Новостройка как инвестиция: есть ли смысл?

[Александр]

Ірина Романова
Александр, рада, что Вам понравилась статья и мои рассуждения:)

Ирина, тема интересная, но хотел бы вас подправить. Воздухофлотский можно было взять за 700 метр, продать 1200 и того 70% за 2,5 года. Но это была самая удачная инвестиция. главное поймать момент.

[Мужлан]

Затоваренный – хорошее слово. Мое мнение – цены в долларах на масс-маркет недвигу в состоянии “после строителей” через год будут ниже на 7-10% как минимум. Встречаемся в этой теме через год.

[Мужлан]

joke
Вообще-то я уже купил, ключи жду в этом месяце, потом ремонт и перееду, так что можете поздравить. Но по вашему все эти 12 лет я должен был жить под мостом? )

Не знаю, а где вы жили до этого? Я говорю лишь о том, что за 12 лет вы отдали эквивалент стоимости новой квартиры чужим дяде/тете, и при этом рассуждаете о разумности вложений в ту или иную недвигу. Люди решают по-разному жилищные вопросы, вы же не маленький уже.

[investor]

Стас
Пані Ірино, я "зачепився" за цей абзац: "ЖК по Армянской — $35 тыс.+20% = $42 тыс. ЖК «Воздухофлотский квартал» — $41 тыс. + 20% = $49 тыс. ЖК «Эврика» — $30...

Вы все неправильно трактуете термин окупаемости. Кардинально неправильно.
Для простоты на пальцах:
– Вы вложили 100 в нововострой.
– После сдачи дома он стоит 120. Ваша окупаемость уже в плюсе. За два года депозит такой прибыли не принесет. Окупаемость +20
– вложили 20 в ремонт цена выросла до 140. Окупаемость все тех же +20
– начали сдавать за 10, пять лет сдаете, окупаемость еще +50
– через 5 лет продали за 140, и того Ваша инвестиция окупилась на 20+50=70

Иными словами, окупаемость это + к вложенному
Соответственно не окупившийся проект это если вы вложили 100 и через некоторое время получили на руки суммарно меньше 100.

[Стас]

Ірина Романова
Стас, 10 тис від 40 тис - якраз 25% і виходить:) Але мені здається, що нині середня вартість ремонту оцінюється десь на рівні $200-250/кв.м... Щодо перспектив о...

Пані Ірино, я “зачепився” за цей абзац:
“ЖК по Армянской — $35 тыс.+20% = $42 тыс.
ЖК «Воздухофлотский квартал» — $41 тыс. + 20% = $49 тыс.
ЖК «Эврика» — $30 тыс. +20% = $36 тыс.”
З нього виходить, що ремонт “однушки” по кожному з варіантів складе 7, 8 та 6 тисяч у.о. А це ну не відповідає дійсності. Повірте, більш-менш пристойний ремонт (навіть для здачі в оренду) потяген зараз суттєво дорожче. І якщо перейти від теорії до практики, то терміни окупності інвестицій у “бетон під здачу” зараз перевалює за 15 років. А у Вас теоретично-оптимістично зазначено 7-9 років. Це загалом те, що і хотів поправити, спираючись на реалії.
А загалом, тему Ви підняли цікаву і корисну. Бо в нинішніх реаліях в країні, надійних “інструментів” для інвестування “пересічному” небагато, але оцінювати їх потрібно тверезо. Чого всім і бажаю.

[investor]

Ірина Романова
joke, я думаю, что лет через 5 на рынке аренды наступит перенасыщение предложения в новостроях. Их уже много. Но насчет превращения всего старого фонда в "марги...

Это однозначно Ирина. Мои знакомые, кто арендует, в цене 400-500 долларов предпочитают ближе к работе пусть даже и не новый дом. Бензин нынче не дешевый и время жаль проводить на попе слушая радио Хит ФМ 🙂

[Ірина Романова]

Виктор
Спасибо за адекватную, на мой взгляд, оценку. В ситуации с ценами на недвижимость в Украине присутствует огромный знак вопроса.. Мы помним и бурный рост 2003-...

Виктор, всегда пожалуйста! Мне тоже кажется, что этот рынок балансирует на качающейся доске…

[Ірина Романова]

Юрий
Очень ценный обзор. Как вариант было бы интересно, посмотреть приблизительный обзор подобного инвестирования в зарубежную недвижимость в сравнении с Киевской. С...

Юрий, обязательно постараюсь собрать информацию и подготовить такой материал!

[Ірина Романова]

investor
Статья отличная. Мое мнение в эконом секторе просто будут меньше строить. В комфорт и бизнес классе цены устоят. А вообще Киеву жопа. Очень много людей, очен...

investor, да, становится тесно…

[Ірина Романова]

Дмитрий
Ну а в целом очень толковая статья, всесторонне освещающая сложную и широкую тему. Спасибо!

Дмитрий, рада, что статья Вам понравилась! Спасибо за дополнения и корректировки:)

[Ірина Романова]

Стас
Видно, що автор далекий від теми ремонтів в новобудовах)) Скромний ремонт "однушки" та ще й з меблюванням потягне мінінмум 10-15 тис.у.о. а це далеко не 20-25...

Стас, 10 тис від 40 тис – якраз 25% і виходить:)
Але мені здається, що нині середня вартість ремонту оцінюється десь на рівні $200-250/кв.м…
Щодо перспектив оренди житла саме як бізнесу – я не заперечую. Але як “додаткову пенсію” її розглядати можна

[Ірина Романова]

Дмитрий
По налогам - вроде бы если владеешь больше 3 лет - не платишь налог при продаже. Но могу ошибаться. Но стоит перепроверить)

Дмитрий, Вы не ошибаетесь. Но тогда эти 3 года владения новостройкой нужно прибавить к сроку окупаемости – и соответственно существенно уменьшить доходность инвестиции

[Ірина Романова]

Дмитрий
Простите за инвестиционно-математическое буквоедство, но немного подкорректирую цифру здесь: "Получается, что за 3 года, каждый вложенный в этот проект долла...

Дмитрий, я в курсе сложных процентов:)
И спасибо Вам за более точные расчеты!

[Ірина Романова]

joke
Как человек который снимает квартиры 12 лет, думаю что риск затоваривания новостройками рынка аренды не грозит. Риск есть для хрущево-панельно-малосемейного ста...

joke, я думаю, что лет через 5 на рынке аренды наступит перенасыщение предложения в новостроях. Их уже много.
Но насчет превращения всего старого фонда в “маргинальное гетто” я все же не соглашусь. Более того, мне кажется, что при одной цене более востребована в плане аренды будет сталинке на Печерске, чем двушка в новых “джунглях” на Минском массиве или Позняках

[Ірина Романова]

Петр
Если заработать - то лучше ОВГЗ. Риски меньшие, доход больше.

Петр, согласна, инвестирование в ОВГЗ менее рисковое. Особенно в краткосрочные ЦБ.
Но тут, конечно, есть свои риски

[Ірина Романова]

Александр
спасибо за трезвый анализ

Александр, рада, что Вам понравилась статья и мои рассуждения:)

[investor]

joke
Вообще-то я уже купил, ключи жду в этом месяце, потом ремонт и перееду, так что можете поздравить. Но по вашему все эти 12 лет я должен был жить под мостом? )

поздравляем!

[Стас]

Дмитрий
Поспорю. По ремонту - у меня цифры в статье сошлись с моими бенчмарками подтвержденными на практике, и на профильных форумах. Это 250 долларов за кв. м. ремонт...

1. Стосовно “бенчмарків” – у вартості матеріалів і робіт ви рівняєтесь на ціни минулих років, а це хибний метод, бо поточні ціни (при збереженні того ж рівня якості) ростуть, а отже і вартість ремонту зараз вже буде інша (ніж була у минулому).
2. Стосовно “удорожания актива” і “Мне кажется”.
Оцінюючи вартість “активу” в у.о. (а не в “красивій” і постійно девальвуючій), ви помітите, що вартість “активу” з кожним роком ПАДАЄ (протягом останніх кількох років). Враховуючи поточний стан економіки країни, передумов для стабілізації (не те що для здорожчання) цін на нерухомість не видно. Отже “Мне кажется” не дорівнює “є в дійсності”. Тож перш ніж вдавадись до висновків, рекомендую не полагатись на “аналітичні викладки” будівельників, а самому докладно вивчати ситауцію на ринку. І не забувайте, досвід європейьких країн зі стабільною економікою, з дешевими кредитними ресурсами не можна “натягувати” на Україну, з критичним станом економіки, відсутністю адекватного кредитування, з перебуванням фактично в стані війни з “сусідом” (і постійною загрозою погіршення ситуації), бо в таких умовах передумов для зростання вартості бетону нема. Як би комусь цього не хотілось (перебуваючи в тепличних умовах великого мегаполісу).
Всім добра. Живіть власним розумом.

[joke]

Мужлан
Сколько квадратных метров могли бы купить за 12 лет, не считали? На однушку в новом доме хватило бы точно.

Вообще-то я уже купил, ключи жду в этом месяце, потом ремонт и перееду, так что можете поздравить. Но по вашему все эти 12 лет я должен был жить под мостом? )

[Виктор]

Спасибо за адекватную, на мой взгляд, оценку.
В ситуации с ценами на недвижимость в Украине присутствует огромный знак вопроса.. Мы помним и бурный рост 2003-2007 и резкое падение 2008, 2014. По какому месту нас еще стукнет..

[Дмитрий]

Петр
Если заработать - то лучше ОВГЗ. Риски меньшие, доход больше.

Берем совсем ужасный но с ненулевой вероятностью допустимый сценарий – любая форма интервенции мордора в Украину. Моментально дефолт, и вкладчики ОВГЗ выстраиваются в очередь за вкладчиками ПФ мордора. А недвига – выстоит. Даже в ОРДЛО есть более менее ликвидный рынок недвижимости – да, по 25%-50% от былой стоимости, но и не 0.

Теперь по доходности – мы же долларовый ОВГЗ рассматриваем, мы ведь не хотим девальвировать по 5-10% в год, верно? Так вот по доллару ставка колеблется в районе 5,5% до вычета комиссий банка и депозитария. Добавим сюда неслабый минимальный порог входа.

ПО недвижимости есть участки в Киеве, где можно сыскать доходность только от аренды на уровне 12-15%. Не считая удорожания актива, тут каждый настроен по-разному, но я, как писал выше, еврооптимист и жду 5% роста в год.

[Кератерм]

Alex
Год назад закончил ремонт маме в квартире на позняках, 52 кв метра. 12 тысяч долларов ($230/кв м). Из мебели старый только диван, кровать и стол для компьютера....

Алекс, можно узнать сколько обошелся ремонт (работы + материалы) без мебели и техники.

[investor]

Alex
Год назад закончил ремонт маме в квартире на позняках, 52 кв метра. 12 тысяч долларов ($230/кв м). Из мебели старый только диван, кровать и стол для компьютера....

+- 200$ за м2 обычный ремонт реально.

[investor]

Кератерм
Кто-то проехал по ушам...

катком

[Кератерм]

Alex
Вот Вам пример. Живу в квартире, стоимость которой в 2016м году (когда дом был построен) была 360 тысяч евро, сегодня 400к евро, за аренду плачу 1200 евро в мес...

Кто-то проехал по ушам…

[Alex]

Стас
Видно, що автор далекий від теми ремонтів в новобудовах)) Скромний ремонт "однушки" та ще й з меблюванням потягне мінінмум 10-15 тис.у.о. а це далеко не 20-25...

Год назад закончил ремонт маме в квартире на позняках, 52 кв метра. 12 тысяч долларов ($230/кв м). Из мебели старый только диван, кровать и стол для компьютера. Остальное новое, покупали в Юске.
Все хорошего качества, плитка на пол в кухне и коридоре испанская, на стены в саунзлах польская, ламинат немецкий, стеклопакеты трёхкамерные Саламандер, бойлер электролюкс на 60 литров, смесители девит.

[Alex]

Юрий
Очень ценный обзор. Как вариант было бы интересно, посмотреть приблизительный обзор подобного инвестирования в зарубежную недвижимость в сравнении с Киевской. С...

Вот Вам пример. Живу в квартире, стоимость которой в 2016м году (когда дом был построен) была 360 тысяч евро, сегодня 400к евро, за аренду плачу 1200 евро в месяц. Из этих 1200 евро владелец обязан уплатить налог. Выходит совсем неинтересно.

Справедливости ради -в Германии жилье сдается с ремонтом, нужно только мебель завезти и интернет провести.

[Юрий]

Очень ценный обзор. Как вариант было бы интересно, посмотреть приблизительный обзор подобного инвестирования в зарубежную недвижимость в сравнении с Киевской. Сейчас много объявлений типа “покупай апартаменты возле моря” в Баку, или Кипре под сдачу в аренду, и даже завлекают ценами дешевле чем в Киеве, но как поговаривают такие инвестиции не окупаются. На будущее было бы интересно увидеть хотя бы отдаленный сравнительный обзор

[Денис]

Дмитрий
По налогам - вроде бы если владеешь больше 3 лет - не платишь налог при продаже. Но могу ошибаться. Но стоит перепроверить)

Не ошибаетесь

[Ярослав]

investor
Статья отличная. Мое мнение в эконом секторе просто будут меньше строить. В комфорт и бизнес классе цены устоят. А вообще Киеву жопа. Очень много людей, очен...

>А вообще Киеву жопа. Очень много людей, очень тесно становится..
Мир меняется и никак этого не изменишь. Но воспринимать самому можно по-разному.

[investor]

Статья отличная.
Мое мнение в эконом секторе просто будут меньше строить. В комфорт и бизнес классе цены устоят.
А вообще Киеву жопа. Очень много людей, очень тесно становится..

[investor]

Мужлан
Сколько квадратных метров могли бы купить за 12 лет, не считали? На однушку в новом доме хватило бы точно.

А жил бы он где, у Вас дома?

[investor]

Стас
Видно, що автор далекий від теми ремонтів в новобудовах)) Скромний ремонт "однушки" та ще й з меблюванням потягне мінінмум 10-15 тис.у.о. а це далеко не 20-25...

налог положат на арендатора, ну согласится.. значит обратно в перепердюево

[Дмитрий]

Стас
Видно, що автор далекий від теми ремонтів в новобудовах)) Скромний ремонт "однушки" та ще й з меблюванням потягне мінінмум 10-15 тис.у.о. а це далеко не 20-25...

Поспорю.
По ремонту – у меня цифры в статье сошлись с моими бенчмарками подтвержденными на практике, и на профильных форумах. Это 250 долларов за кв. м. ремонта после строителей под сдачу (не для себя). Стиль – минимальный современный комфорт. Это те же 25% от стоимости.
По возврату инвестиций – инвестиционная привлекательность состоит из дивидентов (арендной платы) + удорожания актива. Мне кажется опыт соседних стран показывает, что мы сейчас “на дне”, и можно смело закладывать 3-5% роста за счет удорожания.

Вложение

[Дмитрий]

Ну а в целом очень толковая статья, всесторонне освещающая сложную и широкую тему. Спасибо!

[Стас]

Видно, що автор далекий від теми ремонтів в новобудовах))
Скромний ремонт “однушки” та ще й з меблюванням потягне мінінмум 10-15 тис.у.о. а це далеко не 20-25% від приведеної вартості в 30-40 тис. “однушки”. А отже окупність (теоретична) вже буде не 8-9 років, а років 15 і це за умови що збережуться сьогодніші тенденції ціни/попиту (що звісно на практиці буде не так). І не забуваємо, що податкова все плотніше береться за “оренду нерухомості”, а отже доведеться ще платити податки (п’яту частину доходу), тож “строк окупності” збільшується ще на 20%. Отже.. якшо вникнути в нюанси, то виявиться, шо “перспективи” цього “бізнесу” такі собі..

[Дмитрий]

По налогам – вроде бы если владеешь больше 3 лет – не платишь налог при продаже.
Но могу ошибаться.
Но стоит перепроверить)

[Дмитрий]

Дмитрий
Простите за инвестиционно-математическое буквоедство, но немного подкорректирую цифру здесь: "Получается, что за 3 года, каждый вложенный в этот проект долла...

Ну и далее по тексту: 12% за 3 года – это 3.85% годовых, 50% за 3 года – 14.5% (не 16%) и т.д.

[Дмитрий]

Простите за инвестиционно-математическое буквоедство, но немного подкорректирую цифру здесь:

“Получается, что за 3 года, каждый вложенный в этот проект доллар принес инвестору около 17,4%. Что, грубо говоря, означает 5,8% годовых”

На самом деле 5.5% годовых, поскольку это сложный процент, условно как депозит с капитализацией процентов. Нужно не делить на 3, и брать степень 1/3 от 100%+17.4%. Получится 1.055 или 100% + 5.5%

[Мужлан]

joke
Как человек который снимает квартиры 12 лет, думаю что риск затоваривания новостройками рынка аренды не грозит. Риск есть для хрущево-панельно-малосемейного ста...

Сколько квадратных метров могли бы купить за 12 лет, не считали? На однушку в новом доме хватило бы точно.

[joke]

Как человек который снимает квартиры 12 лет, думаю что риск затоваривания новостройками рынка аренды не грозит. Риск есть для хрущево-панельно-малосемейного старья. Лично я когда последние 2 раза искал квартиру принципиально не рассматривал не-новостройки.
Для меня есть разница-платить 8000 грн за новый дом, новый ремонт, хорошую мебель и кровать, нормальных соседей и нормальных адекватных хозяев которые знают цену деньгам, сами заработали на эту квартиру и уважают других работающих людей.
Или платить неадекватным коммунистам, которые непонятно за что получили квартиру на шару 30 лет назад, никогда толком не зарабатывали денег и не знают что такое зарабатывать, захламили жилье, ничего в нем не ремонтировали, при этом смотрят на тебя как на прислугу и хотят за аренду те же самые 7000-8000 грн.
5-6 лет назад найти новостройку в аренду было сложно, сейчас никаких проблем с этим нет, и волна аренды постепенно схлынет в новые дома. А старый фонд уже окончательно оформляется в маргинальное гетто.

[Alex]

Петр
Если заработать - то лучше ОВГЗ. Риски меньшие, доход больше.

ОВГЗ это гривна. уже много рисков.

[Петр]

Если заработать – то лучше ОВГЗ. Риски меньшие, доход больше.

[Валерий]

Спасибо за поднятие важной темы. Будем ждать комментарии
и других знающих людей

[Александр]

спасибо за трезвый анализ

[Ірина Романова]

Многие финансовые эксперты и аналитики полагают, что инвестиция в строящиеся квадратные метры — это надежный способ обезопасить свои личные финансы от обесценивания и неплохой способ обзавестись личным «пенсионным фондом». Я ни в коей мере не ставлю под сомнение эту позицию, но все же решила разобраться: а действительно ли инвестиции в строящиеся столичные «квадраты» столь выгодны, посчитать их доходность и прикинуть, каким слоем масла они сдобрят пенсионную корочку хлеба?
Продолжение читайте в моём обзоре Новостройка как инвестиция: есть ли смысл?

прикрепить файл

Відповісти