Blacklist для арендодателя

Арендный бизнес – штука непростая и довольно-таки высокорисковая. Неприятностей, которые могут поджидать арендодателей на этой стезе, пруд пруди. И первая подстерегает их уже на этапе выбора будущего арендатора. Давайте попробуем определить круг потенциально «проблемных» арендаторов, и подумаем, как можно снизить риск сдать свою недвижимость «неблагонадежному» жильцу.

В первую очередь подчеркну: представители всех нижеописанных категорий жильцов вовсе необязательно станут проблемными арендаторами. Просто вероятность того, что в ходе их проживания в вашей квартире могут возникнуть проблемы – несколько выше среднестатистической. И, конечно, я ни в коем случае не призываю никого из арендодателей исключать из своих потенциальных арендаторов людей, принадлежащих к этим категориям. Достаточным будет более внимательно присмотреться к ним еще на этапе знакомства, и внести в договор аренды несколько дополнительных пунктов. 

№1. Студенты

По-моему, о молодости очень точно сказал наш соотечественник, поэт Олег Мырза: “Ах молодость – пора грехов, Пора побед, потерь, свершений. Пора безумства, озорства И мимолетных увлечений». По крайней мере, мои воспоминания об этом периоде жизни полностью укладываются в приведенные строки:)

На мой взгляд, все вышеперечисленное ярче всего проявляется именно у студентов: когда в одном человеке уживаются и самостоятельность с возросшей ответственностью – и необязательность с безалаберностью. Собственно, слав этих возрастных особенностей и означает для арендодателя «повышенную опасность».

Нерегулярная уборка, повышающая степень естественного износа ремонта; вечеринки с друзьями, в ходе которых мебель и бытовая техника подвергаются дополнительному риску; возможные сложности с оплатой аренды – стабильный доход бывает далеко не у всех студентов. Эти факторы и делают студентов «потенциально проблемными» арендаторами.

Как минимизировать риск.  Снизить рисковость передачи недвижимости в аренду студенту можно двумя методами. Первый: заключить договор не со студентом, а с его родителями – в этом случае вся ответственность за сохранность арендуемой квартиры и своевременную оплату ляжет на взрослых (как правило, более ответственных и платежеспособных). Второй: сдавать не квартиру целиком, а комнаты в ней нескольким молодым людям. Это поможет построить отношения между арендодателем и арендаторами по принципу круговой поруки – когда за «косяки» одного из арендаторов будут ответственны все проживающие в квартире, а значит все будут заинтересованы свести возможные «недоразумения» к минимуму. И, конечно, такой подход поможет снизить финансовую нагрузку на отдельных арендаторов.

№2. Семья с маленьким ребенком

Казалось бы, какие могут быть у арендодателя проблемы от семьи с ребенком – семейные люди априори кажутся надежными, рассудительными, ответственными. Это все верно – насчет ежедневной уборки и шумных вечеринок можно особенно не переживать. В конце концов, ребенок должен расти в чистой квартире – значит влажная уборка будет проводиться как минимум несколько раз в неделю (а то и ежедневно). Шумные пати с такими «побочками», как залитый красным вином диван или сломанная дверца холодильника, в присутствии младенца тоже особо не поустраиваешь. Да и переезжать с маленьким ребенком в другую квартиру – то еще развлечение, а значит, такие арендодатели практически гарантированно надолго задержатся в вашей квартире. 

Но есть и несколько «но». Во-первых, как правило, в семье с маленьким ребенком – только один «добытчик», что несколько снижает платежеспособность этой категории арендаторов. Во-вторых,  в семье с маленьким ребенком случаются «форс-мажоры» – дети болеют, им постоянно требуется новая одежда и прочие «аксессуары», что тоже не самым благоприятным образом сказывается на платежеспособности арендаторов (ну правда, если перед человеком стоит выбор, куда потратить отложенные деньги – отдать арендодателю или профинансировать неотложные нужды младенца, выбор, я думаю, очевиден). В-третьих, дети со временем растут, осваивают новые навыки и учатся самовыражаться – и к этому творческому процессу могут быть подключены любые поверхности вашей квартиры: начиная от стен и заканчивая дверцами холодильника и кухонных шкафчиков. В-четвертых, ребенок со временем отправляется в детсад/школу – и чтобы его приняли в муниципальное учреждение, и ему, и родителям понадобится регистрация в арендуемой квартире. В-пятых, разорвать договор аренды и выселить арендаторов с ребенком бывает гораздо сложнее, чем «попрощаться» с арендатором-одиночкой.

Как минимизировать риск. Если вы сдаете квартиру семье с маленьким ребенком, минимизировать потребуется материальные (сохранность имущества, проблемы с оплатой) и нематериальные (возможные сложности с расторжением договора) риски. Риски первой группы можно снизить за счет повышенного залога, который покроет небольшие «разрушения» вашей квартиры в ходе аренды и тщательно прописанной ответственности сторон за несоблюдение условий аренды и порчу имущества. Риски второй группы можно минимизировать, заключая договор аренды на небольшой срок (лучше 2-3 месяца, но не больше 5, с обязательным указанием окончанием срока расторжения договора, без возможности его пролонгации) и с обязательным указанием в одном из его пунктов о запрете регистрации арендатора в квартире без согласия собственника. Эти меры помогут предотвратить регистрацию совершеннолетнего арендатора без ведома арендодателя – а значит, и несанкционированную регистрацию чужого ребенка в вашей квартире (ребенка, к слову, можно зарегистрировать «по адресу» без согласия собственника недвижимости – в том случае, если в квартире зарегистрирован один из родителей).

№3. Арендаторы с домашними питомцами

Если честно, то на мой взгляд, эта категория арендаторов является далеко не самой проблемной – хотя многие риелторы и арендодатели считают иначе. Поясню свои аргументы: человек, который взял на себя ответственность за братьев наших меньших, как правило обладает такими чертами характера как заботливость, ответственность и готовность поставить нужды другого живого существа выше своих собственных – а эти черты в арендаторах априори должны понравиться арендодателю:) 

Конечно, животные бывают разные (воспитанные и не очень), поэтому аргументы арендодателей о повышенной вероятности порчи имущества домашним любимцем небезосновательны. Но эта проблема, как правило, вполне решается.

Как минимизировать риск. Риски от проживания в квартире питомца, как правило сводятся к «погрызенным диванам», «поцарапанным обоям» и (нечасто) к появлению в квартире стойкого характерного запаха. Минимизировать их можно, назначив арендатору повышенный залог и оговорив в договоре порядок возмещения затрат на реставрацию/обновление мебели и других испорченных предметов обстановки. А также заложив в договоре дополнительные затраты на специализированный клининг помещения после окончания срока аренды.

№4 Иностранцы

Эта категория арендаторов – самая неоднозначная, если мы говорим о долгосрочной (полгода и более аренде). Во-первых, если аренда планируется более чем на 3 месяца. арендодателю необходимо убедиться, что иностранец имеет право пребывать на территории нашей страны такое длительное время. То есть, у него должен быть временный либо постоянный вид на жительство. Во-вторых иностранца необходимо обязательно регистрировать по месту жительства. В-третьих, некоторые различия в менталитете и культурных традициях могут привести к возникновению недопонимания между арендатором-иностранцем и арендодателем – и, конечно, соседями. В-пятых, практически никаких легальных рычагов влияния на иностранца-арендатора у арендодателя нет (речь идет о разрыве договора аренды и освобождении занимаемого помещения).

Как минимизировать риск. Ответственно подойти к выбору арендатора-иностранца, оценить его платежеспособность. Застраховать имущество и ответственность перед третьими лицами, назначить повышенный залог за аренду квартиры.

Еще раз подчеркну: вовсе не факт, арендодатели из этих категорий обязательно будут «проблемными». Более того, приличная с виду, платежеспособная приятная парочка вполне может «ушатать» арендуемую квартиру похлеще «маленькой цыганской семьи» и съехать не рассчитавшись с арендодателем. Поэтому не нужно давать от ворот поворот потенциальному арендатору лишь на том основании, что он еще студент или собирается заехать в вашу квартиру с кошкой. Достаточно будет соблюдать разумную предосторожность и скрупулезно подойти к составлению договора аренды.           

P.S. Поделитесь, какие арендаторы в вашей жизни были самыми проблемными, и как  вы выходили из ситуации?