ЖК «Оксамитовий» в Софиевской Борщаговке
«Мы устали жить в муравейнике», – сказали мне друзья, и попросили обратить внимание на малоэтажные жилые комплексы в пригороде. Сейчас активно застраивается село Софиевская Борщаговка, где я была неоднократно. И среди высоток нашла новостройку не выше 4 этажей. Это оказался ЖК Оксамитовий. С интересом отправилась изучать новый для объект. И вот, что узнала.
Месторасположение
Вырос жилой комплекс Оксамитовий (Бархатный) недалеко от столицы – в селе Софиевская Борщаговка на улице Оксамитова, которая и дала название новостройке. Если судить по транспортной составляющей, то добираться отсюда в Киев не так уж и сложно. Причем, можно воспользоваться не одним направлением. Например, можно двигаться через Петропавловскую Борщаговку к станциям м. Житомирская, Академгородок (около 8-10 км), а можно выехать на Окружную дорогу. От комплекса до метро Академгородок курсирует маршрутка № 304 Д. Но в 500 м отсюда можно воспользоваться маршрутными такси №№ 742,796, 796Д, 744, 824, 769. Так что связь с внешним миром здесь налажена. Единственная сложность – это существенные пробки в час пик. В результате, в утром или вечером на дорогу вместо 10-15 минут придется потратить 40 и более минут.
Если не обращать внимание на шум от транспорта в час пик, то в остальное время здесь довольно тихо и умиротворенно. Здесь нет высотных домов. Рядом – дома-дуплексы, коттеджи, некое предприятие по сборке мебели (как сказали в отделе продаж, неудобств жителям комплекса оно не доставляет).
Недалеко есть магазин «Оксамитовый». Но за продуктами можно сходить в супермаркеты Лоток, Фора и АТБ, которые находятся в соседних жилых комплексах. Например, недалеко от ЖК Оксамитовий разрастаются ЖК Львивський маеток, ЖК Дания, ЖК Софиевский квартал. Здесь уже есть не просто магазины, где можно купить товары первой необходимости, а и кафе, пиццерии, салоны красоты, частные клиники и спортивные залы, детские учреждения. В центре Софиевской Борщаговки есть поликлиника.
Те, у кого есть детишки могут их устроить в детские сады, которых тут несколько. Правда, государственный детсад один и с местами тут может быть напряженная ситуация. Он находится практически в километре от новостройки. На подмогу мамочкам приходят частные дошкольные детские заведения. В школу детворе придется ходить сельскую. Но она существенно отличается от тех сельских школ, где есть всего 1 первый класс из 7 учеников. Как сказали мне местные жители, первых классов в этом году набрали 10 (!), в каждом из которых по 30 человек. Такое количество первоклашек даже для столичных школ не частое явление.
О комплексе
Когда я начинала знакомиться с этой новостройкой, меня, конечно же, в первую очередь, привлекло то, что в ней 4-х этажные дома плюс мансарда. При этом, не могу сказать, что пришлась по душе концепция застройки. Дома ЖК Оксамитовий расположены как-то разрозненно. Мне показалось, что у них не просто нет общего двора, а вообще отсутствует общее планировочное решение.
Дом № 1, который уже сдан в эксплуатацию в 2015 году, стоит, словно особняком от других своих «собратьев». Его подъезды выходят на улицу Бархатная. По-моему, не очень комфортно, особенно, если в семье есть дети и они решили выйти на улицу погулять самостоятельно. Рядом проходит дорога, так что опасность присутствует.
Дом № 2 (сдан в эксплуатацию в 2017 году) тоже имеет свои особенности в расположении. Он построен торцом к дороге и имеет выходы из подъезда в небольшой двор, который отделен от соседних зданий забором. По словам менеджера отдела продаж, за этим забором, быть может, построят частный детский сад. А пока территория просто огорожена.
Самая выгодная «географическая» позиция у домов №3 и №4 (сдаются в эксплуатацию осенью 2018 г.). Территориально они уже находятся на улице Сичова. Здесь, мне показалось, будет уютнее всего. Между зданиями появится детская и спортивная площадки, зона отдыха и парковочные места. Гостевые стоянки разместятся вокруг каждого дома. А за домом № 4 будет открытая охраняемая платная парковка.
В новостройке цокольные нежилые этажи инвесторы выкупают под коммерческие предприятия. Тут появятся и частная клиника, и салон красоты, и магазины, и кофейня. По моему, приятное соседство. К тому же, здесь не будет ощущения муравейника, так как в каждом доме, в среднем, насчитывается по 40 квартир.
Здания жилого комплекса Оксамытовий строятся из кирпича и утепляются минеральной ватой. Балконы в домах миниатюрные, так называемые французские. Лифт в домах не предусмотрен, поэтому мамам с колясками и пожилым людям будет сложно подниматься на последние этажи.
Я слышала, что в крупных жилых комплексах Софиевской Борщаговки часто возникают перебои с водой, если дома подключены к центральному водоснабжению. Так вот, ЖК Оксамытовий имеет собственные скважины на каждый дом. На качество и подачу воды нареканий нет. Как будут обстоять дела в дальнейшем, не известно. Местные жители говорят о том, что в будущем их дома тоже могут подключить к центральному водоканалу. На одном из форумов, где обсуждается новостройка, застройщик комментирует ситуацию следующим образом: «На данный момент в каждом доме есть выводы для централизованного водоснабжения и сеть каждого дома подготовлена к подключению к центральной трубе. Но так, как данной трубы еще нет, то каждый дом пользуется своей скважиной, что является плюсом. Учитывая опыт ближайших комплексов, которые пользуются централизованным водоснабжением, и оно работает с значительными перебоями, а также качество воды желает лучшего. Централизованное водоснабжение зависит на данный момент исключительно от местного водоканала, который и сам не называет сроки, когда в нашем районе будет проведена центральная труба. Со своей стороны застройщик выполнил все работы по подготовке к подключению».
Канализация в новостройке подключена в общую централизованную сеть (от домов все ненужное пойдет по трубам в сторону Вишневого, а затем – Киева). Газ подключается по мере сдачи домов в эксплуатацию.
Квартиры и цены
Застройщик относит продаваемое жилье к комфорт классу. В ЖК Оксамитовий мне предложили 1-комнатные и 2-комнатные квартиры. Трехкомнатных квартир здесь нет. В доме № 1 вариантов продажи недвижимости от застройщика не было. Дом заселен, в нем проживают также и сотрудники жилого комплекса (как жильцы, а не арендаторы). Дом № 2 может похвалиться однокомнатными квартирами от 40,2 м2 до 46,6 м2 и двухкомнатными квартирами – 66,3 м2. В домах № 3 и № 4 есть квартиры поменьше – однокомнатные квартиры от 30,3 м2 и двухуровневые – от 69,5 м2 до 87,9 м2.
С однокомнатным жильем все понятно – в принципе, никаких изысков. Хотя есть варианты. В одном случае – большая кухня (15 кв.м) и небольшая жилая комната (15 кв.м). В другом – просторная гостиная (20 кв.м) и небольшая кухня (10 кв.м). И тот и другой варианты имеют право на жизнь. Самые маленькие квартиры имеют площадь чуть более 30 кв.м с миниатюрным французским балконом.
Отдельно хочу остановиться на, так называемых, двухуровневых квартирах. На первом этаже размещаются кухня (8 кв. м), санузел и небольшая гостиная (15 кв.м). А на втором – две миниатюрные спальни по 7 кв.м, гардеробная и санузел.
Учитывая, что это мансардный этаж, окна в спальнях находятся на крыше. Так что можно лежать и смотреть на звездное небо. При желании можно совместить спальни в одно пространство. Меня заверили, что шум дождя, стучащего по крыше, жильцов не будет раздражать, так как крыша надежно защищена гидро- паро- и звукоизоляцией.
В отделе продаж предлагают это жилье как квартиру размером в 69 кв.м. На самом деле, покупатель приобретает 1-комнатную квартиру метражом 38 кв.м, а то, что выше (на мансардном этаже) даже не оформляется документально. Если будет желание, инвестор может самостоятельно включиться в процесс оформления в собственность площади на крыше. Но, судя по словам менеджера отдела продаж, этого можно и не делать, так как покупатель заключает с кооперативом договор бесплатного пользования имуществом на неограниченный срок.
Стоимость такой двухуровневой квартиры оценивается в 690 000 грн. Застройщик продает ее сейчас по акции – 10 000 грн за кв. м. Но учитывая, что официально вы покупаете 1-комнатную квартиру площадью 38 кв.м, то выходит, что ее 1 кв. м затягивает на 18 158 грн. А вообще строящиеся квартиры в ЖК Оксамытовий стоят от 11 500 грн за кв. м. Например, за 1-комнатную квартиру в 46, 6 кв. м надо будет заплатить 535 900 грн. А жилье в 40 кв. м с частичным ремонтом обойдется в 603 000 кв.м, то есть уже по цене 15 000 за 1 кв.м.
В домах, которые сданы в эксплуатацию недвижимость оценивается в 14 000- 15 000 за кв. м (без ремонта). При этом, можно взять рассрочку на 1 год, оплатив первый взнос от 50%. Неоплаченные квадратные метры будут дороже на 500 грн каждый.
Сдаются квартиры со стяжкой пола и штукатуркой. Также в стоимость недвижимости входит двухконтурный газовый котел и радиаторы (отопление в доме будет индивидуальное), счетчики учета газа, воды и электричества. И если приобретается двухуровневая квартира, то лестница на второй ярус тоже входит в стоимость.
Конечно, как и в большинстве новостроек Софиевской Борщаговки, жилье тут сдается без ремонта, но застройщик предлагает воспользоваться его услугами и купить новую квартиру уже с ремонтом. Правда, за это надо будет доплатить $100-$150 за квадратный метр жилья. Я посмотрела квартиры, которые сдаются по этой схеме – скромно и экономно. В то же время, хозяева могут въехать, расставить мебель, развесить шторки и жить, не растрачивая время на ремонт.
При инвестировании в ЖК Бархатный инвестор заключает договор паевого участия и становится членом кооператива «Оксамитовий». Нотариальное оформление и замеры БТИ обойдутся примерно в 4 000 – 5 000 грн. При покупке квартиры в домах, сданных в эксплуатацию, будущий новосел заключает договор купли-продажи с физлицом. В отделе продаж предупреждают, что в этом случае покупателю необходимо оплатить налог в размере 8,5% (госпошлина – 1%, налог на доход – 5%, военный сбор – 1,5%, пенсионный фонд – 1%), так как недвижимость, которая продается, перешла в собственность продавца менее чем 3 года назад. Понимая, что эта сумма довольно внушительная (за однокомнатную квартиру придется отдать около 50 000 грн налогов), половину из нее оплачивает застройщик. К этому стоит прибавить оплату за услуги нотариуса 0т 4 000 грн.
Кто строит
Застройщик новостройки – ОК Ж-БК «Оксамитовий». Полное название – обслуживающий кооператив «Жилищно-строительный кооператив «Оксамитовий», который официально зарегистрирован в городе Хорол Полтавской области. Как говорится, встретились друзья, и создали кооператив, выкупив на улице Оксамытова земельные участки. Сейчас земля находится в собственности кооператива.
Мне показалось забавным, что фамилия одного из основателей кооператива созвучна с именем ЖК – Аксамитовский Олег Вячеславович. В списке учредителей также значатся Коринек Станислав Владимирович, Кириленко Александр Александрович и Шпак Руслан Владимирович.
В отделе продаж предоставляют необходимые документы и договора. Их также можно увидеть и в открытом доступе на сайте жилого комплекса. Тем не менее, я все же проверяю достоверность разрешительной документации. На сайте Государственной архитектурно-строительной инспекции есть информация о наличии Декларации на начало проведения строительных работ домов №3 и №4.
Так как часть домов уже сдана в эксплуатацию, на реестре разрешительных документов ГАСИ можно увидеть Декларацию о вводе домов № 1 и № 2 в эксплуатацию.
Часто возникают споры по поводу целевого назначения земельного участка. В случае с ЖК Бархатный, судя по данным кадастровой карты Украины, земля выделена для строительства и обслуживания жилых домов, хозяйственных построек и сооружений (приусадебный участок). Именно поэтому строить здесь многоквартирные дома запрещено. К сожалению, это не останавливает застройщиков.
Из «сюрпризов», которые мне удалось найти, но о которых умолчали в отделе продаж – ЖК Оксамитовий засветился в судебных делах. Проблема возникла из-за занижения категории сложности строительства.
Мнения жильцов
Так как первые дома этого жилого квартала были сданы в эксплуатацию еще в 2015 году, то люди здесь не только сделали ремонты, но и живут полноценной жизнью. Из того, что удалось от них услышать – дискомфорт во время пробок на дороге (это в час пик вечером и утром). Зато в остальное время все тихо и спокойно.
Молодая мама с двумя детишками рассказала, что они ходят в государственный детский сад, который почти в 1 км от дома. Ближе есть частные детсады, но стоимость в них – от 5 000 до 8 000 грн в месяц. Ее устраивает, что рядом есть продуктовые магазины, и различные бутики. Иногда они с семьей устраивают прогулки в близлежащий лес. Словом, негативных отзывов от нее я не услышала.
Владельцы автомобилей отметили, что пока парковок хватает. Если уж после полного заселения комплекса остро станет вопрос о том, где ставить авто, то можно будет воспользоваться платной стоянкой у дома № 4.
Те, кто проживает в ЖК Оксамитовий, рассказали, что благодаря наличию котла в квартирах тепло. Здесь платят за обслуживание 7, 47 грн за 1 кв.м. Вода в новостройке (из собственной скважины) обходится в 9 грн за куб, отвод канализации – 44 грн в месяц. В результате, учитывая показания счетчиков, в месяц жилье обходится до 1000 грн летом до 2000 грн зимой
Подводим итоги
В отличие от множества комплексов, расположенных в этой местности, ЖК Оксамитовий не претендует на крупномасштабную застройку. Именно это придает ему спокойную, немного провинциальную окраску. Не за этим ли уезжают из мегаполиса люди? Мне показалось, что жизнь здесь должна протекать размеренно.
Молодые семьи должны оценить эту новостройку. В данной местности строится много жилых комплексов, а это влечет за собой развитие инфраструктуры.
Понравилось
Тихое место, малоэтажная застройка, близость торговых точек, двухуровневые квартиры.
Не понравилось
Отсутствие общей архитектурной концепции застройки, пробки в час пик, некоторые планировки квартир, судебные разбирательства по поводу законности строительства.
11 відгуків