Что выгодней: первичка или новая вторичка

Традиционно считается, что инвестировать в новостройку дешевле, чем покупать аналогичную новую квартиру на вторичке. Я задумалась, а действительно ли это так и решила провести небольшое исследование.

Критерии отбора

Чтобы исследование было более-менее корректным, я решила сравнивать цены «от застройщиков» и «на вторичке» в рамках одного ЖК. Это означает, что новостройки должны быть большими и иметь как минимум несколько очередей строительства – строящихся, где цены диктуют застройщики, и построенных, квартиры в которых уже попали на рынок вторички. Сравнение цен на квартиры в разной степени «готовности» в рамках одного ЖК будет корректным и с точки зрения их характеристик. Ведь, такие дома, как правило, обладают схожими параметрами, а квартиры в них имеют примерно одинаковые размеры и планировки.

Кроме того, сравнивая цены имеет смысл делать это в полных величинах и на примерно сопоставимые квартиры. Чтобы не распыляться, я решила сравнивать цены только на самые ходовые, 1-комнатные квартиры.

Также я решила, что неплохо было бы сравнить цены вторички/первички в разных проектах – на левом и правом берегу, в ЖК класса эконом, комфорт и бизнес. Собственно, исходя из этих параметров и требований, я и подбирала проекты.

Класс эконом. Левый берег

Как мне кажется, среди ЖК эконом-классе на Левом берегу наиболее полно моим «требованиям» отвечает ЖК «Выгуровщина-20». Три панельные высотки по улице Николая Закревского, одна из которых уже построена и заселена, а еще две обещают сдать в течение года.

В строящихся домах застройщик (ДБК №1) предлагает инвесторам 1-комнатные квартиры из расчета 18,5 тыс. грн за кв.м в доме №2 (ориентировочный срок сдачи – 4 квартал 2019) и порядка 17 тыс. грн за кв.м в доме №1 (ориентировочный срок сдачи – 1 квартал 2020). В уже построенном и сданном доме №3 квадратный метр от застройщика обойдется примерно в 19,7 тыс. грн. Получается, что минимальная инвестиция в этот проект – в 1-комнатную квартиру площадью 34 кв.м – составляет порядка 570 тыс. грн или $21,6 тыс. (дом №1), около 640 тыс. грн или $24,2 (дом №2). А покупка квартиры в готовом доме у застройщика потянет примерно на 675 тыс. грн. или около $25,5 тыс.

На вторичном рынке аналогичную квартиру (35 кв.м) в уже сданном доме этого ЖК можно приобрести за $25-27 тыс (торг уместен). Получается, что квадратный метр в ней стоит порядка $720 или около 19 тыс. грн. Что, как мы видим, несколько дешевле чем готовая квартиры от застройщика. И совсем ненамного дороже квартир, окончания строительства которых еще придется ждать как минимум полгода.

Класс эконом. Правый берег

На правом берегу Днепра больших ЖК эконом-класса достаточно, поэтому я долго не могла выбрать проект, наиболее отвечающий моим требованиям. После долгих раздумий  поступила просто – выбрала среди крупных новостроек тот ЖК, который мне лично больше всего импонирует. А именно, «Варшавский микрорайон» (девелопер «Столица Групп»), который строят на проспекте Правды. И к которому в скором времени обещают протянуть ветку метро.

Итак, в новой очереди «Варшавского микрорайона» цены на 1-комнатные квартиры у застройщика стартуют с 19 тыс. грн или $720 за кв.м. Получается, что минимальная стоимость 1-комнатной квартиры площадью 43 кв.м составляет не менее 900 тыс. грн. (около $34 тыс.) При этом сдача домов запланирована на 4 квартал 2021 года. То есть, ждать недвижимость придется почти 3 года.

На вторичном рынке, в уже сданных домах комплекса, 1-комнатную квартиру чуть меньшей площади (41 кв.м) можно купить за $37,5-39 тыс.

Класс комфорт. Левый берег

Самым ярким представителем ЖК класса комфорт на Левом берегу я бы назвала ЖК «Комфорт-Таун» от К.А.Н.Девелопмент. В нем и буду сравнивать стоимость квартир от застройщика и на вторичном рынке.

В отделе продаж «Комфорт Тауна» предлагают квартиры в уже построенных и строящихся домах. Цена квадратного метра в готовых 1-комнатных квартирах у застройщика стартует с 30 тыс. грн (порядка $1100), а в строящихся, срок сдачи которых запланирован на лето 2019 г. – с 28,5 тыс. грн ($1050). Таким образом, купить построенную квартиру в «Комфорт Тауне» от застройщика площадью около 40 кв.м можно примерно за 1 млн 150 тыс. грн (примерно $44 тыс). А полная стоимость самой небольшой строящейся квартиры площадью 30 кв.м потянет на 950 тыс. грн или примерно на $36 тыс.

На вторичном рынке аналогичные готовые квартиры обойдутся примерно в те же деньги. Есть предложения по продаже квартир площадью 43-45 кв.м за $50-51 тыс., что дает примерно ту же стоимость квадратного метра, что и в готовых квартирах от застройщика.  А небольшую квартиру площадью площадью в 30 кв.м выставляют на продажу за $38-40 тыс.

Класс комфорт. Правый берег

Так как значительную часть своей жизни я провела на Соломенке, то в классе правобережных ЖК комфорт-класса я решила сравнить стоимость строящихся и сданных квартир в ЖК «Малахит»🙂 Этот долгоиграющий проект от крупного застройщика «Интергал-Буд» строят в условно-пешей доступности от станции метро «Вокзальная», по улице Сурикова.

Готовых квартир от застройщика здесь не осталось, зато новым инвесторам предлагают варианты в последнем доме ЖК, сдать который обещают во 2 квартале 2020 года. То есть, через год. Стоимость квадратного метра в 1-комнатных квартирах тут стартует с 32 тыс. грн (около $1220). Таким образом, 1-комнатная квартира площадью, скажем, 43 кв.м обойдется инвестору примерно в 1,5 млн грн или около $52 тыс. Но ждать квартиру придется минимум полтора года.

Квартир аналогичной площади в соседних, уже сданных домах «Малахита», на вторичке не наблюдается. Размеры 1-комнатных квартир этого ЖК, выставленных на вторичке, составляет 48-50 кв.м.  И просят продавцы за них примерно $62-65 тыс., то есть квадратный метр обойдется не намного дороже, чем у застройщика, в те же $1200-1300.

Класс бизнес. Левый берег

На мой взгляд, среди ЖК бизнес-класса, расположенных на Левом берегу, наиболее точно заданным параметрам для сравнения отвечает ЖК RiverStone. Этот довольно большой жилой комплекс располагается практически на берегу Днепра и может похвастать и сданными в эксплуатацию, и строящимися домами. Девелопером ЖК RiverStone выступает бренд UDP.

Стоимость квадратного метра в строящихся домах ЖК RiverStone стартует с 37 тыс. грн, а в среднем она составляет у застройщика порядка 40 тыс. грн. То есть, инвесторам квадратный метр однокомнатной квартиры в доме, сдача которого намечена на 2 квартал 2020 года, обойдется в  $1400. Полная стоимость строящейся 1-комнатной квартиры площадью 58 кв.м составит примерно 2,1 млн грн или $82 тыс.

На вторичном рынке за аналогичные квартиры в этом ЖК продавцы просят $77-79 тыс.

Класс бизнес. Правый берег

На Печерске я тоже когда-то жила, поэтому решила сравнить цены на готовое и строящееся жилье в ЖК «Новопечерские Липки». Этот комплекс строится на Черной горе, неподалеку от станции метро «Дружбы Народов», а его девелопером выступают бренды City One Development и UDP.

В отделе продаж комплекса озвучивают стоимость за квадратный метр в строящихся 1-комнатных квартирах на уровне 60 тыс. грн – в тех домах, сдача которых намечена на 4 квартал 2021 года. Получается, что 1-комнатная квартира площадью 44 кв.м обойдется инвесторам в 2,6 млн грн или примерно в $100 тыс. Это при том, что ждать ее придется более 2 лет.

В то же время, на вторичном рынке есть предложения по продаже готовых 1-комнатных квартир площадью от 50 кв.м в этом ЖК за $165 тыс. – с ремонтом, мебелью и торгом. Отмечу, что большинство квартир в этом ЖК выставлены на рынок от одного агентства недвижимости – «Новопечерские Липки». Думаю, именно таким подходом к продажам и объясняется самая ощутимая разница между стоимостью квадратного метра от застройщика и ценой готовых квартир в этом ЖК.

P.S. Если честно, то настолько минимальный разброс цен на строящееся и уже построенное жилье меня изрядно озадачил. Стоит ли ради экономии $5-6 тыс ждать новую квартиру несколько лет, нервничать, гадать достроят ее или не достроят? Мне эти вопросы кажутся риторическими, а ответы на них – очевидными.

Кроме того, подобное соотношение цен на киевских рынках первичной недвижимости и новой вторички может свидетельствовать о том, что столичные застройщики обзавелись серьезным конкурентом – владельцем построенной ими же квартиры. Который, не только практически готов к ценовому противостоянию с застройщиком, но и обладает несомненным конкурентным преимуществом: товаром, а не обещанием его передать в будущем.

Делитесь своими мнением в ветке форума «Первичка или новая вторичка?»