Ликбез для инвестора: правильный теплоаудит

Зима – хорошее время, чтобы убедиться в том, что строители выполнили свою работу качественно. А будущая квартира не теряет тепло через плохо смонтированные окна или спустя рукава возведенные и утепленные стены. Именно зимой специалисты рекомендуют взглянуть на квартиру через тепловизор, чтобы воочию увидеть все места ее теплопотерь. Правда, если тепловизионное исследование делается не только с целью удовлетворения любопытства, но и для того, чтобы простимулировать застройщика исправить допущенные косяки, при выборе специалиста имеет смысл учитывать некоторые дополнительные нюансы. 

Что такое теплоаудит

Инвесторы, принимающие свежепостроенные квартиры у застройщика, обязательно осматривают будущее жилище на предмет различных строительных косяков и недоделок – о том, как правильно это сделать и на что в ходе такого осмотра обращать внимание я рассказывала здесь. Но далеко не все «нюансы» можно увидеть невооруженным глазом. Поэтому и нередки случаи, когда через какое-то время (зачастую, уже после окончания отделочных работ) жильцы обнаруживают, что от некоторых стен в квартире тянет холодом, на них образуется конденсат и появляется плесень… В итоге ремонт приходится переделывать, а «капризную» стену – реанимировать и дополнительно утеплять. Так что, в ходе приемки квартиры от застройщика имеет смысл не только визуально осмотреть недвижимость, но и провести ее теплоаудит – осмотр помещения с помощью специального прибора, тепловизора. Этот прибор позволяет увидеть объект в инфракрасном свете и поможет не только выявить места утечек тепла и образования сквозняков, но и оценить целостность и качество кладки и теплоизоляции стен, герметичность системы вентиляции, правильность монтажа системы отопления и даже найти «слабые» места  электропроводки или засечь очаг грибкового поражения.

По итогам такого обследования, специалист выдаст заключение (в котором содержится информация обо всех найденные местах утечки тепла и ее визуальное подтверждение), а также выдаст рекомендации по устранению теплопотерь. Если итоги теплоаудита оказались неблагоприятными, то заключение эксперта может стать дополнительным рычагом влияния на застройщика: используя его, будет проще обязать строителей устранить выявленные недоделки. Более того, этот документ – доказательство ненадлежащего качества выполнения строительных работ, которое будет принято любым судом.

Порядок проведения и цена вопроса

Чтобы качественно провести тепловизионное исследование недвижимости, необходимо соблюсти ряд условий. Во-первых, разница температур в помещении и на улице должна составлять не менее 15 градусов Цельсия. Во-вторых, исследование нужно проводить в пасмурный день или в темное время суток – прямые солнечные лучи не должны попадать на конструкцию здания ни во время процедуры, ни за 12 часов до ее начала. Также процедуру не рекомендуется проводить в ветреный, снежный или дождливый день – погода «за бортом» может исказить данные. Соблюсти вышеперечисленные условия легче всего зимой, поэтому специалисты и рекомендуют проводить такие обследования в холодное время года.

Сама процедура обследования квартиры занимает от одного до трех часов, в зависимости от площади помещения и сути исследования, а работа специалиста со стороны несколько напоминает манипуляции героев фильма «Охотники за привидениями» – человек с «телевизором» в руке ходит по квартире и внимательно разглядывает через монитор стены:)

Если же говорить о стоимости тепловизионного обследования помещения, то она в среднем, составляет порядка 1-1,3 тыс. грн за квартиру и в пределах 1,2-3 тыс. грн за частный дом. Правда, некоторые компании, занимающиеся тепловизионным исследованием, предлагают своим клиентам сэкономить, ограничившись получением фотографий объекта в инфракрасном спектре. Но на мой взгляд, подобная экономия неоправданна: «картинки» без экспертного заключения не будут иметь никакого веса ни в глазах застройщика, ни в глазах судьи – при переводе взаимоотношений с застройщиком в судебную плоскость.

Как выбрать специалиста

Чтобы экспертное заключение было действительно заключением, а не просто «красивой бумажкой», необходимо соблюсти всего два условия. Первое: проводить его должен специалист, не только обладающий необходимыми навыками, но и имеющий техническое образование, прошедший дополнительное обучение (что подтверждается соответствующим документом) по работе с конкретным типом прибора. Кстати, убедиться в том, что специалист действительно обладает необходимыми навыками и полномочиями можно на сайте Госагентства по энергоэффективности и энергосбережению Украины.

Второе – прибор, которым осуществляется тепловизионное исследование должен ежегодно проходить метрологическую аттестацию.  

Поэтому выбирая компанию, которой вы доверите проведение теплоаудита своей квартиры, убедитесь, что все необходимые документы у ее специалистов имеются.

Что делать дальше?

Получив на руки отчет о проведенном теплоаудите квартиры и обнаружив в нем непредусмотренные места утечки тепла, у владельца недвижимости есть несколько вариантов дальнейших действий. Первый – исправить все обнаруженные «косяки» за свой счет, не беспокоя застройщика по столь «ничтожному» поводу. Второй – обратиться к застройщику и потребовать устранения выявленного строительного брака или компенсации затрат на самостоятельное устранение «косяков». Отмечу, что некоторые новоиспеченные владельцы квартир полагают, что после оформления права на недвижимость, любые претензии к застройщику бессмысленны. Но если внимательно прочитать Гражданский Кодекс Украины, то становится понятно, что на построенную недвижимость, как и на любой товар, существует гарантия. Которая, к слову, действует 10 лет (если иное не предусмотрено договором) – и выявленные в течение этого срока дефекты обязан устранять тот, кто их допустил, то есть застройщик. Поэтому если вы, например, приняли квартиру летом, а зимой провели ее теплоаудит и ужаснулись, то можно смело отправляться к застройщику и требовать устранения выявленных недостатков.

Процесс общения с застройщиком имеет смысл организовать в эпистолярном жанре – все обещания, данные на словах, судом не рассматриваются:) Но при этом и от устных переговоров отказываться не стоит, хотя их итогом должно стать соглашение, которое будет подписано обеими сторонами. На такие переговоры имеет смысл пригласить адвоката, который не только покажет второй стороне серьезность ваших намерений, но и поможет придать диалогу конструктивности.

Как правило, застройщик, видя серьезность намерений бывшего инвестора, идет на уступки и предлагает если не исправить свои ошибки, то хотя бы заплатить за них. Но в некоторых случаях этого не происходит – и тогда владельцу придется обратиться в суд. Отмечу, что согласно действующему законодательству, истец (то есть в нашем случае – владелец недвижимости) имеет право просить суд взыскать с застройщика не только компенсацию на устранение брака, но и оплатить судебные издержки, включая проведение необходимых экспертиз.

P.S .Мне кажется, что если бы каждый человек, столкнувшийся с халтурой застройщиков, был готов отстаивать свое право на качественно построенный, уютный и безопасный дом, нареканий на качество современных новостроек было бы куда меньше:)