З перших рук: як почувається ринок новобудов Львова

Після розмов з девелоперами Києва та Одеси, я попросила забудовників оцінити ситуацію на первинці Львова. Адже це місто — традиційно найпривабливіше місто заходу України для інвесторів. Питання були ті ж самі: яка ситуація на будмайданчиках, наскільки роботи відстають від графіку, чи є проблеми з будматеріалами та будівельниками, як мінятимуться ціни на новобудови та які перспективи для себе бачать девелопери. 

Невеличкий спойлер: як і столичні та одеські девелопери, забудовники Львову дивляться у майбутнє з оптимізмом. До того ж, деякі з них більш стримані в своїх прогнозах щодо подорожчання квадратних метрів, що будуються.

Ростислав Мельник, генеральний директор Корпорації Нерухомості РІЕЛ

— Розкажіть про поточну ситуацію на ваших будівельних майданчиках: у яких обсягах відновили роботи та як змінюються терміни введення в експлуатацію?

Ми з кінця березня почали відновлювати свою діяльність у Львові. В першу чергу визначили перелік об’єктів, готовність яких дозволяє завершити необхідні будівельні роботи для здачі їх в експлуатацію впродовж 3-4 місяців та відновили там роботи. По-друге, проаналізували інші наші будови, вибрали ті, готовність яких дозволяє завершити необхідні будівельні роботи для здачі їх в експлуатацію впродовж року і відновили на них роботи теж. Таким чином, у кілька етапів ми продовжили будівництво 28-ми будинків у Львові у всіх наших житлових комплексах. Більше того, за час війни кілька черг у двох львівських ЖК були введені в експлуатацію.

Але через ускладнення логістичних процесів постачання будівельних матеріалів, їх подорожчанням, інших обставин спричинених війною в країні, на деяких об’єктах ми були змушені скорегувати терміни здачі будинків. В кожному випадку ситуація розглядається і прораховується індивідуально, щобі зробити ці терміни мінімальними.

 — Як вирішуєте складнощі з постачанням будівельних матеріалів та дефіцитом робочої сили?

Закуплені та замовлені до війни будівельні матеріали дали нам змогу відновити будівництво. Майстри вийшли на будмайданчики і почали працювати із тим, що є. Далі ми почали відновлювати ланцюжки постачання. Частково вдалося продовжити співпрацю з тими самими постачальниками, що були до війни, щось довелося шукати по усій країні і навіть за кордоном. Проблема з постачанням в необхідній кількості будматеріалів ще існує. Проте ми працюємо над її вирішенням і вже є певні здобутки.

Щодо людей, то тут складніше. Ще й раніше будівельників катастрофічно не вистачало. Але, як бачите, ми будуємо. Тож вирішуємо ці питання.   

— Зараз попит зменшився, а собівартість будівництва зросла. У зв’язку з цим, як ви думаєте, наскільки зміняться ціни за кв.м до кінця року?

Щодо цін, я на це питання відповідав вже неодноразово: допоки триватиме війна, спрогнозувати неможливо. Але ріст буде однозначно. Наприклад, ми сьогодні бачимо, що зростають ціни на паливо, а це автоматично тягне подорожчання усього іншого. Давайте переможемо, а тоді зможемо прогнозувати!

— Прокоментуйте потенційним інвесторам, в чому полягають переваги та недоліки інвестувати в квартири зараз?

Недоліки: підступний ворог, який ракетами атакує усе – будинки, школи, лікарні, котельні. Всі в зоні ризику. Переваги – мати власне житло завжди надійніше, до того ж, дешевше навряд чи буде.

— Які ваші плани на найближчі місяці?

Як я вже казав раніше: ми зосередилися на добудові та введені в експлуатацію наших майже готових об’єктів. Це пріоритет номер один. Потім добудуємо і введемо в експлуатацію усі інші розпочаті ЖК. 

Хочемо якнайшвидше віддати людям ключі від помешкань. А далі подивимося, звісно хочемо рости і розвиватися. 

Андрій Герасимов, CEO «Інтергал-Буд» у Західному регіоні

— Розкажіть про поточну ситуацію на ваших будівельних майданчиках: у яких обсягах відновили роботи та як змінюються терміни введення в експлуатацію?

Наразі, якщо говорити про Західний регіон, у Чернівцях повністю поновлено роботи, у Львові — частково. В першу чергу працюємо над завершенням будинків високого ступеня готовності: ЖК «Семицвіт», ЖК MillTown. Що ж до термінів, то попередньо можемо говорити, що вони будуть зміщені на 3-6 місяців.

— Як вирішуєте складнощі з постачанням будівельних матеріалів та дефіцитом робочої сили?

З постачанням основних матеріалів, як от бетону цегли, арматури складнощів ми не відчуваємо. Частину з необхідного ми встигли завезти ще до початку повномасштабної війни. Можливий дефіцит матеріалів ми компенсуємо шляхом пошуку нових постачальників або імпорту.  

— Зараз попит зменшився, а собівартість будівництва зросла. У зв’язку з цим, як ви думаєте, наскільки зміняться ціни за кв. м до кінця року?

Через значне зростання собівартості будівництва ми очікуємо збільшення вартості на первинну нерухомість на рівні 20%. 

— Прокоментуйте потенційним інвесторам, в чому полягають переваги та недоліки інвестувати в квартири зараз.

Попри зростання цін на матеріали та роботу ми не збільшували вартість квадратних метрів. Ціни на квартири залишилися на довоєнному рівні. Більш того, компанія пропонує знижки та спеціальні пропозиції: -5% на апартаменти в ЖК MillTown (Львів) та знижка для ВПО, військових (УБД) -5% при всіх способах оплати в ЖК MillTown (Львів), ЖК «Київський» (Чернівці), ЖК RiverCity (Житомир). Тому зараз купити вигідніше. Пізніше, разом зі стабілізацією ситуації в країні, почнуть зростати попит та ціни на нерухомість.  

— Які ваші плани на найближчі місяці?

Ми плануємо повністю відновити роботу на усіх будівельних майданчиках, а як тільки це стане можливим —  почнемо працювати над підготовкою концепцій та дозвільною документацією по нових проєктах. 

Андрій Криницький, співвласник групи будівельних компаній Auroom

— Розкажіть про поточну ситуацію на ваших будівельних майданчиках: у яких обсягах відновили роботи та чи змінюються терміни введення в експлуатацію?

Вже з другого тижня війни ми вирішили у повному обсязі відновити роботи на всіх будівельних майданчиках. Це спонукало переважну більшість наших клієнтів вчасно та в повному обсязі виконувати й свої зобовʼязання за договорами укладеними із відстроченням платежу.

Залучення до корисної праці підняло моральних дух та підтримало наших працівників матеріально. Вони відгукнулись на це збільшенням ефективності праці — темпи будівництва зросли. Тож затримок із введенням обʼєктів в експлуатацію не прогнозуємо.

— Як вирішуєте складнощі з постачанням будівельних матеріалів та дефіцитом робочої сили?

Не відчули ані дефіциту робочої сили, ані дефіциту будівельних матеріалів, попит на які різко скоротився. Відновивши роботу на другий тиждень війни, ми зберегли колектив. Працівників, які зараз зі зброєю у руках боронять Україну, підміняють їхні колеги. Із нормалізацією транспортного сполучення усунуто затримку поставки замовленого із Харкова декоративного оздоблення фасадів першої черги AUROOM FOREST.

— Зараз попит зменшився, а собівартість будівництва зросла. У зв’язку з цим, як ви думаєте, наскільки зміняться ціни за кв.м до кінця року?

По наших обʼєктах зростання собівартості не відбулось, адже основні будівельні матеріали виробляються в України, а ціни на них номінуються у гривні. Більшість необхідного для будівництва обладнання іноземного виробництва входить до переліку товарів критичного імпорту. Ціни на нього не зазнали впливу валютних коливань, адже вони формуються, виходячи із незмінного на час війни курсу НБУ.

Зараз спостерігаємо поступове відновлення попиту на пропоновану нами нерухомість, що повʼязуємо із стабілізацією ситуації на фронті. Зважаючи на високий рівень інфляції у провідних країнах світу, у середньостроковій перспективі вартість нерухомості у західних регіонах України зростатиме.

— Прокоментуйте потенційним інвесторам, в чому полягають переваги та недоліки інвестувати в квартири зараз.

Для нас важливим є створення житла, призначеного для комфортного проживання мешканців, а не інвестиційних активів, що приноситимуть прибуток спекулянтам, обертаючись на ринках капіталу. Ми не залучені до такої діяльності та не шукаємо інвесторів, які заради наживи готові йти на ризик. Ми пропонуємо людям якісне житло, яке завжди буде в ціні.

— Які ваші плани на найближчі місяці?

Найближчим часом буде здано в експлуатацію першу чергу ЖК AUROOM FOREST, а по першій черзі ЖК AUROOM SUNRISE буде розпочато процес передачі квартир їх власникам, з оформленням відповідних правовстановлюючих документів.

Роман Давимука, операційний директор компанії AVALON

— Розкажіть про поточну ситуацію на ваших будівельних майданчиках: у яких обсягах відновили роботи та як змінюються терміни введення в експлуатацію?

На початку війни ми зупинили продажі. Зараз їх відновлюємо, зосередившись на продажі готових і майже готових квартир. Коли державні реєстри нерухомості не працювали, ми почали видавати клієнтам ключі від збудованих квартир, щоб вони могли виконувати ремонтні роботи. Зіграла роль і наша репутація на ринку як надійного забудовника.

Як і завжди, наша стратегічна ціль залишилася незмінною: вчасно віддати нашим інвесторам якісне житло. Через різні, незалежні від девелопера обставини, це інколи складно зробити. Хоча завдяки оптимально побудованим процесам та якісному контролю, ми зводимо такі ситуації до мінімуму.

Зараз ми віддали ключі від 800 квартир інвесторам ЖК Avalon Flex та ЖК Avalon Zelena Street. У червні і липні поетапно здамо житловий комплекс Avalon Holiday. Будівництво всіх інших проєктів також відновлено, хоча звичайно є складнощі з наявністю матеріалів чи змінами в командах підрядників.

— Як вирішуєте складнощі з постачанням будівельних матеріалів та дефіцитом робочої сили?

Зараз для забудовників неабияк гостро стоїть питання, де взяти і як привезти будматеріали, адже усі логістичні канали зазнали змін. Завдяки нашій фінансовій політиці компанія має ресурс на спокійне закриття зобов’язань та закінчення проєктів. Хоча ціни на будівельні матеріали мають тенденцію до зростання, наприклад у Європі це 25%, ми перебудовуємо процеси, підлаштовуємося та оптимізуємо витрати. Ми готувались до різних сценаріїв, і очікували на економічну турбулентність. Останні кілька років Avalon готувався, накопичував власний робочий капітал та активно працював над собівартістю. Тому до кризи ми були підготовлені.

На жаль, частину команди довелось скоротити для зменшення витрат. Ми розрахували модель для найскладнішого сценарію, в якому можна залишатись максимально ефективними на довгий період.

— Зараз попит зменшився, а собівартість будівництва зросла. У зв’язку з цим, як ви думаєте, наскільки зміняться ціни за кв.м до кінця року?

Економіка України постраждала. Відсутня впевненість для нових інвестицій. Зараз ринок первинного житла дуже далекий від довоєнних показників. Собівартість житла значно зросла внаслідок глобальних логістичних та фінансових викликів. Навіть без зменшення попиту, ознак для зниження цін немає. Якщо у попередні кризи причиною були економічні чинники, тоді зараз війна росії проти України внесла суттєві відмінності, що вказують на значно довший період для відновлення. А на це ще додатково накладається питання глобальної інфляції та дефіциту матеріалів… Тож спрогнозувати динаміку зміни ціни квадратного метра наразі неможливо.

— Прокоментуйте потенційним інвесторам, в чому полягають переваги та недоліки інвестувати в квартири зараз.

Зараз відбудеться перевірка репутації та відповідальності девелоперів. Якщо ти не закриваєш свої зобов’язання перед клієнтами — тоді ти не спроможний працювати на цьому ринку в теперішніх обставинах. Сьогодні компаніям не вийде якісно та вчасно завершувати проєкти за рахунок надходжень від продажу майбутніх метрів.

Попит на новобудови буде стримано, але відновлюватиметься. Зараз варто шукати фінансову безпеку, вона не менш важлива ніж фізична. Інвестиція в житло залишається розумною навіть зараз, адже нерухомість є завжди відносно безпечним способом зберегти кошти — особливо враховуючи глобальні інфляційні процеси, коли готівкові кошти «на руках» швидко дешевшають.

Щодо міста Львова, треба розуміти, що у нас доволі консервативний ринок, який працює в дещо інших парадигмах. Агентства нерухомості у нас, зазвичай, залучають до продажу неліквідних квартир. Тому, дуже важливо щоб всі, хто зараз аналізує ринок і шукає куди інвестувати кошти, робили детальний аналіз пропозиції на ринку і особливо аналізували репутацію компаній та правильність побудови їхньої фінансової моделі.

— Які ваші плани на найближчі місяці?

Головне завдання зараз — закрити свої зобов’язання перед клієнтами та інвесторами. Як і згадував раніше, поетапно найближчі два місяці здаємо житловий комплекс Avalon Holiday. Наш ключовий меседж: ми надійні, ми працюємо, ми не зупиняємось. Ми переконані, що житло й дотепер залишається безпечною інвестицією, і ми впевнені у своїх можливостях.

Олександр Островський, співзасновник компанії LEV Development

— Розкажіть про поточну ситуацію на ваших будівельних майданчиках: у яких обсягах відновили роботи та як змінюються терміни введення в експлуатацію?

Компанія LEV Development відновила роботу на 80% своїх будмайданчиків. Терміни введення в експлуатацію ми перенесем орієнтовно на 6 місяців у зв’язку з військовим станом. Роботи активно тривають на тих об’єктах які відновлені з коефіцієнтом 0,6 від довоєнного.

— Як вирішуєте складнощі з постачанням будівельних матеріалів та дефіцитом робочої сили?

На даний момент ситуація динамічна, по різних групах матеріалів ситуація абсолютно різна. Ми розуміємо що ті матеріали, які раніше імпортувались, будуть замінені на інші — якщо буде можливість, звісно. Якщо говорити про підрозділ констракшину, то на даному етапі дефіциту кадрів не спостерігається, адже діє заборона виїзду чоловіків за кордон. Наразі більше спостерігається дефіцит у фахівцях з адміністрування.

— Зараз попит зменшився, а собівартість будівництва зросла. У зв’язку з цим, як ви думаєте, наскільки зміняться ціни за кв.м до кінця року?

Тут важливо розуміти: якщо об’єкт на стадії готовності 80%, то зміна його собівартості відбудеться тільки в межах 20%. Ми бачимо 20-30% зростання на будівництво, тобто +5-6% на об’єкти, які були майже готові. Спрогнозувати, як зміниться собівартість будівельного циклу у терміні 2-3 років як будується об’єкт — складно. Динаміку цін ми спостерігатимемо в залежності від того, як рухатиметься будівництво. Тому це невідома складова. На нові об’єкти, будівництво та продажі на яких ще не розпочаті, у нас немає до кінця прогнозованої ціни. Тому, власне, ми їх не пропонуємо інвесторам.

— Прокоментуйте потенційним інвесторам, в чому полягають переваги та недоліки інвестувати в квартири зараз.

Зараз потенційні інвестори можуть отримувати досить хороші дисконти . Звісно, що є певні ризики, але зараз час, коли можна отримати ті профіти, які за 2-3 роки ринок вже не запропонує. «Коли ринок падає, гримлять гармат — купляй активи» — це фраза яка сказана ще багато століть тому, і вона досі актуальна. Тож зараз час інвестувати у активи.

— Які ваші плани на найближчі місяці?

Наші головні плани — будівництво та введення в експлуатацію тих об’єктів які вже є. Плюс, звісно, допомога ЗСУ — ми намагаємось зробити максимум для наближення перемоги.

P.S. Як їх колеги з Києва та Одеси, львівські девелопери теж вважають, що ринок первинної нерухомості — живий. Але мені все ж дуже цікаво, як вважаєте ви, інвестори? Чи готові інвестувати в нерухомість, що будується? На яких умовах?  Наскільки важливий для вас дисконт? Розділяєте прогнози забудовників про те, що з часом нерухомість здорожчає? Чекаю на ваші коментарі на форумі!

Приєднуйтесь до обговорення на форумі: З перших рук: як почувається ринок новобудов Львова