Рынок недвижимости: итоги 3 квартала 2018

Вот и пролетели три четверти 2018 года – а значит, пришла пора подвести очередной промежуточный итог столичного рынка первичной недвижимости. Давайте посмотрим, как развивался рынок и как менялись в этом году цены на «первичке».

Визуализация ЖК
ЖК «Лесной квартал» в Броварах

Рынок пошел в рост?

Согласно данным поисковика недвижимости ЛУН.ua, в нынешнем году столичный рынок недвижимости демонстрировал относительную стабильность – вплоть до августа месяца, когда средняя цена на новостройки прибавила сразу 500 грн. Такой же скачкообразный рост наблюдался и в сентябре – по итогам месяца средняя цена «квадрата» повысилась чуть более, чем на 1 тыс. грн. и составила 23,9 тыс. грн. Для сравнения, в январе 2018 года средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках составляла 22,2 тыс. грн. То есть получается, что за 3 квартала текущего года она увеличилась почти на 8%.

Динамика минимальной цены в гривне
Динамика средних и минимальных цен на столичные новостройки в гривнях

Минимальные гривневые цены тоже продемонстрировали рост, хотя и не такой существенный. Так, если в январе 2018 года минимальная стоимость столичного строящегося «квадрата» составляла 15,5 тыс. грн, то в сентябре – уже 16 тыс. грн. То есть, рост составил 3,2%.

Если рассматривать динамику стоимости квадратного метра столичных новостроек в контексте привязки к валюте, то и тут мы увидим плавное повышение. Так, если в январе 2018 года средняя цена метра составляла $780, а минимальная – $550, то по итогам сентября стало очевидно, что средние цены подросли до $850, а минимальные – до $570.

Динамика минимальной цены в долларе
Динамика средних и минимальных цен в долларе

«Благодарить» за рост цен на рынке, на мой взгляд, мы должны несколько факторов. Первый – общий рост инфляции в стране, которая, по итогам 9 месяцев текущего года составила 5,6% – в целом. И повышение индекса цен на строительно-монтажные работы – в частности. В Украине по сегменту жилой недвижимости он составил за январь-август 2018 года 16,6%, а в столице – 7,6%.

Второй фактор – скачок курса доллара, который пришелся как раз на август. Оперативно пересмотреть свои цены застройщики не смогли – это демонстрирует небольшое снижение средних и минимальных цен на новостройки в долларовом эквиваленте в августе. Но они наверстали свое в сентябре – и когда доллар немного «откатился» назад, новые цены за ним не последовали. Хотя, может быть, это снижение мы увидим по итогам октября:)

При этом существуют и факторы обратного направления, которые тормозят рост цен на данном рынке. Это, в частности, по-прежнему невысокая платежеспособность населения, фактическое отсутствие ипотечного кредитования и, конечно, довольно ощутимое превышение спроса над предложением. Так, за 6 месяцев текущего года в столице было принято в эксплуатацию почти 334 тыс. кв. м жилья. А по итогам года эта цифра может увеличиться более чем вдвое.

В каких районах больше строят?

Судя по данным Главного Управления статистики в г. Киеве, в первом полугодии лидерами по вводу жилья в эксплуатацию стал Подольский район. В нем за этот период прибавилось почти 129 тыс. квадратных метров жилых новостроек. Почетное второе место занял Голосеевский район столицы, в котором за полгода было введено в эксплуатацию 106,5 тыс. кв.м. Далее с большим отрывом следуют Дарницкий, Соломенский и Печерский районы, в которых за полгода было сдано 25,2 тыс. кв.м, 24,2 тыс. кв.м и 22,9 тыс. кв.м соответственно. В Шевченковском районе столицы застройщики не смогли преодолеть психологическую отметку в 20 тыс. кв.м, введя в эксплуатацию всего 17, 7 тыс. жилых «квадратов» А вот застройщики Святошинского, Оболонского и Деснянского районов числятся в аутсайдерах – за полгода здесь было сдано всего 8,1 тыс. кв.м, 0,2 тыс. кв.м и 0,09 тыс. кв.м жилья. В Днепровском районе за полгода в эксплуатацию не было введено ни единого квадратного метра жилья.

Площадь сданной недвижимости
Общая площадь недвижимости, принятая в эксплуатацию в 1 и 2 кварталах 2018 года

Давайте посмотрим, как менялась за прошедшие полгода цена строящегося квадратного метра в этих районах.

Динамика средней стоимости
YДинамика средней стоимости квадратного метра в районах Киева

Как видно из таблицы, наиболее существенный рост продемонстрировали новостройки Подольского района, прибавив к средней стоимости квадратного метра 6 тыс. грн. Второе место по удорожанию строящихся «квадратов» занимает Печерский район, новостройки в котором за 9 месяцев подорожали, в среднем, на 5,5 тыс. грн/кв.м. Правда, подорожание по итогам 9 месяцев зафиксировано не во всех районах столицы – в Днепровском, Оболонском и Соломенском районах средняя стоимость квадрата даже снизилась на 0,7 тыс. грн, 0,4 тыс. грн и 0,2 тыс. грн соответственно.

Что с классами жилья?

Если анализировать динамику стоимости квадратного метра столичных новостроек в разрезе класса недвижимости, то можно увидеть интересную динамику. Так, с начала года, в рост пошли все классы, кроме бизнес. Например, подорожание средних цен на квадратный метр новостроек класса «эконом» составило  1,5 тыс. грн, класса «комфорт» – 1,2 тыс. грн, класса «элит» – 1,6 тыс. грн. А вот новостройки бизнес-класса, в среднем, потеряли в стоимости 0,3 тыс. грн.

Динамика средних цен
Динамика средних цен на недвижимость разных классов

Мне кажется, что подобный вектор движения средней стоимости новостроек бизнес-класса объясняется просто. На самом деле, большинство новостроек, позиционирующихся в классе бизнес, несколько не дотягивают до критериев жилья этого класса. Со многими из них вполне могут конкурировать проекты, заявленные в классе «комфорт» – и именно им отдают предпочтение частные инвесторы. Посему, чтобы хоть как-то «подогреть» интерес к своим проектам, застройщики стараются не поднимать (а то и снижать) цену на такую недвижимость.

Небольшой прогноз

Судя по всему, «дно» столичный рынок недвижимости прошел – и если не случится очередных политических потрясений, то цены на недвижимость в ближайшей перспективе будут медленно, но верно подниматься. Правда, не такими темпами, как того бы хотелось застройщикам – по крайней мере до тех пор, пока в нашей стране не возродится ипотечное кредитование и не наладится экономическая ситуация.

Кроме того, я не уверена в том, что данный тренд будет долгосрочным. Вполне вероятно, что желающих инвестировать в новостройки по «новым ценам» будет не столь много, как того ожидают девелоперы. А, учитывая тот факт, что сегодня многие застройщики работают по принципу пирамиды (финансируя окончание ранее начатых проектов за счет денег, привлеченных к новым объектам), подобная «жадность» может закончиться довольно печально. Я не утверждаю, что «пузырь может лопнуть», но о качественном строительстве и соблюдении заявленных сроков реализации проекта можно будет только мечтать. И сегодняшние полгода-год задержки при сдаче дома покажутся инвесторам просто-таки королевской точностью.


478 відповідей
  • Коля
    Вторичка у нових та відносно нових будинках, а також готові квартири від забудовників найімовірніше подорожчають. Але не дуже. Таких космічних цін як до 2008 че...

    Школи після 9го скорочують, вузи мабуть теж. Раніши до Києва приїджали студенти вчитися. Якщо діти не вивчаться, то і арендувати з інших міст не будуть, крім Того іноземні студенти не приїдуть.
    Все буде йти на спад.
    Да і якщо залишать 25% шкіл, тобуде конкуренція грошова серед батьків ща місця в, класах, думаю що буде коштуватияк хата вивчити диину.

    Тобто з дітьми кращє їхати до польші

    Святослав
    16.09.2020 о 23:35
    Ірина Романова
    Святослав, а почему эти проекты по-Вашему неликвидные?

    Не ликвидные потому что:
    1) На рынке уже появились объекты в той же цене но лучше по концепции, месторасположению, архитектуре, техническим характеристикам, дальнейшем обслуживании.
    2) Продать их дороже чем продавал застройщик в ближайшем будущем не получится
    3) Качество материалов и работ на этих объектах слабое и многие на это жаловались

    Ликвидные объекты – ЖК Итальянский квартал, Форест парк, Рыбальский,Филадельфия концепт хаус, А136. На сегодня это очень перспективные ЖК в своих категориях.

    Любов
    05.06.2019 о 02:04
    Ірина Романова
    Что ж, непростая для Украины весна прошла, принеся с собой неожиданные повороты в политической и экономической сферах жизни страны.  Давайте посмотрим, как они...

    забыли еще кое-что: народ масово разьехался, все деньги заработанные везут домой и что с ними делают? правильно, покупают квартиры, так как банки уже показали свою надежность, а просто дома держать тоже не вариант. Потом решат – перепродать, сдать или когда все хорошо в стране будет, то просто жить. И как было указано выше в комментариях – да однокомнатные кв на расхват, так как цена подходит, да и молодым больше не надо. Вот что важно по новостройкам – так это стоимость ремонта любой квартиры, тут надо подумать хорошенько, +8-10 тыс.

    Уно моменто
    21.09.2021 о 23:16
    Диванный Эксперт
    Особенно про хорошую колбасу из совка смешно) 2 сорта хорошей это где 60% картона и 55? Ещё небось очередь надо было отстоять. А дома то какие строили, куда там...

    Диванный эксперт ваш высер не качественный- потренируйтесь еще! Для бронелобых – раньше существовал ГОСТ. Люди физически НЕ могли купить продукты из “говна и палок” потому,что был СТАНДАРТ. А сейчас,таким как Вы маркетологи напарят всякий хлам в красивой упаковке,потому,что ГОСТа нет. Зато в очереди стоять не будете))

    На внутрішній ринок суттєво можуть вплинути зовнішні фактори:
    * економічна і політична ситуація в Стейтах та конфлікти за їх участі;
    * ситуація в Білорусі з можливим переходом в гарячу фазу;
    * ситуація в Росії, конфлікти на різних рівнях з можливим переходом у кризу.
    .
    Стейти і курс долара. Долар за минулий рік девальвував на ~10%. За прогнозами цього року продовжиться падіння мінімум на 15%. Якщо відбудеться розкол Республіканської партії, нові заворушення-погроми типу минулорічних BLM, референдум за незалежність Техасу тощо, це посилить втечу від долара і його падіння. При масовому скиданні доларових активів трапиться чергова світова криза, долар втратить статус основної резервної валюти.
    .
    До цього прилягає ситуація довкола Китаю. Стосунки Стейтів з Китаєм стають дедалі конфліктнішими. У КНР окрім торгово-економічних проблем зі США є кілька точок конфліктності по периметру: Тайвань (фактично союзник США може проголосити незалежність і це автоматом стає приводом для силових дій КНР за відновлення суверенітету); Гонконг (можливі нові заворушення проти центральної влади); ситуація в Південно-Китайському морі з захопленими й розширеними Китаєм островами (Стейти та всі сусідні держави не визнають китайський суверенітет; чергова демонстрація сили американським флотом може перейти у гарячий конфлікт); конфлікти на китайсько-індійському кордоні; ситуація з геноцидом мусульман в Синдзян-Уйгурському автономному окрузі КНР, яка буде дедалі більше використовуватись зовнішніми силами проти Китаю.
    Китай має боргових паперів ФРС на 1 трильйон дол і у випадку кризи може їх cкинути. (Для порівняння: на цей час капіталізація Біткоїна також складає 1 трильйон доларів, а Золота – понад 11.) Може запропонувати якусь альтернативну резервну валюту («золотий юань», «електронний юань») і банківську платіжну мережу альтернативну до SWIFT.
    .
    Ринок нерухомості у нас прив’язаний до долара. Багато заощаджень в доларі. Варіант «долар різко падає» – в підсумку глибока депресія ринку.
    .
    Білорусь. На 25 березня намічено відновлення протестів. Як воно піде важко передбачити, але може призвести до нової хвилі політеміграції в Україну обсягом в десятки тисяч сімей, яким знадобиться тимчасове і постійне житло.
    Конфліктом в Білорусі може скористатися Москва на свою “користь”. Звинуватити Україну у збройному втручанні на території “союзника” і надати йому “братню допомогу” (введення військ, придушення протестів). А якщо піде конфлікт, оголосити воз’єднання Донецько-Луганської «Новоросії» з РФ, перенести бойові дії на решту Донецької та Луганської областей, якщо вдало піде, розширити наступ в напрямку Криму і Придністров’я з можливим захопленням усього Азовського і Чорноморського узбережжя.
    .
    Росія. Состерігаємо підкилимні конфлікти у верхівці, що протидіє виробленню єдиної політичної лінії (нам на користь). Путінський курс майже помер, а як далі, ще не виробилось. В принципі там усі імперці-великодержавники. Відмінності в методах та орієнтаціях. Одні за силові й військові методи, інші за ліберально-гібридні (кошти-корупція-пропаганда-дипломатія-спецоперації). Одні орінтовані на Китай, інші на Європу та Стейти.
    На цьому тлі з весни-літа 2020 року спочатку рейсовими літаками сотнями кілограм і тонами вивозилося до Лондона банківське золото і валютні цінності. З’явилися коментарі, що ситуація нагадує попередні події з відповідними асоціаціями:
    1990 рік, СССР напередодні розпаду: через Польщу до Німеччини пройшли один чи два бронепотяги завантажені золотом та валютними цінностями (т. зв. “золото партії”, через НДР-ФРН усе розчинилося десь на Заході);
    1996 рік: перед виборами, на яких Єльцин мав стартовий рейтинг 5%, міг програти і влада дісталася би комуністам+націоналістам, також масово виводилися кошти за кордон;
    1998-1999 рік: нова внутрішня криза, черговий вивід коштів. Тоді це хворий Єльцин, пошук наступника, протидія групі довкола Є.Примакова, яка “рветься до влади”. Тоді ще й О.Лукашенко узяв участь у цих подіях – підтримав російських генералів-заколотників, які мали організувати силове зміщення Б.Єльцина і привести О.Лукашенка до влади як лідера Союзної Держави. В.Путін (тоді очолював КРУ в АП) організував протидію змовникам та вбивство генерала Л.Рохліна чим і заслужив довіру Єльцина.
    Сьогодні “дзеркало” ситуації 1998-1999 років. Не дуже добрі справи в економіці, розчарування населення. Хворий В.Путін і пошук наступника, боротьба груп оточення.
    З”явилися повідомлення, що силові групи РФ вивозять кубічними метрами золото та валютні цінності на таємні закордонні бази (в ЦАР під захист чвк “Вагнер” та інші).
    Експертами, як от Андрій Піонтковський (працює в Atlantic Council), обговорюється конфіскація Стейтами локалізованих російських коштів на суму 1 трильйон доларів і фінансування ними російської опозиції. (Якщо подібне станеться, думаю з цих коштів може відбутися компенсація наших втрат у війні та репарації…)
    В той час як московська верхівка возить валютні цінності літаками і вантажівками, середній бізнес в непевній ситуації з очікуваннями розвитку в хаос, бунт, масові грабунки цілком можливо потягнеться через кордон до нас з валізами доларів. Конвертація цих “гарячих” коштів в нерухомість – ймовірний сценарій. (Як варіант – переказ і обнал через Біткоїн-конвертацію.)
    .
    Наша ситуація. Величезний дефіцит бюджету. Величезний обсяг виплати внутрішніх і зовнішніх боргів з необхідністю перекредитуватися. В таких умовах логічно передбачати емісію гривні, падіння курсу та імпульсивне вкладення в нерухомість виведених із банків та бізнесів коштів. Проте в нас усе може бути з точністю до протилежного. Якщо схема нових залучень у валюті працюватиме без розривів, тоді постійний продаж валюти тягнутиме гривню у зміцнення знову до рівня 25грн/дол. І як показує попередній досвід – швидке зміцнення гривні переводить ринок нерухомості у депресію.
    Далі. Непевна Влада, яка заплуталась в своїх орієнтаціях та схемах. Якщо Стейтам в протидії РФ знадобиться Україна як стратегічний плацдарм, а їм і на заміну Туреччині в регіоні потрібен союзник, і для наближення до Ірану, і для протидії новому стратегічному “Шовковому Шляху” з Китаю до Європи, тоді в принципі військовим чи політичним способом за їх підтримки може бути змінена нинішня влада. А такі події – завжди дестабілізація для ринку.
    .
    У випадку якщо все буде довкола нас і всередині більш менш гаразд, тоді думаю варто очікувати відновлення теми масової перебудови застарілого фонду. За деякими даними Віталій Кличко збирається взяти участь в наступних президентських перегонах. На тлі болючої для багатьох проблеми застарілого житла, оголошення програми масової житлової перебудови із залученням іноземних інвесторів може бути переможним прапором політичної кампанії. Нові очікування – нова психологічна перебудова учасників ринку, зміна фокусів і цінових балансів.
    .
    Отже ж. До хріна різних факторів і як тут щось передбачити? Чи не краще взагалі вийти з цього ринку і знайти інший спосіб інвестування?
    *

Читайте всі 478 коментарів на форумі: Рынок первичной недвижимости: итоги и прогнозы