Чи варто інвестувати в нерухомість 

Більшість з тих, хто до початку збройної агресії росіян планували придбання квартири чи інвестицію у новобудову, наразі відмовилися від цих планів. І це зрозуміло, адже багато діючих чинників ставлять під сумнів доцільність таких капіталовкладень.

Але ж недарма кажуть, що війна – це не тільки жах та ризик, але й можливість. В тому числі, і можливість збільшити власні статки. Поміркувала про «за» та «проти» купівлі квартири та інвестиції в новобудову в наш непростий час – і запрошую охочих долучитись до дискусії в коментарях.

Аргументи «проти»

Ризик пошкодження чи руйнування. Звісно, зараз головний аргумент проти вкладання грошей в нерухомість – це війна. Країна живе під обстрілами, які можуть зруйнувати будь-яку споруду.

За даними Олени Шуляк, на початок березня 2023 року кількість зруйнованих або пошкоджених війною житлових квадратних метрів становила колосальні 23,4 млн – це дуже велика цифра, за якою стоять біль і розпач наших громадян. І з кожним днем війни ця цифра, на жаль, буде зростати…

Тобто зараз жодна квартира, жоден будинок не застраховані від руйнування – і це, звісно, зупиняє багатьох людей від інвестування у нерухомість. Як існуючу, так і ту, що будується.

Ризик недобудови. Якщо говорити про інвестицію в нерухомість, яка ще будується, то до загального ризику пошкодження чи руйнування додається ще один вагомий аргумент «проти». Це складність прогнозування строків завершення проєкту.

Адже і за більш сприятливих часів українські забудовники доволі вільно обходились з заявленими строками будівництва, збільшуючи їх термін від кількох місяців до декількох років. А зараз взагалі тих девелоперів, хто вчасно здає свої об’єкти, можна перелічити по пальцях.

Більше того, з початку російської агресії не всі забудовники навіть відновили роботу – і це означає, що ті, хто інвестував у їх новобудови ще до війни, досі залишаються і без квартир, і без грошей. Зараз дуже важко спрогнозувати – коли буде добудований той чи інший ЖК. І це, звісно, суттєво підвищує ризики та змушує інвесторів шукати альтернативні варіанти вкладання вільних коштів.

Ризик юридичних проблем. Ще один аргумент проти інвестиції в новобудову – закритість земельного кадастру та реєстру будівельної діяльності. Через це навіть той, хто гіпотетично хотів би вкласти заощадження в новобудову, навряд чи буде це робити – адже зараз неможливо вивчити та проаналізувати дозвільні документи. Що додає ще один суттєвий ризик – ризик стикнутися з недоброчесним забудовником та вкласти гроші в проблемний проєкт.

До речі, у купівлі готових квартир теж є юридичні ризики – під час військового стану процедура оформлення угоди з продажу/придбання нерухомості дещо ускладнилась. Для недоброчесних продавців збільшились можливості провернути оборудку, підвищились ризики визнання угоди недійсною, є складнощі зі зняттям з реєстрації не тільки неповнолітніх дітей, а й військовозобов’язаних громадян тощо (детально про сучасні юридичні ризики купівлі готової квартири я розповім в окремому дописі).

Відповідно для покупців нерухомості підвищився ризик купити не стільки квартиру, скільки потенційну проблему з нею в майбутньому.

Чи варто інвестувати в нерухомість: аргументи проти

Ціни. Якщо говорити про ціни, то як бачимо вони не валяться донизу. Ціни на новобудови навіть потроху ростуть – девелопери не готові залучати додаткових інвесторів за допомогою суттєвого зниження вартості нових квадратних метрів.

В принципі, я їх розумію. Адже зараз в країні дорожчає все, в тому числі, і собівартість будівництва. Але допоки ціни на «первинці» будуть майже такі, як на «вторинці» – інвестори більш охоче обиратимуть готові квартири, а не ті, які ще будуються і яких треба незрозуміло скільки чекати.

Як на мене, то зараз ми бачимо дещо завищені ціни на нерухомість – про це свідчить, зокрема, доволі невелика кількість угод на первинці та вторинці. До речі, короткострокове зниження цін здатне дещо «розкачати» ринок – і я не дуже здивуюсь, якщо незабаром ми декілька місяців поспіль спостерігатимемо масове зниження цін у забудовників. Ну а після нього ціни з новими силами підуть вгору.

Зниження прибутковості інвестицій. Зараз інвестування у будь-яку нерухомість стало не таким дохідним, як декілька років тому: різниця цін між житлом, що будується, та тим, що вже збудоване, стала меншою. Здорожчання квадратного метра від «котловану» до «фінішу» теж під питанням, та й орендні ставки не поспішають зростати. Це зменшує маржу між ціною купівлі та ціною продажу для тих, хто планував заробити на перепродажі – і збільшує строк окупності інвестицій для тих, хто планував заробляти на оренді.

Аргументи «за»

Аргументів проти вкладання коштів у нерухомість, дійсно, багато. Але це не означає, що не існує і аргументів «за» таку інвестицію 🙂

Так, наприклад, купівля квартири – все ще непоганий варіант зберегти готівкові заощадження. Гроші, вкладені «в цеглу», все одно матимуть цінність (особливо у довгостроковій перспективі), тоді як галопуюча інфляція потроху знецінює заощадження навіть у валюті.

До того ж, зараз все активніше говорять про «цифровий долар», який може ще більше знецінити «кеш» та знизити дохідність банківських депозитів. Звісно, тим, хто розбирається у цифрових валютах, цей аргумент може здатися не дуже вагомим, але все ж таки нагадаю, що нерухомість – це реальний товар, який задовольняє одну з базових потреб людини, і він завжди користуватиметься попитом.

Чи варто інвестувати в нерухомість: аргументи за

Щодо ціни. Зараз ціни дійсно виглядають зависокими та не поспішають «обвалюватися» – принаймні, якщо дивитись на них в об’явах ріелторів, власників квартир та забудовників. Але ті з них, хто дійсно готові продавати житло – готові і до «розмови» з реальним покупцем, і до надання доволі привабливого дисконту. В деяких випадках він може досягати навіть 20-25%, що робить угоду більш вигідною для покупця.

Перспектива. Не слід забувати, що нерухомість – це довгострокове вкладення. Тому, інвестуючи в квартиру, варто зважити саме на перспективу цього ринку. А вона, як на мене, доволі непогана.

По-перше, зараз формується доволі великий відкладений попит на житло, який стимулюватиме зростання як вартості нерухомості, так і орендних ставок на житло. Квартири знадобляться тим, хто втратив домівку через війну. Квартири знадобляться тим, хто вирішить залишитись на новому місті (ВПО). Квартири (і як інвестиція, і для поліпшення власних життєвих умов) будуть цікаві тим, хто підвищив свої статки під час війни – і це не тільки «довоєнні» айтішники, а й військові, які повернуться додому.

По-друге, з повоєнним відродженням повернеться попит на оренду квартир. Орендні ставки зростатимуть, що підвищить інвестиційну привабливість нерухомості під оренду. Крім того, я не полишаю надії на те, що після нашої перемоги українці масово почнуть повертатись додому з-за кордону – і багатьом з них теж буде потрібно десь жити або орендувати нерухомість (хоча звісно, можливо, що рух відбуватиметься і в зворотньому напрямку – до «закордонних» українців вирушать ті, хто зараз тут). А ще в Україну приїдуть іноземні спеціалісти, які будуть допомагати у відбудові країни – і для них теж буде потрібне житло…

Ну і по-третє, з відбудовою країни до нас, скоріш за все, зайдуть іноземні інвестори, які оцінять потенціал українського ринку нерухомості – і це теж стимулюватиме зростання цін на квартири.

Тобто повторюся: довгострокові перспективи у українського ринку нерухомості доволі непогані, як на мене, звісно.

P.S. Будь-яка інвестиція – це завжди ризик. І інвестиція в нерухомість, хоч у вже готову, хоч у ту, що будується (тим більше в наш час) – не виняток. Тому ті, хто приглядаються до ринку нерухомості, мають чітко розуміти – що саме та навіщо вони роблять. Адже, ризикуючи, можна як втратити, так і заробити.

Тож долучайтесь до дискусії на форумі або у чаті інвесторів – обговоримо «за» та «проти» вкладання коштів у нерухомість, а також пошукаємо ознаки найбільш сприятливого моменту для такої угоди 🙂


15 відповідей
  • Звісно вакансій не буде – їх треба шукати відповідно до досвіду і т.д.
    І в Європі не буде. Ніхто нашим біженцям не надає висококваліфіковану роботу. Або низькооплачувану низькокваліфіковану, або високооплачувану, але дуже важку, і знову ж таки низькокваліфіковану. Нікому наші менеджери, агенти, юристи, нотаріуси, вчителі/викладачі, лікарі, керівникі, офісні працівники не потрібні.
    Потрібні сільгоспробітники, водії, будівельники, молодший медичний персонал, няні, сіделки, інші некваліфіковані працівники. І за це в більшості країн ЄС не будуть платити більше 1000 Євро. А там де будуть, то ті 1500 Євро будуть дорівнювати українським 500 Євро, а до питання нерухомості можна не підходити якщо на руках меньше 100 тис Євро і нема бажання брати кредит на кілька десятків років.

    Все інше – тільки зі знанням місцевої мови (не шкільного рівня англійської), відповідною освітою і т.д. Доречі і більшість айтішників що поїхали продовжують працювати на українські фірми і отримавати звичайну для України зарпалату. Тому ніхто там з відкритими кишенями не чекає українців.

    Звісно є невелика частка талановитих людей, які легко і гарно влаштовуються, але таких 10-20 відсотків.

    Андрей, давайте я вам “вишенку на торт закину”, чтоб мы пустое сотрясание прекратили.
    – По вашей статистике люди активно едут в обе стороны с периодичностью, значит их что-то держит и связывает с Украиной
    – Европа защищала всегда свои рабочие места, и как только война закончится, наши люди будут на общих основаниях и по закону за них бороться, а это не просто и с кучей нюансов.
    – Выплаты и защиты все будут сняты и будет применены все виды ограничений, которые есть (включая срок пребывания, налоговую и другую соц нагрузку).
    – Если вы против роста экономики Украины это ваше право, но вы не топите так сильно за уезд, так как количество денежных переводов возрастет на миллиарды евро.

    Вопрос вам на засыпку, хоть понимаю что вам до лампочки, вам просто поговорить, чтоб бы вы выбрали, к примеру в разнорабочий на стройке.
    1) Продать свою хрущевку за 30 000 евро, купить себе авто и уехать на работу в Европу на 1400 евро в месяц с арендой квартиры там же от 600 евро
    или
    2) Остаться жить в своей хрущевке и устроиться на работу в Украине за 1000 евро

    Если вы скажете что ЗП в Европе больше то и расходы удваивайте с налогами и соц взносами и ценами на все

    Ніхто не знає, що і як буде на 100%.
    Але.
    1) Для того, щоб чоловіки змогли поіхати до своіх жінок та дітей кудись закордон- то в них повинно бути як мінімум офіційне запрошення на роботу, а як максимум- ще один паспорт громадянина ЄС.
    В іншому випадку- тільки 6 місяців.
    Ок, Канада виняток. Але – там теж не все так просто, як здається. Ну пропрацює людина три дозволені роки. А далі? Для отримання Канадського виду на проживання потрібно купа чинників. І екзамен з англійськоі- не найголовніша, хоча важлива вимога.
    2) так, ті, хто поіхав і до війни, особливо- чоловіки- ті в більшості не повернуться. Але вони і до війни не збиралися. Але там інша історія.
    3) велика кількість сімей, де жінки з дітьми зараз десь закордоном- попросту розпалися. Жінки вже з іншими чоловіками…
    То куди до них іхати..?
    4) я з Закарпаття- а місцеві люди тут все життя по Європах. Повірте- НЕМА вже стільки роботи в тих Європах. Велика кількість підприємств простаює, і у людей з погодинною оплатою ( а саме такий тип оплати прийнятий в ЄС) нема можливості часто і тисячу євро заробити через простоі підприємств. Нема і надурочних, за рахунок яких можна було щось дійсно заробити. Але все це при тому, що живеш в общазі…
    Виють, як додому хотять. Повірте

    В мене бізнес з облаштування інтер‘єрів. Я нікуди не поіхала з Украіни. Волонтерили максимально, зараз продовжуємо донатити. Так от- з колектива в 18 людей поіхав тільки один- і то – прихильник руського миру….
    І знаєте- люди вкладають в оздоблення інтер‘єрів навіть зараз і навіть в Дніпрі і Харкові. В навіть дорогі брендові речі.

    Робіть висновки, і всім бажаю скорішоі Перемоги Украіни
    І так, я придбала нерухомість в Києві місяць тому…

    • Відповідь змінена 6 months, 1 week тому користувачем  Olena Talapa.
    Андрей
    Говно ваша статистика с госпогранслужбы. Больше украинской статистики читайте. https://data.unhcr.org/en/situations/ukraine З.Ы. У креатора все плохо с продажа...

    А это тут причем :)? Прочитайте суть дискуссии? 90% не вернуться – это утверждение с потолка. Мои доводы обратные.
    Ссылку, что вы прислали, это не статистика возвращения (к 90% она как релевантна). Английский знаете? В ней акцент на количество зарегистрированных и на количество перемещений в обе стороны (с Украины и в Украину). При возвращении счетчик регистрации не меняет значение. Что интересно, мои доводы подтверждены, обратите внимание на цифры – “crossing from Ukraine” и “crossing to Ukraine” Это и есть фактический показатель на сейчас, а после войны он пойдет еще в + на возвращение.

    ЗЫ Продажи сейчас не главное. Главное стройка и стратегический план. И у Креатора он в порядке, в отличии от вашего КГС

    1) 90% назад не повернуться ??
    – Всего с февраля по август текущего года из страны уехало 9,3 миллиона человек, вернулось — 7,4 миллиона украинцев.
    2) “Як тільки відкриють кордони, до тих 8млн виїдуть їх чоловіки, які будуть тут продавати активи максимально швидко”.
    – Зачем ? Продавать все, чтоб купить на окраине 30 метров в германии? Работу тоже продадут и купят новую?
    3) “Вже в 2021 квадратних метрів було набагато більше ніж попиту.”
    – неправда, хорошие обеъекты с котлована почти все 1-2кк метражи до 75м2 разбирались на старте.
    4) “А у нас більшість після війни і найближчі роки 3-5 будуть працювати за 300 доларів”
    – Таких зарплат нет даже сейчас, что разве дежурство охрана или сменщик в супермаркете.
    5) – Запад четко заявил – будет помогать, помогать деньгами, управлением, инвестициями, фондами, рабочей силой и будет максимально содействовать интеграции в Европу

    … и так далее по смыслу.

Читайте всі 15 коментарів на форумі: Чи варто інвестувати в нерухомість