Аренда недвижимости «по доверенности» 

Как правило, львиная доля сделок на рынке аренды жилья происходит по стандартному сценарию: арендодатель и арендатор заключают договор, согласно которому первый передает второму свою недвижимость во временное пользование, после чего собственник квартиры отдает жильцу ключи от недвижимости – и получает взамен деньги. Далее их общение ограничивается встречной передачей показаний счетчиков и арендной платы – в идеале, конечно:)

Но иногда эта обкатанная схема неприменима – и в дело вступают другие форматы сотрудничества арендодателя и арендатора. Сегодня расскажу о том, что делать если собственник квартиры физически не может принять участие в кастинге арендаторов и подписании договора о сдаче своего жилья.

Согласитесь, не всегда владелец недвижимости физически доступен для подписания договора ее аренды – человек, например, может быть за границей или в другом городе и никак не может ни лично показать недвижимость арендодателю, ни подписать с ним договор аренды. К счастью, в наш век это не причина для «простоя» квартиры, которая может приносить стабильный доход своему владельцу. В этом случае сдать жилье можно по доверенности.

Без помощника не обойтись

В первую очередь, для «удаленной»  сдачи квартиры необходимо найти человека, которому можно доверять. Это может быть кто угодно: родственник, друг, сослуживец, сосед в конце концов – главное, чтобы вы, как арендодатель доверяли этому человеку. И (это важно!) не боялись испортить с ним отношения по возвращении.

Когда такой человек найден, прежде всего необходимо с ним оговорить объем помощи, на который вы рассчитываете в будущем – и сумму, которую вы готовы платить ему за эту самую помощь.

Например, вы ждете, что человек будет заниматься поиском арендаторов, ежемесячно проверять состояние квартиры, решать мелкие бытовые проблемы – тогда именно этот объем работы и нужно озвучить, не надеясь на то, что ваш представитель сам поймет что именно вы от него ждете и будет заниматься этим «по умолчанию». Нет, такого, как правило, не происходит – мы не умеем читать мысли друг у дружки и представления о том как следует присматривать за сданной квартирой у всех разные.

Ну и для того, чтобы вам было спокойнее, сразу договаривайтесь о подтверждении выполненного объема работ – разговора с потенциальными арендаторами по мессенджеру, ежемесячного видеоотчета о состоянии квартиры, фотографий сломавшегося холодильника или потекшего крана до/после ремонта и чека о его оплате и т.п. Одним словом, договаривайтесь о объеме будущей помощи еще «на берегу», так всем будет проще – проверено на личном опыте 🙂

После того, как согласуете объем работ, обязательно оговорите сумму оплаты за них. Никаких «мы же родственники/друзья» и «потом сочтемся» – в этом случае одна из сторон практически гарантированно через какое-то время будет считать себя «в убытке» и останется в обиде на другую.

В общем, если вы не хотите испортить отношения с близким человеком – не вступайте с ним в деловые отношения без четко обозначенных условий сотрудничества (его объема и оплаты).

Нюанс: если у вас нет доверенного человека, не расстраивайтесь – его функции с успехом может выполнить сотрудник компании, занимающейся доверительным управлением недвижимостью. Их услуги стоят порядка 10% от суммы ежемесячной аренды.

Передача полномочий

Когда все нюансы оговорены и стороны пришли к консенсусу, необходимо подтвердить полномочия вашего представителя. Сделать это может только владелец недвижимости и только нотариально – никакие расписки «на салфетке» силы не имеют.

Если собственник находится в Украине, то за такой доверенностью он может обратиться к любому нотариусу, а если за рубежом, то придется обращаться в украинское Посольство или Консульство – оформить доверенность в зарубежной нотариальной конторе не получится.

Для того, чтобы выписать такую доверенность, нотариусу необходим паспорт и идентификационный код собственника недвижимости. Также могут потребоваться правоустанавливающие документы на недвижимость. Но они, на самом деле, не обязательны – их с успехом заменит выписка (Витяг) из государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Получить ее может нотариус (за дополнительные 100-200 грн) либо можно взять Витяг самостоятельно из любой точки мира (сумма к оплате – порядка 40 грн). Также необходимы документы (копии) человека, на которого оформляется доверенность.

Нюанс: оформлять у нотариуса нужно не генеральную доверенность на распоряжение вашим недвижимым имуществом, а доверенность именно на сдачу квартиры в аренду. В ней, помимо обязательных пунктов о доверителе, поверенном и объекте недвижимости, необходимо оговорить:

• перечень полномочий вашего представителя (в частности, подписывать от вашего имени договор аренды, принимать оплату от арендаторов, проверять состояние имущества и т.д.)
• прямые запреты (например, возможность передоверия прав третьему лицу и т.д.) порядок расчетов
• срок действия доверенности.

Бояться нечего?

Арендаторы, как правило, не горят желанием снимать квартиру «по доверенности» – и их можно понять. Схема не такая уж и распространенная, да и мошенников на этом рынке развелось хоть отбавляй. Но если квартира действительно классная, цена приемлемая, и единственное, что настораживает – это именно сам факт отсутствия владельца недвижимости на сделке, то можно и рискнуть:) Конечно – не безоглядно.

Во-первых, доверенность имеет смысл внимательно изучить на предмет полномочий представителя владельца квартиры и срока ее действия. Во-вторых, доверенность желательно  проверить в реестре специальных бланков нотариальных документов. В-третьих, не поленитесь проверить полномочия нотариуса, выдавшего доверенность, в едином реестре нотариусов. Ну и в-четвертых, при подписании договора аренды, не забудьте проследить чтобы к вашему экземпляру этого документа была подшита копия доверенности.

Выполнив эти простые пункты, можно быть уверенным, что никаких «сюрпризов» в договоре аренды нет – ну или, по крайней мере, их будет не больше, чем при заключении обычного договора:)

P.S. Вам приходилось сдавать или снимать квартиру по доверенности? Если да, то с какими сложностями вы сталкивались в ходе такого формата сотрудничества – расскажите на форуме!