Пять лет спустя: ЖК «Министерский»
К жилому комплексу «Министерский» у меня особое отношение – он во многом для меня первый:) Этот ЖК я посещала на заре создания блога, он же стал одним из первых комплексов, в которых я побывала в рамках рубрики «Год спустя». Поэтому когда волею судьбы я оказалась на Минском массиве, то не смогла пройти мимо «Министерского» и заглянула к «старому знакомому» вновь.
Окружение и инфраструктура
Как многим известно, дома «Министерского» расположились на самой окраине столицы, по улице Кондратюка. И это действительно окраина – сразу за тыльной стороной домов находится «разворотный карман» так и недостроенной (пока!) Окружной дороги, за которой город, по сути, и заканчивается.
Административно комплекс относится к Оболонскому району. А если конкретнее, то к Минскому массиву, который отличается от Оболони примерно так же, как Куреневка от Подола. Минский массив не может похвастать наличием метро – до ближайших станций нужно ехать на наземном транспорте минут 15. Рядом с комплексом расположены и другие новостройки, ближайшая изкоторых – ЖК “Яскравый”.
Правда, жильцам «Министерского» в этом отношении повезло – рядом с их домами находятся конечные остановки автобусов №№ 99 (идет на ст.м. «Минская»), 32 (идет к ст. м. «Нивки»), троллейбусов №№ 6 (идет к «Майдану Независимости») и 33 (идет к Южному вокзалу), а также нескольких маршруток, курсирующих чуть ли не по всему городу. Еще больше транспорта ходит по улице Полярной – правда идти до нее нужно с полкилометра.
С другой стороны, если оценивать месторасположение «Министерского» с точки зрения владельца автомобиля (а таких в комплексе бизнес-класса все же большинство), то оно выглядит довольно удобным. Отсюда можно выехать и на Окружную, и на Оболонь, и на Автозаводскую. Правда, выбраться в часы пик из этих мест к указанным улицам – тот еще квест, по утрам и вечерам и на Кондратюка, и на Рокоссовского, и уж тем более на площади Шевченко регулярно скапливаются тянучки. Кроме того, у владельцев машин из «Министерского» возникает еще одна задачка – где оставить свой автомобиль по прибытии домой. Дело в том, что количества паркомест в комплексе явно недостаточно. Хотя здесь и предусмотрены подземные паркинги на 1118 мест, и наземные парковки, территория комплекса буквально «ломится» от автомобилей. И, по словам жильцов, проблема с парковкой у многих стоит довольно остро – жильцы уже сданных 2 и 3 домов с нетерпением ожидают открытия подземного паркинга.
Если оценивать окружающую инфраструктуру, то в целом я бы назвала ее достаточно развитой. Небольшой продуктовый магазин есть на территории комплекса (дом №2), на другой стороне ул. Кондратюка работает магазинчик «Фора». Чуть подальше, на Полярной – «АТБ-Маркет» и «Сильпо». Также супермаркет «Сильпо» есть в ТРЦ «Полярный», на ул. Калнышевского – правда, в него ближе ходить только жильцам первого дома комплекса.
Рядом с новостройками работают 2 государственных и несколько частных детских садиков, поблизости есть 2 школы. Буквально в двух шагах – на Кондратюка, 6\8 – больница №8 с консультативно-диагностическим центром. Есть поблизости и частные медицинские центры, в которых принимают как врачи общей практики, так и узкие специалисты. В целом, на мой взгляд, инфраструктура Минского массива довольно неплохая.
О комплексе: что построено и что строится
| Класс | бизнес |
|---|---|
| Домов | 4 |
| Этажность | 25-26 |
| Технология строительства | монолитно-каркасная |
| Стены | кирпич |
| Утепление | минеральная вата |
| Отопление | централизованное |
| Высота потолков | 2.7 м (от пола до потолка) |
| Количество квартир | 2566 |
| Паркинг | подземный (1118 паркомест), стоянка |
Когда ЖК «Министерский» только презентовали общественности (а было это в начале 2012 года), планировалось, что в его состав войдет 4 здания: три жилых дома и офисный центр. С течением времени состав ЖК несколько изменился – построив три обещанных жилых дома, застройщик решил отказаться от возведения офисного центра и начал строить вместо него еще один жилой дом.
На начало 2018 года уже сданы и заселены дома первых трех очередей. Дом №1 – 4-секционная 26-этажная высотка на 540 квартир, ей присвоен почтовый адрес ул. Кондратюка, 7.
Дома №2 и 3 состоят из 6 секций, в каждом из них разместилось по 850 квартир. Им присвоены адреса ул. Кондратюка, 5 и 3 соответственно. Территория домов № 2 и 3 общая – она ограждена и охраняется. Правда, как мне показалось, зайти внутрь несложно – охранник открыл мне калитку даже не спросив куда, собственно, я направляюсь. Также внутрь территории второго и третьего домов можно попасть через неохраняемые (хотя и закрытые) калитки – достаточно подождать, пока из них будет кто-то выходить. Именно таким способом, судя по всему, и пользуются многие местные жители (в основном, конечно, мамочки с детишками), желающие прогуляться по внутреннему двору комплекса. «Схема проникновения» на территорию первого дома, тоже огражденную и охраняемую, примерно такая же. Но всегда можно прогуляться он-лайн:
Отмечу, что между «закрытыми» участками есть местечко для проведения досуга для всех жителей микрорайона.
Сейчас застройщик ведет работу по строительству дома №4 – трехсекционного здания высотой 26 этажей, в котором разместится 326 квартир. Получается, что всего в ЖК «Министерский» будет насчитываться 2556 квартир.
Как и уже построенные дома, четвертый дом будет монолитно-каркасным, со стенами из кирпича и навесным вентилируемым фасадом (утеплитель – минеральная вата). В отличие от Г-образного дома №1 и П-образных домов №№2 и 3, все его 3 секции будут расположены встык друг к дружке, хотя и с небольшим смещением. Мне лично такая «расстановка» больше нравится – здесь не будет квартир, окна которых выходят на стены перпендикулярно расположенных секций. Еще одно отличие дома №4 от соседних – в нем не будет подземного паркинга, только наземная парковка.
Если первые три дома застройщик сдал в эксплуатацию в срок (подчеркну, речь идет именно о получении сертификата о готовности дома, а не о его заселении), то строительство дома №4 явно выбилось из графика. Изначально планировалось,что его строительство окончится в конце 2016 года, затем дату окончания стройки в строительном паспорте сменили на 4 квартал 2017 года. Но сейчас в отделе продаж говорят о том, что сдавать его планируют во 2 квартале 2018 года – то есть, задержка уже составляет минимум полтора года. А вот для заселения дом №4 откроют не раньше лета 2019 года.
Как живется в комплексе
Удивительно, но это одна из немногих (если не единственная!) новостройка, жильцы которой отзывались о ней не самым лицеприятным образом. Те жители, с которыми мне удалось пообщаться (несмотря на погоду, во дворе гуляло немало жителей), в целом были разочарованы ЖК. По их словам, уж очень здесь велика разница между ожиданием и реальностью. В частности, застройщик обещал своим инвесторам не только новый дом и квартиры в нем, но и соответствующую заявленному бизнес-классу инфраструктуру и обслуживание. Но по факту, ни особого обустройства придомовой территории, ни обслуживания «по бизнес-классу» со стороны сервисно-обслуживающей компании (это Киевская Коммунальная Компания) тут не наблюдается – по ощущениям многих жильцов, конечно. Например, несколько человек отметили халатное отношение сотрудников «жэка» к своим обязанностям: качеству и периодичности уборки общих помещений, темпу устранения различных неполадок. Кое-кто отметил медлительность застройщика в отделке мест общего пользования (в частности, в 3 доме их обустраивали уже после заселения), благоустройстве территории (ее тоже приводили в порядок после заселения) и даже в устранении недоделок в квартирах. Одна мамочка пожаловалась на прохладные батареи – при этом неоднократные обращения в обслуживающую компанию результатов так и не принесли.
В целом, мне лично показалось, что большинство проблем, с которыми столкнулись новоселы «Министерского» – типичные для большинства ЖК эконом- и комфорт-класса. Но ведь этот комплекс позиционируется в классе «бизнес» – что и обуславливает повышенные ожидания жильцов. И, соответственно, вызывает раздражение, когда эти ожидания не оправдываются.
Тем не менее, практически все жители 2 и 3 домов, с которыми я побеседовала, отметили довольно высокое качество строительных и отделочных работ от застройщика. Хотя, конечно, без исключений не обходится – кое-то из моих собеседников посетовал на плохой монтаж окон, другой – рассказал о треснувшей стяжке, третий столкнулся с некорректным монтажом радиаторов и необходимостью их «перепаковывать».
О квартирах и планировках
Как я уже говорила, дом №4 будет состоять из трех секций и в нем расположится 326 квартир. В отличие от уже построенных домов, квартиры в доме №4 будут располагаться с 1 этажа – в то время, как в домах №1-3 первые два этажа отданы под нежилой фонд (он пока, в большинстве своем, пустует).
Тем не менее, площади квартир и в четвертом доме остались довольно большими.Так, 1-комнатные здесь размером 46,3-62 кв.м, 2-комнатные – 66,3-95,2 кв.м, 3-комнатные – 100-128 кв.м. На типовых этажах разместится всего по 4-5 квартир, а жильцов по этажам в каждой секции будет развозить по 3 лифта. Высота потолков в доме составит 2,7 м.
Планировки здесь достаточно разнообразные (хотя выбор вариантов поменьше, чем в ранее построенных домах) и довольно удобные. Интересно, что если в 1 и 3 секции предусмотрены 1-, 2- и 3-комнатные квартиры, то в секции №2 запланированы лишь 2-комнатные.
В большинстве квартир из кухонь (порядка 10 кв.м) предусмотрен выход на просторную лоджию (около 5кв.м). Жилые комнаты имеют правильную прямоугольную форму. В коридорах есть место под устройство шкафа-купе, при этом в некоторых вариантах квартир предусмотрена кладовка. Детально рассмотреть планировки 4 очереди можно на официальном сайте комплекса.
Как и в уже построенных домах, застройщик выполнит подготовительные отделочные работы. На полу будет стяжка, на стенах – штукатурка. Система отопления горизонтальная (трубы Рехау, алюминиевые радиаторы), централизованная. Окна металлопластиковые (профиль Рехау). По квартире будет разведено электричество, с отдельным кабелем для электроплиты. Из приборов учета застройщик установит счетчики горячей и холодной воды, а также двухзонных счетчик электроэнергии.
Сколько стоит и как купить
Как и в прошлый мой визит, в отделе продаж застройщика мне смогли предложить квартиры во всех домах комплекса – и в строящемся, и в сданных. Конечно, в сданных домах цена метра гораздо выше. Например, «квадрат» в однокомнатной обойдется в 27,8 тыс. грн, в двухкомнатной – порядка 30 тыс. грн, а в 3-комнатной – в районе 25 тыс. грн. Правда, до конца марта на готовые квартиры действует скидка в размере 3%, но как по мне, даже с ней стоимость квадратного метра здесь высоковата. Особенно, если учесть тот факт, что никакой рассрочки на готовые квартиры застройщик не предоставляет, да и переоформление недвижимости потребует от инвесторов дополнительных затрат. Им придется дополнительно оплатить 2% от суммы договора (1% – налог в Пенсионный фонд и 1% – госпошлина), заплатить нотариусу (порядка 3-3,5 тыс. грн) и «выкупить» установленный счетчик тепла (5,2 тыс. грн). Сделка оформляется по договору покупки-продажи недвижимости. Получается, что минимальная сумма, за которую можно купить готовую квартиру в ЖК «Министерский» составляет порядка 1,2 млн. грн – столько будет стоить 1-комнатная площадью 43,4 кв.м, с учетом скидки, но без учета дополнительных затрат на оформление.
Отмечу, что на вторичном рынке средние цены на квартиры в ЖК «Министерский» составляют $900-1100 за кв.м. Напомню, что в июле 2014 года на вторичном рынке жилье в домах этого комплекса продавали за $1200-1600 за кв.м. А в 2013 году цены готовых квартир составляли $15001700 за 1 кв.м.
В строящемся доме цена метра чуть ниже. Так, при 100% оплате будущей квартиры она составляет 20,6 тыс. грн в 1-комнатных, 23,3 тыс.грн в 2-комнатных и 18 тыс. грн в 3-комнатных. Получается, что минимальная сумма инвестиции в строящуюся квартиру в ЖК «Министерский» составляет порядка 966 тыс. грн – во столько обойдется 1-комнатная площадью 46,79 кв.м. При инвестиции в рассрочку от застройщика, цена метра увеличивается примерно на 1,2-1,3 тыс. грн, а первый взнос составляет не менее 50% от стоимости будущей квартиры. Остаток фиксируется в гривне, но на него начисляются проценты с момента сдачи дома в эксплуатацию в размере 14% годовых. Погасить рассрочку необходимо за 1 год.
Инвестиция в строящееся жилье оформляется по инвестиционному договору, который заключается с компанией «Имидж-Финанс», поручителем продавца при этом выступает компания «Энергополь». О разрешительной документации и участниках проекта я рассказывала в предыдущих обзорах, поэтому повторяться не буду. Отмечу, что сканы основных разрешительных документов представлены на официальном сайте комплекса.
Дополнительные затраты
Учитывая проблемы с парковкой, будущим новоселам имеет смысл задуматься о приобретении места в паркинге. До конца марта его можно приобрести за 350 тыс. грн. Аренда паркоместа обходится жильцам в 1900 грн в месяц.
Если говорить о содержании недвижимости в комплексе, то в данный момент оно обходится во вполне лояльные 4,85 грн за кв.м. Например, содержание 2-комнатной квартиры площадью 66 кв.м будет стоить 320 грн (плюс оплата по счетчикам и 170 грн за охрану комплекса). Но многие жильцы побаиваются, что обслуживающая компания планирует повышение оплаты своих услуг чуть ли не в два раза – до 8,5 грн с «квадрата».
Подводим итоги
ЖК «Министерский» заметно выбивается из своего окружения. Среди унылых гостинок Минского массива он смотрится довольно эффектно, а яркие детские площадки, как магнит, притягивают всех окрестных малышей. Но, как по мне, за яркой «оберткой» скрывается вполне обычная новостройка – со своими достоинствами и недостатками. Учитывая окружение, цену квадратного метра, отдаленность от метро, проблемы с паркингом (надеюсь, временные) и перспективу Окружной дороги под домами, мне кажется, что этот комплекс понравится «фанатам» Минского массива.
Что понравилось
Наличие поблизости объектов социальной инфраструктуры, внешний вид домов, планировки квартир, качество их отделки от строителей
Что не понравилось
Стоимость квартир, низкий уровень развития собственной инфраструктуры комплекса, медленный темп строительства домов и благоустройства территории.
236 відгуків