ЖК «Варшавский микрорайон» от Stolitsa Group

О Варшавском микрорайоне я рассказывала ровно год назад, когда на месте теплиц и яблочных садов агрофирмы «Пуща-Водица» только собирались строить высотки. Мне стало интересно как продвигается реализация одного из самых масштабных проектов застройки столицы, и я отправилась поглядеть на него своими глазами.

ЖК «Варшавский микрорайон» от Столица Групп визуализация
Визуализация Варшавского микрорайона
ЖК «Варшавский микрорайон» от Столица Групп ход строительства
Так сейчас выглядит Варшавский микрорайон. Официальное фото

Как добраться

Как я рассказывала в прошлом обзоре, строят Варшавский микрорайон в квартале между проспектом Правды, улицей Гречко и Межевой. Это Подольский район, жилой массив Виноградарь.

ЖК «Варшавский микрорайон» от Столица Групп на карте
Месторасположение будущего микрорайона на карте

На собственном автомобиле доехать сюда не сложно — к комплексу ведет довольно широкий проспект Правды. Вообще, на мой взгляд, для обладателей личного транспорта месторасположение комплекса практически идеально: отсюда удобно добираться до Оболони (по Луговой улице), на проспект Победы (по улице Гречко), на Подол (по Автозаводской).

А вот тем, кто передвигается по городу на общественном транспорте, расположение Варшавского района может не очень понравиться — из-за отсутствия подземки. Хотя, справедливости ради отмечу: наземный общественный транспорт тут ходит часто и может довезти не только к любой ветке метро, но и практически в любой правобережный район города.

ЖК «Варшавский микрорайон» от Столица Групп вид с ближайшей остановки
Вид на Варшавский микрорайон от ближайшей остановки ОТ

Только вот незадача — сейчас остановки общественного транспорта находятся далековато от строящегося комплекса, примерно в полукилометре. Но я, например, надеюсь, что со временем на проспекте Правды между остановками «Ретровилль» и «улица Межевая» появится и остановка «Варшавский квартал».

Также отмечу, что проспект Правды — хотя и очень загруженная, но довольно шумная улица. И жильцы тех домов Варшавского квартала, которые будут расположены к проспекту ближе всего могут испытывать неудобства от такого соседства. К слову, практически впритык к некоторым строящимся домам будущего массива находится заправка. Не думаю, что это безопасное соседство.

ЖК «Варшавский микрорайон» от Столица Групп рядом есть заправка
Соседство с заправкой — не самое приятное

И еще один нюанс, касающийся дорожной обстановки в окрестностях строящегося комплекса. Рядом с комплексом нет ни одного перехода, позволяющего людям безопасно пересечь проспект Правды и попасть в 4 микрорайон Виноградаря в районе улицы Порика. Поэтому в районе новостройки многие люди просто перебегают проспект — и зрелище это, честно говоря, не для слабонервных. Мне кажется, что светофор тут явно не помешал бы.

Да, и чуть не забыла рассказать о самом главном — жителям Виноградаря в очередной раз пообещали провести сюда ветку метро. Если честно, я не знаю насколько можно верить этим обещаниям — на протяжении последних 25 лет жильцов Виноградаря и Троещины как минимум раз в 4-5 лет обнадеживают насчет открытия новых станций метрополитена. Надеюсь, в этот раз обещания будут исполнены, и метро появится хотя бы на Виноградаре.

ЖК «Варшавский микрорайон» от Столица Групп метро рядом
Будущим жителям обещают аж три станции метро поблизости!

Об инфраструктуре

Если говорить об инфраструктуре Виноградаря в целом, то изобилию здешних школ, детских садиков и всевозможных магазинов можно только позавидовать. Ведь массив этот проектировался достаточно давно, в 70-х годах прошлого века — и задумывался как «образцово-показательный» столичный спальный район с мощной социальной инфраструктурой. Но вот справится ли она с возросшей за счет того же Варшавского квартала нагрузкой? Мне лично кажется, что не справится — проектируя новый микрорайон, застройщик должен был бы позаботиться и о школах-садиках-магазинах для будущих жителей. К сожалению, этого не произошло. Единственный детский сад на 200 детишек, который обещают начать строить примерно в 2022 году, на мой взгляд, это просто капля в море. А как быть со школами? С поликлиниками? По хорошему, вместе с жильем на более чем 6 тыс. людей, необходимо было бы запланировать и строительство этих учреждений.

ЖК «Варшавский микрорайон» от Столица Групп инфраструктура
Инфраструктуре Виноградаря можно позавидовать

Если говорить о торгово-бытовой инфраструктуре, то на Виноградаре с ней все в порядке: есть и продуктовые магазины, и сетевые, и отделения банков, и аптеки. А в обозримом будущем появится даже огромный ТРЦ буквально под боком строящегося комплекса. Кроме того, в домах Варшавского микрорайона предусмотрены нежилые помещения на первых этажах — так что надеюсь, со временем и там появятся свои магазинчики, аптеки, отделения банков, салоны красоты…

Словом, говорить о том, что проектировщики вообще не уделили внимания развитию собственной инфраструктуры комплекса, не приходится. Более того, о такой составляющей современной комфортной жизни, как паркинги, здесь позаботились более чем хорошо — в комплексе обещают, в общей сложности, обустроить места для стоянки более чем 3,5 тыс. автомобилей.

Немного о проекте

Общие сведения о том, что будет собой представлять ЖК «Варшавский микрорайон» я давала в коротком обзоре этого комплекса. В принципе, за год эта информация не изменилась, хотя сегодня, конечно, стало известно больше подробностей.

Класс эконом
Домов 22
Этажность 13, 25
Технология строительства монолитно-каркасная
Стены газоблок
Утепление минеральная вата
Отопление централизованное
Высота потолков 2,7 м
Количество квартир 2265
Паркинг гостевой, наземный (3600 паркомест)
Состояние квартиры без отделки
Закрытая территория от авто и гостей

«Варшавский микрорайон» будет состоять из 8 жилых кварталов, которые, в свою очередь, будут состоять из 3 типовых многоквартирных домов. В центре микрорайона разместится детский садик на 200 деток (правда, частным он будет или государственным пока неизвестно).

ЖК «Варшавский микрорайон» от Столица Групп генеральный план
Генеральный план Варшавского микрорайона

Жилые кварталы будут строиться и сдаваться поочередно. Так, 1 очередь строительства ЖК «Варшавский микрорайон» предполагает строительство 1 квартала, 2 очередь — строительство второго квартала, и так далее. Окончание строительства первого и второго кварталов запланированы на 4 квартал 2017 года, третьего квартала — на 2 квартал 2018 года, четвертого квартала — на 4 квартал 2018 года. То есть, застройщик планирует каждые полгода сдавать в эксплуатацию по очереди комплекса. Полностью закончить строительство жилья планируется в начале 20-х годов нынешнего века — и после этого приступят к  стройке детского сада.

ЖК «Варшавский микрорайон» от Столица Групп стройка
Стройка идет полным ходом

Все 8 кварталов «Варшавского микрорайона» будут достаточно автономны: их территория будет закрыта (что, конечно, не значит, что жильцы, скажем 2 квартала не смогут попасть на территорию 1 квартала комплекса), в каждом из них будет своя газовая котельня и свой паркинг.

В каждом квартале расположится по 3 дома: А, В и С. Их внешний вид и расположение во всех кварталах-кластерах будут выдержаны в едином стиле, хотя планировки и площади квартир  могут отличаться. Высота домов «А» составит 13-25 этажей, домов «В» — 16 этажей, а «С» — 20 этажей.

Отмечу, что дома комплекса могут похвастать увеличенными оконными проемами — на мой взгляд, верное решение. Все-таки, они позволят увеличить инсоляцию квартир в расположенных не так уж далеко друг от дружки домах.

ЖК «Варшавский микрорайон» от Столица Групп ход строительства
Дома будут располагаться не очень далеко друг от дружки. За фото спасибо ЛУН.ua

Вообще впечатление на меня Варшавский микрорайон произвел сильное и, откровенно говоря, не самое лучшее. Но подчеркну: я не любительница «городских джунглей» и урбанистических пейзажей, поэтому вполне допускаю, что многим будущий микрорайон покажется очень даже симпатичным. Мне же он показался очень похожим на микрорайон Позняки, 4-а — хотя и не таким мрачным. Все-таки, расположение домов играет огромную роль: если бы здесь, как и на Позняках дома разместили «стройными рядами», впечатление было бы совсем уж идентичным.

О домах, квартирах и их стоимости

Все дома Варшавского микрорайона построят по монолитно-каркасной технологии: «остов» будет из армированного железобетона, а стеновые проемы заложат газоблоками. Фасады домов утеплят минеральной ватой и оштукатурят.

ЖК «Варшавский микрорайон» от Столица Групп утепление домов
Дома утепляют минеральной ватой. Официальное фото

О том, что планировок квартир в комплексе предусмотрено много, я рассказывала еще в коротком обзоре этого ЖК. Как и о том, что отделка в них не предусмотрена — за исключением стяжки пола. Правда, в отделе продаж уточнили, что в квартирах будет смонтирована система отопления (горизонтальная, позволяющая установить индивидуальные счетчики тепла) и установлены радиаторы, заведено электричество (и установлена 1 розетка), выведены трубы канализации и водоснабжения и, конечно, установлены окна (Рехау, 5-камерный профиль) и входные двери.

ЖК «Варшавский микрорайон» от Столица Групп внутри квартиры
Взглянуть на квартиры изнутри можно только на официальном сайте комплекса

Вживую увидеть квартиры пока не представляется возможным — в отделе продаж говорят, что шоу-рум будет открыт зимой. Правда, до или после Новогодних праздников не уточняют. До того момента инвесторам придется выбирать будущие квартиры ориентируясь только на планы в бумажном или электронном виде. Мне, если честно, такой подход не очень нравится — уж очень часто случается так, что то что на картинке выглядит неплохо и удобно, в реальности оказывается совсем не таким. И наоборот. Но в то же время я понимаю, что стройка — это место повышенной опасности, и если застройщик не готов пускать сюда инвесторов, значит так тому и быть.

ЖК «Варшавский микрорайон» от Столица Групп внутри квартиры без отделки
Квартиры будут без отделки, но со стяжкой

За прошедший год дома ЖК «Варшавский микрорайон» выросли довольно ощутимо. К счастью, того же нельзя сказать о стоимости квадратного метра в них. Так, если на старте продаж квартиры в домах первой очереди предлагались по 13-15 тыс. грн за кв.м, то сейчас стоимость квадратного метра в них составляет 17-19 тыс. грн, в домах второй очереди (сдаются одновременно с 1 очередью) — 17,5-19,5 тыс. грн, и в домах 3 очереди (сдача — 2 квартал 2018 года) — 16-18 тыс. грн за квадратный метр.

Конечно,  уточнить стоимость приглянувшейся недвижимости лучше в отделе продаж, так как на стоимость квадратного метра в ней влияют такие факторы, как: этаж на котором расположена квартира (самые дорогие — средние этажи), ее площадь (чем больше — тем дешевле метр) и т.д.

Отмечу, что для тех инвесторов, которые готовы полностью оплатить строительство будущей квартиры, все так же действуют скидки. Правда, если на старте продаж они составляли 13% от полной стоимости, то сейчас застройщик готов снизить цену всего на 10%.

Также продолжает действовать и программа рассрочки — причем ее условия не изменились: общая сумма считается по базовой стоимости, первым взносом надо оплатить не менее 30%, а рассрочка дается на 3 года под 12% годовых и остаток задолженности фиксируется и привязывается к курсу доллара НБУ.

Кто строит и что с документами

За год состав участников строительства «Варшавского микрорайона» не поменялся. Как и прежде, заказчиком выступает владелец участка ГП «Научно-исследовательский, производственный агрокомбинат «Пуща-Водица», застройщиком — ООО «Инвест-Будсистем», генподрядчиком — ООО «Монолит Будсервис». А девелопером проекта — Stolitsa Group.

ЖК «Варшавский микрорайон» от Столица Групп пасспорт
Паспорт комплекса

В отделе продаж инвесторам демонстрируют: документы на землю, документы о переводе участка застройки из земель сельхозназначения в земли многоквартирной застройки, Градостроительные условия и ограничения, Экспертный отчет, Разрешение на проведение строительных работ и ТУ на подключение будущего комплекса к инженерным сетям.

В принципе, на первый взгляд кажется, что с разрешительной документацией на этом объекте все обстоит более-менее неплохо. Тем не менее, в мае нынешнего года ГАСК, в ходе внеплановой проверки выявил на этом объекте нарушения  градостроительного законодательства, наложил штраф и вынес предписание остановить работы до устранения нарушений. К счастью для инвесторов, Разрешение на проведение строительных работ отозвано не было — поэтому застройщик продолжает работы, попутно пытаясь оспорить в суде и результаты проверки ГАСК, и наложенные этим органом санкции. Следить за ходом дела можно на сайте ЕДРСР по номеру дела 826/10906/16.

ЖК «Варшавский микрорайон» от Столица Групп разрешение на строительство
На сайте ГАСК имеется информация о наличии Разрешения на строительство Варшавского микрорайона

Учитывая вышесказанное, я бы  рекомендовала перед принятием решения об инвестировании обязательно проконсультироваться с независимым юристом.

Подводим итоги

Если честно, то ЖК «Варшавский микрорайон» вызвал во мне двойственные чувства. Киев должен расти и развиваться — и такие масштабные проекты должны появляться в нашем городе. Но мне бы хотелось, чтобы они были более комфортными для людей. Чтобы проектируя микрорайон на 24 высотки, архитектор предусматривал не только детский садик, но и школу, амбулаторию и т.д. Конечно, все это зависит не только от застройщика, но и от городских властей.

Мне кажется, что  в «Варшавском микрорайоне» жить будет довольно комфортно — и молодым семьям, и зрелым людям, и  пожилым. А когда (вернее — если!) на Виноградарь таки дотянут линию метро, микрорайон этот вполне может стать одним из самых неплохих в столице.

Что понравилось

Инфраструктура массива, обилие наземного общественного транспорта, перспектива открытия ТРЦ и станций метро рядом, планировки квартир.

Что не понравилось

Близость домов друг к дружке, отдаленность от метро, наличие конфликта между застройщиком и ГАСКом.

Обновленный обзор о жилом комплексе «Варшавский микрорайон» можно почитать здесь

276 ответов
  • OrangeGuet
    В Оранж сити дешевле и лучше и ближе к центру

    Даже не знаю есть ли там еще квартиры.
    Столько постов хвалебных об этом Оранже. Видимо все разобрали и даже соваться туди не надо. Там наверное запись на будущие очереди на 2 года наперед. И то не факт что вам что-то достанется.
    Зачем вы делитесь такой уникальной информацией бесплатно? Это же золотые квадратные метры. Сами покупайте. Слышал кредиты уже начали давать. Берите несколько квартир. Оно того же стоит?

    Ирина Романова
    Посмотрев на ЖК «Файна Таун», я подумала: а почему бы мне не взглянуть, как поживают другие крупные проекты столичных застройщиков. Например, «Варшавский микро...

    Ирина, простите, но откуда Вы черпаете информацию? Остановка Варшавский Микрорайон, была там всю жизнь, только называлась она Дом Быта. Переименовали недавно. Да и светофор там же был всегда.

    Ирина Романова
    О Варшавском микрорайоне я рассказывала ровно год назад, когда на месте теплиц и яблочных садов агрофирмы «Пуща-Водица» только собирались строить высотки. Мне ...

    Сегодня у нас тут будет обзор на тайного покупателя, а реального инвестора в Варшавский мкр. От Столица Групп.

    Итак, началась эта история давно, сейчас уже можно сказать – довольно давно. Сам Варшавский тогда только только начинал строиться. Информация о застройщике на тот момент во всех источниках была в основном положительная, что и сыграло в пользу выбора.

    При оформлении договора менеджер отдела продаж, конечно даже приукрасить решил, рассказав байку про будущее метро и про строящийся рядом Торгово развлекательный центр Ретровиль, который кстати, если бы верить его словам, уже должен был к концу 2018 года запуститься, но на самом деле там и к 2019 вряд ли что то будет. Ну да ладно, то такое, решение было принято и ивестирование состоялось.

    Поначалу все шло в заявленном русле. Дома строились, причем довольно шустро, тут к застройщику и именно к строителям вообще не каких претензий. Движение началось чуть позже. Выяснилось, что в квартиры даже на заключительном этапе строительства не кого пускать не будут, хотя при заключении договора говорилось обратное, что можно будет по предварительной записи попасть внутрь, замеры произвести, ну и вообще осмотреться и т.д. Этого не чего делать не разрешили, но сделали лазейку, не трудно догадаться какую… Фото из квартир в сети стали появляться еще задолго до ввода дома в эксплуатацию, это хорошо заметно по хронологии форумов о Варшавском. Счастливые инвесторы, кто не поскупился дать 100 и попал во внутрь, с удовольствием делились сделанными там фото. Ну да ладно, не будем считать чужие деньги, хотя, учитывая что квартир несколько тысяч, то по 100 очень даже неплохо для начала. Вобщем с почином Столица Групп, схема заработала.

    Далее конечно интересней и увлекательней. Построили в срок, опять же, к именно строителям претензий нет. Заявленная дата ввода была 4 квартал 2017 и буквально за пару дней до Нового Года, когда уже не кто не верил и даже ставки начали принимать, застройщик получил Сертификат, о чем быстро похвастался во всех пабликах. После новогодних праздников уже на вопросы инвесторов – “ну когда же теперь уже в квартиры на ремонт ?” менеджеры Столицы озвучили заветную дату – Апрель. Опять все более менее четко.

    Подошел наш Апрель и тут как гром среди ясного неба прошла информация, что оказывается даже дома 1 очереди не подключены не к каким коммуникациям. Причем к водоснабжению не то, что не подключены, водопровод еще нужно тянуть из далека. Эту информацию отдел продаж скрывал до последнего и не подтверждал. Не сильно хотелось что бы вылилось это все наружу и приуменьшило продажи квартир в последующих очередях. Но шила в мешке не утаишь, при таком то количестве инвесторов, намечался небольшой первый скандал. Здесь нужно отдать должное менеджерам СГ, которые оперативно сорентировались и сделали ход конем объявив о начале осмотра и приема квартир инвесторами 1 очереди. Цирк с записью по телефонному звонку был тоже неплохой, но особо на этом не буду внимание заострять, пойдем дальше. Организованная фейковая приемка квартир, конечно быстро прибавила оптимизма потенциальным владельцам. В квартиру можно было зайти, пощупать стены и даже поработать с рулеткой. При некоторых вариантах даже приносили оконную ручку, что б можно было пластиковое окошко покрутить и проверить на открытие закрытие. Лично мне эту ручку вообще отказались предоставить, сославшись, что она только одна, а вас много, но после небольшого скандала все же соизволили принести. Ну вот это и все. Больше нечего посмотреть и проверить при так называемой приемке было нельзя, воды ж даже нет, че там проверять? Но зато цирк устроен и можно смело рассказывать будущим инвесторам 4,5,6 очередей что мол смотрите, 1 очередь уже квартиры принимает, скоро новоселье у них.

    После такого, естественно пошли новые вопросы, так когда же нам дадут уже ключи и пустят на ремонт? Когда будет хотя бы вода? (Ключи даже после приемки не кому не выдали). Ответ был очень конкретным, даже, я бы сказал исчерпывающим – “В лучшем случае конец июня”. Напомню, это уже 2018 год, и конец первого полугодия. Когда там первые инвесторы должны были заселяться? Да уже по срокам даже прожить должны были некоторое время.

    И здесь с этого момента возвращаемся к начальной части данного обзора, там где было про 100 с квартиры. Фраза про ключи “В лучшем случае конец июня” говорит о многом, кому то в июне, а кому то может и в декабре, а кто то если догадается как, то и в мае получит. И как результат, на момент написания данного обзора, а это 14 мая, в одной из квартир дома С, ремонт уже к концу подходит, начат он был еще в апреле. Для остальных же инвесторов нет не воды, не электричества и даже ключи не выданы.

    И вот сегодня, сюжет начинает закручиваться еще более по крутому сценарию. Инвесторам 1 очереди, на номера телефонов, указанные в договорах, стали приходить СМС сообщения с таким текстом –“ЖК Варшавский квартал пропонуе ремонт квартир вiд забудовника – пiд ключ” або частковий… Детальна iнфо 067 501 87 68.” По указанному номеру был совершен звонок, там сообщили что данная фирма, имеет договор с застройщиком. К ремонту могут приступить хоть завтра, цены естественно озвучили выше рыночных. Что имеем в итоге, хочешь получить квартиру, и уже приступить к ремонту, а через пару месяцев и новоселье справить делай это через фирму прокладку по нашим расценкам. Если хочешь свою бригаду для ремонта нанять, то для тебя нет в комплексе воды, электричества и всего остального, даже ключи тебе не дадут, приходи через пол года, а то и через год, если такой жмот и не хочешь в классической коррупционной схеме мелкого пошива поучаствовать.

    Вот такие вот пироги. Долго терпел если честно, этот бардак и просто наблюдал, ощущение как будто бы в эпоху позднего СССР вернулся. Но сегодня эти предложения зайти через скрытую взятку на ремонт конечно уже выбило окончательно, отбросил лень и написал, то что хотел рассказать о данном застройщике, о его работниках и об его так называемом европейском сервисе.
    Есть конечно варианты, что не имеет Столица Групп к этим сообщениям отношения и фирма посредник как бы не их, но тогда вообще интересно, а откуда у левой фирмы данные всех инвесторов Варшаского мкр, кто же им их слил?

    Так что думайте потенциальные покупатели и не повторяйте чужих ошибок. На первый взгляд бюджетные квартиры по итогу обойдутся вам дороже центральных районов. Всякими побочными платежами и взятками с вас вытянут столько, что эконом будет по стоимости бизнес класса.

    Ирина Романова
    Посмотрев на ЖК «Файна Таун», я подумала: а почему бы мне не взглянуть, как поживают другие крупные проекты столичных застройщиков. Например, «Варшавский микро...

    Некоторые уточнения:
    Остановка и переход были там всегда. Остановку переименовали. Переход просили сделать напротив первой очереди к скверу, но пока не сделано.
    В каждой очереди в среднем по 700 квартир, потому всего будет не 2,3тыс, а 5тыс.
    Права собственности летом будут на третью очередь выдавать, потому четвёртая получит их не раньше осени.
    8 очередь не в планах, она уже в активной фазе строительства, по 2 этажа построили.
    Многоуровневый паркинг обещают, но это не панацея. Основной упор делают на то что люди будут оставлять свои машины на паркинг ретровилля, по крайней мере мне в ОП так и говорили.



* - обязательное поле

Читайте все 276 комментариев на форуме: Отзывы о ЖК Варшавский микрорайон