Куда идут цены на недвижимость: итоги полугодия 2018

Первая половина 2018 года завершилась, а значит, можно подвести итоги этого полугодия – в контексте столичного рынка недвижимости. Давайте посмотрим, куда и как двигались цены на столичные и пригородные новостройки.

Киев: цены пошли вверх, но не везде

Судя по данным портала ЛУН.ua, в целом за 6 месяцев 2018 года на столичном рынке недвижимости средние цены на первичку демонстрировали небольшой рост – как в гривневом, так и в долларовом выражении. Если в июне 2017 года средняя цена квадратного метра киевской новостройки составляла 21,8 тыс. грн\$840, то в июне 2018 она составила 22,5 тыс. грн\$860. То есть, за год цена среднего «квадрата» в столице поднялась на 700 грн. Интересно, что по сравнению с январем-2018, рост средних цен оказался не таким уж и большим – за полгода стоимость квадратного метра прибавила всего 300 грн.

Рынок первичной недвижимости 2018 динамика цен ЛУН
Динамика цен на первичную недвижимость в гривне по данным ЛУН.ua

В то же время, по данным консалтинговой компании SV Development вот уже который год демонстрируют стабильное снижение. В частности, по мнению аналитической службы этой компании, за период с июня 2017 по май 2018 года, средняя стоимость квадрата в столичной новостройке потеряла $50, опустившись с $1016 до $966.

Рынок первичной недвижимости 2018 динамика цен СВ Девелопмент
Динамика цен на первичную недвижимость по данным SV Development

Если рассматривать годовую динамику стоимости среднего квадрата в контексте классов новостроек, то практически в каждом сегменте мы увидим рост. Так, в классе «эконом» квадратный метр, в среднем, подорожал с 17,3 тыс. грн до 17,7 тыс. грн (+400 грн). В классе «комфорт» за год зарегистрировано повышение средней цены с 18,3 тыс. грн до 19,8 тыс. грн (+1,5 тыс. грн), в классе «бизнес» средняя цена за год поднялась с 31,7 тыс. грн до 34 тыс. грн (+2,3 тыс. грн). И только класс «элит» продемонстрировал снижение средней стоимости квадратного метра с 55,8 тыс. грн до 52,6 тыс. грн (-3,2 тыс. грн).

Аналогичная динамика с начала года выглядит не столь оптимистично. В январе 2018 года средняя цена квадратного метра в недвижимости эконом-класса составляла 17,2 тыс. грн, в комфорте – 19,8 тыс. грн, в бизнесе – 35,5 тыс. грн и в элит – 55,9 тыс. грн. То есть получается, что за полугодие средняя стоимость в этих классах демонстрировала разнонаправленные векторы: в экономе наблюдалось повышение (+500 грн\метр), в комфорте – без изменений, в бизнесе и элит – снижение (-1500 грн\метр и -3300 грн\метр соответственно).

Рынок первичной недвижимости 2018 динамика по классам
Годовая динамика цен по классам недвижимости

Если учесть, что с начала года на рынок вышло порядка 18 новых ЖК (причем большинство из них позиционируются в классе комфорт), то на мой взгляд, данный факт может свидетельствовать о том, что говорить об «оживлении» рынка столичной первички пока рановато. «Восходящий» тренд в сегменте класса «эконом» может быть обусловлен более высокой степени готовности строящихся ЖК (что, как известно, прямо связано с повышением цены «квадрата» в них). А вот резкое повышение цен во втором полугодии 2017 года и стабильность в первом полугодии 2018 года на новостройки класса комфорт (к слову, это один из самых массовых сегментов рынка) может говорить о том, что ведущие столичные застройщики пришли к общему мнению, что «ценовые войны» на этом рынке – путь в никуда. И выработали некую стратегию поведения на рынке, не предполагающую борьбу за инвестора при помощи снижения цен. Так это или нет, а также насколько эффективна будет эта предполагаемая стратегия, мне кажется, мы сможем увидеть уже нынешней осенью-зимой.

В то же время снижение средних цен в классах бизнесе и элит может говорить о том, что с платежеспособным спросом на рынке дела обстоят не так уж радужно. Все-таки, недвижимость в классе эконом и комфорт больше востребована как инструмент инвестиции или сбережения накоплений (вложиться на этапе котлована и продать квартиру после ввода дома в эксплуатацию или получать пассивный доход от ее аренды). А вот новостройки класса бизнес и элит выбирают, что называется, «для себя». И если в этих сегментах средние цены снижаются, то это может говорить, в том числе, и о снижении платежеспособного спроса.

Как менялась цена в столичных районах

Интересно проследить, как изменились средние цены в новостройках разных районов столицы. Напомню, на начало 2018 года самая невысокая стоимость «среднего» квадратного метра была зафиксирована в Деснянском районе (16,4 тыс.грн), а самая высокая – в Печерском (46,0 тыс. грн). К июлю 2018 года лидер и аутсайдер не изменились: Деснянский район по-прежнему может похвастать самой недорогой недвижимостью (16,5 тыс. грн), а Печерский – самой дорогой (47,1 тыс. грн).

Рынок первичной недвижимости 2018 динамика по районам
Годовая динамика средних цен на новостройки в разных районах столицы

Но, что интересно, средняя цена динамичнее росла в традиционно дорогом Печерском районе, а не в «экономном» Деснянском. Также, если взглянуть на динамику изменения цен за полгода, то можем увидеть снижение средних цен в Дарницком, Днепровском, Соломенском, Голосеевском, Оболонском и Шевченковском районах. Повышение средние цены демонстрировали только в Святошинском, Подольском и Печерском районах.

Рынок первичной недвижимости 2018 цены по районам
Динамика цен по районам за полугодие

Небольшой прогноз

Подводя итоги полугодия, мы видим на столичном рынке первичной недвижимости продолжение трендов, наметившихся в прошлом году: сближение средних цен на недвижимость масс-маркета (эконом и комфорт класса) и премиум-сегмента (бизнес и элит классы), снижение числа новых проектов точечной застройки и повышение количества масштабных «долгоиграющих» проектов, предполагающих строительство нескольких домов (а то и целых микрорайонов).

Учитывая, что традиционного летнего понижения цен от застройщиков к июлю так и не произошло, версия о неких существующих договоренностях между крупными застройщиками мне лично кажется не такой уж фантастической. Правда, насколько эффективна будет эта тактика «удерживания цен», пока не ясно: покупательский спрос за последние полгода особо не вырос, существенных прорывов в экономике страны не наметилось, да и ипотечное кредитование у нас, по сути, не работает. Так что как в итоге поведет себя рынок в дальнейшем неясно. Я думаю, что тут выиграет тот, кто продемонстрирует бОльшую силу характера и выдержки: или застройщики, которые даже в условиях снижения спроса удержат цены, или инвесторы, которые глядя на предлагаемые цены будут искать другие инструменты инвестирования. Как говорится, поживем – увидим:)

Традиционно напоминаю, что статистические данные — это картина, написанная мазками. Вся композиция видна только издалека, а при ближайшем рассмотрении она превращается в хаотичное нагромождение разноцветных пятен. И представить, что «вот это» имеет хоть какое-то отношение к цельной картине, которую мы видели только что довольно сложно. Так и здесь: «средняя цена»  квадратного метра вовсе не означает, что таковой она будет в понравившейся новостройке. Она может быть как выше, так и ниже; квадратный метр в ней может дешеветь и дорожать «не в ногу» со статистической картиной рынка — это нормально.


478 відповідей
  • Коля
    Вторичка у нових та відносно нових будинках, а також готові квартири від забудовників найімовірніше подорожчають. Але не дуже. Таких космічних цін як до 2008 че...

    Школи після 9го скорочують, вузи мабуть теж. Раніши до Києва приїджали студенти вчитися. Якщо діти не вивчаться, то і арендувати з інших міст не будуть, крім Того іноземні студенти не приїдуть.
    Все буде йти на спад.
    Да і якщо залишать 25% шкіл, тобуде конкуренція грошова серед батьків ща місця в, класах, думаю що буде коштуватияк хата вивчити диину.

    Тобто з дітьми кращє їхати до польші

    Любов
    05.06.2019 о 02:04
    Ірина Романова
    Что ж, непростая для Украины весна прошла, принеся с собой неожиданные повороты в политической и экономической сферах жизни страны.  Давайте посмотрим, как они...

    забыли еще кое-что: народ масово разьехался, все деньги заработанные везут домой и что с ними делают? правильно, покупают квартиры, так как банки уже показали свою надежность, а просто дома держать тоже не вариант. Потом решат – перепродать, сдать или когда все хорошо в стране будет, то просто жить. И как было указано выше в комментариях – да однокомнатные кв на расхват, так как цена подходит, да и молодым больше не надо. Вот что важно по новостройкам – так это стоимость ремонта любой квартиры, тут надо подумать хорошенько, +8-10 тыс.

    Святослав
    16.09.2020 о 23:35
    Ірина Романова
    Святослав, а почему эти проекты по-Вашему неликвидные?

    Не ликвидные потому что:
    1) На рынке уже появились объекты в той же цене но лучше по концепции, месторасположению, архитектуре, техническим характеристикам, дальнейшем обслуживании.
    2) Продать их дороже чем продавал застройщик в ближайшем будущем не получится
    3) Качество материалов и работ на этих объектах слабое и многие на это жаловались

    Ликвидные объекты – ЖК Итальянский квартал, Форест парк, Рыбальский,Филадельфия концепт хаус, А136. На сегодня это очень перспективные ЖК в своих категориях.

    Уно моменто
    21.09.2021 о 23:16
    Диванный Эксперт
    Особенно про хорошую колбасу из совка смешно) 2 сорта хорошей это где 60% картона и 55? Ещё небось очередь надо было отстоять. А дома то какие строили, куда там...

    Диванный эксперт ваш высер не качественный- потренируйтесь еще! Для бронелобых – раньше существовал ГОСТ. Люди физически НЕ могли купить продукты из “говна и палок” потому,что был СТАНДАРТ. А сейчас,таким как Вы маркетологи напарят всякий хлам в красивой упаковке,потому,что ГОСТа нет. Зато в очереди стоять не будете))

    На внутрішній ринок суттєво можуть вплинути зовнішні фактори:
    * економічна і політична ситуація в Стейтах та конфлікти за їх участі;
    * ситуація в Білорусі з можливим переходом в гарячу фазу;
    * ситуація в Росії, конфлікти на різних рівнях з можливим переходом у кризу.
    .
    Стейти і курс долара. Долар за минулий рік девальвував на ~10%. За прогнозами цього року продовжиться падіння мінімум на 15%. Якщо відбудеться розкол Республіканської партії, нові заворушення-погроми типу минулорічних BLM, референдум за незалежність Техасу тощо, це посилить втечу від долара і його падіння. При масовому скиданні доларових активів трапиться чергова світова криза, долар втратить статус основної резервної валюти.
    .
    До цього прилягає ситуація довкола Китаю. Стосунки Стейтів з Китаєм стають дедалі конфліктнішими. У КНР окрім торгово-економічних проблем зі США є кілька точок конфліктності по периметру: Тайвань (фактично союзник США може проголосити незалежність і це автоматом стає приводом для силових дій КНР за відновлення суверенітету); Гонконг (можливі нові заворушення проти центральної влади); ситуація в Південно-Китайському морі з захопленими й розширеними Китаєм островами (Стейти та всі сусідні держави не визнають китайський суверенітет; чергова демонстрація сили американським флотом може перейти у гарячий конфлікт); конфлікти на китайсько-індійському кордоні; ситуація з геноцидом мусульман в Синдзян-Уйгурському автономному окрузі КНР, яка буде дедалі більше використовуватись зовнішніми силами проти Китаю.
    Китай має боргових паперів ФРС на 1 трильйон дол і у випадку кризи може їх cкинути. (Для порівняння: на цей час капіталізація Біткоїна також складає 1 трильйон доларів, а Золота – понад 11.) Може запропонувати якусь альтернативну резервну валюту («золотий юань», «електронний юань») і банківську платіжну мережу альтернативну до SWIFT.
    .
    Ринок нерухомості у нас прив’язаний до долара. Багато заощаджень в доларі. Варіант «долар різко падає» – в підсумку глибока депресія ринку.
    .
    Білорусь. На 25 березня намічено відновлення протестів. Як воно піде важко передбачити, але може призвести до нової хвилі політеміграції в Україну обсягом в десятки тисяч сімей, яким знадобиться тимчасове і постійне житло.
    Конфліктом в Білорусі може скористатися Москва на свою “користь”. Звинуватити Україну у збройному втручанні на території “союзника” і надати йому “братню допомогу” (введення військ, придушення протестів). А якщо піде конфлікт, оголосити воз’єднання Донецько-Луганської «Новоросії» з РФ, перенести бойові дії на решту Донецької та Луганської областей, якщо вдало піде, розширити наступ в напрямку Криму і Придністров’я з можливим захопленням усього Азовського і Чорноморського узбережжя.
    .
    Росія. Состерігаємо підкилимні конфлікти у верхівці, що протидіє виробленню єдиної політичної лінії (нам на користь). Путінський курс майже помер, а як далі, ще не виробилось. В принципі там усі імперці-великодержавники. Відмінності в методах та орієнтаціях. Одні за силові й військові методи, інші за ліберально-гібридні (кошти-корупція-пропаганда-дипломатія-спецоперації). Одні орінтовані на Китай, інші на Європу та Стейти.
    На цьому тлі з весни-літа 2020 року спочатку рейсовими літаками сотнями кілограм і тонами вивозилося до Лондона банківське золото і валютні цінності. З’явилися коментарі, що ситуація нагадує попередні події з відповідними асоціаціями:
    1990 рік, СССР напередодні розпаду: через Польщу до Німеччини пройшли один чи два бронепотяги завантажені золотом та валютними цінностями (т. зв. “золото партії”, через НДР-ФРН усе розчинилося десь на Заході);
    1996 рік: перед виборами, на яких Єльцин мав стартовий рейтинг 5%, міг програти і влада дісталася би комуністам+націоналістам, також масово виводилися кошти за кордон;
    1998-1999 рік: нова внутрішня криза, черговий вивід коштів. Тоді це хворий Єльцин, пошук наступника, протидія групі довкола Є.Примакова, яка “рветься до влади”. Тоді ще й О.Лукашенко узяв участь у цих подіях – підтримав російських генералів-заколотників, які мали організувати силове зміщення Б.Єльцина і привести О.Лукашенка до влади як лідера Союзної Держави. В.Путін (тоді очолював КРУ в АП) організував протидію змовникам та вбивство генерала Л.Рохліна чим і заслужив довіру Єльцина.
    Сьогодні “дзеркало” ситуації 1998-1999 років. Не дуже добрі справи в економіці, розчарування населення. Хворий В.Путін і пошук наступника, боротьба груп оточення.
    З”явилися повідомлення, що силові групи РФ вивозять кубічними метрами золото та валютні цінності на таємні закордонні бази (в ЦАР під захист чвк “Вагнер” та інші).
    Експертами, як от Андрій Піонтковський (працює в Atlantic Council), обговорюється конфіскація Стейтами локалізованих російських коштів на суму 1 трильйон доларів і фінансування ними російської опозиції. (Якщо подібне станеться, думаю з цих коштів може відбутися компенсація наших втрат у війні та репарації…)
    В той час як московська верхівка возить валютні цінності літаками і вантажівками, середній бізнес в непевній ситуації з очікуваннями розвитку в хаос, бунт, масові грабунки цілком можливо потягнеться через кордон до нас з валізами доларів. Конвертація цих “гарячих” коштів в нерухомість – ймовірний сценарій. (Як варіант – переказ і обнал через Біткоїн-конвертацію.)
    .
    Наша ситуація. Величезний дефіцит бюджету. Величезний обсяг виплати внутрішніх і зовнішніх боргів з необхідністю перекредитуватися. В таких умовах логічно передбачати емісію гривні, падіння курсу та імпульсивне вкладення в нерухомість виведених із банків та бізнесів коштів. Проте в нас усе може бути з точністю до протилежного. Якщо схема нових залучень у валюті працюватиме без розривів, тоді постійний продаж валюти тягнутиме гривню у зміцнення знову до рівня 25грн/дол. І як показує попередній досвід – швидке зміцнення гривні переводить ринок нерухомості у депресію.
    Далі. Непевна Влада, яка заплуталась в своїх орієнтаціях та схемах. Якщо Стейтам в протидії РФ знадобиться Україна як стратегічний плацдарм, а їм і на заміну Туреччині в регіоні потрібен союзник, і для наближення до Ірану, і для протидії новому стратегічному “Шовковому Шляху” з Китаю до Європи, тоді в принципі військовим чи політичним способом за їх підтримки може бути змінена нинішня влада. А такі події – завжди дестабілізація для ринку.
    .
    У випадку якщо все буде довкола нас і всередині більш менш гаразд, тоді думаю варто очікувати відновлення теми масової перебудови застарілого фонду. За деякими даними Віталій Кличко збирається взяти участь в наступних президентських перегонах. На тлі болючої для багатьох проблеми застарілого житла, оголошення програми масової житлової перебудови із залученням іноземних інвесторів може бути переможним прапором політичної кампанії. Нові очікування – нова психологічна перебудова учасників ринку, зміна фокусів і цінових балансів.
    .
    Отже ж. До хріна різних факторів і як тут щось передбачити? Чи не краще взагалі вийти з цього ринку і знайти інший спосіб інвестування?
    *

Читайте всі 478 коментарів на форумі: Рынок первичной недвижимости: итоги и прогнозы