Ликбез для инвестора: 5 дополнительных критериев выбора новостройки

При выборе новостройки для инвестирования, большинство людей обращают внимание на такие ее параметры как надежность застройщика, наличие у него разрешительной документации по этому проекту, месторасположение будущего дома, планировка квартиры и ее стоимость. Это, конечно, ключевые факторы для принятия решения об инвестировании — именно они помогают просчитать рисковость инвестиции и срок ее  окупаемости. Но ведь существуют еще и дополнительные нюансы — те, которые могут повлиять на качество будущей жизни в новом доме. В этом материале я постаралась собрать не такие очевидные, но не менее важные параметры новостроек.

Ликбез для инвестора 5 критериев выбора новостройки

Наружные стены и утепление фасада

Сегодня встретить новостройку без слоя утеплителя невозможно — и чаще всего застройщик выбирает скрепленную систему утепления на основе пенопласта или минеральной ваты (между стеной и слоем утеплителя нет воздушного зазора).

5 критериев выбора новостройки стены и фасад

Такие системы утепления еще называют «мокрыми», что можно объяснить их двумя особенностями. Первая: при их монтаже используются водные растворы (клей, штукатурка, краска). Вторая: в идеале «точка росы» (конденсация выводимой через ограждающие конструкции влаги) в таких системах должна находиться в слое наружного утеплителя. Если «точка росы» будет находиться в толще или на поверхности стены, то существует вероятность того, что со временем помещения такого дома могут быть поражены плесенью и/или грибком.

Можно ли спрогнозировать вероятность столь грустных перспектив? В принципе, да — для этого достаточно запомнить одно простое правило наружного утепления: паропроницаемость используемых материалов должна увеличиваться изнутри наружу. Проще говоря, паропроницаемость материала утеплителя должны быть выше паропроницаемости материала стен.

5 критериев выбора новостройки паропроницаемость материалов
Коэффициент паропроницаемости материалов

Из приведенной выше таблицы становится понятно, что популярная у многих застройщиков связка «газоблок+ пенополистирол» —  не самое удачное решение. Конечно, это «не приговор», и с таким стеновым «пирогом» можно жить вполне комфортно. Правда, для этого смонтировать в квартире достаточно мощную принудительную вентиляционную систему — а это дополнительные заботы и затраты.

Межквартирные стены и внутренние перегородки

Хорошая звукоизоляция квартир — залог душевного равновесия жителей всего дома:) К сожалению, многие застройщики уделяют данному параметру катастрофически мало внимания — в итоге жители многих новостроек столкнулись с таким неожиданным явлением, как «эффект посвященности в жизнь соседей». Это когда практически вся жизнь соседских квартир проходит «на слуху» — причем слышны не только громкие вечеринки или семейные скандалы, но и вполне мирный бубнеж телевизора или  обычная беседа.

5 критериев выбора новостройки межквартирные стены

Подобный эффект чаще всего наблюдается в монолитно-каркасных домах, в которых под стяжкой пола нет звукоизолирующей прослойки, а межквартирные перегородки выполнены из пористых материалов (пеноблоки, ячеистые блоки). Чтобы избежать дополнительных затрат на обеспечение приватности собственной квартиры, имеет смысл выбирать новостройки, застройщики которых выполняют базовую звукоизоляцию помещений, укладывая под стяжку звукоизолирующий слой, а межквартирные стены возводят из полнотелого кирпича.

Индивидуальное отопление в многоэтажках

Нынешние тарифы на централизованное отопление и горячую воду заставили многих потенциальных инвесторов  оценить преимущества наличия в квартирах двухконтурного  газового котла. Застройщики уловили эти потребительские настроения — и  решили их удовлетворить, предложив рынку проекты не только среднеэтажных ЖК (до 11 этажей) с индивидуальной системой отопления, но и высотных домов (12-18 этажей).

5 критериев выбора новостройки отопление

Отмечу, что несмотря на кажущуюся привлекательность комплектации квартиры в высотке газовым котлом, я лично поостереглась бы инвестировать в подобный объект — мне просто было бы страшно жить в таком доме. К слову, такое инженерное решение прямо противоречит строительным нормам и правилам. В частности — ДБН в.2.2-15-05. В п.5.39 этого документа говорится: «В кухнях жилых зданий высотой 11 этажей и более, в общежитиях, домах для лиц преклонного возраста и семей с инвалидами (независимо от этажности) необходимо предусматривать установку электроплит». То есть речь о газификации квартир в зданиях выше 11 этажей речь в принципе не идет.

Канализация и водоснабжение

На первый взгляд, вопрос подключения новостройки в этим благам цивилизации не кажется таким уж актуальным — все мы привыкли к центральной канализации и централизованному водоснабжению. Но и тут могут быть нюансы — причем, касаются они не только пригородных ЖК, но и столичных новостроев.

5 критериев выбора новостройки канализация и водоснабжение

Речь идет о среднеэтажных ЖК, которые возводят среди домов частного сектора столицы: в Киеве есть места, до которых центральная канализация не дотянулась. Жители частных домов вполне обходятся септиками, но такой вариант для многоквартирного дома не очень подходит. Чтобы не попасть впросак, обязательно убедитесь, что в местности, где строят дом есть техническая возможность подключиться к существующей канализации, а застройщик имеет соответствующие ТУ.

Число квартир на этаже и количество лифтов

С пробками на дорогах многие уже смирились — но к «тянучкам» в собственных подъездах привыкнуть гораздо сложнее. Тенденция к уменьшению площади квартир и росту их числа в доме и на этаже влечет за собой необходимость увеличения количества лифтов — чего многие застройщики не делают. Согласитесь, не очень приятно жить в 16-этажном доме с десятком квартир на этаже и укомплектованном всего двумя пассажирскими лифтами.

5 критериев выбора новостройки количество лифтов

Поэтому, чтобы по утрам не опаздывать «вниз», имеет смысл обратить внимание на количество лифтов и их характеристике на этапе выбора квартиры в строящемся доме. И прикинуть — сможет ли это количество подъемников справиться с запланированным пассажиропотоком.

Это, конечно, не все неочевидные, но важные параметры выбора новостройки. Надеюсь, что в своих комментариях вы дополните мой список:)

Рубрики:

Возможно Вас заинтересуют:

Ликбез для инвестора: 5 дополнительных критериев выбора новостройки: 11 комментариев

  1. В будинках з індивідуальною системою опалення пільги нараховуються по такому ж принципу, як і будинки що підключені до центральної мережі?

  2. А ще цікаве питання пожежної безпеки. Зокрема не всі висотні будинки Київської області (быльше 10 поверхів чи 30 метрів висоти), можуть похизуватися наявністю основних елементів захисту чи попередження пожежі як то система димовиделення, пожежні крани на поверхах, пожежної сигналізації, аварійних та евакуаційних виходів, противопожежних розривів для проїзду пожежних авто. До речі, 30 метрів — це рівень висоти на яку пожежна машина може здійснити подачу суміші для гасіння пожежі!

  3. Я бы тоже остерегался домов с газовыми котлами в квартирах и дело даже не в этажности. Также я бы в статье коснулся темы панельных домов, когда строят 16-25 этажей по панельной технологии (ЖК Амурский) Как показывает опыт люди у нас ничего не понимают кроме как «а мне надо» и им пофиг что панельные дома это карточные домики на сварных закладных деталях и делая себе студию можно однажды прийдя домой на месте дома увидеть руины, если число таких «умников» зашкалит.К слову застройщик потом разведет руками и скажет что была «неправильная эксплуатация» и будет прав, а ЖЭК за всеми «дизайнерами» не уследит

    1. Если сравнить со стандартными 16-ти этажками — то во первых у них теперь надежный монолитный свайный фундамент. Все таки фундамент главное.

      Они не намерзают и не нагреваются из-за перепада температур — вентфасад (но настораживает, что все наружные плиты сверлят для крепежа профилей).

      Стены 16-мм бетона, а не как в России 30см панели с пустотами заполненными пенопластом. Просто присматриваюсь к панельками на основе плит ДБК-3 от Аркады.
      Вполне неплохо стоят и выглядят.

    2. Влад, спасибо за дополнение!
      Насчет современных панельных домов — сейчас не во всех проектах несущими выступают все внутренние перегородки. Хотя, конечно, опасность того, что некоторые «я художник, я так вижу» вмешаются в конструктив здания и прорубят, например, проход в несущей стене есть…

  4. «Подобный эффект чаще всего наблюдается в монолитно-каркасных домах»
    Хм, а разве не панельки самые «громкие»?

    1. Тут намек на дома Аля комфорт тауна, подруга там живёт. Очень жалуется на звуки соседей) особенно когда пол года сверху жили строители и очень громко секались)

      1. Спасибо, это для меня небольшое открытие! Захотелось сравнить с теми же плитами ДБК-3, о которых писали выше, так как именно в них и жить.

    2. Самые «громкие» как раз-таки монолитно-каркасные дома с заполнением межквартирных проёмов газоблоками! Мало того что газоблок (несмотря на все свои плюсы) обладает очень плохой шумоизоляцией, так ещё и швы между блоками никто не утруждается герметизировать, а стык стен с потолком обычно вообще пустотелый и для «вида» слегка заполнен монтажной пеной или раствором! Так что мой всем совет (как уже человека столкнувшегося с данной проблемой на практике) — герметизируйте тщательно швы после застройщика, особенно стык с потолком! И не жалейте денег хотя бы на базовую шумоизоляцию (банальная минвата + OSB панель или гипсокартон сверху неё) межквартирных стен! В противном случае Вы будете очень неприятно удивлены уровнем слышимости в Вашем новом «комфортном» жилье!

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *