Нові правила: інвестиції в новобудови та податки
Нещодавно вступив в дію Закон №2600 «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо оподаткування операцій з об’єктами нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому». Він дещо змінює порядок оподаткування операцій з нерухомістю та новобудовами – і для забудовників з девелоперами, і для приватних інвесторів.
Спробувала розібратись в нових правилах та проаналізувати, яким чином вони можуть вплинути на український ринок новобудов.
Що змінюється
Згідно Закону №2600-ІХ (вступив в дію з 10 жовтня 2022 року) змінюються правила оподаткування операцій з нерухомістю та новобудовами. Зокрема, зміни торкнулись порядку нарахування та сплати ПДВ (ці новації стосуються забудовників та девелоперів). А крім того, змінився порядок нарахування та сплати ПДФО – це вже більше стосується фізичних осіб – інвесторів у новобудови та власників нерухомості, а також забудовників, які працювали/працюють «через фізосіб».
Зміни для забудовників та девелоперів
Головною зміною, яку приніс Закон №2600 для девелоперів, стала зміна алгоритму сплати ПДВ – відтепер цей податок нараховується та сплачується за касовим методом – після отримання оплати за майбутню нерухомість. Тоді як раніше ПДВ сплачувався після того, як на нерухомість оформлювалось перше право власності.
При цьому ставка ПДВ не змінилась – як і раніше, вона становить 20%. Не змінилась і база оподаткування – ПДВ нараховується лише на «операції з першого постачання житла», а операції з другого та наступного постачання від ПДВ залишаються звільненими.
Звісно, якщо взяти до уваги зміни містобудівного законодавства та введення в правове поле нових «форматів» нерухомості (детальніше тут) – і нові правила, згідно яких відбуватиметься залучення грошей від приватних інвесторів! – то можна спрогнозувати, що відтепер майже всі угоди на ринку включатимуть ПДВ.
Проте зауважу, що ПДВ на ринку новобудов для інвесторів – не новина. Багато з них (наприклад ті, які укладали з забудовником угоди купівлі-продажу майнових прав) і раніше «компенсували» забудовникам цей податок – і бачили у виставлених рахунках графу «в тому числі ПДВ». При цьому великої різниці в цінах новобудов «без ПДВ» та «з ПДВ» для приватних інвесторів не спостерігалось. Тож якщо керуватись формальною логікою, то зміна порядку сплати ПДВ не повинна стати чинником зростання цін на новобудови.
Зміни для інвесторів
Більше змін Закон 2600 передбачає для фізосіб – інвесторів та продавців нерухомості та новобудов. Згідно нових законодавчих норм, операції з продажу чи відступлення прав на недобудовану квартиру оподатковуватимуться податком на доходи фізосіб (ПДФО) та військовим збором (ВЗ). І сплата цих податків стане обов’язковою для всіх, адже забудовник буде реєструвати спеціальне майнове право на ще не збудовану квартиру, договори з яким потрібно буде реєструвати нотаріально – тож операції стануть прозорими та контрольованими відповідними органами та службами.
Ставка ПДФО з операцій продажу чи відступлення прав на недобудовану нерухомість складає 18%, а ставка ВЗ становить 1,5%. Базою оподаткування (сума, на яку нараховуються 18% та 1,5%) буде різниця між сумою купівлі та продажу таких прав.
Поясню на прикладі: припустимо, якась фізична особа уклала з забудовником договір купівлі-продажу майнових прав на майбутню квартиру на суму 1 млн грн, але згодом вирішила відступити від своїх прав та оформити їх переуступку іншій особі – вже за 1,5 млн грн. Саме ця різниця між сумою покупки та сумою продажу і буде оподатковуватись. Тобто, базою оподаткування є 500 тис. грн (1,5 млн -1 млн), на які нараховуються 18% ПДФО та 1,5% ВЗ. Тобто ПДФО з такої операції становитиме 90 тис. грн, а ВЗ – 7,5 тис. грн.
Є й виняток: якщо майнові права на недобудовану нерухомість дістались продавцю у спадщину, ставка оподаткування при їх продажу становитиме 5%.
Як бачимо, така система оподаткування «вдарить» тільки по тим фізособам, для яких інвестування у нерухомість, що будується, є бізнесом. Це інвестори, які вкладаються у новобудову на початковій стадії будівництва та продають її ближче до завершення чи відразу після добудування. Це забудовники, які організовували залучення до своїх проєктів кошти інвесторів через договори з фізособами-продавцями (маю на увазі договори попередньої купівлі-продажу нерухомості, які оформлювалися між двома фізособами). Зауважу, що нові ставки оподаткування стосуються навіть тих договорів, які були укладені до вступу в дію нового Закону.
Ті ж інвестори, які вкладають кошти у нерухомість, що будується, для вирішення власних квартирних питань і не планують її продавати протягом 3 років володіння, ці податки платити не будуть.
Деякі експерти вважають, що нове податкове законодавство може стати чинником, який сприятиме зростанню цін на квадратні метри, що будуються. Але як на мене, то саме зміни в оподаткуванні матимуть мінімальний вплив на формування цін – скоріш можна говорити про те, що з ринку піде частина інвесторів. Я маю на увазі тих приватних осіб, які інвестували на початку будівництва і згодом перепродавали майже збудовані або щойно збудовані квартири.
Тобто, можу припустити, що зміни в оподаткуванні сприятимуть зменшенню конкуренції між девелоперами та приватними інвесторами, та витісненню з ринку «вторинної первинки» цілого пласту потенційних гравців. Чи добре це? Для забудовників – звісно що так.
Є ще один аспект змін в оподаткуванні ПДФО – він має суттєво змінити формат роботи тих девелоперів, які працювали «через фізосіб». Гадаю, більшість читачів блогу стикалась з тим, що деякі забудовники оформлювали договори з інвесторами через угоди попередньої купівлі-продажу нерухомості з фізособами. Ось саме такі забудовники будуть змушені змінити формати своєї роботи. Скоріш за все – розпочати працювати через юрособу або зареєстрований ФОП. Але чи дійсно буде так – побачимо згодом, коли українська первинка «оживе».
P.S. Долучайтесь до обговорення цього матеріалу на форумі блогу чи в ТГ-чаті інвесторів. А також задавайте свої питання щодо оподаткування – будемо разом шукати на них відповіді.
7 відгуків