Новостройка как инвестиция: есть ли смысл?

Многие финансовые эксперты и аналитики полагают, что инвестиция в строящиеся квадратные метры — это надежный способ обезопасить свои личные финансы от обесценивания и неплохой способ обзавестись личным «пенсионным фондом». Я ни в коей мере не ставлю под сомнение эту позицию, но все же решила разобраться: а действительно ли инвестиции в строящиеся столичные «квадраты» столь выгодны, посчитать их доходность и прикинуть, каким слоем масла они сдобрят пенсионную корочку хлеба?

Новостройка как инвестиция

Итак, прежде чем приступать к расчетам, было бы неплохо сориентироваться в текущей рыночной ситуации. Если верить неофициальной статистике, то цены на строящуюся первичку демонстрируют пусть небольшой, но рост. Так, по данным ЛУН.ua, за год средняя стоимость строящихся столичных метров подросла почти на 2 тыс грн. или на 8,5% — с 21 тыс. грн в августе 2017 до 22,8 тыс. грн в августе 2018. Правда, рост этот фиксируется исключительно в гривне. В долларовом же эквиваленте, за этот период средняя цена квадратного метра не изменилась: и в августе 2017, и в августе 2018 г. она составляла $820. Более того, в чуть более долгосрочной ретроспективе можно говорить о ее снижении: например, в августе 2016 года, по данным статистики ЛУН.ua, она составляла $870, а в августе 2015 — $960. То есть, на первый взгляд может показаться, что особого роста на рынке не наблюдается и для среднесрочных инвестиций он пока не очень привлекателен. Ведь традиционной валютой сбережений и расчетов на рынке недвижимости у нас все же является доллар, а не гривня. Но это только на первый взгляд.

Среднесрочная инвестиция: купить на старте продать на финише

Как известно, успех любой инвестиции можно описать простой формулой: «покупаем пока дешево, продаем когда дорого». В принципе, и рынок недвижимости исключением не является: наиболее выгодно вкладывать деньги в строящиеся метры на этапе котлована — с тем, чтобы когда дом будет построен попытаться продать готовую квартиру подороже.

В принципе, эта тактика срабатывала последние 3-4 года. Если проанализировать динамику цен в пределах одного более-менее крупного ЖК, то можно заметить, что за это время стоимость квадратного метра в долларах росла. Но, конечно, говорить о каких-либо «сверхприбылях» не приходится. Поясню свое мнение на конкретных объектах.

Например, в сентябре 2015 года квадратный метр в 1-комнатной квартире ЖК по Армянской, 6-А стоил около $720, а сегодня готовые квартиры здесь пытаются продать из расчета порядка $845 (торг уместен). Если на начальном этапе строительства самая ликвидная 1-комнатная квартира (площадь 49 кв.м) обошлась инвесторам примерно в $35 тыс., то сейчас такая квартира в уже построенном доме продается по цене $40-41,5 тыс. Получается, что за 3 года, каждый вложенный в этот проект доллар принес инвестору около 17,4%. Что, грубо говоря, означает 5,8% годовых. В принципе, не так уж и плохо.

Новостройка как инвестиция вторичка Армянская 6а
Средняя стоимость квартир на вторичке в доме по Армянской, 6А

Другой пример — 1-комнатная квартира в ЖК «Воздухофлотский квартал». В сентябре 2015 года, на старте продаж стоимость квадратного метра 1-комнатных квартир тут составляла примерно $1050, а квартира площадью 39 кв.м обошлась инвесторам почти в $41 тыс. Сегодня, в уже построенном доме, бывшие инвесторы хотят получить за 1 кв.м, в среднем, $1300. Хотя многие готовы удовольствоваться и $1250 — например, в этом ЖК выставлена на продажу готовая квартира площадью 39 кв.м за $48,5 тыс. Получается, что по грубым подсчетам, доходность этой инвестиции за 3 года составила около 12%, что означает порядка 4% годовых.

Новостройка как инвестиция вторичка ЖК Воздухофлотский квартал
Средняя стоимость квартир на вторичке в ЖК «Воздухофлотский квартал»

В ЖК классом пониже наблюдается более интересная для инвесторов ситуация. Например, в ЖК «Эврика» на старте продаж (лето 2015 г.) квадратный метр обходился инвесторам примерно в $550 — а сегодня в сданных домах он «торгуется», в среднем, за $900 (хотя более реальной мне видится цена метра на уровне $850). Получается, что вложив на старте продаж в 1-комнатную квартиру площадью 35 кв.м порядка $20 тыс, сегодня за нее можно попытаться за нее получить около $30-31. Правда, судя по количеству объявлений по продаже и переуступке недвижимости в этом ЖК, мне лично кажется, что продавцам будет непросто взять и такую цену… Тем не менее, за 3 года подобное вложение за 3 года может показать доходность на уровне 50%, что по грубому подсчету означает 16,6% годовых.

Новостройка как инвестиция вторичка ЖК Эврика
Средняя стоимость квартир на вторичке в ЖК «Эврика»

Подчеркну: все вышеприведенные расчеты довольно приблизительны, и инвесторам стоит иметь в виду, что реальная доходность такого формата инвестиции в строящуюся недвижимость несколько ниже. Во-первых, при подсчетах я не учитывала необходимость оплаты налогов с продажи готовой квартиры (а это, как минимум 6,5%, не считая затрат на оплату услуг нотариуса). Конечно, продавцы сейчас по инерции стараются переложить оплату налогов на покупателя — но последние уже не готовы идти на такие уступки, и в лучшем случае соглашаются оплатить все налоги и сборы по сделке в формате «50/50».

И, во-вторых, мои расчеты строились на том, что инвестор оплатил строящуюся недвижимость сразу и в полном объеме. А ведь если «квадраты» оплачивались  в рассрочку от застройщика, то сумму инвестиции смело можно увеличить на 2-3% — и, соответственно, примерно на столько же снизить уровень доходности.

Если же говорить о перспективах подобного формата инвестиций в столичные новостройки (купить на старте, продать на финише), то мне лично кажется, что в ближайшие несколько лет его доходность будет снижаться. Во-первых, цена на старте в большинстве новостроек уже не такая привлекательная. Во-вторых, в условиях затоваренного рынка (а столичный рынок недвижимости именно таков) продать что-либо становится проблематично. Самый очевидный путь это сделать — снижать цену. Поэтому, продавцы будут вынуждены снижать цену и жертвовать доходностью — чтобы если и не заработать, то хотя бы вернуть вложенные инвестиции. Ну, и в третьих, не стоит сбрасывать со счетов такой риск, как вероятность наступления очередного экономического и/или политического кризиса, который может разразиться в нашей стране, привести к очередному обвалу национальной валюты и поспособствовать снижению цен (в долларовом эквиваленте) на недвижимость.    

Долгосрочная инвестиция: купить на старте и сдавать

Давайте посмотрим, насколько интереснее (или — не интереснее) долгосрочная инвестиция в столичную недвижимость. Такой формат предполагает не «сбрасывание» активов на пике продаж, а их превращение в источник постоянного денежного ручейка. Другими словами — постараться вернуть сумму инвестиции за счет передачи построенного недвижимого имущества в аренду.

Новостройка как инвестиция аренда квартир
Аренда может обеспечить стабильный доход

Правда, в этом случае суммы первоначальной инвестиции будет недостаточно — сдать квартиру в состоянии «от строителей» не получится. В ней необходимо сделать минимальный ремонт и укомплектовать мебелью и бытовой техникой. В среднем, подобные затраты составляют примерно 20-25% от стоимости недвижимости.

То есть получается, что сумма инвестиции в рассматриваемых ранее вариантах составит:

  • ЖК по Армянской — $35 тыс.+20% = $42 тыс.
  • ЖК «Воздухофлотский квартал» — $41 тыс. + 20% = $49 тыс.
  • ЖК «Эврика» — $30 тыс. +20% = $36 тыс.

Теперь давайте посмотрим, за сколько в этих ЖК сейчас можно сдать 1-комнатную квартиру. И сколько месяцев потребуется, чтобы вернуть вложенные средства (при стабильном доходе от аренды в долларах):

  • ЖК по Армянской — около 10-11 тыс. грн. (порядка $400). То есть, возврата инвестиций можно ожидать через 105 месяцев или через 8,5 лет;
  • ЖК «Воздухофлотский квартал» — дом только заселяется, так что предложений по аренде в нем еще нет. Но в соседних новостройках 1-комнатные квартиры предлагаются в аренду по цене 14-16 тыс. грн (порядка $500). Таким образом, можно надеяться что после начала сдачи инвестиции вернутся через 98 месяцев или через 8 лет;
  • ЖК «Эврика» — порядка 9,5-12 тыс. (около $400). При благоприятном развитии событий возврата суммы инвестиций в этом ЖК можно ожидать через 90 месяцев или через 7,5 лет.

Прибавим к полученным цифрам еще три года или 36 месяцев, которые потребовались на строительство домов — и получим более-менее реальный срок возврата инвестиций на уровне 10-11 лет. То есть, доходность такого формата инвестиции можно грубо оценить на уровне 9-10% годовых (приняв, что за 10 лет капиталовложение удвоилось).

Но, если смотреть на вещи более реально, я бы навскидку оценила доходность такого формата инвестирования на уровне 7-8% годовых. Хотя бы потому, что к этому сроку имеет смысл прибавить еще как минимум год. Во-первых, вовсе не факт, что владельцу удастся находить арендаторов в режиме «нон-стоп», а значит в какие-то месяцы квартира будет простаивать. Во-вторых, потенциальному рантье, скорее всего, придется вкладывать в недвижимость дополнительные средства — хотя бы для того, чтобы обновить в квартире интерьер и мебель после каждых 3-5 лет аренды. В-третьих, не стоит сбрасывать со счетов вероятность снижения арендных ставок (в долларовом эквиваленте) в будущем — в случае ухудшения экономической ситуации и дальнейшего обесценивания гривни.

Новостройка как инвестиция аренда риски
В ходе аренды квартира может пострадать…

Ну и, в-четвертых, не стоит сбрасывать со счетов вероятность наступления очередного кризиса на строительном рынке. Многие застройщики активно наращивают портфель своих проектов — и мне кажется, что новые объекты у них появляются, в том числе, и затем, чтобы профинансировать завершение начатых ранее проектов. Устоит ли эта конструкция, и что произойдет когда (и если) она начнет рассыпаться — я лично предсказать не берусь. Но мне кажется, что те, кто вкладывает свои сбережения в нынешние котлованы, рискуют больше, чем те, кто сделал это 3-5 лет назад… Но этот риск касается не только тех, кто планирует зарабатывать на аренде, но и всех, кто инвестирует в недвижимость на начальном этапе строительства.

Есть и еще один фактор, который может не самым благоприятным образом сказаться на доходах арендодателей. Это затоваривание рынка арендной недвижимости.  

Заработать на аренде

Если честно, то глядя на количество стройплощадок и новых квартир, которые ежегодно появляются в  столице, я начинаю переживать не только за столичный рынок недвижимости в целом, но и за сегмент аренды. Несмотря на то, что сегодня рост арендных ставок несколько опережает рост курса доллара, вполне вероятно, что за 8-10 лет эта динамика может измениться.

Новостройка как инвестиция аренда стоимость
Уровень арендных ставок спрогнозировать сложно

Увеличение предложения вполне может сыграть с потенциальными рантье злую шутку. Привлечет ли столица столько новых арендодателей, чтобы заполнить тысячи новых квартир, которые только-только построены или строятся сейчас? Где будут работать их обитатели? И хватит ли их дохода на то, чтобы удовлетворить ожидания потенциальных арендодателей? А значит — удержатся ли цены на аренду жилья? Дать утвердительные ответы на эти вопросы со 100% гарантией невозможно, а значит — все эти риски стоит иметь в виду, вкладывая деньги в новостройку и рассчитывая на будущие доходы от сдачи квартиры в ней. И быть готовым к тому, доходность такой инвестиции может снизиться еще на несколько процентов годовых.

Ну и в дополнение отмечу, что доходы от сдачи личных помещений в аренду в нашей стране тоже облагаются налогом:)

Что в итоге?

Инвестиция в недвижимость, по-прежнему является одним из самых востребованных финансовых инструментов, доступных «пересічному» украинцу. Единственной альтернативой ей можно считать банковские вклады — но несколько волн банковских кризисов изрядно подорвали доверие к такому варианту сбережения и приумножения личных средств. Другие финансовые инструменты, такие как НПФ (негосударственные пенсионные фонды), фондовый рынок и т.п. у основной массы нынешних потенциальных инвесторов остаются невостребованными. Поэтому мне кажется, что именно в рынок недвижимости украинцы будут вкладывать свои сбережения еще в течение 5-10 лет — до тех пор, пока не появится новое поколение инвесторов: финансово более грамотное и смелое. Это нынешняя молодежь, поколения Y и Z, представители которых сейчас только занимаются накоплением стартового капитала. И мне почему-то кажется, что столь массово в киевские «кирпичи» инвестировать они не будут:)

P.S. Я не претендую на роль финансового аналитика и, тем более, на звание «провидицы». Вполне вероятно, что в своих подсчетах и рассуждениях я не учла важных нюансов и деталей — все-таки лично с инвестициями в новостройки я не сталкивалась и свои сбережения в них не вкладывала. Поэтому буду благодарна за комментарии — как состоявшимся инвесторам , из которых можно будет узнать насколько эффективен этот финансовый инструмент в реальности. Так и тем, кто уже вложил или только готовится вложить свои сбережения в строительство недвижимости, из которых можно будет понять ваши ожидания от инвестиции:)

Рубрики:

Автор: Ирина Романова

Меня зовут Ирина. Всю свою сознательную жизнь я занимаюсь журналистикой. Значительный период моей профессиональной деятельности был связан с недвижимостью и строительством. Пишу для друзей и всех кому интересно читать о новостройках в Киеве и пригороде.

Возможно Вас заинтересуют:

Новостройка как инвестиция: есть ли смысл?: 90 комментариев

  1. Если рассматривать с целью пассивного дохода от аренды, то коммерческая на порядок выгоднее, там минимум 20% годовых. Я работаю сейчас брокером в https://solomon.fund , если кого заинтересует- обращайтесь!

  2. Имею 2 квартиры в Италии. Рынок за 5 лет изучил очень не плохо. Так же имею обьекты в Украине. Соглашусь со всем выше изложенным в статье. Долгосрочная окупаемость зависит от силы экономики страны. Чем сильнее экономика (меньше инфляция) тем меньший процент с аренды жилья. ПО Италии город Торино. Процентные ставки варьируются от 4,5% годовых за 2х комнатные в 70 м2 до 8,5% за монолокале в 30-40 м2. В учет пниняты: налог на недвижимость и кондоминиальный сбор. Франция. Париж. менее интересен. доходность там от 3% до 6%. Грубо говоря. 10 лет срока окупаемости это очень большой успех считается. Прогнозы по Украине таковы. Если экономика будет расти с нынешними темпами спустимся с процентами и мы с макс 10% до макс. 6%. Удорожание комуналки по факту в украине большого не будет. Сейчас в Италии отопление 45 квадратов стоит 50-70 евро в месяц. ИХ 7 отопительных. Электричество 20 в месяц в среднем. Одна разница это пространство под застройку. В италии его нету по факту. В Украине еще очень много територий для развития рынка новостроек. Как бы то ни было. Есть тенденция такая. Аренда однушки в 40 квм является 1/3 от средней зарплаты в этом городе/стране. В целом в развитых странах доходность любого МАЛОГО невысокотехнологичного бизнеса ниже чем в УКРАИНЕ.

  3. Ирина, спасибо за статью! Все полностью совпало с моими мыслями. И ещё немаловажный момент — рост цен на коммунальные услуги. Это то, что может тоже конкретно повлиять на рынок аренды. Есть вероятность, что коммуналка подорожает через год в два раза, а это дополнительно ляжет на плечи арендаторов (как и налоги на сдачу недвижимости, когда ужесточат контроль за их уплатой). Смогут ли арендаторы оплачивать внушительную сумму? Все зависит от темпов роста зарплат в Киеве. Пока что они отстают от роста курса доллара, имхо.
    Тоже не претендую на звание аналитика или повидицы, но то, что вся эта система крайне неустойчива — факт. И есть большой риск, что инвестиции будут похоронены в бетоне недостроев.

  4. Классная статья с полезной информацией, ушёл считать и думать. Спасибо за наводку, я лет 5 назад очень хотел сдавать несколько квартир как альтернативу депозит в банке и вообще работе, но сегодня задумался. Большое спасибо Ирина!

  5. Хорошо структурирован и достаточно объективный обзор. Однако финансовые расчеты ну уж очень все примитивно и финансово безграмотно. Отсутствует базовое понятие «стоимости денег во времени», неправильно расчитаны внутренние нормы ежегодной доходности, не учитывается инфляция и альтернативные источники вложений.

    1. Rusich, спасибо за замечания!
      Буду рада, если Вы исправите мои ошибки и оставите в комментариях правильные расчеты! Заранее спасибо:)

  6. Непонятно откуда такая маленькая окупаемость. Берем пример: New York Concept House. На самом начальном этапе цена однушки около 50 кв. м. — 33000 грн. Это два года назад, доллар был ровно 26. Выходит начальная цена за квадрат $1200-1300. Дом построился, теперь цена за квадрат $1870 (однушек нет в продаже уже, берем цену за двухкомнатные). Навар окло $620 с каждого квадрата. Делим на два (потому что два года), получается $310 с каждого квадрата за год. Это получается 25% годовых! И таких примеров много.

      1. Доходность в то, что вы получили на руки. Миносовать можно только недополучение от другого вида инвестиции, к приму депозит или иной доходный бизнес.

        К примеру, купили за 50к$ продали за 70$ через два года. Доход 40%. Минусуете потенциальную прибыль, если таковая имеется, если бы деньги вложили скажем в депозит. Допустим депозит под 3% годовых в долларе, вот и считайте, отнимите от дохода от продажи потенциальную прибыль от депозита, и получаете чистейшую прибыль.

        Ну и так далее, тут действительно каждый по своем у считает …

  7. Ирина,спасибо за грамотное и толковое (с моей точки зрения) изложение сути.
    Я сам сейчас в раздумьи.
    Дело в том,что я в 2013г продал квартиру в центре города,купил на массиве поменьше,а разницу положил на долларовый депозит в госбанк.Конечно Вы понимаете степень всех моих проблем и тревог в последствии,но депозит после известных событий,но еще до введения валютных ограничений я не снял,о чем теперь понятное дело не жалею.
    Но сейчас пргоцентные ставки маленькие,риски (не может госбанк быть надежнее самого государства с его проблемами)остаются, и я думаю о покупке недвижимости причем уже с правом собственности.И дело для меня не в сроках окупаемости,а прежде всего в НАДЕЖНОСТИ.
    А минус для меня здесь прежде всего в том,что в отличие от депозита недвижимость нельзя продать затем частями,да и хлопот (я инавалид) с арендой тоже будет достаточно.Сложный вопрос,для каждого индивидуальный…
    Еще раз спасибо Вам большое:)

  8. Ирина, большое спасибо за умный, сбалансированный обзор. Вы проделали серьезную работу, приятно и познавательно читать Ваши статьи.

  9. Ірина,
    у вас традиційно все структуровано і все по ділу) Дозволю собі кілька коментарів:

    1 купить на старте продать на финише
    Забудовник це як чорний ящик для інвестора, сьогодні є, а завтра немає.
    Дохідність 4-6% не виправдовує великих ризиків, які несе інвесторів, адже альтернативою є вкладення в валютні ОПВД України під 5% річних вдол.
    І мова не тільки по ризик банкрутства забудовника, а й про те що кваритира по риноквій ціні може довго продаватися.
    Також у вашому рохрахунку дохідності є помарки, на які вкзаали попередні коментари.

    Долгосрочная инвестиция: купить на старте и сдавать
    Навіть якщо не рахувати витрати власного часу на менеджмент аренди, то до ваших розрахунків варто додати:
    — капітальний ремонт після арнедаторів (раз на 10 років)
    — страхування квартири
    І головне — аренда це по факту гривнений дохід, тому написана вами дозідність щезне, якщо шривня буде девальвувати швидше ніж ріст арендних ставок, як це було в 2014-2015

    Альтернативою для такого інвестора є іноземні REIT в рамках 50 тис дол на рік. Там окрім надійності і інвестицій в валюті ще й є дивресифікація по країнам та типам нерухомості (житлова, торгова, бізнес…_
    Ось приклади
    Нерухомість в США та по всьому світу
    REET https://www.ishares.com/us/products/268752/ishares-global-reit-etf
    5% дохідності в дол
    платить дивіденди щокварталу

  10. Затоваренный — хорошее слово. Мое мнение — цены в долларах на масс-маркет недвигу в состоянии «после строителей» через год будут ниже на 7-10% как минимум. Встречаемся в этой теме через год.

    1. в еще -10% лучше уже не инвестировать, так как это 100%-й недострой будет.
      Минимальная цена сегодня, рекомендованная — 600-700 долларов, это для Киева. Ниже уже риск под потолок взлетает. Одно неправильное движение у застройщика и дом недострой.
      Да, есть еще пирамида, по типу разных БУДов… но многие из этих пирамид не выстоит!

      1. И я зайду через год. Думаю, что особо нтчего не изменитмся.
        Ирина, Вам идея — создайте тему типа «конкурс прогнозов», что то подобное есть на Домике.

    2. а с чем сравнивать? Вы дали конкретные цифра на классы жилья, районы, тип жилья, сроки..? Или Вы так просто, мол на 7-10 % минус от непонятно какой цены? Я хотел бы сравнить с Вашим прогнозом, потому что мой как раз +5-10%.
      Я иду от цены реальной на сегодня. Центр-при центр это вилка 750-900 на старте, 800-1200 середина, на выходе с проекта 1200-2000.
      спальники на 5-10 процентов минус от центра. Попа мира не в счет, там может вообще не будут уже строить.

    3. Вы говорите что цены на массмаркет упадут на 10%. Я бы не согласился. Во первых цена первички она в гривнах. И если судить по проекту киевмиськбуда ЖК гармония то через год цена в гривне может и поднимется на 1-2% в гривне но это будет ниже чем рост курса доллара. И соответственно можно сказать что цена в $ упадет. Но не на 7-10 а на 5-7%. Но вот проекты более ликвидные, такие как Манхеттон сити, они врядли прогнутся ибо популярны и неплохо продаются. Если сравните цены сейчас и 3 месяца назад то поймете (3 месфца назад были 26 000 сейчас 30 000). Экономика Украины в целом выходит на уровень 13 года лета. (еще максимум годик два) Покупательская способность граждан увеличивается и не даст упасть недвижимости склишком низко.

  11. Спасибо за адекватную, на мой взгляд, оценку.
    В ситуации с ценами на недвижимость в Украине присутствует огромный знак вопроса.. Мы помним и бурный рост 2003-2007 и резкое падение 2008, 2014. По какому месту нас еще стукнет..

  12. Очень ценный обзор. Как вариант было бы интересно, посмотреть приблизительный обзор подобного инвестирования в зарубежную недвижимость в сравнении с Киевской. Сейчас много объявлений типа «покупай апартаменты возле моря» в Баку, или Кипре под сдачу в аренду, и даже завлекают ценами дешевле чем в Киеве, но как поговаривают такие инвестиции не окупаются. На будущее было бы интересно увидеть хотя бы отдаленный сравнительный обзор

    1. Вот Вам пример. Живу в квартире, стоимость которой в 2016м году (когда дом был построен) была 360 тысяч евро, сегодня 400к евро, за аренду плачу 1200 евро в месяц. Из этих 1200 евро владелец обязан уплатить налог. Выходит совсем неинтересно.

      Справедливости ради -в Германии жилье сдается с ремонтом, нужно только мебель завезти и интернет провести.

      1. В данном случае я бы ничего не доказывала, что автоматически означало бы опустится на уровень Кератерм, investor и других. В их сознании Киев — всегда останется столицей Европы, но не настоящей, а той, в которую они сами поверили. Соответственно, то, как строят в Киеве(газоблок, высотность, отсутствие инфраструктуры, детских площадок и т.д.), да и вообще жизнь в такой стране они считают за норму, иначе за 27 лет они бы что-то изменили.

        1. Ирина Вы с Алексом два сапога пара, один при публикации сообщения забыл указать страну в которую он инвертировал, а ваше сообщение чем-то мне напомнило сочинение первого класса — «Как я провел лето».
          Я никак не могу связать Вашу поток мысли ни с моими сообщениями, равным счетом как и с сообщениями других пользователей.
          Проходите мимо, в сторону детской площадки..

        2. стена в 1 кирпич и большие панорамные окна при климате где зима до -25, отсутствие школ садиков, больниц и т.д., убитый общественный транспорт , и все это по цене 900-1000 $ за квадратный метр, что в принципе кажется более доступным на фоне европейских цен. Та же Варшава стартует от 1500 € а средняя 2000 € за квадрат, но там есть кредитование и живая банковская система. И главный вопрос как скоро придет тот самый писец, кому достанутся останки и кто здесь будет хозяеном

    2. все верно — не окупаются — у меня два знакомых уже продают свои квартиры один во франции, другой в голландии — не выгодня, еле на 0 а то и на — выходят

  13. Статья отличная.
    Мое мнение в эконом секторе просто будут меньше строить. В комфорт и бизнес классе цены устоят.
    А вообще Киеву жопа. Очень много людей, очень тесно становится..

    1. >А вообще Киеву жопа. Очень много людей, очень тесно становится..
      Мир меняется и никак этого не изменишь. Но воспринимать самому можно по-разному.

  14. Видно, що автор далекий від теми ремонтів в новобудовах))
    Скромний ремонт «однушки» та ще й з меблюванням потягне мінінмум 10-15 тис.у.о. а це далеко не 20-25% від приведеної вартості в 30-40 тис. «однушки». А отже окупність (теоретична) вже буде не 8-9 років, а років 15 і це за умови що збережуться сьогодніші тенденції ціни/попиту (що звісно на практиці буде не так). І не забуваємо, що податкова все плотніше береться за «оренду нерухомості», а отже доведеться ще платити податки (п’яту частину доходу), тож «строк окупності» збільшується ще на 20%. Отже.. якшо вникнути в нюанси, то виявиться, шо «перспективи» цього «бізнесу» такі собі..

    1. Поспорю.
      По ремонту — у меня цифры в статье сошлись с моими бенчмарками подтвержденными на практике, и на профильных форумах. Это 250 долларов за кв. м. ремонта после строителей под сдачу (не для себя). Стиль — минимальный современный комфорт. Это те же 25% от стоимости.
      По возврату инвестиций — инвестиционная привлекательность состоит из дивидентов (арендной платы) + удорожания актива. Мне кажется опыт соседних стран показывает, что мы сейчас «на дне», и можно смело закладывать 3-5% роста за счет удорожания.

      Вложение

      1. 1. Стосовно «бенчмарків» — у вартості матеріалів і робіт ви рівняєтесь на ціни минулих років, а це хибний метод, бо поточні ціни (при збереженні того ж рівня якості) ростуть, а отже і вартість ремонту зараз вже буде інша (ніж була у минулому).
        2. Стосовно «удорожания актива» і «Мне кажется».
        Оцінюючи вартість «активу» в у.о. (а не в «красивій» і постійно девальвуючій), ви помітите, що вартість «активу» з кожним роком ПАДАЄ (протягом останніх кількох років). Враховуючи поточний стан економіки країни, передумов для стабілізації (не те що для здорожчання) цін на нерухомість не видно. Отже «Мне кажется» не дорівнює «є в дійсності». Тож перш ніж вдавадись до висновків, рекомендую не полагатись на «аналітичні викладки» будівельників, а самому докладно вивчати ситауцію на ринку. І не забувайте, досвід європейьких країн зі стабільною економікою, з дешевими кредитними ресурсами не можна «натягувати» на Україну, з критичним станом економіки, відсутністю адекватного кредитування, з перебуванням фактично в стані війни з «сусідом» (і постійною загрозою погіршення ситуації), бо в таких умовах передумов для зростання вартості бетону нема. Як би комусь цього не хотілось (перебуваючи в тепличних умовах великого мегаполісу).
        Всім добра. Живіть власним розумом.

    2. Год назад закончил ремонт маме в квартире на позняках, 52 кв метра. 12 тысяч долларов ($230/кв м). Из мебели старый только диван, кровать и стол для компьютера. Остальное новое, покупали в Юске.
      Все хорошего качества, плитка на пол в кухне и коридоре испанская, на стены в саунзлах польская, ламинат немецкий, стеклопакеты трёхкамерные Саламандер, бойлер электролюкс на 60 литров, смесители девит.

        1. уже сложно посчитать будет, я не в Украине а счета и чеки в Киеве остались.
          272 тысячи гривен это всё вместе.
          Кухня 14к гривен, шкаф большой в комнату 16к гривен, шкаф маленький в прихожую 5к, бойлер 2.4к, плита (поверхность с двумя конфорками) 2к, стиральная машинка старая была.
          Смеситель на кухню 1.4к, в ванную 2к + душ ещё 2к. Унитаз не помню уже.. Сантехнику и плитку брали в агромате со скидкой 25%.

          Двери и ламинат брали в Holz, ламинат 213 гривен за кв. метр с учетом скидки 10%,
          окна заказывали в «Моё окно», 2 окна + балконный проем = 12к.

          Стройматериалы покупал прораб на какой-то базе, цены ниже эпицентра на 10-15%.

          Розетки и выключатели в Эпицентре на 6к гривен.

          1. Alex, у вас получилось всё очень буджетно. Если делать «для себя» то минимум + 50 % к материалам. ИМХО: ламинат по 213 грн я бы не покупал — вонять будет ещё год, пока вся гадость не выветрится.

        2. ремонт длился 4 месяца, работало два строителя.
          Работали естественно не каждый день, (то ждали, пока штукатурка высохнет, то пока краска подсохнет итд). Отдельно приглашали сантехника:
          Сантехнику заплатил 2.5к, по 500 гривен за точку (смеситель в кухне, смеситель в ванной, бойлер, туалет, душ в ванной) + стиралку бесплатно подключили.

          Работа электрика затянула на 6к гривен (сюда входит дополнительная линия от щитка для бойлера, несколько штробов в квартире, установка светильников, розеток и выключателей а так же интернет-кабель).
          За все работы заплатил суммарно 79к.

          Материалы, мебель и техника получается 193 тысяч гривен.

    3. Стас, 10 тис від 40 тис — якраз 25% і виходить:)
      Але мені здається, що нині середня вартість ремонту оцінюється десь на рівні $200-250/кв.м…
      Щодо перспектив оренди житла саме як бізнесу — я не заперечую. Але як «додаткову пенсію» її розглядати можна

      1. Пані Ірино, я «зачепився» за цей абзац:
        «ЖК по Армянской — $35 тыс.+20% = $42 тыс.
        ЖК «Воздухофлотский квартал» — $41 тыс. + 20% = $49 тыс.
        ЖК «Эврика» — $30 тыс. +20% = $36 тыс.»
        З нього виходить, що ремонт «однушки» по кожному з варіантів складе 7, 8 та 6 тисяч у.о. А це ну не відповідає дійсності. Повірте, більш-менш пристойний ремонт (навіть для здачі в оренду) потяген зараз суттєво дорожче. І якщо перейти від теорії до практики, то терміни окупності інвестицій у «бетон під здачу» зараз перевалює за 15 років. А у Вас теоретично-оптимістично зазначено 7-9 років. Це загалом те, що і хотів поправити, спираючись на реалії.
        А загалом, тему Ви підняли цікаву і корисну. Бо в нинішніх реаліях в країні, надійних «інструментів» для інвестування «пересічному» небагато, але оцінювати їх потрібно тверезо. Чого всім і бажаю.

        1. Вы все неправильно трактуете термин окупаемости. Кардинально неправильно.
          Для простоты на пальцах:
          — Вы вложили 100 в нововострой.
          — После сдачи дома он стоит 120. Ваша окупаемость уже в плюсе. За два года депозит такой прибыли не принесет. Окупаемость +20
          — вложили 20 в ремонт цена выросла до 140. Окупаемость все тех же +20
          — начали сдавать за 10, пять лет сдаете, окупаемость еще +50
          — через 5 лет продали за 140, и того Ваша инвестиция окупилась на 20+50=70

          Иными словами, окупаемость это + к вложенному
          Соответственно не окупившийся проект это если вы вложили 100 и через некоторое время получили на руки суммарно меньше 100.

  15. По налогам — вроде бы если владеешь больше 3 лет — не платишь налог при продаже.
    Но могу ошибаться.
    Но стоит перепроверить)

    1. Дмитрий, Вы не ошибаетесь. Но тогда эти 3 года владения новостройкой нужно прибавить к сроку окупаемости — и соответственно существенно уменьшить доходность инвестиции

  16. Простите за инвестиционно-математическое буквоедство, но немного подкорректирую цифру здесь:

    «Получается, что за 3 года, каждый вложенный в этот проект доллар принес инвестору около 17,4%. Что, грубо говоря, означает 5,8% годовых»

    На самом деле 5.5% годовых, поскольку это сложный процент, условно как депозит с капитализацией процентов. Нужно не делить на 3, и брать степень 1/3 от 100%+17.4%. Получится 1.055 или 100% + 5.5%

  17. Как человек который снимает квартиры 12 лет, думаю что риск затоваривания новостройками рынка аренды не грозит. Риск есть для хрущево-панельно-малосемейного старья. Лично я когда последние 2 раза искал квартиру принципиально не рассматривал не-новостройки.
    Для меня есть разница-платить 8000 грн за новый дом, новый ремонт, хорошую мебель и кровать, нормальных соседей и нормальных адекватных хозяев которые знают цену деньгам, сами заработали на эту квартиру и уважают других работающих людей.
    Или платить неадекватным коммунистам, которые непонятно за что получили квартиру на шару 30 лет назад, никогда толком не зарабатывали денег и не знают что такое зарабатывать, захламили жилье, ничего в нем не ремонтировали, при этом смотрят на тебя как на прислугу и хотят за аренду те же самые 7000-8000 грн.
    5-6 лет назад найти новостройку в аренду было сложно, сейчас никаких проблем с этим нет, и волна аренды постепенно схлынет в новые дома. А старый фонд уже окончательно оформляется в маргинальное гетто.

      1. Вообще-то я уже купил, ключи жду в этом месяце, потом ремонт и перееду, так что можете поздравить. Но по вашему все эти 12 лет я должен был жить под мостом? )

        1. Не знаю, а где вы жили до этого? Я говорю лишь о том, что за 12 лет вы отдали эквивалент стоимости новой квартиры чужим дяде/тете, и при этом рассуждаете о разумности вложений в ту или иную недвигу. Люди решают по-разному жилищные вопросы, вы же не маленький уже.

    1. joke, я думаю, что лет через 5 на рынке аренды наступит перенасыщение предложения в новостроях. Их уже много.
      Но насчет превращения всего старого фонда в «маргинальное гетто» я все же не соглашусь. Более того, мне кажется, что при одной цене более востребована в плане аренды будет сталинке на Печерске, чем двушка в новых «джунглях» на Минском массиве или Позняках

      1. Это однозначно Ирина. Мои знакомые, кто арендует, в цене 400-500 долларов предпочитают ближе к работе пусть даже и не новый дом. Бензин нынче не дешевый и время жаль проводить на попе слушая радио Хит ФМ 🙂

      2. Ирина, вы сами понимаете что сталинка на печерске-это штучное предложение. Давайте сравнивать сравнимое. 90% рынка аренды старого фонда-это боршаговка, виноградарь, отрадный и прочие нивки-новобеличи. И тогда уже есть разница-или 1к в хруще на Туполева или 1к в новострое позняков ))

    1. Берем совсем ужасный но с ненулевой вероятностью допустимый сценарий — любая форма интервенции мордора в Украину. Моментально дефолт, и вкладчики ОВГЗ выстраиваются в очередь за вкладчиками ПФ мордора. А недвига — выстоит. Даже в ОРДЛО есть более менее ликвидный рынок недвижимости — да, по 25%-50% от былой стоимости, но и не 0.

      Теперь по доходности — мы же долларовый ОВГЗ рассматриваем, мы ведь не хотим девальвировать по 5-10% в год, верно? Так вот по доллару ставка колеблется в районе 5,5% до вычета комиссий банка и депозитария. Добавим сюда неслабый минимальный порог входа.

      ПО недвижимости есть участки в Киеве, где можно сыскать доходность только от аренды на уровне 12-15%. Не считая удорожания актива, тут каждый настроен по-разному, но я, как писал выше, еврооптимист и жду 5% роста в год.

    2. Петр, согласна, инвестирование в ОВГЗ менее рисковое. Особенно в краткосрочные ЦБ.
      Но тут, конечно, есть свои риски

      1. Ирина, тема интересная, но хотел бы вас подправить. Воздухофлотский можно было взять за 700 метр, продать 1200 и того 70% за 2,5 года. Но это была самая удачная инвестиция. главное поймать момент.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *