«єОселя»: як насправді купують квартири в Києві

Кількість виданих пільгових іпотечних кредитів за програмою «єОселя» збільшується – станом на початок липня вже видано майже 1,8 тис. позик. І це число має зростати надалі, адже вже з 1 серпня до програми зможе долучитися більше претендентів на іпотеку.

Нагадаю, що за задумом влади, цього року за «єОселею» планується видати до 15 тис. іпотечних кредитів. Тож, сподіваюсь, багатьом стане у нагоді розуміння, як саме працює механізм програми, на яких етапах можна зрізатись та через які підводні камені перечепитись.

Саме про це я поговорила з Олексієм Гнучіх – ріелтором, в кейсах якого є і успішні, і не дуже угоди з продажу квартир за допомогою програми «єОселя».

Доброго дня, Олексію! Вам вже доводилося супроводжувати угоди купівлі-продажу нерухомості з залученням коштів від єОселя – тож наскільки часто такі угоди взагалі трапляються? І чи готові банки кредитувати по цій програмі саме новобудови?

– Наскільки я знаю, банки не готові сьогодні кредитувати по єОселі квартиру, яка ще будується – принаймні я не знаю жодної такої угоди.

Щодо готових квартир, то до Нового року таких угод в нас було приблизно 30% в сегменті $50-120 тис. Але на сьогодні їх вже не така велика кількість – через те, що власники не готові ризикувати і продавати через єОселю.

Ці угоди настільки складні в оформленні?

Вони складні не в оформленні. Головна складність – це час, адже такі угоди потребують додаткового часу. Стандартна процедура купівлі-продажу квартири займає приблизно тиждень-два на підготовку документів до угоди, а у випадку єОселі вона може займати півтора і навіть два місяці.

Основна затримка – через процедури. Мова йде про оцінку через спеціальних державних оцінювачів, про виготовлення технічного паспорта, про комітети, в які банк подає документи для підтвердження кредитування по конкретному об’єкту конкретного клієнта. Тобто це, в першу чергу, питання часу, а не складності оформлення.

Які основні етапи підготовки угоди ви б виділили? Який взагалі алгоритм купівлі квартири із залученням грошей по єОселі, що за чим має відбуватись?

Для покупця перший етап – це подача документів в банк для того, щоб фінустанова підтвердила, що він підпадає під дію єОселі та може прийняти участь у цій програмі. Тому що банк може сказати, що людина не підпадає під єОселю – і такі випадки трапляються. Наприклад, якщо військовий служить не по контракту, він, на жаль, під дію програми не підпадає (поки що, адже скоро кількість категорій учасників збільшиться – Ірина Романова).

Бували випадки, коли людина цілком відповідає критеріям учасників програми, але банк не може йому підтвердити кредитування через недостатній офіційний дохід. До речі, в такому випадку можна знайти поручителя і вже з ним переподати заявку в банк.

Після того, як від банку отримано підтвердження, наступає другий етап – людина виходить на ринок і шукає квартиру. Тут теж є своя специфіка. Наприклад, квартира, яку купують за єОселею в Києві, має обмеження по віку будинків. В Києві вони повинні бути введені в експлуатацію не раніше, ніж за 10 років, тобто не раніше 2013.

Третій етап розпочинається після того, як людина знаходить квартиру – це вже документальна підготовка угоди. Весь пакет документів від продавця подається в банк, який відправляє його на розгляд комітету щодо цього конкретного клієнта і цієї конкретної квартири. Далі банк приймає остаточне рішення, назначає дату і люди виходять на угоду.

Тобто спрощено алгоритм для покупця виглядає так: подача в банк заяви, пошук квартири, здача в банк документів, підписання угоди.

На якому етапі, на ваш погляд, найчастіше трапляються «буксування»?

– На третьому. Як я і сказав, це оцінка, техпаспорт, комітет. Це може займати дуже багато часу. Ось наприклад, саме зараз ми чекаємо на оцінку – замовили її 29 червня, оцінщик на квартиру прийшов 6 липня, а оцінку ми отримаємо тільки 13 або навіть 14 липня.

Це, звісно, впливає на вірогідність угоди в цілому – адже після отримання оцінки банк буде розглядати кредитну заявку на конкретну квартиру по конкретному клієнту, і скільки це займе часу визначити важко.

 

А чому так довго потрібно чекати оцінки квартири по цій програмі?

– Справа в тому, що оцінку роблять лише ті оцінщики, яких надає банк – вони мають певну форму ліцензування від держави і банк може прийняти оцінку лише від них. До речі, буває так, що оцінка квартири виходить нижче її ринкової вартості – але ж банк кредитує відповідно до неї.

Знаю, що раніше траплялися випадки, коли всі процедури наче виконані, а угода не укладалась через брак фінансування програми єОселя. Чи доводилось вам стикатись з такою ситуацією? Що робити тим, хто в ній опинився?

– Конкретно мені – ні, не доводилось. Але дехто з моїх колег дійсно стикався з нею. Це, звісно, дуже неприємно: власники квартири, продавці втрачають свій час, а клієнти, покупці, як правило, втрачають гроші, які вони залишають продавцю у вигляді завдатку.

За сталою практикою, якщо угода не відбувається з вини покупця, то завдаток залишається у власника – адже він фактично «заморожує» свою квартиру, і замість того, щоб продати її комусь іншому, відкладає продаж і чекає на завершення угоди з покупцем через єОселю.

В принципі, в нас такий період був з січня по приблизно середину червня-липень. Майже всі завдатки, які підписувались, були розірвані. Власники чекали місяць, два, три – але на якомусь етапі приймали рішення не продовжувати дію завдатку.

Як діяти покупцю, продавцю і ріелтору в цій ситуації? Я вважаю, що треба максимально шукати компроміс: постаратися коректно донести до продавця, що вини покупця насправді небагато, закликати його увійти в положення покупця і попросити повернути хоча б якусь частину завдатку.

Але зауважу, що продавця в цій ситуації теж можна зрозуміти – людина відклала продаж та чекала стільки часу, а тепер їй треба знову починати все спочатку. Відкладення угоди матиме наслідки і для власника – йому можуть бути потрібні гроші на щось інше, його квартира може впасти у ціні тощо.

Тому кожну таку ситуацію треба розглядати індивідуально: дивитися на конкретну квартиру, на конкретного покупця, на конкретного продавця – і вже тоді знаходити рішення. Але зауважу: рішення завжди є і його можна знайти.

Щодо договору купівлі-продажу: чи потрібно в ньому передбачити щось особливе та на що звернути особливу увагу?

Якщо угода укладається за рахунок коштів єОселі, договір готує нотаріус від банку. І, наскільки я знаю, договір цей стандартний. Принаймні в найпопулярніших за цією програмою банках «Ощадбанк», «ПриватБанк» та «Укргазбанк» абсолютно стандартні договори.

В них, до речі, фіксується передача грошей – частина, десь 20-30% передається прямо на угоді в момент підписання, це перший транш. І другий транш заходить протягом доби на розрахунковий рахунок продавця. В принципі все, там немає підводних каменів, які треба прям вивчати, це абсолютно стандартний договір.

Як взагалі продавці квартир ставляться до покупців, які купують нерухомість через єОселю? Побільшало чи поменшало таких продавців?

Гарне питання. На мій погляд, їх поменшало, бо тут є два моменти. Перший: треба розуміти логіку продавців – всі звикли продавати свою нерухомість за готівку в доларах на момент підписання договору купівлі-продажу. Тобто вони з угоди, як правило, звикли виходити з сумою в доларах.

Але єОселя – це програма державна, і там власник отримує 70-80% від вартості його квартири на безготівковий гривневий розрахунковий рахунок. Відповідно для того, щоб він отримав готівку, йому треба буде ці гроші знімати –  але сьогодні діють обмеження, які дозволяють особі знімати тільки 100 тис. гривень з одного розрахункового рахунку на день.

І якщо ми кажемо про 2 чи 3 млн гривень, людині, відповідно, буде потрібно 20 чи 30 днів для того, щоб зняти гроші. Потім ще треба їх поміняти з гривні на долари – і це теж ризики, в тому числі і курсові.

Другий нюанс полягає в тому, що дійсно майже півроку єОоселя не працювала нормально, і багато власників дещо зневірились в програмі, їм стало не цікаво займатись продажем із залученням єОселі. І навіть якщо зважити на відновлення фінансування, не забуваймо про збільшений час на підготовку документів по угоді. Тому продавців, які готові продавати через єОселю, дійсно поменшало.

Але думаю, що ситуація зміниться – зараз покупцями по програмі єОселя виступають лише 4 категорії громадян, але з серпня програма запрацює майже для всіх під 7%. І ринок буде виглядати зовсім по-іншому.

В нашому випадку вийде 70-80% клієнтів в певному сегменті, певному бюджеті. Це будуть кредитні клієнти, і у власників буде вибір: або заморозити свої продажі, чекаючи на клієнта з повною сумою, або підлаштовуватись під правила гри, які є. Я думаю, багато хто буде підлаштовуватись під правила гри.

Чи дійсно квартири, які продаються/інвестуються за єОселею, мають вищий цінник? За рахунок чого саме з’являється така надбавка?

Власник не готовий продавати свою квартиру по єОселі через те, що він розуміє ризики у вигляді довгої підготовки документів – це по-перше.

По-друге, він може отримати повну вартість квартири в доларі на етапі фактичної угоди – а по єОселі це довгий договір завдатку і, крім того, отримання грошей в гривні на безготівковий рахунок. Тут треба шукати аргументи для того, щоб продавець погодився на ризики, і клієнт міг купити цю квартиру. Як правило, аргументом якраз є підвищення вартості квартири на умовні 2-3% для того, щоб власник міг покрити свої ризики на випадок зміни курса долара тощо.

За два місяці, умовно кажучи, ринок може вирости – і квартира стане дорожчою. Ситуація дійсно може бути не дуже приємною для покупця, але які в нього є інші варіанти? Шукати на вторинці квартиру, де власник готовий продати свою квартиру по єОселі за ціною, яка пропонується по договору 100% сплати за долари – це самого себе обмежити в пошуку, зменшивши на 90-95% і так невелику кількість квартир, які можна купити по єОселі. На жаль, така ситуація є, і це треба розуміти. Так працює ринок.

Як ви оцінюєте вплив єОселі на ринок нерухомості? Чи може масова пільгова іпотека спровокувати зростання цін на нерухомість?

Я думаю, що єОселя суттєво вплине на ринок нерухомості, в Києві так точно. І точно це вплине на сегмент квартир, які введені в експлуатацію після 2013 року. Цих варіантів просто буде ставати все менше і менше, чим менша буде пропозиція, а попит залишатиметься на тому ж рівні, тим вище буде ціна.

Після того, як закінчаться квартири в Києві і почнуть продавати квартири в області – вони і там будуть зростати в ціні. Це процес, який завжди так працює. Я певен в тому, що ринок виросте. Я так думаю, що ми це відчуємо навіть першого вересня, якщо програма єОселя під 7% запрацює для всіх з 1 серпня.

Як вважаєте, який сегмент ринку нерухомості (готове житло чи новобудови) найбільше потребує фінансування єОселі – з огляду економічної доцільності загалом та зацікавленості учасників ринку зокрема?

Я вважаю, що будь-яке фінансування населення буде позитивним. Який саме сегмент ринку повинна в першу чергу фінансувати держава, залежить від правил гри. В готовому житлі я певен – в ньому 0% корупційної складової.

Але наскільки я розумію, держава зараз розглядає можливість інвестування через єОселю в новобудови. Та ми всі розуміємо, що це точно будуть не всі новобудови. Це будуть якісь певні новобудови, які пройдуть акредитацію.

Якщо процес акредитації буде прозорим, то це в цілому прикольно і класно – але я не вірю в те, що процес буде прозорим. Я думаю, що якісь новобудови будуть отримувати можливість продавати квартири, що будуються по програмі єОселя, а якісь не будуть – бо не домовилися. Побачимо, але наразі, на мій погляд, ситуація поки що десь така.

Олексію, дякую за цікаву розмову!

P.S. Нагадаю, що обговорити особливості угод за допомогою єОселі, як завжди, можна на форумі блогу або у спільноті інвесторів телеграм-чату «Де в Україні купити вигідно?». А якщо хочете бути в курсі головних подій ринку нерухомості та дізнаватись про нові публікації в блозі, підпишіться на телеграм-канал «Де в Україні жити добре?».