ЖК «Оранжерея» на Відрадному

Читачі блогу цікавились інформацією щодо ЖК «Оранжерея» – чутки про цей проєкт вже давно ходять серед столичних інвесторів, і нещодавно його таки вивели на ринок. Тож саме час розповісти про нього трохи детальніше.

ЖК «Оранжерея» має з’явитися по вулиці Василенка, 2. Це Солом’янський район столиці, та його частина, яка називається Відрадний. А якщо точніше, то це промзона Відрадного – майбутню новобудову оточують склади, виробничі потужності, АТП тощо. До речі, на місці будмайданчика колись знаходилась овочева база та стоянка.

Зараз поруч з ЖК «Оранжерея» немає житлової забудови. І інфраструктури теж немає. До найближчих крамниць, дитячих садочків, шкіл, салонів – приблизно кілометр (десь 15 хв пішки або 5 хвилин трамваєм). Але з часом інфраструктура тут має з’явитися, її побудують в рамках ЖК.

Ще, щодо не дуже приємного сусідства, зазначу, що з однієї сторони ділянки забудови проходить залізнична гілка (по ній здебільшого їдуть вантажні потяги та курсує міська електричка), а з іншої – трамвайні колії. Тобто мешканці будинків, вікна яких виходять назовні ЖК, можуть зіткнутися з підвищеним рівнем шуму – і це варто брати до уваги, обираючи тут майбутню квартиру.

Головна ж перевага (принаймні на даний час) місця розташування ЖК «Оранжерея» – це майже піша доступність метро. До найближчої станції «Берестейська» можна дійти хвилин за 10-15, а доїхати на трамваї – хвилин за 5.

Роздивляючись рендери майбутнього ЖК, я звернула увагу на доволі щільну забудову. Будинки розташовані майже впритул один до одного, до того ж вони мають переважно темні кольори фасадного оздоблення.

Як на мене, це дещо спірне архітектурне рішення – «на картинці» комплекс виглядає наче якийсь лабіринт. Сподіваюсь, що цей ефект все ж таки є недоліком візуалізації, і в реальності ЖК буде справляти більш приємне враження, і шість будинків комплексу не створюватимуть «нагромадження».

Якщо роздивитись генплан проєкту, то побачимо, що 5 з 6 доволі високих будинків згруповані майже в закрите каре – і це теж, як на мене, «не ок», адже всі внутрішні вікна «дивитимуться» один на одного. Проте така конфігурація дозволяє створити приватну територію, закриту від сторонніх.

Ще щодо цікавих архітектурних рішень: будинки об’єднає стилобат, покрівля якого стане прибудинковою територією. В самому стилобаті розмістяться паркінг та комерційні приміщення, в яких відкриються різноманітні магазини та салони.

Щодо паркінгу, то він вміщатиме більше 300 автівок. Не скажу, що це багато для даного проєкту, адже квартир в ЖК заплановано близько 1 тис. – тож можу передбачити, що проблема паркування буде стояти тут доволі гостро.

Хоча і тут є нюанс: 2 будинки з 6 (№№ 5 та 6 на генплані) де-юре будуть апарт-готелями, в яких розміщуватиметься майже 400 апартаментів. Тож офіційний коефіцієнт забезпечення паркомісцями саме квартир ЖК «Оранжерея» складатиме пристойні 0,5 (на 600 квартир 300 місць).

Наразі говорять, що до складу ЖК «Оранжерея» увійде 6 будинків заввишки 16-17 поверхів. Будуватимуть їх за монолітно-каркасною технологією, стіни викладатимуть з газоблоків, а фасади утеплять мінеральною ватою.

Опалення квартир забезпечуватиме власна котельня. Зараз забудовник працює над зведенням 17-поверхових спарених будинків №№ 2 та 3 на генплані – і здати їх в експлуатацію планується в 3 кварталі 2025 року.

Якщо розглядати планування квартир в цих будинках, то серед них є смарти, а також 1-, 2- чи 3-кімнатні варіанти. Всі квартири великі: площа смартів від 30 кв.м, 1-кімнатних – від 46 кв.м, 2-кімнатних – від 75 кв.м, а 3-кімнатних – від 93 кв.м.

Зауважу, що квартирографія будинків №№ 2 та 3 доволі сильно відрізняється одна від одної (я б навіть сказала, на цілий клас). Так, в будинку №2 на поверсі буде розміщено 13 квартир, а в будинку №3 – лише 7. При цьому кількість ліфтів в будинках однакова – по 3 шт.

Крім того, планування квартир в будинку №2 не передбачає лоджій/балконів. Декому їх відсутність не заважає, але особисто мені не дуже подобається таке рішення – і, як на мене, добре, що площа кімнат та кухонь майбутніх квартир немаленька та дозволяє «виділити» лоджію самотужки.

До речі, цілком ймовірно, що в колись в проєкті лоджії таки були, але проєктувальники вирішили їх позбутись і зекономити девелоперу трішки стінових матеріалів та віконних конструкцій 😉

Щодо планувань, то тут є як стандартні варіанти – з приміщеннями правильної геометричної конфігурації, так і нестандартні. Наприклад, 5-кутні з прямими кутами, багатокутні з гострими та тупими кутами, кутовим розташуванням вікон, з коридором-змійкою або величезним холом в 16 кв.м. Тож обрати варіант «до смаку» вдасться як поціновувачам класичних квартир, так і фанатам незвичних планувань.

До речі, незалежно від стилю планування, більшість квартир має непогану ергономіку: зручні коридори з можливістю виділити гардероб, просторі кухні-вітальні (під 20 кв.м), місткі санвузли та великі спальні (деякі – з власними санвузлами). Додам, що в квартирах забудовник обіцяє виконати чорнову підготовку під ремонт.

Щодо вартості, то на даному етапі будівництва (підготовка фундаменту) девелопер встановив ціну за квадратний метр на рівні від $1120 в смартах, від $900в 1-кімнатних квартирах та від $950 – в 2-кімнатних.

Найнижча загальна вартість майбутньої квартири становить приблизно $33,5 тис. (1,2 млн грн) – це смарт площею 29,8 кв.м на низькому поверсі за умови 100% сплати.

Можливе розтермінування строком до 24 місяців з першим внеском не нижче за 30% – але при такому форматі розрахунку вартість метра збільшується до 10%. Інвестиція оформляється через підписання угоди відступлення прав вимоги за інвестиційним договором.

 

Девелопером ЖК «Оранжерея» виступає бренд Edelburg Development. Замовниками будівництва є дві компанії: ПрАТ «Вікторія» (користувач земельної ділянки) та ТОВ «Центраурус». Генеральним підрядником виступає компанія «Технобудконструкція».

Зауважу, що спочатку ЖК «Оранжерея» мав будувати та «продюсувати» Київміськбуд – але, як бачимо, ситуація дещо змінилась.

ПрАТ «Вікторія» на правах оренди користується п’ятьма земельними ділянками по вулиці Василенка, 2: 8000000000:69:153:0021- 8000000000:69:153:0025. Але, згідно Дозволу, будівництво ЖК «Оранжерея» буде вестися на трьох ділянках:

• 8000000000:69:153:0021 та 8000000000:69:153:0023 – їх цільове призначення 03.10 Для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов’язаної з отриманням прибутку);
• 8000000000:69:153:0025 – її цільове призначення 12.11 Для розміщення та експлуатації об’єктів дорожнього сервісу.

Як бачимо, згідно з даними в Дозволі на будівництво, жодна з ділянок не призначена для будівництва на ній житла. Загалом, і в МУО на проєктування забудови ділянок ні про яку житлову складову не йдеться – в виданих в 2013 році МУО йдеться про «Будівництво багатофункціонального комплексу з паркінгом».

На жаль, ознайомитись з текстом МУО на сайті реєстру будівельної діяльності неможливо – документ «закритий» для перегляду. Проте, скоріш за все, ніякої житлової складової в них немає.

Висновок про це можна зробити, якщо переглянути дані по Дозволу на будівництво за № ІУ 115152433104, який було видано ще у 2015 році. Згідно з ними, на ділянці по вул. Василенка, 2 дійсно дозволено будувати багатофункціональний комплекс. Але заввишки 6 поверхів і без жодної квартири.

Потім замовник будівництва в 2021 та 2023 роках повідомив через Дію про зміну даних (зміну відповідальних за проведення авторського нагляду, зміну відповідальної особи за виконання робіт, зміну генпідрядника, про передачу права будівництва іншому замовнику, зміну відповідальних за проведення технічного нагляду та, звісно, зміну проєктної документації) – і вуаля, 6-поверхова будівля БФЦ перетворилась у 6 житлових 16-17-поверхових будинків. Містика, але ніякої корупції 🙂

Щоправда, я не дуже впевнена, що навіть новий Дозвіл дозволяє забудовнику зводити саме житлові будинки – адже перша спроба в березні 2023 року внести зміни (і, як я розумію, легалізувати житлове будівництво на не підходящих для цього за цільовим призначенням земельних ділянках) провалилась.

Зміни не були прийняті з таким  формулюванням: Наміри забудови об’єкта -“Будівництво багатофункціонального комплексу з паркінгом” код ДКБС :1122.2 Будинки багатоквартирні підвищеної комфортності, індивідуальні. не відповідають цільовому призначенню земельної ділянки ( 03.10 Для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов’язаної з отриманням прибутку та 12.11 Для розміщення та експлуатації об’єктів дорожнього сервісу).

Проте вже в квітні 2023 року система ніяких невідповідностей не знайшла – і зміни в Дозвіл було внесено.

Як завжди, я дуже раджу потенційним інвесторам з’ясувати, які саме зміни в Дозволі відбулися і впевнитись, що нині цільове призначення ділянки відповідає фактичним намірам забудовника. І, звісно, що забудовник де-юре дійсно будує житлові будинки з квартирами – аби уникнути непорозумінь на етапі отримання Сертифіката готовності об’єкта до експлуатації та оформлення прав власності на вже збудовану нерухомість.

Крім того, обов’язково уважно ознайомтеся з усіма умовами договору, який пропонує вам підписати девелопер, впевніться, що забудовник має ТУ на підключення майбутнього ЖК до комунікацій і поцікавтесь діловою репутацією всіх учасників проєкту.

Пам’ятайте, вкладаючи гроші в первинку, ви не купуєте квартиру. Ви купуєте обіцянку побудувати її для вас.

P.S. Поділитись враженням та обговорити ЖК «Оранжерея» можна на форумі блогу чи в тг-чаті інвесторів новобудов.