Форматы загородной недвижимости: разбираемся в нюансах

Интерес частных инвесторов к загородной недвижимости в последнее время значительно вырос – все больше людей вместо квартиры в столичной новостройке присматриваются к вариантам инвестиции в коттеджи, дуплексы или таунхаусы. Я решила помочь вам разобраться в различных форматах такой недвижимости, и рассказать о том, на что имеет смысл обращать внимание при выборе такого жилья.

Что такое «коттеджный городок»

К сожалению, в украинском законодательстве нет понятия «коттеджный городок», поэтому дать четкое определение такому формату жилой недвижимости затруднительно. Но я бы сказала, что коттеджный городок – это единый жилой комплекс, состоящий из частных домовладений, объединенных общей территорией. Управление и обслуживание такого городка ведется централизованно, территория, как правило, закрыта для посторонних и охраняется.

Чем-то такое определение напоминает формат садовых и дачных товариществ – но между ними все же есть существенная разница. Владельцы «шести соток» застраивали свои участки самостоятельно, руководствуясь исключительно собственными представлениями «о прекрасном». Да и развитие такого поселения происходило хаотично и непредсказуемо.

Застройка коттеджных городков ведется централизованно, по разработанному проекту, который предполагает не только единый архитектурный облик будущих домовладений, но и зонирование территории, проработку размещения объектов общей социально-бытовой инфраструктуры. В общем, я бы сказала, что коттеджный городок – следующая ступень «эволюции» поселков, не являющихся самостоятельными населенными пунктами.

Еще одно важное отличие коттеджных поселков состоит в многообразии форматов недвижимости. В них могут располагаться как коттеджи, так и дуплексы, квадрексы и таунхаусы. Давайте теперь разберемся, что из них есть что.

Кто есть кто?

Коттеджи. Как правило, это отдельностоящие 1-3 -этажные капитальные частные дома, предназначенные для проживания одной семьи, пригодные для жизни в любое время года. Они располагаются на собственном, как правило, огороженном участке земли. Никаких соседей за стенкой, никаких общих дворов – это только ваш дом, который построен на принадлежащем вам участке. Который вы, в свою очередь, вполне можете использовать по своему усмотрение. Хотите – выращивайте цветы, хотите – зелень, а хотите – стройте бассейн или беседку. Правда, во многих коттеджных городках предъявляются требования к архитектуре дополнительных построек: они не должны выбиваться из общего стиля застройки и на их возведение может быть необходимо получить разрешение управляющей компании.

Дуплексы. По сути, дуплекс – это конструктивно один дом, но разделенный на две части: два входа, два владельца, два прилегающих к нему участка земли. Как правило, архитектура и планировки у дуплексов «зеркальные» – в принципе, это вполне объяснимо, нелогично строить дом, одна часть которого на этаж выше другой:)

Иногда в таких домах бывают общие коммуникации: на участок «заводят» один водопровод, канализацию, газ и электричество. Конечно, после ввода в дом коммуникации «раздваиваются», и у каждого владельца устанавливаются индивидуальные счетчики ресурсов – то есть высчитывать кто сколько «сжег света и потратил воды» не придется.

Если говорить о приватности, то замечу, что дуплексы могут быть самыми разными – у них может быть отдельный вход и разделенный глухим забором участок, а может быть общий двор с единым входом, через который каждый владелец попадает в свою часть дома. Тут все зависит от концепции проекта и предпочтений будущих жильцов.

Квадрексы. В принципе, квадрекс – это тот же дуплекс, только рассчитанный не на двух, а на четырех владельцев. Как правило, в квадрексах квартиры располагаются с торцов здания – то есть в таком доме у вас будет не один, а три соседа.

В основном, все остальные характеристики дуплекса и квадрекса схожи – как и нюансы, на которые имеет смысл обращать внимание при покупке недвижимости такого формата.

Таунхаусы. Это, по сути, сблокированные дома, каждый из которых имеет отдельный вход и свой небольшой участок земли. Соединяются друг с дружкой они по одной торцевой стене, и при этом их число, как правило, не превышает десятка.

Если говорить о юридическом статусе такой недвижимости, то тут тоже возможны варианты: отдельные (пусть и сблокированные!) дома, квартиры в одном многоквартирном доме и части дома.

Как правило,в современных коттеджных городках встречаются все вышеперечисленные форматы недвижимости. Что ж, теперь вы не будете в ней путаться и будете знать, на что обращать внимание при ее выборе.

Земельный вопрос

Покупая землю и дом в коттеджном городке, имеет смысл выяснить правовой статус участка. Кому он принадлежит (частное лицо, компания и т.д.), каково его целевое назначение и можно ли строить на нем жилой дом? Дело в том, что если участок предназначен, например, для «садівництва» или «ведення сільського господарства», то признать строение на нем жилым домом будет проблематично. А значит, в будущем могут возникнут сложности с присвоением такому дому адреса и регистрацией в нем.

Статус недвижимости

Выбирая дуплекс/квадрекс/таунхаус, не будет лишним уточнить и статус будущей собственности и понять, что именно вы покупаете: часть дома, квартиру в доме или же отдельное домовладение.

Если первое, то поинтересуйтесь: на каких условиях вам будет принадлежать ваша часть, будет ли это один объект, принадлежащий двум владельцам на условиях «спільної часткової власності»? Если да, то имейте в виду, что в дальнейшем свободно распорядиться такой недвижимостью может быть затруднительно: при желании ее продать, необходимо уведомить о своем намерении соседа и предложить ему воспользоваться приоритетным правом выкупа вашей части общей недвижимости. Вариант выхода из этой ситуации – нотариальное разделение общего имущества, но он влечет за собой дополнительные затраты.

Если дуплекс/таунхаус/квадрекс предлагается как отдельная квартира, то обязательно уточните, будет ли вам передано право на земельный участок.

На что еще посмотреть

Правовой статус земли и будущей недвижимости, несомненно, очень важные нюансы, которые нужно учитывать перед инвестицией в коттеджный городок. Но не единственные. При выборе жилья такого формата, я рекомендую обращать внимание на следующие параметры.

Концепция проекта. Внимательно изучите генплан будущего городка и убедитесь, что в нем предусмотрено все для вашей комфортной жизни. Будет ли здесь магазин/аптека/ресторан? Где вы сможете позаниматься спортом, посидеть с книгой, пройтись вечерком? На первый взгляд может показаться, что для всего этого (за исключением покупок, разумеется) вполне достаточно собственного участка – но поверьте, на самом деле это не так. И наличие общественных зон в коттеджном городке – это неоспоримый плюс.

Управление проектом. Некоторые застройщики, окончив строительный процесс, попросту «умывают руки». И оставляют жителей «своих» поселков наедине с массой бытовых проблем: как наладить вывоз мусора, кто будет чистить общие дорожки, к кому бежать если сорвался кран или вырубило пробки. Лучше, если все эти бытовые проблемы будет решать управляющая компания.

Качество строительства и наличие коммуникаций. Обязательно выясните, из каких материалов и по какой технологии строится или построен ваш дом. Будет ли он подключен к централизованным коммуникациям, подведут ли газ, сколько кВт электричества «заведут» в него, как он будет отапливаться? В общем, постарайтесь максимально выяснить все эти тонкости и нюансы. Эта тема довольно обширна, поэтому я планирую посвятить ей отдельный материал, в котором расскажу о наиболее распространенных материалах и технологиях строительства недвижимости такого формата.

Окружающая инфраструктура. Выбирая коттеджный поселок, оглядитесь вокруг – далеко ли расположены садики/школы/магазины? Доедет ли сюда «неотложка»? Удобно ли отсюда добираться на работу, можно ли попасть в городок на общественном транспорте?

Соседи. Тут я имею в виду не ваших будущих соседей по коттеджному городку, а соседей самого городка, что расположено поблизости – лес и озеро или птицефабрика и свалка? От ответов на эти вопросы зависит качество вашей будущей жизни в коттеджном городке.

P.S. Мне было бы очень интересно узнать о неочевидных нюансах жизни в коттеджах, дуплексах и таунхаусах от тех, кто уже выбрал для себя этот формат недвижимости. Надеюсь, вы поделитесь этой информацией на форуме🙂