Ликбез для инвестора: «Кто кому должен?»

Многие читатели блога задают мне вопрос — что делать, если застройщик затягивает строительство? К сожалению, однозначно ответить на этот вопрос невозможно — как невозможно поставить диагноз «по интернету». Каждый случай индивидуален и требует изучения массы дополнительных факторов. Но первое, что нужно сделать, когда становится понятным что застройщик не успевает выполнить свои обязательства в срок — освежить в памяти разделы заключенного с ним договора, посвященные ответственности сторон.

Я намеренно использовала словосочетание «освежить в памяти», так как надеюсь, что вы, дорогие читатели, прежде чем подписать такой важный документ внимательно его изучили. И осознали — что именно вы подписываете и на какие условия соглашаетесь. Конечно, большинство договоров практически не защищают интересы инвесторов, наделяя их, по сути, только одним правом. Правом вовремя оплачивать строящиеся квадратные метры. А вот если ли у инвестора право требовать у застройщика компенсацию, например, неустойку за срыв сроков? Я решила это выяснить и сравнить пять типовых договоров, которые застройщики предлагают подписать своим инвесторам в пяти самых интересных читателям блога ЖК.

ЖК «Файна Таун» от КАН

Договор с застройщиком ЖК Файна таун от кан девелопмент

Инвестиция в ЖК «Файна Таун» предполагает заключение между застройщиком (АО «Закрытый недиверсифицированный венчурный инвестиционный фонд Лестер», от имени которого действует КУА «Клевер Капитал») и частным лицом инвестиционного договора. Об особенностях такого формата договорных отношений можно подробно почитать здесь, а я предлагаю изучить пункты 5 и 7 предлагаемого к подписанию договора. В них как раз и идет речь о правах и обязанностях, а также об ответственности сторон.

Итак, давайте посмотрим, какие санкции предусмотрены этим договором для сторон, не выполняющих свои обязательства в срок.

  • Для инвестора (частное лицо). Согласно пункту 7.2, за каждый день просрочки платежа  — 5% просроченной суммы в день за каждый день нарушения срока выполнения финансовых обязательств. Получается, что если, например, ежемесячный платеж составляет 25 тыс. грн, то за каждый день просроченного платежа инвестор должен выплатить застройщику 1250 грн. За неделю пеня превратится в 8750 грн, а в месяц составит порядка 35 тыс. грн.
  • Для застройщика. Согласно пункту 7.7, ответственность застройщика наступает через 6 месяцев после нарушения сроков сдачи дома в эксплуатацию. А заключается она в выплате инвестору неустойки в размере 1 тыс. грн в месяц, начиная с 7 месяца просрочки. То есть, застройщик может «законно» затянуть стройку на полгода, а затем за каждый месяц просрочки платить инвестору по 1 тыс. грн. Неплохо выглядит на фоне штрафных санкций для инвестора, не правда ли?

Еще один важный нюанс — расторжение договора по инициативе одной из сторон. Инвестор может это сделать в любой момент — согласно п. 7.3 для этого инвестору достаточно уведомить о своем желании вторую сторону. Правда, согласится ли на это «вторая сторона» — вопрос. По условиям договора решение вторая сторона принимает в течение 30 календарный дней — и вовсе необязательно, что оно будет положительным. Ну, а в случае, если вторая сторона все же согласится на разрыв договора, то деньги инвестору вернутся лишь после того, как на его квартиру найдется новый покупатель — и за вычетом 5% общей суммы договора.

Правда, если застройщик совсем уж неприлично нарушает сроки ввода недвижимости в эксплуатацию и передаче прав на нее инвестору, то последний имеет право расторгнуть договор на основании пункта 7.6. Согласно которому застройщик должен вернуть инвестору все выплаченные средства плюс 10% от этой суммы.      

ЖК «Свитло Парк» от Киевгорстроя

Договор с застройщиком ЖК Свитло парк от Киевгостроя

Инвесторам ЖК «Свитло Парк» предлагается заключить предварительный договор покупки-продажи квартиры с ПАО «Закрытый недиверсифицированный венчурный корпоративный инвестиционный фонд Линтер», от имени которого действует КУА «Будкэпитал».

Изучая этот документ, я лично просто поразилась условиям, на которые соглашаются инвесторы, подписывая его. Например, согласно пункту 9.2.1., если Покупатель (частный инвестор) захочет разорвать договор, просрочит ежемесячный платеж или откажется заключить с Продавцом основной договор покупки продажи квартиры, то он выплатит Продавцу штрафные санкции в размере 20% (!) от выплаченных средств. Причем сделать это нужно будет в течение 10 рабочих дней. Также для инвестора предусмотрены штрафные санкции за:

  • просрочку платежа (при рассрочке) — пеня в размере действующей двойной учетной  ставки НБУ от суммы невыполненного обязательства за каждый банковский день просрочки.
  • расторжение договора по инициативе застройщика в случае задолженности свыше 30 дней
  • автоматический разрыв договора в случае задолженности свыше 60 дней.

А какая же ответственность предусмотрена для Продавца в случае затягивания срока выполнения своих обязательств? Судя по всему — никакой. Никаких штрафных санкций для Продавца договор в этом случае не предусматривает. Он просто должен вернуть Покупателю полученную сумму — в гривне и в течение 30 рабочих дней.

ЖК «Новая Англия» от Royal House

Договор с застройщиком ЖК Новая англия от роял хаус

Инвестиция в ЖК «Новая Англия» оформляется через заключение двух договоров — договора покупки продажи имущественных прав (с ООО «Роял Хауз Групп») и дериватива (с ООО КУА «Роял Менеджмент»). Почитать подробнее об особенностях такого формата инвестиции в недвижимость можно здесь и здесь.

Давайте посмотрим, какие права и обязанности этот договор предусматривает для сторон. Итак, согласно пункту 2.2 Договора покупки-продажи имущественных прав, Продавец может в одностороннем порядке изменить плановый срок строительства и принятия объекта в эксплуатацию на срок до 6 месяцев — и это не будет считаться нарушением условий Договора. Кроме того, согласно п. 1.4, передача Покупателю имущественных прав на объект может быть проведена в срок до 180 календарных дней — от момента принятия объекта в эксплуатацию. То есть, застройщик может на абсолютно законных основаниях затянуть передачу инвестору имущественных прав еще на 3 месяца.

А что же будет, если Застройщик все-таки не уложится в график строительства. В п.7.2. об этом говорится вот что: в случае задержки ввода дома в эксплуатацию на срок более 180 дней, Продавец выплачивает покупателю пеню в размере 0,01% от стоимости имущественных прав (но не более двойной учетной ставки НБУ) за каждый день просрочки. При этом первые 6 месяцев пеня не насчитывается и не выплачивается. Кроме того, Продавец не будет платить пеню в случае форс-мажорных обстоятельств и — внимание! — неисполнение государственными или коммунальными органами своих обязанностей в установленные сроки или в установленных объемах. То есть, если, например, дом не будет подключен к коммуникациям — то никакой финансовой ответственности перед инвесторами застройщик нести не будет.

А что же должен Покупатель Продавцу? Самое главное — вовремя оплачивать ежемесячные платежи (в случае рассрочки). В случае задержки — за каждый день просрочки платежа предусмотрена неустойка в размере 0,5% от его суммы. Это, конечно, не «КАНовские» драконовские 5%, но тоже приятного мало. На примере ежемесячного платежа в сумме 25 тыс. грн, каждый день просрочки обойдется инвестору в 125 грн. За неделю пеня превратится в 875 грн, а за месяц вырастет до 3,5 тыс. грн.

За что еще застройщик предусматривает штрафные санкции для инвестора?   

  • Нарушение срока подписания Акта приема-передачи — 0,5% от стоимости имущественных прав начиная со 181 дня с момента сдачи объекта в эксплуатацию;
  • Не подписание Акта приема-передачи, отказ оплачивать работу обслуживающей компании после подписания Акта приема-передачи, компенсировать ей затраты на оплату энергоресурсов, делать перепланировку помещения и вносить непредусмотренные изменения в облик фасада — карается единоразовым штрафом в размере 20 тыс. грн за каждое нарушение.
  • Неуплата ежемесячных платежей более 2 месяцев кряду позволяет застройщику разорвать договор с инвестором в одностороннем порядке. И удержать 10% фактически выплаченных средств в качестве штрафа.

ЖК «Львовская площадь» от РИЭЛ

Договор с застройщиком ЖК Львовская площадь от РИЭЛ

Инвесторам ЖК «Львовская площадь» предлагают на подпись предварительный договор покупки-продажи квартиры, который заключается с ЧП «Агентство недвижимости РИЭЛ-КУДРЯВСКИЙ».

Согласно этому документу, застройщик гарантирует покупателю заключение основного договора покупки-продажи недвижимости в определенный срок. Но вот незадача — в нем нет ни строчки, которая бы регламентировала гарантии выполнения Продавцом своих обязательств или хотя бы обуславливала штрафные санкции за их невыпонение.

Зато для Покупателя (то бишь, инвестора), предусмотрено много интересных штрафов и санкций. Например, пункт 3.6 за просрочку платежа (в случае рассрочки, например) на срок более 3 банковских дней — штраф в размере 20% от суммы просроченного платежа плюс пеня в размере двойной учетной ставки НБУ за каждый день просрочки. При этом пункт 3.7 гласит, что надлежащим доказательством просрочки обязательства становится выписка про отсутствие поступления соответствующего платежа на счет Продавца. То есть, если отправленные Покупателем деньги за 3 дня по каким-либо причинам не будут зачислены на счет Продавца — первый влетает в неплохую такую долговую яму.

Предусмотрены для покупателя и штрафные санкции за систематическое нарушение сроков платежа — разрыв договора в одностороннем порядке и удержание 5% фактически оплаченных средств.

Зато если вдруг Продавец передумает заключать основной договор покупки-продажи недвижимости с Покупателем (а такая возможность у Продавца есть благодаря пункту 3.5), то он тоже будет обязан вернуть Покупателю все полученные деньги плюс 5%. Как по мне — неплохой процент за возможность пользоваться чужими деньгами несколько лет:)

ЖК «Эврика» от банка «Аркада»   

Договор с застройщиком ЖК Эврика от Аркады

Инвесторам ЖК «Эврика» предлагается к подписи договор участия в ФФС, которым управляет АТ АКБ «АРКАДА». Если честно, то ни в самом договоре, ни в Правилах ФФС, мне не удалось найти пунктов, обуславливающих ответственность Управителя в своевременной сдаче дома в эксплуатацию. Единственное, на что может рассчитывать инвестор — это экономия на «вознаграждении управителя». Согласно пункту 25, Доверитель (частный инвестор) не выплачивает Управителю обусловленное вознаграждение в размере 1,9% от стоимости недвижимости в случае:

  • нарушения Застройщиком сроков строительства;
  • изменения технических характеристик объекта строительства;
  • ухудшения потребительских свойств объекта строительства
  • повышения стоимости строительства более чем на 20%;
  • увеличения сроков строительства более чем на 90 дней.

Вот, собственно, и все, на что могут рассчитывать инвесторы этого ЖК.

инвестор и застройщик
Сравнительная характеристика условий при затягивании строительства

P.S. Еще раз напомню, что «не глядя» подписывать договор с застройщиком — очень рискованная идея. Закрепляя своей подписью этот документ, вы соглашаетесь со всеми его пунктами и разделами. И берете на себя довольно серьезные финансовые обязательства — зачастую не получая симметричных прав выдвигать свои требования застройщику. Поэтому я в очередной раз рекомендую: внимательно изучите предлагаемый к подписанию договор, обозначьте пункты, с которыми вы не согласны — и приступайте к переговорам со второй стороной. Делитесь своими мыслями в ветке форума «Кто кому должен?».

22 отзывов

Главная Форумы Ликбез для инвестора: «Кто кому должен?»

22 ответа



* - обязательное поле

Читайте все 22 комментария на форуме: Ликбез для инвестора: «Кто кому должен?»