Комментарий юриста: что происходит в ЖК «Патриотика на озерах»

Скандал с идеей строительства нового большого жилмассива между озерами Тягле и Небреж – ЖК «Патриотика на озерах» – разразился нешуточный. Активисты противостоят застройщику, городские власти разрывают с застройщиком договор аренды участка, ДАБИ отзывает Разрешение на строительство, застройщик со всеми судится. Инвесторы впадают в тихую панику и собирают подписи под петициями… В общем, ситуация – та еще. Я попросила адвоката Александра Босенко с Constructive Lawyers прокомментировать сложившуюся ситуацию и оценить перспективы дальнейшего развития событий. 

Скандал ЖК Патриотика на озерах от банк Аркада
Такой видел застройщик “Патриотику на озерах”

История и хронология

Все началось еще в 2005-2009 годах, когда Киевсовет передал в аренду  на 15 лет более 100 га земли на Осокорках ООО «Контактбудсервис» – для строительства новых жилмассивов и утвердил Детальный план территории застройки этого микрорайона. С идеей застройки заливных сокорковских лугов киевляне не согласились – и петиция с предложением обустроить ландшафтный парк вместо высоток, набрала необходимое количество голосов. Власти города три года рассматривали петицию, принимали по ней решения и отчитывались – но результат оказался «нулевым».

Скандал ЖК Патриотика на озерах от банк Аркада протесты
Фото lb.ua

В апреле 2018 года застройщик получает в ДАБИ Разрешение на строительство и в начале мая девелопер проекта, Банк «Аркада», размещает на своем сайте информацию о начале привлечения денег частных инвесторов для финансирования строительства первых домов нового проекта – ЖМ «Патриотика на озерах». Конфликт тут же переходит в «горячую фазу». На стройплощадке начинаются стычки, протестующие митингуют Власть начинает прислушиваться к народу и пытается разорвать договор аренды с застройщиком.

Судебные баталии  

Не стоит думать, что все основные «бои» проходят на стройплощадке «Патриотики на озерах». Главные сражения ведутся в залах судебных заседаний. И «фронтов», на которых развернулись судебные баталии, много. Рассмотрим некоторые из них.

Дело № 826/4485/18 (об аннулировании Разрешения на строительство)

В марте 2018 года ГО «Экопарк Осокорки» обратился в Окружной административный суд Киева с административным иском к ДАБИ с требованием аннулировать Разрешение на выполнение строительных работ №1151508505330, выданное в марте 2015 года на «Комплексну забудову території об`єктами житлового призначення мікрорайонів 1,2,2а житлового масиву «Осокорки-Центральні» у Дарницькому районі міста Києва. Перша черга будівництва. Будівництво підстанції ПС 110/10 кВ «Аркада» з КЛ 110».

Основания – несоответствие ст. 86 Водного кодекса Украины, действующему Генплану города и отсутствие согласования органа охраны культурного наследия. Окружной административный суд в удовлетворении иска отказал (5 декабря 2018 года), но суд следующей инстанции (Апелляционный суд) иск удовлетворил. В итоге 20 мая 2019 года данное Разрешение было аннулировано. Сегодня дело перешло на следующий этап – ответчики (ООО «Контрактбудсервис» и ДАБИ) подали кассационную жалобу в Кассационный административный суд Верховного суда. Жалоба принята к рассмотрению.  

Скандал ЖК Патриотика на озерах от банк Аркада разрешение ДАБИ
Разрешение на строительство аннулировано. Но Уведомление об изменении данных в нем- есть в базе данных ДАБИ

Дело № 826/9175/18 (об аннулировании Разрешения на строительство)

В начале июня 2018 года ГО «Экопарк Осокорки» подает на рассмотрение Окружному административному суду города Киева исковое заявление к ДАБИ, в котором просит аннулировать выданное застройщику Разрешение на выполнение строительных работ и приостановить строительство. Основания – отсутствие согласований органа охраны культурного наследия, нарушение права истца на сохранение исторических памяток, несоответствие Генеральному плану Киева, отсутствие оценки результата влияния на окружающую среду и, кроме всего прочего, открытие дела о признании ООО «Контактбудсервис» банкротом.

По этому делу суд первой инстанции тоже встал на сторону застройщика, и своим Решением от 07 ноября 2018 года полностью отказал истцу в удовлетворении его требований. А вот суд второй инстанции – Шестой Апелляционный Административный Суд встал на сторону ГО, и 11 июня 2019 года принял Решение, согласно которому Разрешение на выполнение строительных работ № ІУ 113181171313 от 27.04.2018 года «Комплексна забудова території об`єктами житлового призначення мікрорайонів 1, 2, 2а житлового масиву “Осокорки – Центральні” у 2 черга будівництва. Коригування» было аннулировано. Но хотя это Решение набрало законную силу, застройщик с ним не согласился. И обратился с жалобой в следующую инстанцию – Кассационный административный суд Верховного суда. По результатам ее рассмотрения, 22.07.2019 года данная кассационная жалоба оставлена «без движения». Истцу дали срок (10 дней) для устранения недостатков и, возможно, в будущем дело будет все же открыто. Кассационный суд может:

  • оставить в силе решение Апелляционного суда (Разрешение на строительство останется аннулированным)
  • отменить решение апелляционной инстанции и оставить в силе Решение Окружного административного суда (Разрешение на строительство станет действующим)
  • отменить все ранее принятые судебные решения и направить дело на новое рассмотрение.

Дело № 910/1424/19 (о расторжении договора аренды)

31 января 2019 года на пленарном заседании КМР, депутаты проголосовали за расторжение договора аренды с ООО «Контактбудсервис». Основания – долги арендатора перед городом, отсутствие деятельности по освоению выделенного участка в течение первых 3 лет с момента подписания договора и, конечно, негативное настроение общественности к намерениям застройки участка.

Скандал ЖК Патриотика на озерах от банк Аркада данные кадастра
Участок застройки

Вполне ожидаемо, что ООО «Контактбудсервис» с таким решением депутатов не согласился – и обратился в Хозяйственный суд г. Киева с исковым заявлением о признании решения о расторжении договора аренды недействительным.  И 12 июля 2019 года Хозяйственный суд удовлетворил иск застройщика. Решение КМР о расторжении договора аренды признано незаконным.  Правда, это решение суда пока не вступило в законную силу: городская Рада подала кассационную жалобу в КС, но она пока оставлена «без движения» (до 19.08.2019 г.) Истцу (то есть, КМР) необходимо устранить недостатки заявления. Эта Ухвала была принята Кассационным судом 18.07.2019 г. 

Дело №826/16919/18 (о признании ДПТ незаконным)

Согласно этому делу, физическое лицо просит Окружной административный суд Киева признать незаконным и аннулировать Решение КМД «Про затвердження детального плану території району Осокорки у Дарницькому адміністративному районі м. Києва» (по сути – признать ДПТ незаконным). Информации о вынесенных Решениях по этому делу пока нет

Скандал ЖК Патриотика на озерах от банк Аркада ДПТ Осокорков
Проект застройки Осокорков согласно ДПТ

Дело № 826/16737/18 (о признании ДПТ незаконным)

С аналогичным иском – о признании ДПТ Осокорков незаконным в Окружной административный суд обратилось и ГО «Экопарк Осокорки». Суд первой инстанции (23.11.2018 г.) и Апелляционный административный суд (3.04.2019 г) отказали истцу в удовлетворении иска – и эти Решения набрали законную силу. Правда, истец на этом не успокоился – и дело перешло в Кассационный суд

Криминальное расследование

Пятым отделением СУ ГУ СБУ г. Киеве и Киевской области проводится досудебное расследование в уголовном производстве № 42018100000001041 (открытом 02.11.2018) по признакам уголовного преступления (ст. 236 УК Украины, нарушение правил экологической безопасности). В суд дело пока не передано, но подтверждением расследования служит, в частности, вот это решение суда

Дело о защите деловой репутации

Широкий резонанс и негативные публикации в СМИ не способствовали укреплению деловой репутации застройщика. Поэтому ООО «Контактбудсервис» обратилось в Хозяйственный суд Киева с иском к ЧАО «Картель» о признании информации недостоверной и порочащей деловую репутацию. Правда, накануне рассмотрения дела в суде, представитель истца подал заявление о «залишенні позову без розгляду». Суд так и поступил.

Что имеем «на сегодня» 

Сегодня ситуация вокруг строительства ЖК «Патриотика на озерах» складывается не в пользу застройщика и инвесторов этого проекта. Более того, по официально неподтвержденной пока информации, фонд финансирования строительства ЖК «Патриотика» и «Патриотика на озерах» был объединен, и значительная часть средств была «переброшена» в ЖК «Патриотика на озерах». Что привело к затягиванию сроков строительства ЖК «Патриотика».   

В настоящий момент у застройщика нет действующего Разрешения на строительство, поэтому привлечение новых инвесторов к реализации проекта приостановлено. А заявленные ранее сроки строительства смещены:    

  • ЖД «Вырлица»  (№6) и ЖД «Сиваш» (№9) – с 4 кв. 2019 г. на 1 кв. 2020 г.
  • ЖД «Лебедин» (№14) – с 3 кв. 2020 г. на 4 кв. 2020 г.
Скандал ЖК Патриотика на озерах от банк Аркада стройплощадка
Стройплощадка ЖК “Патриотика на озерах” пустынна

С точки зрения законодательства, заказчик имеет право собрать новый пакет документов и подать их на получения новых Разрешений (в том случае, если договор аренды останется действительным). Правда, учитывая неутихающий скандал и негативный настрой общественности, ДАБИ может найти причины, чтобы не выдавать новые Разрешения. 

Еще один путь – ждать решения судов Кассационной инстанции и надеяться, что ранее выданные Разрешения на строительство будут восстановлены в судебном порядке.

Не стоит сбрасывать со счетов и тот факт, что инвесторы Банка «Аркада» (всех ее проектов) тоже не сидят сложа руки. В частности, они тоже организуют митинги и протесты, а также зарегистрировали свою петицию, в которой просят Президента вмешаться в ситуацию и защитить их.

Александр Босенко,
адвокат практики строительного права ЮК Constructive Lawyers.

Делитесь своими впечатлениями в ветке форума ЖК Патриотика на озерах, и мы узнаем об этом комплексе больше:) 


92 відповіді
  • Max
    И за и против. Инвесторов жаль, попали. Да и парк нужен, здоровье лишним не бывает. Выход - коррекция проекта, снижение количества домов, снижение этажности, из...

    Нужно учитывать, что ЖК – это коммерческий, а не благотворительный проект и всё в этом мире стоит денег. Но я тоже с Вами согласен, что компромисс всегда можно найти, если у сторон есть желание. Согласен, что выходом было бы корректирование (в пределах разумного) проекта застройки с обязательством застройщика облагородить озёра внутри территории застройки. От этого все бы выиграли.
    По поводу обязательства строительства парка за счёт застройки – сомневаюсь, что это уместно. Это очень дорогой проект, может даже сравнимый по объемам вложений с самим ЖК. Если мы говорим о строительстве бюджетного жилья, то это экономически невозможно, думаю.
    К тому же, под эко-парк несколько месяцев назад выделили соседнюю с Аркадой территорию, где перед активистами открыт весь спектр возможностей – пусть теперь находят финансирование на строительство парка, раз так за него боролись.
    P.S. Если что, я не инвестор Патриотики на озёрах, живу в Патриотике и тоже люблю природу и парки. Но при этом стараюсь смотреть на вещи трезво и рассудительно.

    ЛУНатик
    27.08.2019 о 13:37
    Ірина Романова
    Иван Петрович, в данном случае государство не имеет никакого отношения ни к строительству "Эврики", ни к строительству "Патриотики". Поэтому мне кажется, что и ...

    Да, что вы? А законы государство не должно обеспечить, только такие, которые будут работать. Может и контроль их исполнения не должно обеспечить?
    Банк Аркада деньги привлек, сначала строили, а теперь перестали. Но всё якобы по закону, сроки официально переносят и лимитов таких переносов по законодательству нет.
    Зато по закону есть контроль со стороны НБУ, ДАБИ, КМДА, Минрегиона. Только вот задачка, как они это допустили? Почему вовремя не реагировали, почему сейчас сидят сложив руки и ожидая в 10 раз большего краха, чем Элита-цетр

    люди, очнитесь!!! никакого парка там нет и не будет. до тех пор, пока люди сами не сбросятся баблом и не облагородят ту мусорку, что там есть сейчас. а этого не будет. лучше уж бетонные джунгли с доступным жильем, чем пустырь. киевская власть банално хочет отжать этот кусок земли у аркады, чтобы там ее прихлебатели построили точно такие же джунгли. только наверное по-дороже. а никакие не парки и не заповедники!!!

    Иван Петрович
    27.08.2019 о 00:06

    Государство должно вмешаться в ситуацию с Аркадой, когда людей, которые профинансировали строительство жилья в Эврике, шантажируют ситуацией с Патриотикой. Какое отношение Эврика имеет к Патриотике? Да, это объекты одного застройщика, но фонды фнансирования разные. Что у нас за власть такая, которая позволяет на строительном рынке орудовать застройщикам, которые берут у людей деньги и ничего не строят. Почему никому и ни в чем нельзя доверять. Люди покупают жилье раз в жизни, собирают на него всю жизнь и чертово государство позволяет их обманывать. Буду советовать дочке уезжать из этой сраной страны.

    Житель Позняков
    30.07.2019 о 09:01

    Парк нужен, лишним точно не будет. Планируемый ЖК страшилище, но тут же вопрос в другом, все документы на строительство были, проект согласован, сама КМДА это признавала. Но как все происходило?! Застройщика попросили подождать, потом сделать макет ЖК. Сделали, а зачем? Ждите еще не понятного чего, а каждый день это убытки. Застройщик продолжил строить, но тут Кличко выдал эмоции и распорядился расторгнуть договор. И он не подумал предварительно, что подобные непродуманные заявления публичных лиц оказывают влияние на застройщика в целом и могут сказаться на инвесторах других ЖК, которые строит застройщик. А так и получилось. На сегодня у Аркады 11 000 инвесторов, которые вложились и стройка остановлена полностью. В среднем по 2,5 человека на квартиру это 28 000 человек сейчас ждут не понятно чего. Ситуация близка к новой Элита-центр, только в 20 раз больше.
    Как должно было быть. Кличко нужно было настоятельно предложить застройщику строить не 25жные дома, а например 16, уменьшить плотность, повысить комфортность и т.п.
    Застройщик вообще не отличается сообразительностью. Как можно было начинать строить летом, зная что там много народу и будет возмущение. Почему не начать в октябре, кто бы выходил митинговать с вами в холода.

Читайте всі 92 коментаря на форумі: Комментарий юриста: что происходит в ЖК «Патриотика на озерах»