ЖК «Варшавский микрорайон» от Stolitsa Group

О Варшавском микрорайоне я рассказывала ровно год назад, когда на месте теплиц и яблочных садов агрофирмы «Пуща-Водица» только собирались строить высотки. Мне стало интересно как продвигается реализация одного из самых масштабных проектов застройки столицы, и я отправилась поглядеть на него своими глазами.

Как добраться

Как я рассказывала в прошлом обзоре, строят Варшавский микрорайон в квартале между проспектом Правды, улицей Гречко и Межевой. Это Подольский район, жилой массив Виноградарь.

На собственном автомобиле доехать сюда не сложно — к комплексу ведет довольно широкий проспект Правды. Вообще, на мой взгляд, для обладателей личного транспорта месторасположение комплекса практически идеально: отсюда удобно добираться до Оболони (по Луговой улице), на проспект Победы (по улице Гречко), на Подол (по Автозаводской).

А вот тем, кто передвигается по городу на общественном транспорте, расположение Варшавского района может не очень понравиться — из-за отсутствия подземки. Хотя, справедливости ради отмечу: наземный общественный транспорт тут ходит часто и может довезти не только к любой ветке метро, но и практически в любой правобережный район города.

Только вот незадача — сейчас остановки общественного транспорта находятся далековато от строящегося комплекса, примерно в полукилометре. Но я, например, надеюсь, что со временем на проспекте Правды между остановками «Ретровилль» и «улица Межевая» появится и остановка «Варшавский квартал».

Также отмечу, что проспект Правды — хотя и очень загруженная, но довольно шумная улица. И жильцы тех домов Варшавского квартала, которые будут расположены к проспекту ближе всего могут испытывать неудобства от такого соседства. К слову, практически впритык к некоторым строящимся домам будущего массива находится заправка. Не думаю, что это безопасное соседство.

И еще один нюанс, касающийся дорожной обстановки в окрестностях строящегося комплекса. Рядом с комплексом нет ни одного перехода, позволяющего людям безопасно пересечь проспект Правды и попасть в 4 микрорайон Виноградаря в районе улицы Порика. Поэтому в районе новостройки многие люди просто перебегают проспект — и зрелище это, честно говоря, не для слабонервных. Мне кажется, что светофор тут явно не помешал бы.

Да, и чуть не забыла рассказать о самом главном — жителям Виноградаря в очередной раз пообещали провести сюда ветку метро. Если честно, я не знаю насколько можно верить этим обещаниям — на протяжении последних 25 лет жильцов Виноградаря и Троещины как минимум раз в 4-5 лет обнадеживают насчет открытия новых станций метрополитена. Надеюсь, в этот раз обещания будут исполнены, и метро появится хотя бы на Виноградаре.

Об инфраструктуре

Если говорить об инфраструктуре Виноградаря в целом, то изобилию здешних школ, детских садиков и всевозможных магазинов можно только позавидовать. Ведь массив этот проектировался достаточно давно, в 70-х годах прошлого века — и задумывался как «образцово-показательный» столичный спальный район с мощной социальной инфраструктурой. Но вот справится ли она с возросшей за счет того же Варшавского квартала нагрузкой? Мне лично кажется, что не справится — проектируя новый микрорайон, застройщик должен был бы позаботиться и о школах-садиках-магазинах для будущих жителей. К сожалению, этого не произошло. Единственный детский сад на 200 детишек, который обещают начать строить примерно в 2022 году, на мой взгляд, это просто капля в море. А как быть со школами? С поликлиниками? По хорошему, вместе с жильем на более чем 6 тыс. людей, необходимо было бы запланировать и строительство этих учреждений.

Если говорить о торгово-бытовой инфраструктуре, то на Виноградаре с ней все в порядке: есть и продуктовые магазины, и сетевые, и отделения банков, и аптеки. А в обозримом будущем появится даже огромный ТРЦ буквально под боком строящегося комплекса. Кроме того, в домах Варшавского микрорайона предусмотрены нежилые помещения на первых этажах — так что надеюсь, со временем и там появятся свои магазинчики, аптеки, отделения банков, салоны красоты… 

Словом, говорить о том, что проектировщики вообще не уделили внимания развитию собственной инфраструктуры комплекса, не приходится. Более того, о такой составляющей современной комфортной жизни, как паркинги, здесь позаботились более чем хорошо — в комплексе обещают, в общей сложности, обустроить места для стоянки более чем 3,5 тыс. автомобилей.

Немного о проекте

Общие сведения о том, что будет собой представлять ЖК «Варшавский микрорайон» я давала в коротком обзоре этого комплекса. В принципе, за год эта информация не изменилась, хотя сегодня, конечно, стало известно больше подробностей.

Класс	эконом
Домов	22
Этажность	13, 25
Технология строительства	монолитно-каркасная
Стены	газоблок
Утепление	минеральная вата
Отопление	централизованное
Высота потолков	2,7 м
Количество квартир	2265
Паркинг	гостевой, наземный (3600 паркомест)
Состояние квартиры	без отделки
Закрытая территория	от авто и гостей

«Варшавский микрорайон» будет состоять из 8 жилых кварталов, которые, в свою очередь, будут состоять из 3 типовых многоквартирных домов. В центре микрорайона разместится детский садик на 200 деток (правда, частным он будет или государственным пока неизвестно).

Жилые кварталы будут строиться и сдаваться поочередно. Так, 1 очередь строительства ЖК «Варшавский микрорайон» предполагает строительство 1 квартала, 2 очередь — строительство второго квартала, и так далее. Окончание строительства первого и второго кварталов запланированы на 4 квартал 2017 года, третьего квартала — на 2 квартал 2018 года, четвертого квартала — на 4 квартал 2018 года. То есть, застройщик планирует каждые полгода сдавать в эксплуатацию по очереди комплекса. Полностью закончить строительство жилья планируется в начале 20-х годов нынешнего века — и после этого приступят к  стройке детского сада.

Все 8 кварталов «Варшавского микрорайона» будут достаточно автономны: их территория будет закрыта (что, конечно, не значит, что жильцы, скажем 2 квартала не смогут попасть на территорию 1 квартала комплекса), в каждом из них будет своя газовая котельня и свой паркинг.

В каждом квартале расположится по 3 дома: А, В и С. Их внешний вид и расположение во всех кварталах-кластерах будут выдержаны в едином стиле, хотя планировки и площади квартир  могут отличаться. Высота домов «А» составит 13-25 этажей, домов «В» — 16 этажей, а «С» — 20 этажей.   

Отмечу, что дома комплекса могут похвастать увеличенными оконными проемами — на мой взгляд, верное решение. Все-таки, они позволят увеличить инсоляцию квартир в расположенных не так уж далеко друг от дружки домах.

Вообще впечатление на меня Варшавский микрорайон произвел сильное и, откровенно говоря, не самое лучшее. Но подчеркну: я не любительница «городских джунглей» и урбанистических пейзажей, поэтому вполне допускаю, что многим будущий микрорайон покажется очень даже симпатичным. Мне же он показался очень похожим на микрорайон Позняки, 4-а — хотя и не таким мрачным. Все-таки, расположение домов играет огромную роль: если бы здесь, как и на Позняках дома разместили «стройными рядами», впечатление было бы совсем уж идентичным.

О домах, квартирах и их стоимости

Все дома Варшавского микрорайона построят по монолитно-каркасной технологии: «остов» будет из армированного железобетона, а стеновые проемы заложат газоблоками. Фасады домов утеплят минеральной ватой и оштукатурят.

О том, что планировок квартир в комплексе предусмотрено много, я рассказывала еще в коротком обзоре этого ЖК. Как и о том, что отделка в них не предусмотрена — за исключением стяжки пола. Правда, в отделе продаж уточнили, что в квартирах будет смонтирована система отопления (горизонтальная, позволяющая установить индивидуальные счетчики тепла) и установлены радиаторы, заведено электричество (и установлена 1 розетка), выведены трубы канализации и водоснабжения и, конечно, установлены окна (Рехау, 5-камерный профиль) и входные двери.

Вживую увидеть квартиры пока не представляется возможным — в отделе продаж говорят, что шоу-рум будет открыт зимой. Правда, до или после Новогодних праздников не уточняют. До того момента инвесторам придется выбирать будущие квартиры ориентируясь только на планы в бумажном или электронном виде. Мне, если честно, такой подход не очень нравится — уж очень часто случается так, что то что на картинке выглядит неплохо и удобно, в реальности оказывается совсем не таким. И наоборот. Но в то же время я понимаю, что стройка — это место повышенной опасности, и если застройщик не готов пускать сюда инвесторов, значит так тому и быть.

За прошедший год дома ЖК «Варшавский микрорайон» выросли довольно ощутимо. К счастью, того же нельзя сказать о стоимости квадратного метра в них. Так, если на старте продаж квартиры в домах первой очереди предлагались по 13-15 тыс. грн за кв.м, то сейчас стоимость квадратного метра в них составляет 17-19 тыс. грн, в домах второй очереди (сдаются одновременно с 1 очередью) — 17,5-19,5 тыс. грн, и в домах 3 очереди (сдача — 2 квартал 2018 года) — 16-18 тыс. грн за квадратный метр.

Конечно,  уточнить стоимость приглянувшейся недвижимости лучше в отделе продаж, так как на стоимость квадратного метра в ней влияют такие факторы, как: этаж на котором расположена квартира (самые дорогие — средние этажи), ее площадь (чем больше — тем дешевле метр) и т.д.

Отмечу, что для тех инвесторов, которые готовы полностью оплатить строительство будущей квартиры, все так же действуют скидки. Правда, если на старте продаж они составляли 13% от полной стоимости, то сейчас застройщик готов снизить цену всего на 10%.

Также продолжает действовать и программа рассрочки — причем ее условия не изменились: общая сумма считается по базовой стоимости, первым взносом надо оплатить не менее 30%, а рассрочка дается на 3 года под 12% годовых и остаток задолженности фиксируется и привязывается к курсу доллара НБУ.

Кто строит и что с документами

За год состав участников строительства «Варшавского микрорайона» не поменялся. Как и прежде, заказчиком выступает владелец участка ГП «Научно-исследовательский, производственный агрокомбинат «Пуща-Водица», застройщиком — ООО «Инвест-Будсистем», генподрядчиком — ООО «Монолит Будсервис». А девелопером проекта — Stolitsa Group.

В отделе продаж инвесторам демонстрируют: документы на землю, документы о переводе участка застройки из земель сельхозназначения в земли многоквартирной застройки, Градостроительные условия и ограничения, Экспертный отчет, Разрешение на проведение строительных работ и ТУ на подключение будущего комплекса к инженерным сетям.

В принципе, на первый взгляд кажется, что с разрешительной документацией на этом объекте все обстоит более-менее неплохо. Тем не менее, в мае нынешнего года ГАСК, в ходе внеплановой проверки выявил на этом объекте нарушения  градостроительного законодательства, наложил штраф и вынес предписание остановить работы до устранения нарушений. К счастью для инвесторов, Разрешение на проведение строительных работ отозвано не было — поэтому застройщик продолжает работы, попутно пытаясь оспорить в суде и результаты проверки ГАСК, и наложенные этим органом санкции. Следить за ходом дела можно на сайте ЕДРСР по номеру дела 826/10906/16.

Учитывая вышесказанное, я бы  рекомендовала перед принятием решения об инвестировании обязательно проконсультироваться с независимым юристом.

Подводим итоги

Если честно, то ЖК «Варшавский микрорайон» вызвал во мне двойственные чувства. Киев должен расти и развиваться — и такие масштабные проекты должны появляться в нашем городе. Но мне бы хотелось, чтобы они были более комфортными для людей. Чтобы проектируя микрорайон на 24 высотки, архитектор предусматривал не только детский садик, но и школу, амбулаторию и т.д. Конечно, все это зависит не только от застройщика, но и от городских властей. 

Мне кажется, что  в «Варшавском микрорайоне» жить будет довольно комфортно — и молодым семьям, и зрелым людям, и  пожилым. А когда (вернее — если!) на Виноградарь таки дотянут линию метро, микрорайон этот вполне может стать одним из самых неплохих в столице.

Что понравилось

Инфраструктура массива, обилие наземного общественного транспорта, перспектива открытия ТРЦ и станций метро рядом, планировки квартир.

Что не понравилось

Близость домов друг к дружке, отдаленность от метро, наличие конфликта между застройщиком и ГАСКом.

Обновленный обзор о жилом комплексе «Варшавский микрорайон» можно почитать здесь