Рынок новостроек: итоги осени 2018

Ну что ж, на календаре и за окном наступила зима, а значит пришло время подвести итоги осенних тенденций столичного и пригородного рынка недвижимости. Давайте посмотрим, что интересного произошло здесь за 3 месяца, куда движутся цены и насколько активны девелоперы.

Средние цены: в Киеве – вниз, в пригороде – вверх

Судя по данным статистики ЛУН.ua, нынешней осенью средние цены на недвижимость Киева и пригорода двигались во встречных направлениях – в столице «средний метр» дешевел, а в пригороде дорожал.

Так, после сентябрьского рывка, когда средние цены на квадратный метр в столичных новостройках поднялись более чем на 1 тыс. грн – с 22,8 тыс. грн в августе до 23,9 тыс. грн в сентябре – на рынке наблюдается откат. В октябре средняя стоимость столичного «квадрата» составила 23,8 тыс.грн, а в ноябре она снизилась до 23,4 тыс. грн. Сложно сказать, что послужило тому причиной: то ли падение спроса, то ли «черная пятница» сыграла свою роль в формировании средней цены, но факт остается фактом – цены пошли вниз. Причем как в гривне, так и в долларовом выражении.

Рынок новостроек: итоги осени статистика цен в гривне
Динамика средних и минимальных цен на столичные новостройки в гривне

При этом минимальная стоимость квадратного метра в столице за осень прибавила 200 грн и составила 16,2 тыс. грн. Напомню, на начало года она составляла 15,5 тыс. грн, а на начало осени – 16 тыс. грн.

Рынок пригородных новостроек демонстрировал осенью 2018 года совсем иную тенденцию – медленный, но неуклонный рост. Так, в сентябре средняя стоимость пригородного «квадрата» составляла 12,6 тыс. грн, в октябре – 12,9 тыс. грн, а в ноябре достигла 13 тыс. грн.

Новых проектов было немного

Вполне вероятно, что подобная динамика связана с тем, что интенсивность появления новых проектов этой осенью была невелика. В частности, в сентябре столичным инвесторам презентовали 6 проектов, из которых масштабными можно назвать всего 4: ЖК Happy House, «Урловский-1», «Шелтер» и «Старт». В октябре продажи стартовали всего в двух ЖК – «Район-2» и «Метрополия-Дарница». А вот ноябрь порадовал столичных инвесторов стартом продаж  в трех больших ЖК: «Урловский-2», «Медовый-2», ОК’Land и двух поменьше: «Лукьяновский Каскад» и «Днепровский».

Рынок новостроек: итоги осени ЖК ОкЛенд
Один из новых проектов – ЖК “ОК Лэнд”

В пригороде бума новых объектов тоже не наблюдалось. В сентябре началось привлечение инвесторов к ирпенскому ЖК «Фаворит-2», в октябре – к ирпенскому же ЖК «Олимп», а в ноябре стартовали продажи в броварских ЖК «Квартал Аллей» и «Браво».

На первый взгляд может показаться, что по сравнению с прошлыми годами, когда на рынок выводилось по десятку новых проектов ежемесячно, активности у застройщиков поубавилось. Но я бы все же сказала, что это не совсем так: число новых проектов может быть и снизилось, зато их масштаб стал больше. На мой взгляд, этому способствует позиция городской власти, взявшей курс на реновацию и «освоение» территорий бывших промышленных и производственных предприятий.

Самый дорогой район – и наоборот

По итогам осени, самым дорогим районом (с точки зрения инвестиции в строящуюся недвижимость, конечно) по-прежнему оставался Печерский. Квадратный метр здесь обходился инвесторам более чем в 51 тыс. грн. При этом, если в сентябре средняя цена квадратного метра на элитном Печерске составляла 51 тыс. грн, то в октябре она выросла до 53,2 тыс. грн. Правда, надолго удержать эту планку она не смогла, и в ноябре опустилась до 51,6 тыс. грн.

Рынок новостроек: итоги осени статистика по районам
Динамика стоимости квадратного метра по районам столицы

Интересно, что строящаяся недвижимость в Деснянском районе – он считается самым недорогим по стоимости строящегося «квадрата» – демонстрировала прямо противоположный тренд. Всю осень средняя цена на новостройки здесь шла вниз: с 18,2 тыс. грн в сентябре она опустилась до 18 тыс. грн в октябре, а в ноябре вообще «рухнула» до 16,8 тыс. грн.

Подобные тенденции, на мой взгляд, могут говорить о том, что инвесторы негативно отреагировали на попытку застройщиков поднять цены – и вынудили их несколько поумерить свои аппетиты. Конечно, выводы и прогнозы о поведении цен в долгосрочной перспективе пока делать рано, но мне кажется, что общий тренд «на понижение» будет сохраняться.

«На коне» только бизнес-класс

Если рассматривать векторы движения цен на столичные новостройки в разрезе классности новостроек, то можно сделать вывод, что более-менее уверенно себя чувствуют только девелоперы ЖК бизнес-класса. Только они «закрыли» осень с положительной динамикой средней стоимости квадратного метра. Хотя, ноябрь 2018 вынудил и их подумать о снижении цен. Так, в сентябре квадратный метр в ЖК класса «бизнес» предлагался в среднем за 35,2 тыс. грн, в октябре – за 36,2 тыс. грн, а в ноябре – за 35,4 тыс. грн. То есть, в целом осень закончилась на более высокой отметке, чем началась.

Рынок новостроек: итоги осени статистика по классам
Динамика средних цен в разных классах столичных новостроек

«Квадрат» в ЖК класса «элит» начал осень со средней цены 57,5 тыс. грн, но уже в октябре он подешевел до 56,6 тыс. грн – и удержал эту планку до начала декабря.

А вот средние цены на квадратные метры в новостройках классах «комфорт» и «эконом» постепенно снижались всю осень. Так, в сентябре «метр» в новостройках комфорт-класса оценивался застройщиками в 21 тыс. грн, а уже в ноябре – в 20,6 тыс. грн. В ЖК класса «эконом» снижение средних цен было более выражено – с 18,7 тыс. грн в сентябре до 18 тыс. грн в ноябре. Отмечу, что это даже ниже августовского уровня, который для ЖК эконом-класса составил 18,1 тыс. грн.

Традиционно напоминаю, что статистические данные — это картина, написанная мазками. Вся композиция видна только издалека, а при ближайшем рассмотрении она превращается в хаотичное нагромождение разноцветных пятен. И представить, что «вот это» имеет хоть какое-то отношение к цельной картине, которую мы видели только что довольно сложно. Так и здесь: «средняя цена»  квадратного метра вовсе не означает, что таковой она будет в понравившейся новостройке. Она может быть как выше, так и ниже; квадратный метр в ней может дешеветь и дорожать «не в ногу» со статистической картиной рынка — это нормально.


478 відповідей
  • Алина
    05.07.2020 о 07:00
    Анна
    А чем Комфорт-Таун неливиден??

    Здесь таки есть ряд факторов, но бесспорный аргумент один – усилился трафик из-за бляхеров. Теперь спрос ограничен жителями левого берега, работающими на левом так же. Ребята с правого, которым левый непривычен, предпочтут жк правого. Мосты уже ну никак не тянут, и не потянут трафик. Метро жидкое позорное (откройте карту метро например Москвы)
    Если рассматривать левый берег как самодостаточную единицу, тогда не так всё плохо – инфраструктура для работы и досуга есть, это не тупо «спальник» как, к примеру, Троещина.
    Раньше Комфорт Таун был уникален тем, что это массив, а не один новый дом воткнутый среди убогих гостинок и хрущей. Теперь такого добра полно. Ну так где то.

    Уно моменто
    21.09.2022 о 07:39
    Инокентий
    лун - это полностью продажный ресурс на стороне застройщика, их статистика для загоняния хомяков

    Я думаю большинство хомячков-“инвесторов”(будеттокадорожать) загнали в 2021,и сейчас они кусают локти,стараясь выйти по-переуступке из новостроев.
    Но их проблема в том,что многие вокруг поняли,что спешить с покупкой не стоит. Время работает на покупателя и ценовое дно еще впереди.

    Ирина, вот вам хорошая возможность составить свою классификацию комфортности жилья и использовать ее в своем блоге. Рядом с позиционированием ЖК от застройщика, писать к какому классу (эконом, комфорт, бизнес и т.д.) относится жилье по вашей шкале. Сделайте отдельную статью где распишите как вы будете считать к какому классу ЖК относится.
    Например: есть паркинг отдельностоящий +5 баллов, есть подземный паркинг +10 баллов, лифт спускается в подземный паркинг +15 баллов, есть покрытие каждой квартиры как минимум одним паркоместом +еще сколько-то баллов, высота потолков 3м (от пола до потолка) +5 баллов и т.д. и т.п.
    Т.е. набрало ЖК, например, 100 баллов – значит комфорт класс, не набрало – эконом. Набрало более 150 – бизнес класс и т.д. Числа условные – это надо сидеть анализировать все.
    Также должны быть какие-то минимальные ограничители по классификации. Например, если нет паркинга, то ЖК не может в принципе относиться к бизнес и выше классу, сколько бы баллов на остальном не набрало.
    Я думаю, с такой четкой и понятной для всех классификацией от вас вы могли бы задать реально новый стандарт оценивания.

    Уно моменто
    В последние несколько лет у всех продажи росли,а не только у КАН...Вы немного удивляете: "может не все хотят заработать" ...так что, если покупать для жизни нуж...

    Да, как не странно не все хотят “заработать”. Не откажутся от роста, но не любой ценой. Просто при своих вводных хотят купить для жизни что-то более-менее приличное. И рост последних лет их приятно удивил, но не был обязательной задачей на старте.

    Новую вторичку не тянули и так, старую не хотели. Часто в рассрочку, чтобы не травмировать психику, хоть это и с наценкой. Ежемесячный платеж устраивал, больше ничего не интересовало.

    Но их интересовали уже не откровенные промки, где невероятно сказочная жизнь будет и максимальный рост цены будет. Но лет через 10, когда дети уже подрастут, и наслаждаться всем этим не будет особо времени.
    У них все должно уже быть. Через 3 года заселяются, дети пошли в школу. Школа должна уже быть, а не обещана на рендерах в 5-й очереди.

    А инвестору, который про “заработать” все равно. Он там жить не будет. 3 года будет его стройка, пол года ремонт, еще и с ремонтом выйдет по переуступке. Следующая очередь и цена в отделе продаж только подымит привлекательность готовой квартиры.
    Стройку за окном этих следующих очередей ему не наблюдать. Временные тарифы он даже подписывать не будет. Документы год ждать не будет. Максимальная выгода, а что после продажи – не интересует.

    Кстати сильно был удивлён – люди скупают старую вторичку. То, что раньше висело мертвым грузом – за последнее месяцы улетело. 1 и 9 этажи в кирпичных домах в областном центре. Родственники попросили определить цену на их старую трешку. Сейчас все продано. Ставь цену на их квартиру с потолка и заберут. И этим покупателям тоже не особо интересно заработать. А просто нужна жилая площадь адекватных размеров и планировки. Не исключено, что это деньги заробитчан, которые просто не хотят ждать.

    Как и менее успечшные заробитчане скупают дешевую недвижимость у себя в селах. Тоже доходят слухи – что нет свободных домов)). То что раньше провоцировало Кайдашевую семью – сейчас решается годом в Польше)). И у тебя свой дом, а не “сварлива свекруха в сусідный кімнаті”)).

    КАН со своими продажами – только как пример того, что сколько угодно неадекватно не подымай цену – будут покупать. И деньги есть. Не вся сумма как у инвесторов, но есть. Просто ежемесячный платеж будет немного выше, от того что ожидали. И уходить на уровень ниже не хотят. То есть пузырь еще дуть и дуть)). Те у кого есть деньги – и так купят, у кого нет – и так не купят. И если и навернется все, то по инерции с остальным миром. И точно не из-за “нашего строительного пузыря”. У нас даже ипотеки на длительный период нет. Привычную рассрочку до окончания строительства продлили максимум до 5 лет.

    Или по дешевке купите то, куда снаряд не попадет. Дно ведь многие ждут. Только на дне не очень и то приятно жить, и не всегда за дном идет рост, как в 2016-м. Можно и застрять в начале 2015-го. Извините за такой пессимизм в конце.

    Andriy
    > «Промежуточный» комфорт-класс, в основной своей массе, все больше скатывается до эконома, а элит — до нормального бизнес-класса. Да, так и есть, но я не д...

    Andriy, “разные составляющие комфорта”, в основном касаются локации, материалов строительства, планировки квартиры и дополнительных “плюшек” (закрытая территория, шубохранилище, детский сад и т.д.). Все это вполне поддается классификации и упорядочиванию. Ну не может быть комфорт- или бизнес-классом дом со стенами из газобетона, 15 квартир на этаже и с пятью паркоместами на пятьдесят квартир – даже если застройщик посадит десяток дополнительных деревьев, выделит часть помещений под детский сад и переименует консьержку в “консьерж-сервис отельного уровня”. Поэтому четкая классификация рынку нужна – но это только мое мнение:)

Читайте всі 478 коментарів на форумі: Рынок первичной недвижимости: итоги и прогнозы