Також ми відновили роботи по другій черзі у ЖК Svitlo Park. Бачимо нашу подальшу стратегію так: починаємо з другої черги та поступово будемо нарощувати об’єми робіт. Чому ми вирішили саме так зробити?

По-перше, з початком війни змінились ланцюги поставки будматеріалів. Ми повністю відмовляємось від матеріалів російського та білоруського виробництва. Наш пріоритет – високоякісні матеріали з України та країн Європи. Але доставка нових замовлень може зайняти тривалий час, тому зараз ми відновлюємо роботи в обсягах, на які вистачить тих матеріалів, які були закуплені ще до початку війни.

По-друге, значна частина будівельної техніки та працівників задіяні у відновленні пошкоджених під час війни будинків, що не дозволяє оперативно наростити максимальні потужності будівництва.

По-третє, все ще доволі гостро стоїть проблема дефіциту палива, і це також уповільнює процеси відновлення робіт. 

До того ж, нам необхідно пильно слідкувати за дотриманням техніки безпеки наших співробітників в умовах війни та забезпечити їм комфортні та гідні умови праці.

— Як вирішуєте складнощі з постачанням будівельних матеріалів та дефіцитом робочої сили?

Саме стратегія поступового нарощування будівельних потужностей дозволить переналагодити ланцюжки постачання та залучити кваліфікованих будівельників. Щодо заміщення російських та білоруських будматеріалів: ми вже залучили провідних експертів з цього питання та налагоджуємо нову систему поставок.

Знаємо, що в цілому  є складнощі на ринку  із мінеральною ватою (завод, що виготовляє 70% мінвати в Україні, постраждав від ракетного удару). Проте нас ця проблема поки що не торкнулась – ми закупили товар у необхідній кількості ще до війни. 

— Зараз попит зменшився, а собівартість будівництва зросла. У зв’язку з цим, як ви думаєте, наскільки зміняться ціни за кв. м до кінця року? 

Наразі ринок живе в нових умовах. І основне питання зараз – якій кількості клієнтів буде цікава покупка квартири? У нас є інсайдерська інформація, що в Київській області здійснюються продажі квартир у будинках з готовністю 80-100%. Різниця у ціні між областю та Києвом — приблизно 20%. 

Звісно, ми не можемо прогнозувати мінімальну ціну, наразі це доволі складно. Піде вона вгору — а чи буде платоспроможний попит? Піде вона вниз — а чи готові забудовники у Києві знижувати ціни? Зараз ми відкрили продажі за довоєнними цінами і будемо робити висновки через декілька тижнів. Все  залежатиме від того, коли і як саме зміниться ситуація.

Є ще один нюанс: після нашої перемоги, державою планується запуск спеціальних житлових програм — і вони теж можуть вплинути на ціну кв.м новобудов. До речі, ми володіємо потужністю та проектами, які можуть закрити цю потребу ринку та вже працюємо в обговоренні державних програм.

Але як би не повели себе ціни, головна наша задача – добудувати те, що розпочато та виконати зобов’язання перед інвесторами.

— Прокоментуйте потенційним інвесторам, в чому полягають переваги та недоліки інвестування у квартири зараз.

Зараз немає переваг і недоліків. Зараз є об’єктивна необхідність у житлі. Орендна ставка росте та вже наближається до довоєнних показників, що мотивує до покупки нерухомості. При цьому варіантів із готовністю вище 80% залишається все менше і менше, що теж є стимулом до швидкого прийняття рішення.

До того ж, розтермінування від забудовника можуть допомогти інвесторам, які не мають всієї необхідної суми на руках. Наприклад, у нас в ЖК «Світло Парк» умови розстрочки залишились незміннми: 10% перший внесок та максимальний строк – аж до 7 років. За цих умов щомісячний платіж складає приблизно стільки ж, скільки і орендна плата. Але інвестор оплачуватиме свою власну квартиру.

— Які ваші плани на найближчі місяці?

Ми уважно слідкуємо за ситуацією та дивимось як вона змінюється — з її урахуванням і  коригуємо плани. Наразі компанія зосереджена на тому, аби виконати зобов’язання перед інвесторами та утримати команду. Поки ми не плануємо запуску нових об’єктів, але все, повторюся, залежить від ситуації. Але після перемоги ми точно будемо розвивати нові проєкти.

Олексій Коваль, керівник проєктів Perfect Group

— Розкажіть про поточну ситуацію на ваших будівельних майданчиках: у яких обсягах відновили роботи та як змінюються терміни введення в експлуатацію?

Ми відновили будівельні роботи на майданчиках ЖК Stanford та Riverdale, частково відновлено роботи у ЖК LaManche та Terracotta. Також розпочали роботу на деяких з наших партнерських проєктів: ЖК Polaris Home&Plaza, Rusaniv Residence тощо. На сьогоднішній день ми могли б дати значно швидший темп будівництва, але є розпорядження комісії з цінних паперів, датоване 24 лютим, за яким нас обмежили у виконанні операцій. Що мається на увазі: головний інструмент фінансування у будівництві – це корпоративні інвестиційні фонди. І ми, купуючи майнові права, купуючи активи — таким чином профінансували будівництво. Але наразі операції з активами заблоковані рішенням комісії, тому ми не можемо нарощувати інтенсивність будівництва. Звичайно це вже впливає, і в подальшому буде напряму впливати на терміни. Наразі ми не можемо спрогнозувати скільки сплине часу, поки не відбудеться розблокування операцій з активами — тож і затримку в термінах достовірно спрогнозувати складно. 

— Як вирішуєте складнощі з постачанням будівельних матеріалів та дефіцитом робочої сили?

Як не дивно, дефіциту робочої сили зараз немає, навпаки ми навіть бачимо відносне падіння у вартості робіт від підрядників. Звичайно, ми розуміємо що це падіння тимчасове, після перемоги ми за декілька місяців вийдемо на рівень довоєнних цін за роботи. Але що стосується матеріалів – так, ситуація дійсно майже критична, зараз розкуповуються залишки на складах. Є проблеми з багатьма видами матеріалів, у першу чергу з металом, зі склом. По перше — це дефіцит, по друге – їх вартість в умовах постійного коливання курсу. Тому дуже важко зараз спрогнозувати, яка буде кінцева собівартість об’єкту. Ми плануємо переорієнтовуватись на західний ринок постачальників. 

— Зараз попит зменшився, а собівартість будівництва зросла. У зв’язку з цим, як ви думаєте, наскільки зміняться ціни за кв.м до кінця року?

На здорожчання собівартості впливають багато чинників, в першу чергу – зростання вартості будівельних матеріалів, про що я говорив вище. Також зростають логістичні витрати через збільшення вартості ПММ. Зараз в нас собівартість вже зросла на 40%, але ми розуміємо, що ціни на житло не будуть зростати пропорційно. Ми прогнозуємо ріст вартості квадратного метра десь на 15-20% до кінця року. Тобто очікувати на зменшення ціни квадратного метру на ринку первинного житла не варто. 

— Прокоментуйте потенційним інвесторам, в чому полягають переваги та недоліки інвестування у квартири зараз.

Якщо ми говоримо про інвестування, я рекомендую розглядати тільки ті об’єкти, які вже вийшли з етапу котловану. І тільки від перевірених часом, надійних забудовників. Бо звичайно, ризик інвестування в новобудови зараз підвищився. 

Якщо говорити про переваги, то якщо у особи є вільні кошти у гривні, то вони [переваги] очевидні – відносно невелика вартість квадратного метру на початковому етапі будівництва та можливість збереження коштів. У зв’язку з високим рівнем інфляції, з підвищенням облікової ставки Нацбанком, ми розуміємо, що у стандартному ЖК фінальна ціна може зрости відсотків на 40. Люди, які інвестують зараз – інвестують по сьогоднішній вартості грошей. На жаль, всі ми розуміємо, що гроші у національній валюті будуть знецінюватись. А інвестування у новобудову — непоганий варіант їхнього збереження.

Головні клієнти, які зараз будуть інвестувати – це внутрішньо переміщені особи, які найбільш цікавляться об’єктами на фінальній стадії будівництва. 

—  Які ваші плани на найближчі місяці?

Плани очевидні – відновити будівельні роботи на всіх майданчиках. Нові проєкти не плануємо запускати, в нас за ці роки сформовано досить великий земельний портфель, який ми й будемо розвивати. Трішки інсайду: зараз ми вирішуємо питання стосовно участі у великому соціальному проєкті для людей, що втратили своє житло та для внутрішньо переміщених осіб. Розглядається велика ділянка, площею понад 20 га, по якій ми ведемо перемовини з одним з провідних архітектурних бюро та знаходимось на стадії прорахунку собівартості. Коли всі розрахунки будуть зроблені, а домовленості — фіналізовані, ми анонсуємо про старт цього проекту. Його особливість полягає в тому, що ми беремо на себе зобов’язання через 8 місяців ввести перші квартири в експлуатацію. Це доволі серйозний виклик, але я впевнений що завдяки нашому досвіду та потужностям, ми зможемо його виконати та реалізувати цей проєкт. 

Ігор Гуда, голова ради директорів компанії «Креатор-Буд»

 — Розкажіть про поточну ситуацію на ваших будівельних майданчиках: у яких обсягах відновили роботи та як змінюються терміни введення в експлуатацію?

Ми вже відновили роботи майже на всіх будмайданчиках у кожному регіоні, де працюємо. В Тернополі роботи відновили в березні, у квітні додався Львів, з травня – Київ. Щодо термінів введення в експлуатацію, то ми припускаємо можливість зсуву строків пропорційно зупинці робіт – це один-два місяці, в залежності від конкретного будмайданчика. Водночас, може обійтися і взагалі без затримок, оскільки окремі об’єкти у нас зводилися з випередженням графіків. Але важливо відзначити, що ця оцінка справедлива лише за стабільних умов, без нових форс-мажорних обставин.

— Як вирішуєте складнощі з постачанням будівельних матеріалів та дефіцитом робочої сили?

Щодо робітників ми не відчули дефіциту у жодному з регіонів. Навпаки, зараз людям постійна робота дуже потрібна. З матеріалами є певні труднощі, передусім це вартість. Її прив’язують до валютних курсів, відтак ціни вже збільшилися і постійно «плавають». Щодо наявності – гострого дефіциту немає, є регіони з запасами на складах. Але, безумовно, вже стоїть питання кількості цих запасів і подальших кроків постачальників із вирішення проблеми. 

— Зараз попит зменшився, а собівартість будівництва зросла. У зв’язку з цим, як ви думаєте, наскільки зміняться ціни за кв.м до кінця року?

Прогнози і раніше було складно робити, а зараз тим паче. Дуже багато факторів впливають на ціни, починаючи від вартості земельної ділянки і закінчуючи тисячами конкретних характеристик проекту. Що можна сказати однозначно – дешевше, ніж зараз вже точно не буде, оскільки собівартість будівництва продовжує зростати. Але і набагато дорожче теж навряд чи стане, бо купівельна спроможність клієнтів впала, і будь-яке критичне підвищення цін призведе до подальшого падіння попиту. В таких умовах учасники ринку точно будуть робити все можливе, аби утримувати кінцеву вартість на більш-менш стабільному рівні. 

— Прокоментуйте потенційним інвесторам, в чому полягають переваги та недоліки інвестування в квартири зараз.

Переваги зрозумілі – дешевша за ринкову ціна нерухомості у тих регіонах, де вартість квадратного метра прив’язана до офіційного курсу НБУ. Плюс вигідні умови, які пропонують девелопери, щоб пожвавити попит: забудовники наразі готові багато в чому йти назустріч клієнту, в тому числі коли йдеться про проєкти з високим рівнем готовності.

Всі ризики також очевидні – можливість переносів термінів будівництва, загальна небезпечна ситуація в країні. Зараз, як ніколи, важливо звертати увагу на репутацію та історію девелопера: якщо він і раніше здавав будинки з затримками, тепер його підхід точно не зміниться на краще.

— Які ваші плани на найближчі місяці?

Оскільки ми вже відновили роботи, задача номер один – виконувати взяті на себе зобов’язання. І робити все, щоб впоратися в строк. Вже прийшло літо, а це найактивніший період для будівництва, тож ми намагатимемося прискорюватися по всіх напрямках робіт, де зможемо.

Ігор Кушнір, голова правління — президент «Київміськбуд»

— Розкажіть про поточну ситуацію на ваших будівельних майданчиках: у яких обсягах відновили роботи та як змінюються терміни введення в експлуатацію?

«Київміськбуд» відновив роботу окремих Департаментів та певних будівельних майданчиків із 1 червня. Головні зусилля компанії зараз спрямовані на завершення робіт у майже готових комплексах із подальшим введенням їх в експлуатацію та на оформленні права власності у вже введених будинках. Роботи відновлено на майданчиках ЖК «Райдужний», «Шевченківський», «Гвардійський», «Поділ град», Mirax, Freedom, Star СityХочу зауважити, що за кілька днів роботи ми вже отримали перші сертифікати на введення в експлуатацію паркінгів: у ЖК «Поділ град», «Оберіг-2» та «Шевченківський». 

— Як вирішуєте складнощі з постачанням будівельних матеріалів та дефіцитом робочої сили?

Зараз ми використовуємо в основному матеріали, які були закуплені ще до війни зі складів. Але в цілому це дійсно проблема. На будівельних майданчиках катастрофічно не вистачає робітників. Ще не всі виробники та постачальники будівельних матеріалів у повній мірі відновили роботу. Плюс є питання до вартості цих матеріалів, вони дорожчають. Щодо того як вирішуємо — шукаємо нові шляхи, нових постачальників. На будівельних майданчиках перед стартом робіт проаналізували, які роботи необхідно виконати першочергово та максимально оптимізували кількість працівників. Тобто на сьогоднішній обсяг робіт будівельників в нас вистачає. Як буде далі — покаже час та ситуація на війні.

— Зараз попит зменшився, а собівартість будівництва зросла. У зв’язку з цим, як ви думаєте, наскільки зміняться ціни за кв.м до кінця року?

Давайте мовою цифр. На сьогоднішній день українські будівельні матеріали подорожчали на 30-50%. Виробники значну частину комплектуючих зараз мають закуповувати за кордоном. А це — прив’язка до валюти. Той же метал, який ми зазвичай купували український, вироблявся на територіях, які сьогодні окуповані. Тобто навіть його маємо купувати імпортний.  Є питання і до паливно-мастильних матеріалів — питання їх вартості відчув на собі кожен українець, і будівельники не вийняток. Усі ці фактори, на мою думку, можуть спричини зростання вартості нерухомості приблизно на 20-25% вже в найближчий час. 

— Прокоментуйте потенційним інвесторам, в чому полягають переваги та недоліки інвестування в квартири зараз.

Інвестування у нерухомість це завжди ризик. Але в мирний час його можна мінімізувати шляхом вибору надійного забудовника, перевіркою дозвільної документації тощо. А коли інвестування відбувається під час війни,  ризик зростає. Тому що жодна новобудова, як і будь-яка споруда на території України, сьогодні не застрахована від ворожої ракети.

Щодо переваг, то тут варто подумати про вартість. Сьогоднішня динаміка показує, що ціни ростуть на усе, і на нерухомість також ростимуть. Тобто із переваг я б назвав той фактор, що сьогодні дешевше, ніж буде за місяць. Якщо розглядати нерухомість як бізнес (квартиру можна здавати в оренду), то вже зараз у Києві на це є великий попит. І після війни, думаю, він буде ще більшим. 

Глобально вкладати кошти, крім нерухомості, немає куди. Тримати їх вдома небезпечно, а у воєнний час і поготів. З банками також незрозуміло як буде. Тому, на мою думку, нерухомість, навіть під час війни, є одним із кращих способів збереження коштів. 

— Які ваші плани на найближчі місяці?

Мій головний план — виконати усі зобов’язання, які «Київміськбуд» взяв на себе перед інвесторами. Наскільки швидко це вдасться зробити, залежить, на жаль, не лише від компанії. Сподіваюсь і вірю у перемогу України у війні, і тоді ми повною мірою зможемо відновити усі процеси. 

P.S. Я вдячна забудовникам та девелоперам, які надали відповіді на мої питання. І можу зробити перший висновок: столичний та й український ринок первинної нерухомості — живий. Так, його зараз досить сильно «лихоманить», і попереду непрості часи — але основні гравці вже взялися до роботи та пристосовуються до складних обставин. І це, як на мене, чудова новина. Пишіть у коментарях, які ще питання в контексті ринку первинної нерухомості вас цікавлять — я намагатимусь на них відповісти.

20 ответов
  • Jokes
    От взрыва не защитит ни хрущ, ни КАН, ни глинобитная землянка, но это просто смешно делать вывод что значит они все одинаковые, рассуждения у вас увы подростков...

    Я за вас дуже радий. Тільки крім всього, що ви описали — в мене ще був підземний паркінг, куди можна було спуститись під час повітрянної тривоги взагалі не виходячи на вулицю, в коменданську годину. Куди також приходили деякі сусіди з хрущівок поруч, які боялись на ніч з дітьми залишатись в квартирі(а лишні декілька десятків квадратів в паркінгу були). І люди ще більше комунікували і допомагали один одному. А не ховались за парканом. Наземний паркінг не дає такої захищеності, ні вам ні автомобілю. І в цьому випадку люди в будинках КАНа захищені не більше ніж в старих хрущівках за їх парканом. Про що і був пост. А не про заклади, освітлення і допомогу в чатах. В такий період мінімального продуктового магазину достатньо. Головне безпека від прильотів. Хоча кожному своє, хтось без лате не може.
    А якщо це не важливо, то і про Ізраїль з їх бомбосховищами забуваємо.
    І я особисто знайомий з безпекою в закритому ЖК бізнес класу від КАНа в березні, коли якщо в тебе була картка, тебе навіть не перевіряли. І нікому не цікаво, яким чином вона в тебе могла з’явитись, що ти будеш робити в квартирі(друг, сват, брат чи бурят). Можливо в Комфорт Тауні більш відповідально до цього віднеслись.

    Нам обіцяють бомбосховища в нових будинках, як в Ізраїлі.
    Урбаністи свою лінію гнуть (ще трохи і знову скажуть, що авто в Києві не потрібне)) ).

    Та в покупців своя особлива логіка завжди ж була.

    В березні більшість тих, хто залишився в Києві переконались, що комфортний дорогий масовий КАНівський формат не сильно відрізняється від звичайних хрущів. Хоч і коштував свого часу суттєво дорожче. Незрозуміло за що.

    Бо ж не бомбосховища, а підземні паркінги в інших ЖК подібного класу робили періодичні «очікування» масового прильоту з боку Бучі значно комфортнішим, хоч і не 100% надійними.

    Але вже не березень за вікном для Києва. І гіпотетичні ізраїльські бомбосховища — це далеке майбутнє, відразу за планом Маршала. А якщо за це ще й треба доплатити з власної кишені покупцю — то навіть фантастика.

    Ті, хто купуватимуть зараз на вторинному ринку — знову будуть дивитись на гарні двори, або банально на ціну. Повірте. Що б вони не казали під час обстрілів.

    Теперішня повітряна тривога в Києві в кращому випадку ігнорується правилом 2 стін, або і взагалі називається лотереєю, з ненайгіршими шансами вижити. А також більшість розуміє, що в разі кратного збільшення обстрілів, знову каравани підуть в сторону західного кордону, і байдуже чи є той паркінг чи немає.
    Хоча для любителів гостьового паркування — такий від’їзд дав змогу два місяці паркуватись всередині на вільних паркомісцях)). Та думаю купувати своє вони так і не надумали, бо в гіршому випадку — ситуація з вільними місцями повториться.

    А ось умовні пентхауси сильно впадуть в ціні. Коли світла не буде особливо не поспускаєшся в паркінг з 25-го, навіть якщо в тебе 3 паркомісця. І навіть якщо будинок не на лінії обстрілу — то світло ж пропадає цілими містами чи районами, і гарні новини про відновлення електропостачання очікуються значно довше, ніж «відбій повітряної тривоги».

    Та все ж в теперішніх умовах при купівлі квартири в будинку має бути хоч би мінімальний підземний паркінг, зі співвідношенням 1 до 4. Тобто наявність власного паркомісця не обов’язкова, але якщо ти не збираєшся на лижі, при першому ж хлопку, паркінг в будинку не завадить.

    Я думаю будинків з якісними «ізраїльськими» паркінгами в Києві багато. І перш ніж вносити у всі проекти витрати на бомбосховища (бетон жеж не безкоштовний), потрібно проаналізувати попит на паркомісця в жк, які вже побудовані. В деяких з яких є ще вільні місця на 7-й рік після здачі.

    Відверто кажучи це як «джинса». Замовлена стаття. Про те як нерухомість буде в дефіциті и ціни зростуть. У ролі експертів всі забудовникі. А що вони можуть ще говорити??? Я вважаю що зараз дісконт 30% від ціни станом на 23.02 буде норм. А от на осінь може так статися що і -50% буде добре. Війна йде. Людей які винаймали житло або просто виїхали дуже багато. Пропозиції на вторинному ринку будуть зростати.

    РІЕЛ — це мерзенні злобудовники, поки війна в країні, вони забудовують парк на Кудряшова! Ви думаєте ми це так просто залишимо?

Читайте всі 20 коментарів на форумі: З перших рук: що буде з ринком нерухомості?