Чи варто інвестувати в нерухомість
Більшість з тих, хто до початку збройної агресії росіян планували придбання квартири чи інвестицію у новобудову, наразі відмовилися від цих планів. І це зрозуміло, адже багато діючих чинників ставлять під сумнів доцільність таких капіталовкладень.
Але ж недарма кажуть, що війна – це не тільки жах та ризик, але й можливість. В тому числі, і можливість збільшити власні статки. Поміркувала про «за» та «проти» купівлі квартири та інвестиції в новобудову в наш непростий час – і запрошую охочих долучитись до дискусії в коментарях.
Аргументи «проти»
Ризик пошкодження чи руйнування. Звісно, зараз головний аргумент проти вкладання грошей в нерухомість – це війна. Країна живе під обстрілами, які можуть зруйнувати будь-яку споруду.
За даними Олени Шуляк, на початок березня 2023 року кількість зруйнованих або пошкоджених війною житлових квадратних метрів становила колосальні 23,4 млн – це дуже велика цифра, за якою стоять біль і розпач наших громадян. І з кожним днем війни ця цифра, на жаль, буде зростати…
Тобто зараз жодна квартира, жоден будинок не застраховані від руйнування – і це, звісно, зупиняє багатьох людей від інвестування у нерухомість. Як існуючу, так і ту, що будується.
Ризик недобудови. Якщо говорити про інвестицію в нерухомість, яка ще будується, то до загального ризику пошкодження чи руйнування додається ще один вагомий аргумент «проти». Це складність прогнозування строків завершення проєкту.
Адже і за більш сприятливих часів українські забудовники доволі вільно обходились з заявленими строками будівництва, збільшуючи їх термін від кількох місяців до декількох років. А зараз взагалі тих девелоперів, хто вчасно здає свої об’єкти, можна перелічити по пальцях.
Більше того, з початку російської агресії не всі забудовники навіть відновили роботу – і це означає, що ті, хто інвестував у їх новобудови ще до війни, досі залишаються і без квартир, і без грошей. Зараз дуже важко спрогнозувати – коли буде добудований той чи інший ЖК. І це, звісно, суттєво підвищує ризики та змушує інвесторів шукати альтернативні варіанти вкладання вільних коштів.
Ризик юридичних проблем. Ще один аргумент проти інвестиції в новобудову – закритість земельного кадастру та реєстру будівельної діяльності. Через це навіть той, хто гіпотетично хотів би вкласти заощадження в новобудову, навряд чи буде це робити – адже зараз неможливо вивчити та проаналізувати дозвільні документи. Що додає ще один суттєвий ризик – ризик стикнутися з недоброчесним забудовником та вкласти гроші в проблемний проєкт.
До речі, у купівлі готових квартир теж є юридичні ризики – під час військового стану процедура оформлення угоди з продажу/придбання нерухомості дещо ускладнилась. Для недоброчесних продавців збільшились можливості провернути оборудку, підвищились ризики визнання угоди недійсною, є складнощі зі зняттям з реєстрації не тільки неповнолітніх дітей, а й військовозобов’язаних громадян тощо (детально про сучасні юридичні ризики купівлі готової квартири я розповім в окремому дописі).
Відповідно для покупців нерухомості підвищився ризик купити не стільки квартиру, скільки потенційну проблему з нею в майбутньому.
Ціни. Якщо говорити про ціни, то як бачимо вони не валяться донизу. Ціни на новобудови навіть потроху ростуть – девелопери не готові залучати додаткових інвесторів за допомогою суттєвого зниження вартості нових квадратних метрів.
В принципі, я їх розумію. Адже зараз в країні дорожчає все, в тому числі, і собівартість будівництва. Але допоки ціни на «первинці» будуть майже такі, як на «вторинці» – інвестори більш охоче обиратимуть готові квартири, а не ті, які ще будуються і яких треба незрозуміло скільки чекати.
Як на мене, то зараз ми бачимо дещо завищені ціни на нерухомість – про це свідчить, зокрема, доволі невелика кількість угод на первинці та вторинці. До речі, короткострокове зниження цін здатне дещо «розкачати» ринок – і я не дуже здивуюсь, якщо незабаром ми декілька місяців поспіль спостерігатимемо масове зниження цін у забудовників. Ну а після нього ціни з новими силами підуть вгору.
Зниження прибутковості інвестицій. Зараз інвестування у будь-яку нерухомість стало не таким дохідним, як декілька років тому: різниця цін між житлом, що будується, та тим, що вже збудоване, стала меншою. Здорожчання квадратного метра від «котловану» до «фінішу» теж під питанням, та й орендні ставки не поспішають зростати. Це зменшує маржу між ціною купівлі та ціною продажу для тих, хто планував заробити на перепродажі – і збільшує строк окупності інвестицій для тих, хто планував заробляти на оренді.
Аргументи «за»
Аргументів проти вкладання коштів у нерухомість, дійсно, багато. Але це не означає, що не існує і аргументів «за» таку інвестицію 🙂
Так, наприклад, купівля квартири – все ще непоганий варіант зберегти готівкові заощадження. Гроші, вкладені «в цеглу», все одно матимуть цінність (особливо у довгостроковій перспективі), тоді як галопуюча інфляція потроху знецінює заощадження навіть у валюті.
До того ж, зараз все активніше говорять про «цифровий долар», який може ще більше знецінити «кеш» та знизити дохідність банківських депозитів. Звісно, тим, хто розбирається у цифрових валютах, цей аргумент може здатися не дуже вагомим, але все ж таки нагадаю, що нерухомість – це реальний товар, який задовольняє одну з базових потреб людини, і він завжди користуватиметься попитом.
Щодо ціни. Зараз ціни дійсно виглядають зависокими та не поспішають «обвалюватися» – принаймні, якщо дивитись на них в об’явах ріелторів, власників квартир та забудовників. Але ті з них, хто дійсно готові продавати житло – готові і до «розмови» з реальним покупцем, і до надання доволі привабливого дисконту. В деяких випадках він може досягати навіть 20-25%, що робить угоду більш вигідною для покупця.
Перспектива. Не слід забувати, що нерухомість – це довгострокове вкладення. Тому, інвестуючи в квартиру, варто зважити саме на перспективу цього ринку. А вона, як на мене, доволі непогана.
По-перше, зараз формується доволі великий відкладений попит на житло, який стимулюватиме зростання як вартості нерухомості, так і орендних ставок на житло. Квартири знадобляться тим, хто втратив домівку через війну. Квартири знадобляться тим, хто вирішить залишитись на новому місті (ВПО). Квартири (і як інвестиція, і для поліпшення власних життєвих умов) будуть цікаві тим, хто підвищив свої статки під час війни – і це не тільки «довоєнні» айтішники, а й військові, які повернуться додому.
По-друге, з повоєнним відродженням повернеться попит на оренду квартир. Орендні ставки зростатимуть, що підвищить інвестиційну привабливість нерухомості під оренду. Крім того, я не полишаю надії на те, що після нашої перемоги українці масово почнуть повертатись додому з-за кордону – і багатьом з них теж буде потрібно десь жити або орендувати нерухомість (хоча звісно, можливо, що рух відбуватиметься і в зворотньому напрямку – до «закордонних» українців вирушать ті, хто зараз тут). А ще в Україну приїдуть іноземні спеціалісти, які будуть допомагати у відбудові країни – і для них теж буде потрібне житло…
Ну і по-третє, з відбудовою країни до нас, скоріш за все, зайдуть іноземні інвестори, які оцінять потенціал українського ринку нерухомості – і це теж стимулюватиме зростання цін на квартири.
Тобто повторюся: довгострокові перспективи у українського ринку нерухомості доволі непогані, як на мене, звісно.
P.S. Будь-яка інвестиція – це завжди ризик. І інвестиція в нерухомість, хоч у вже готову, хоч у ту, що будується (тим більше в наш час) – не виняток. Тому ті, хто приглядаються до ринку нерухомості, мають чітко розуміти – що саме та навіщо вони роблять. Адже, ризикуючи, можна як втратити, так і заробити.
Тож долучайтесь до дискусії на форумі або у чаті інвесторів – обговоримо «за» та «проти» вкладання коштів у нерухомість, а також пошукаємо ознаки найбільш сприятливого моменту для такої угоди 🙂
15 відгуків