Компенсація за зруйноване чи пошкоджене житло: хто та як її отримає 

Нещодавно Президент України підписав Закон № 2923-IX, який передбачає надання компенсації українцям, чиє житло було зруйноване або пошкоджене через військову агресію рф. Пропоную вивчити цей документ, аби зрозуміти, хто та за що зможе отримати допомогу від держави, а також, коли та в якому вигляді її буде надано.

Закон прийнято, коли чекати на компенсацію

Закон № 2923-IX, про який ми зараз говоримо, офіційно називається «Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України, та Державний реєстр майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України».

Як випливає з назви, в ньому йдеться не тільки про механізм надання компенсацій особам, житло яких постраждало через велику війну, а й про облік такого житла – все воно має бути внесене в спеціальний реєстр знищеного та пошкодженого майна (РПЗМ).

Закон вже пройшов всі необхідні інстанції (його прийняли депутати ВР та підписав Президент), і деякі політики обіцяють, що перші компенсації можна буде отримати в травні 2023 року. Але я б радила тим, хто розраховує на компенсацію, очікувати її все ж таки десь з червня 2023 року.

Справа в тому, що чинності цей Закон набирає лише 22 травня 2023 року, і максимальний термін між моментом реєстрації заяви на компенсацію та отриманням власне компенсації становитиме 30 календарних днів. Тобто між початком дії Закону та першими компенсаційними виплатами може пройти майже місяць.

Звісно я (як і всі постраждалі громадяни країни) сподіваюсь, що отримати компенсацію можна буде скоріше – але зважаючи на кількість зареєстрованих та поданих заяв, мені все ж таки здається, що принаймні перші компенсації українці отримають ближче до закінчення 30-денного терміну.

Нагадаю, станом на 27 березня до реєстру РПЗМ внесено 23561 об’єктів, а повідомлень про такі об’єкти подано 348413. При цьому заявами на компенсацію автоматично стають лише ті інформаційні повідомлення, які внесені у відповідний реєстр.

Хто має право на компенсацію

Згідно зі ст. 2 цього Закону, на компенсацію за руйнування чи пошкодження нерухомості мають право дві великі категорії отримувачів. Це:

• фізичні особи: громадяни України, які є власниками пошкодженої/знищеної нерухомості, інвесторами новобудов, ще не введених в експлуатацію, члени ЖБК, які не встигли оформити право власності на нерухомість або спадкоємці вищеперелічених фізосіб;
• юридичні особи: ОСББ, управителі або утримувачі багатоквартирних будинків або їх утримувачі (жек, ЖБК, тощо). Ця категорія має право на отримання компенсації для відновлення пошкодженого спільного майна (місця загального користування, несучі/огороджувальні конструкції будинку, інженерне обладнання тощо).

Зауважу, що в Законі не йде мова ані про іноземців, які володіють житловою нерухомістю в Україні, ані про юросіб, які є пересічними власниками квартир чи будинків, а не її управителями. Тож, скоріш за все, механізм компенсації на них розповсюджуватися не буде.

Хоча в тексті Закону є невеличка «шпаринка» для таких власників зруйнованого/пошкодженого житла – але вона віддана на розсуд Кабміну. Він може визначити додаткові категорії осіб, яким надаватиметься компенсація.

А ось різноманітні колаборанти та посібники рашистів (тобто ті особи, яких засуджено за кримінальні злочини проти національної безпеки України, а також ті, хто знаходиться під санкціями) компенсацію за Законом ні в якому разі не отримають – як і їх спадкоємці.

За що дадуть компенсацію

Закон № 2923-IX торкається саме житлової нерухомості. А об’єкти знищеного або пошкодженого нерухомого майна, за які можна отримати компенсацію від держави, перелічені в його ст. 1. Наразі, це:

• квартири, інші житлові приміщення в будівлі, приватні житлові будинки, садові та дачні будинки;
• об’єкти будівництва, у яких були зведені несучі та зовнішні огороджувальні конструкції та які зводилися на законних підставах (щодо яких отримано право на виконання будівельних робіт);
• складові частини об’єктів будівництва, які після прийняття в експлуатацію є самостійними об’єктами нерухомого майна;
• спільне майно багатоквартирного будинку, відмінне від земельної ділянки (тільки для визначення пошкоджених об’єктів).

На мій погляд, судячи з формулювань, що застосовані в Законі, інвестори зруйнованих/пошкоджених новобудов знаходяться в більш привілейованому становищі, ніж власники нерухомості на вторинці. Адже якщо говорити про існуючу пошкоджену/зруйновану нерухомість загалом, то, виходячи з тексту документа, компенсацію можна отримати лише за житлові приміщення.

Тобто, якщо, скажімо, було зруйновано апартамент чи творчу майстерню (які де-юре не є житловою нерухомістю), то в наданні компенсації може бути відмовлено.

Натомість в «об’єктах будівництва» чіткого розподілу на «житлову-не житлову нерухомість» немає, тож громадянам можна сподіватися на компенсацію не тільки за недобудовані квартири, а й за зруйновані офісні приміщення чи ті ж апартаменти.

Які документи знадобляться

Аби отримати компенсацію, достатньо подати заяву до спеціальної комісії – вона називається «Комісія з розгляду питань щодо надання компенсації за пошкоджені та знищені об’єкти нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених військовою агресією російської федерації» або скорочено «Комісія з розгляду питань щодо надання компенсації».

Не лякайтесь, шукати цю Комісію та особисто вручати їй папери не потрібно. Механізм подання відповідної заяви передбачає дві форми: електронну (через додаток Дія) або паперову. Паперову заяву можна подавати до ЦНАПу, органів соціального захисту населення або навіть до нотаріуса.

Зауважу, що Заява на отримання компенсації повинна містити:

• відомості про особу, нерухомість якої пошкоджено або знищено;
• відомості про пошкоджений або знищений об’єкт нерухомого майна;
• відомості про заявника;
• реєстраційний номер звіту про оцінку вартості відновлення пошкодженої нерухомості (повинен бути внесений в Єдину базу даних звітів про оцінку) – у разі, якщо оцінка вартості забезпечується отримувачем компенсації;
• реєстраційний номер звіту про обстеження можливості чи неможливості відновлення об’єкта нерухомого майна – у разі коли цю оцінку ініціює отримувач компенсації.

До заяви про компенсацію потрібно додати:

• документ, що підтверджує право власності на пошкоджений/знищений об’єкт нерухомого майна (це може бути виписка з Реєстру прав на нерухоме майно, посвідка про приватизацію тощо) – якщо мова йде про житло на вторинці;
• документ, що підтверджує інвестування та фінансування будівництва об’єкта житлового будівництва (договір з забудовником, ФФБ тощо) та документ, що підтверджує сплату грошових коштів за такий об’єкт – якщо йде мова про компенсацію за пошкодження або знищення об’єкта в новобудові;
• документ, що підтверджує членство у ЖБК та сплату повної вартості паю – якщо об’єкт знаходиться в будинку ЖБК;
• документ, що підтверджує смерть власника пошкодженого або знищеного об’єкта нерухомого майна або оголошення його померлим – якщо заяву подає його спадкоємець;
• документи, що підтверджують пріоритетне право на отримання компенсації (таке право мають: багатодітні родини, особи з інвалідністю I та II груп, учасники бойових дій, особи з інвалідністю внаслідок війни, ветерани).

Заяву на компенсацію можна подати під час дії воєнного стану та протягом року з дати його закінчення на території, на якій знаходиться (чи знаходився) пошкоджений або знищений об’єкт нерухомого майна, щодо якого подається заява.

Зверну увагу, що на кожен об’єкт нерухомості необхідно подавати окремі заяви. Якщо, наприклад, в зруйнованому будинку/будинках у власності однієї особи/родини перебувало декілька квартир, то потрібно оформлювати стільки ж заяв.

А от подати заяву (чи окремі заяви) можуть як всі співвласники майна (якщо їх декілька), так і лише один. За Законом заява, подана одним із співвласників, вважається поданою всіма співвласниками. Але якщо хтось зі співвласників з цим не згоден, то він повинен подати заперечення у паперовій формі до ЦНАПу, органів соціального захисту населення або до нотаріуса.

В якості невеликого підсумка зауважу, що в ідеалі етапи від подання заявки до отримання компенсації виглядають приблизно таким чином:

1) отримувач подає заяву про надання компенсації та супровідні документи;

2) комісія її розглядає (встановлює факти наявності/відсутності підстав для отримання компенсації; пріоритетного права на отримання компенсації; збирає документи та іншу необхідну інформацію), приймає рішення щодо надання/відмови компенсації, визначає розмір компенсації та вносить заявку до черги отримувачів;

3) отримувач чекає на надання компенсації.

Варіанти компенсації

Тут варто зазначити, що Закон чітко розрізняє способи надання компенсації за знищене або пошкоджене житло.

Так, за пошкоджене житло власникам надається компенсація у вигляді:

• виконання робіт, пов’язаних з будівництвом, на пошкодженому об’єкті нерухомого майна з метою його відновлення (у тому числі розроблення проектної документації на будівництво, проведення її експертизи, виконання будівельних робіт);
•  та/або надання будівельної продукції для виконання таких робіт.

За знищене житло передбачені такі варіанти компенсації:

• перерахування коштів на поточний рахунок отримувача із спеціальним режимом використання – тільки для фінансування відбудови будинку садибного типу, садового або дачного будинку;
• фінансування придбання нового житла (квартири, будинку тощо) з використанням Житлового Сертифіката.

Про Житловий Сертифікат

Житловий сертифікат – це не гроші, а електронний документ. Він підтверджує гарантії держави щодо фінансування витрат на придбання квартири чи будинку (готового або такого, що ще будується) – в тому обсязі, який дорівнює грошовій сумі, зазначеній у конкретному Сертифікаті. Строк дії Сертифіката складає 5 років з моменту його видачі.

За допомогою Сертифіката можна оплатити житло в будь-якому куточку України – за винятком об’єктів, які розташовані на тимчасово окупованих територіях чи там, де ведуться бойові дії. Щоправда, якщо власник Сертифіката захоче ним оплатити житло, що будується, то він (як і будь-який інвестор!) має бути впевненим в надійності забудовника та законності новобудови. Адже згідно ст. 8.15 Закону, не допускається фінансування придбання квартири, якщо:

• щодо замовника будівництва порушено провадження у справі про банкрутство;
• замовник будівництва перебуває у стані припинення шляхом ліквідації;
• у замовника будівництва відсутнє право на виконання будівельних робіт на відповідному об’єкті.

Сума, яка вказується в Сертифікаті, розраховується, виходячи із загальної площі знищеного об’єкта нерухомого майна та вартості 1 кв. метра його площі. Якщо цієї суми буде замало для купівлі нової квартири, то власнику Сертифіката доведеться доплачувати з власної кишені. Також додам, що компенсація за знищення об’єкта у новобудові визначається пропорційно відсотку грошових коштів, які інвестор (тобто отримувач компенсації) фактично сплатив за відповідний об’єкт.

Аби уникнути різноманітних махінацій та шахрайства з Сертифікатами, в Законі чітко сказано, що такий Житловий Сертифікат «може бути використаний лише його власником або його спадкоємцем та не може бути відчужений третім особам». Тобто законно переоформити такий Сертифікат на іншу особу за «живі гроші» не вийде. До речі, продати квартиру, придбану за гроші Сертифіката, раніше ніж за 5 років від моменту купівлі теж не вийде – це забороняє ст. 8.17 Закону.

Механізм фінансування придбання житла за допомогою Сертифіката

Стаття 10 Закону говорить: для того, щоб власник Сертифіката мав змогу розрахуватись за нове житло, йому потрібно буде звернутись до спеціальної юрособи (її має визначити Кабмін), яка й перерахує продавцю квартири ту суму гривень, яка зазначена в Сертифікаті. Щоправда, тут є декілька «слизьких» нюансів.

По-перше, рішення щодо перерахування коштів продавцю квартири чи забудовнику така «юрособа» розглядатиме до 10 днів – тобто власник Сертифіката та продавець/ забудовник мають не тільки майже 2 тижні чекати відповідне рішення, а й переживати щодо самого рішення – а ну як воно буде негативним?

По-друге, строк розгляду такого звернення може бути більше за 10 днів – якщо у «визначеної юрособи» відсутні необхідні грошові кошти. Або у «інших випадках», які ще має визначити Кабмін. Тобто де-юре оплата нової домівки за допомогою Сертифікатів може десь «зависнути» на невизначений термін – і дуже велике питання, чи сподобається така перспектива продавцю нерухомості чи забудовнику.

Сподіваюсь, що подібному розвитку подій вдасться запобігти. Адже фінансувати виплату компенсацій планується за кошти державного та місцевого бюджетів, міжнародної допомоги та за кошти міжнародних інвесторів, за рахунок репарацій з рф та інших не заборонених українським законодавством джерел.

За словами Олени Шуляк, наразі на компенсації пошкодженого та зруйнованого житла виділено 14 млрд грн (плюс ще 35 млрд планується). Є також сподівання на фінансову допомогу від наших закордонних партнерів. Але якщо зважити на кількість заяв (нагадаю, їх вже більше 350 тис.), то вірогідність «буксування» виплати компенсацій не така вже й низька.

P.S. Пропоную обсудити Закон про компенсації на форумі блогу або у телеграм-чаті інвесторів новобудов. Також залишайте свої запитання щодо механізму надання та виплати компенсації – будемо шукати на них відповіді разом.