Пять років потому: ЖК Great

Відновлюю у блозі формат повторних оглядів столичних та приміських новобудов, адже незважаючи на всі перешкоди, первинка відроджується та розвивається. І мені, як і тим, хто підшукує собі майбутню квартиру, дуже цікаво – що сьогодні пропонує ринок, та де ж в Києві добре живеться:) 

Почати вирішила з ЖК Great, декілька будинків якого вже здані та навіть заселені, а інші доволі активно продовжують зводити. Тож дізналась, що в цьому ЖК пропонують новим інвесторам, подивилася на збудовані будинки та, як завжди, поспілкувалася з першими жителями цього комплексу – і ділюсь своїми враженнями від побаченого та почутого.

Особливості розташування

ЖК Great розташований на «першій лінії» лівого берега Дніпра, вздовж Дніпровської набережної. Але офіційна адреса комплексу прив’язує його до Заводського провулка та Причальної вулиці – саме між ними розташована ділянка, на якій і будується цей ЖК.

До речі, раніше на ній, та й на сусідніх ділянках, розміщувалась класична промзона – з виробничими потужностями різних заводів, автопідприємствами тощо. Вона так і називалась: промзона Позняки, адже адміністративно це і є мікрорайон Позняки Дарницького району.

Нині ж в цій місцевості повним ходом йде перепрофілювання використання та ревіталізація – і ЖК Great зовсім не єдиний житловий комплекс, який росте на території цієї промзони.

Так, поруч з «Грейтом» височіють будинки ЖК «Берег Дніпра» та «Причальна, 5», трохи вглиб ростуть будинки ЖК «Урлівський-2» та «Причал 8», а будинки житлового масиву Позняки стали трохи ближче завдяки ЖК «Урлівський-1».

Але зауважу, що хоча нові житлові комплекси і потіснили місцеву промзону, все ж таки саме вона поки що «царює» поблизу.

Декілька слів хотіла б сказати і про ще одного сусіда ЖК «Грейт» – Дарницький мостовий перехід, а точніше лівобережну розв’язку з нього. Його дорожнє полотно настільки близько проходить від деяких будинків комплексу, що водії зможуть зазирати у вікна майбутнього дома.

Я, звісно, дуже сподіваюсь, що нічого цікавого вони там не побачать, тож і не відволікатимуться від керування на крутому повороті – але уявляю, який рівень шуму та викидів буде потрапляти в квартири мешканців квартир, вікна яких виходять на цю автодорогу.

До речі, щодо сусідства зі ще однією дорогою, Дніпровською набережною. Від неї комплекс відділяє приблизно метрів 25, тож маю надію, що шкідливі викиди з неї не так активно потраплятимуть у вікна, які виходять на цю дорогу. Проте на місці мешканців квартир з «панорамою на Дніпро та правий берег» я б все одно не ризикнула тримати вікна відчиненими – шум та пилюка від траси навіть з такої відстані будуть залітати в квартири.

Як дістатись

Як я вже зазначила, ЖК Great розташований вздовж Дніпровської набережної, і займає цілий квартал між Дарницьким мостом та вулицею Здолбунівською.

Автівкою в комплекс можна заїхати зі Здолбунівської вулиці (якщо їхати з правого берега через Дарницький міст), а також з самої Дніпровської набережної (якщо їхати з Позняків чи Осокорків). Виїхати з комплексу, відповідно, теж можна лише цими дорогами.

Зауважу, що в часи пік і Здолбунівська, і Дніпровська Набережна мають доволі щільний трафік, і «вклинитися» в потік автівок буває дуже непросто. Більше того, у ранкові часи пік доведеться стояти в тягнучках тим, хто їде на правий берег Дніпра, а у вечірні – тим, хто повертається на лівий.

Щодо громадського транспорту, то станцій метро в пішій доступності від ЖК «Грейт» немає. Але мешканці можуть на маршрутках та автобусах за 10-25 хвилин доїхати як до станцій червоної гілки («Лівобережна»), так і до станцій зеленої гілки ( «Осокорки», «Бориспільська», «Харківська»). До речі, зупинки знаходяться на відстані лише 200-300 м від будинків, тож дійти до них буде не складно.

Також в умовно-пішій доступності від комплексу знаходиться станція міської електрички «Лівий Берег» – пішки до неї шлях займе приблизно 20-30 хвилин (по не дуже зручній дорозі, до речі). Але до неї теж можна проїхати на маршрутці хвилин за 5-7.

Що з інфраструктурою

Той факт, що ЖК Great будується на місці колишньої промзони, означає, що «прямо поруч з домом» ніякої розвиненої соціально-побутової інфраструктури немає.

Звісно – поки що немає. Адже багато закладів має з’явитися в рамках будівництва самого ЖК: тут вже відкриваються перші магазини, скоро мають відчинити двері продуктова крамниця та кав’ярня. Також будується торговий центр, в якому розмістяться і магазини великих мереж, і салони, і навіть приміщення для майбутніх офісів.

Крім того, в ЖК Great мають з’явитися дитячий садочок з початковою школою. Тобто цей комплекс зробить вагомий внесок в інфраструктуру мікрорайону.

Ну а поки власна інфраструктура комплексу тільки починає розвиватися, мешканці можуть користуватися тим, що пропонує їм місто.

У відносній близькості від ЖК є великі магазини – наприклад, до «Новуса» можна дістатись пішки десь за 10-15 хвилин, а до «Епіцентру» шлях пішки займе біля 20 хвилин.

На відстані однієї (хоча і довгенької) зупинки громадського транспорту вздовж Дніпровської набережної знаходиться ТРЦ River Mall – з гіпермаркетами, бутіками, кінотеатрами та фуд-кортом. Є різноманітні магазини і вздовж Здолбунівської вулиці – здебільшого промислових товарів та стокові, але і продукти є де знайти.

Щодо медпослуг, то на відстані близько 1-1,5 км знаходяться амбулаторія сімейної медицини та декілька приватних клінік. На такій же відстані розташована муніципальна загальноосвітня школа. А ближче до вулиці Ахматової взагалі працює цілий «оберемок» муніципальних та приватних дитячих садочків, шкіл та різноманітних розвиваючих студій для дітей.

Говорячи про інфраструктуру, не можу обійти увагою й її рекреаційну складову. По-перше, вона тут і «від природи» чудова: поруч Дніпро з невеличким пляжиком, в пішій доступності декілька озер – наприклад, Корольок з гарною риболовлею та Жандарка. Тобто мешканцям ЖК Great є де і прогулятись, і «відпочити на природі» в межах міста, і вирушити на ранкову пробіжку чи велопрогулянку.

І, по-друге, непогана рекреаційна складова вже вимальовується на території комплексу. Між будинками забудовник вже розбив невеличкий ландшафтний парк, встановив сучасні дитячі майданчики та обладнання для воркауту, проклав чи то вело- чи то бігову доріжку. Взимку, звісно, ця територія виглядає не дуже гостинно (хоча дітлахи вже бавляться на майданчику), але влітку, думаю, і рослин, і людей тут буде більше.

До речі, луна між будинками теж гуляє чудово, тобто мешканці комплексу, чиї вікна виходять у двір, зможуть сповна насолоджуватись і дитячим щебетом, і вигуками гравців на спортивних майданчиках;)

Що обіцяли і що збудували

ЖК «Грейт» презентували інвесторам в 2018 році – і маю констатувати, з тих пір ані концепція комплексу, ані його зовнішній вигляд та склад суттєвих перемін не зазнали.

Забудовник не відмовився від просторого внутрішнього двору, не став закривати його територію для інших містян (сподіваюсь, такою вона залишиться і в подальшому), не відмовився від будівництва об’єктів інфраструктури на користь додаткових житлових будинків і навіть не збільшив їх висотність. І такий підхід, як на мене, заслуговує на повагу – адже випадки, коли замість паркінгу в ЖК з’являється додатковий будинок, в столиці траплялись.

Проте, деякі зміни між обіцяним та реальністю тут все ж таки є – і вони стосуються строків будівництва, які були зірвані через війну.

Нагадаю, на початку реалізації цього проєкту планувалося, що 4 будинки першої черги здадуть в експлуатацію у 2 кварталі 2021 року – і три з них отримали Сертифікат готовності з затримкою лише в 1 квартал, у 3 кварталі 2021 року, а будинок №4 отримав свій Сертифікат готовності в квітні 2023 року.

Далі в цьому ЖК були здані будинки №5 (травень 2023 р) та №6 (серпень 2023 року). Здачу в експлуатацію ще п’яти будинків (№№9, 10, 11, 12 та 13) забудовник анонсує цього року, але зважаючи на те, що до 31 грудня залишилось менше двох тижнів, я цілком припускаю, що Сертифікат їх готовності до експлуатації буде датований вже наступним роком.

Останній будинок проєкту, №8, планують добудувати та здати за 2 роки, вже в 4 кварталі 2025 року.

Яким виходить ЖК Great

Якщо чесно, то ще на рендерах зовнішній вигляд будинків ЖК Great мені не дуже сподобався. І панорама на готові будинки комплексу не виправила моє враження.

Комплекс суттєво змінив краєвид цієї частини лівого берега міста, на мій особистий смак – не на краще. Занадто масивні будинки виглядають похмуро та, чомусь, тривожно – може справа в «монотонності» фасадів та поверховості, а може в обраній темній кольоровій гамі. Причому навіть ті будинки, для оздоблення яких обрали брудно-зелені тони, ситуацію, на мій погляд, не виправляють.

Але я цілком припускаю, комусь цей ЖК зовні навіть подобається. І підкреслюю: вищесказане стосується саме зовнішнього вигляду комплексу та того, як він «вписався» в панораму міста.

А ось всередині комплекс справляє геть інше враження, вже зовсім не гнітюче. Масивні будинки не нависають над двором, а ніби «захищають» його від шуму магістралі – і за такий ефект, скоріш за все, потрібно дякувати архітектору, який розмістив їх під невеликим кутом до центра «композиції», що дозволило уникнути «ефекту колодязя» і, водночас, відокремити внутрішній простір.

Цікавий ландшафтний дизайн двору теж додає своєї родзинки – невеличкі пагорби, доріжки, лавочки для відпочинку, сучасні ліхтарі, просторі дитячі майданчики та спортивні «куточки». Все це робить внутрішній двір комплексу затишним, захищеним та комфортним. І я ще раз підкреслю: простір ЖК «Грейт» не стали ховати «під замок», що мені дуже подобається.

Щодо самих будинків, то загалом комплекс складатиметься з 13 домів заввишки 26 поверхів. Збудували та будують їх за монолітно-каркасною технологією. Зовнішні стіни мурують з повнотілої керамічної цегли, між квартирами – з керамзитобетонних блоків.

Забудовник каже, що не поскупився на додаткову шумоізоляцію міжквартирних стін – і це, здається, дійсно так. Шуми від сусідських ремонтів, звісно, чутно, але не настільки, як в деяких інших нових будинках. Хоча в будь-якому випадку, додаткова шумоізоляція квартир зайвою не буде.

Фасади будинків майже повністю скляні, і скло у вікнах трішки затемнене. Зовні виглядає дещо похмуро, але перешкоджає цікавим поглядам сусідів. Цегляні частини фасадів утеплені мінватою, поштукатурені та пофарбовані – причому деякі будинки витримані в темній кольоровій гамі з декоративними світлими поясами, а деякі матимуть зелено-помаранчеву гаму оздоблення.

Як на мене, то краще б вже усі будинки мали однаковий цілісний дизайн – але, можливо, проєктувальник таким чином намагався хоч якось «пожвавити» та «полегшити» комплекс.

Щодо комунікацій, то основні інженерні мережі (вода, каналізація, електрика) під’єднані до міста, а опалення в ЖК автономне, за рахунок власних котелень. Зауважу, що в перших зданих будинках опалення в квартирах вже є.

Вхідні групи в будинках зручні, хоча поки що центральний вхід зачинений (на період ремонтів). На вході сидить охорона, і це теж добре, адже підвищує безпеку будинків.

Місця загального користування мають приємне оздоблення – не преміум-клас, звісно, але все охайно та гармонійно. А ось загальні коридори на поверхах мені не дуже сподобались – якісь вони занадто довгі та заплутані. Хоча така їх конфігурація допомагає уникнути «ефекту гуртожитку» – у видимій частині коридору розташовано не дуже багато квартир.

До речі, в будинках змонтовано по 5 ліфтів, на яких можна піднятися-спуститися на потрібний поверх, і вони згруповані у 3 групи (2-2-1).

Як живеться в комплексі

Перші будинки ЖК «Грейт» вже не тільки здані в експлуатацію, а й активно заселяються. Люди почали робити ремонти в своїх квартирах, а деякі вже навіть завершили їх – і або самі живуть в них, або запропонували їх в оренду. Тож з кожним днем мешканців в ЖК Great більшає – а значить, і розпитати як тут живеться, мені було в кого:)

Переважна більшість тих, з ким мені вдалося поспілкуватись, цілком задоволені результатом власної інвестиції. Мої співрозмовники відзначили непогану якість будівництва: рівні стіни та підлоги, якісні вікна та двері, зручні планування квартир (в яких, за потреби, можна зробити перепланування на свій смак).

Квартири вийшли теплими та затишними – за словами однієї з мешканок, зараз радіатори опалення в них стоять майже на «0», але в квартирі тепло.

Щодо утримання квартир, то дехто вважає ціну зависокою – 18-20 грн за кв.м плюс лічильники, але нарікань на якість обслуговування я не почула. Серед «незручностей» – заборона робити ремонти цілодобово: багато хто хоче скоріше завершити цей процес, але, здається, більшість ставиться з повагою до сусідів і виконує гучні роботи лише у визначений час:)

Перебоїв з теплом, водою та світлом немає, ліфти працюють, в будинки заведено обладнання декількох постачальників інтернету, доставка товарів в будинки працює – зі слів одного з мешканців, йому зручніше замовити необхідне додому, ніж виходити «на шопінг» в супермаркети.

Він також зауважив, що з кожним днем гостріше постає питання паркування автівок: підземний паркінг є не під усіма будинками, та й місць в ньому буде набагато менше, ніж автівок у мешканців. Тож анонсований багаторівневий паркінг буде геть не зайвим у ЖК. До речі, вже зараз по периметру ЖК паркується багато автівок, тож неважко спрогнозувати, що ситуація з часом буде тільки погіршуватись.

Також мешканці комплексу з нетерпінням чекають, коли на території побільшає магазинів, з’являться дитячий садочок та торговий центр – зараз цього, за словами однієї з мешканок, дуже не вистачає.

Що пропонують новим інвесторам

У відділі продажів ЖК Great зазначають, що наразі у забудовника є як готові квартири в зданих будинках (№№1-6), так і квартири в будинках, які ще будуються (№№9-13, які планують здати вже ось-ось, так і в №8, здачу якого заплановано на 4 квартал 2025 року).

Щоправда, у зданих будинках у девелопера в наявності залишилися лише великі 2- та 3-кімнатні варіанти площею від 95 кв. м та 116 кв.м відповідно. Проте в будинках, які ще не мають Сертифіката готовності, вибір суттєво ширший: можна обрати і 1-кімнатні площею від 46 кв.м, і 2-кімнатні площею від 67 кв.м, і 3-кімнатні площею від 82 кв.м, і навіть просторі 4-5-кімнатні дворівневі квартири.

Щодо планувань, то квартири тут є на будь-який смак – і для поціновувачів правильних геометричних форм, і для тих, хто віддає перевагу нестандартним плануванням.

В плані будинки комплексу мають незвичайну геометрію – і це означає, що деякі квартири тут теж можуть похвалитися нестандартною квартирографією: кімнатами у формі неправильного чотирикутника, додатковими кутами та скошеними стінами. Крім того, не у всіх квартирах комплексу є лоджія – але навіть в таких квартирах її можна відгородити самостійно.

До речі, в багатьох квартирах власники навпаки, її демонтують – але, як на мене, це не дуже хороша ідея, адже, лоджія – це не тільки додаткове місце для зберігання речей чи відпочинку мешканців, а й додаткова ізоляція квартири від вуличного шуму та бруду.

Зауважу, що мені квартири здалися достатньо комфортними та просторими. В них зручні коридори з місцем для гардероба, великі кімнати та кухні-вітальні, місткі санвузли ергономічної форми. Завдяки панорамним та збільшеним вікнам в квартирах багато світла та повітря – крім того, тут стелі не нависають над головою (висота 2,7 м).

Єдине, що мене збентежило у вікнах – вони починаються одразу зі стелі, що може дещо утруднити оздоблення. До речі, віконні блоки тут енергоефективні та, за відгуками мешканців, змонтовані доволі якісно.

Скільки коштує «квадрат»

Щодо цін, то вартість квадратного метра в ЖК «Грейт» залежить від таких параметрів нерухомості, як: готовність будинку, площа квартири, її розташування на поверсі, планування та видові характеристики. І, звісно, від формату оплати.

Так, в зданих будинках ціна квадрата стартує з майже $1,2 тис. в 2-кімнатних квартирах та з $1,05 тис. в 3-кімнатних. І, зважаючи на доволі велику площу квартир, які наявні у забудовника, їх вартість починається зі $110 тис.

В тих будинках, які майже готові до здачі, вартість квадрата починається з $1,1 тис. в 1-кімнатних квартирах і з $0,9 тис. в 2- та 3-кімнатних, і доходить до позначок $1,8 тис. А ціна майбутніх квартир тут стартує з $61 тис. (1-кімнатні) та $85 тис. (2-кімнатні).

Цікаво, але в будинку, до здачі якого ще 2 роки, вартість квадратного метра майже така сама – вона починається з $1,1 тис. в 1-кімнатних та з $1 тис. в 2- та 3-кімнатних, і досягає $1,5 тис. Що означає вартість майбутньої квартири від $52 тис. (1-кімнатні), $72 тис. (2-кімнатні) та $85 тис. (3-кімнатні).

При цьому забудовник не готовий надавати покупцям розтермінування і не співпрацює ані з банками, ані з програмою єОселя щодо кредитування.

Багато квартир з ЖК Great виставлені на продаж чи переуступку на вторинному ринку – і тут, до речі, вони обійдуться покупцю/інвестору чи не дешевше, ніж у відділі продажів забудовника. Так, наприклад, 1-чи 2-кімнатну в зданих будинках можна придбати виходячи з вартості метра $1,3-1,5 тис. у стані «від забудовника» та $2-2,5 тис. вже з ремонтом.

Готові квартири в комплексі продаються за договором купівлі-продажу, а квартири в будинках, які ще не мають Сертифіката – через попередній договір між покупцем та продавцем-юрособою.

Хто будує та що з документами

Зважаючи на те, що будинки ЖК Great не тільки успішно будують, але і вводять в експлуатацію, можна зробити висновок, що з дозвільною документацією тут все гаразд. І це, судячи, з усього, дійсно так і є. Будується комплекс в рамках реалізації ДПТ «Промзона Позняки», згідно якого тут має з’явитися житловий мікрорайон з об’єктами соціально-побутової інфраструктури. Девелоперами виступають два бренди: Корпорація Нерухомості РІЕЛ та IB Alliance.

Будують комплекс на декількох земельних ділянках з кадастровими номерами 8000000000:90:176:0006, 8000000000:90:176:0127, 8000000000:90:176:0004, 8000000000:90:176:0305, 8000000000:90:176:0001, 8000000000:90:176:0003, 8000000000:90:176:0124. Майже всі вони мають цільове призначення 02.10 «Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об’єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури», що цілком відповідає намірам забудовників.

Ділянки знаходяться в оренді у декількох компаній:  ТОВ «Європолітех», ТОВ «Укрдор Комплект», ТОВ «Енранзалізобетон» та ТОВ «Київбетон», які є замовниками будівництва будинків ЖК «Грейт».

На будівництво різних черг були отримані необхідні Дозволи з номерами ІУ113192181686,  ІУ13192180828, ІУ13192001008,  ІУ113191580957,  ІУ113191580954,  ІУ113191580952 , ІУ113183311916, ІУ113183311815 та ін.

Також в реєстрі будівельної діяльності є дані про Сертифікати готовності, видані 6 будинкам комплексу: ІУ123210909849 (будинки №1, №2), ІУ123210909116 (будинок №3), ІУ123230413414 (будинок №4), ІУ123230413414 (будинок №5) та ІУ123230816534 (будинок №6).

Щоправда, я не знайшла в реєстрі будівельної діяльності даних про те, що забудовник подав документи на введення в експлуатацію наступних будинків комплексу – тому маю великі сумніви, що Сертифікати вони отримають у 2023 році. Хоча, звісно, я сподіваюсь що помиляюся 😉

Що у підсумку

Якщо аналізувати моє враження від ЖК Great, то маю констатувати, що воно склалося якимось двоїстим. З одного боку, на мій погляд, зовні цей ЖК має сумнівну архітектурну цінність для Києва і навіть дещо спаплюжив панораму лівого берега. З іншого – зсередини комплекс справляє геть протилежне, гарне враження.

Звісно, квартири з видом на Дніпровську набережну та з’їзд з Дарницького мосту навряд чи будуть комфортними для життя, але в інших жити, здається, буде зовсім непогано. Звісно, коли комплекс буде повністю збудованим, і в ньому з’явиться вся необхідна для комфортного життя інфраструктура.

Щодо інвестиційної привабливості проєкту (інвестувати зараз і продати на фінальному етапі будівництва чи здати квартиру в оренду), то я б не сказала, що саме зараз вона має великий потенціал. Адже, по-перше, ціни від забудовника зараз складно назвати привабливими. І, по-друге, кредитування чи розтермінування від забудовника тут недоступні, що не дозволить інвесторам «зіграти» на можливій майбутній девальвації гривні.

Що сподобалось

Концепція проєкту та її втілення, планування квартир.

Що не сподобалось

Місцерозташування комплексу, його зовнішній вигляд, близькість деяких будинків до великих транспортних артерій, відсутність власної розвиненої інфраструктури (на даний час).