Что делать с долгостроями: возможные рецепты
На днях экс-замминистра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Лев Парцхаладзе поделился с общественностью предложениями, которые, по мнению Конфедерации строителей Украины (КБУ) помогут защитить права частных инвесторов новостроек. Предлагаю изучить их вместе – и высказать свое мнение об этих инициативах. А то и подкинуть своих идей.
С тем, что рынок первичной недвижимости необходимо упорядочивать, спорить, на мой взгляд, не возьмется никто. На нем давно назрели проблемы как глобального, так и локального характеров. Хаотичная застройка городов, пренебрежение строительными нормами, игнорирование необходимости создания объектов социальной инфраструктуры – это, общие, глобальные проблемы. Они, конечно, влияют на рынок, но, скажем так, в целом – делая отдельные микрорайоны (да и целые города!) некомфортными для проживания.
Частных инвесторов новостроек эти проблемы, конечно, тоже волнуют. Но давайте быть честными: куда больше их занимают вопросы, касающиеся строительства «их» дома. И все эти вопросы, в принципе, можно свести к одному: выполнению застройщиками своих обещаний. Построить дом качественно, построить дом в срок – или, в крайнем случае, построить дом в принципе! – и передать инвестору права на построенную недвижимость.
Вот с выполнением этих обещаний дела обстоят не совсем благополучно. Только по официальным данным в стране насчитывается 150 долгостроев. А если говорить неофициально, то число объектов, строительство которых затягивается более чем на год, составляет процентов 60.
Задержка окончания строительства на полгода-год в наших реалиях считается чуть ли не королевской точностью. Начало привлечения денег частных инвесторов без наличия надлежащего пакета разрешительной документации у застройщика стало обычной практикой. Права частных инвесторов регулируются только договорами между ними и застройщиками – и эти договора, как несложно догадаться, составлены вовсе не в пользу инвесторов.
Сложившаяся ситуация становится критически неприемлема, и это осознают все: и частные инвесторы, и власть, и даже сами застройщики. Но если у частных инвесторов есть только один «рычаг воздействия» на нее – просто отказаться от инвестирования в новостройки, то у государства таких «рычагов» априори будет побольше. И, судя по всему, оно наконец-то решило начать их применять.
Первый шаг – признание проблемы на государственном уровне – уже сделан. Например, 4 ноября в Комитете по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства прошли комитетские слушания на тему «Защита инвестиций в жилую недвижимость и пути решения проблем пострадавших инвесторов», в ходе которых была подтверждена необходимость изменений в этой сфере.
На подходе – шаг второй: усовершенствование механизмов инвестирования в жилую недвижимость на законодательном уровне.
Что предлагает КБУ
Профильный комитет ВР пока только собирает предложения по совершенствованию законодательства, регулирующего решение вопросов долгостроев и защиты прав частных инвесторов. В будущем эти предложения рассмотрят – и на их основе составят «Рекомендации комитетских слушаний», которые впоследствии могут лечь в основу обновленного законодательства. Что ж, будем надеяться, что народным избранникам удастся разработать действенный механизм защиты прав частных инвесторов новостроек и «приструнить» недобросовестных застройщиков.
А пока давайте посмотрим, что предлагают на этот счет сами застройщики. В частности, изучим предложения Конфедерации строителей Украины (КБУ), которыми любезно поделился президент Конфедерации Лев Парцхаладзе на свой ФБ-странице.
- Внедрить ведение и публикацию перечня долгостроев и проблемных объектов;
- Внедрить обязательное страхование гражданской ответственности заказчика перед кредиторами;
- Внедрить обязательное составление заказчиками строительства графиков выполнения строительных работ;
- Расширить полномочия органов местной власти по разработке программ содействия завершению строительства долгостроев и проблемных объектов, организации сборов кредиторов для принятия решений по достройке объекта, участия в финансировании мероприятий по достройке, проведению конкурсов на право достройки проблемных объектов;
- Ввести добровольную передачу заказчиком прав на земельный участок;
- Внедрить принудительное изъятие объектов строительства вместе с земельным участком в пользу территориальной общины;
- Ввести передачу земельного участка победителю конкурса на достройку проблемного объекта без проведения земельных торгов;
- Внедрить практику аренду участков под строительство на 7 лет;
- Ввести запрет строительства заказчиком инженерных сетей или объектов инженерной инфраструктуры вне границ земельного участка;
- Ввести на законодательном уровне термины «долгострой», «проблемный объект», «пострадавший кредитор» и т.д.
На мой взгляд, большинство этих предложений выглядят вполне логичными. Я на 100% согласна с тем, что законодательное признание таких явлений, как «долгострой», «проблемный объект», «пострадавший кредитор» необходимо. И списки долгостроев и проблемных объектов тоже нужны. И страхование ответственности застройщика перед своими инвесторами тоже может помочь снизить их риски. Правда, тут возникает другой вопрос – кто будет нести дополнительные затраты на страхование: застройщик или все же частный инвестор?
Что еще можно предложить
Мне все же кажется, что важно не только бороться с последствиями действий нерадивых застройщиков, но и не допускать подобных ситуаций в будущем. Я, например, до сих пор не могу понять: как вообще можно в течение долгих лет что-то строить незаконно? Без документов на землю, без надлежащей разрешительной документации – и при этом чувствовать себя уверенно, рекламировать незаконную стройку, открывать офис продаж на объекте? Хотя нет, все же могу:)
Я, конечно, не претендую на звание эксперта, экономиста или финансового аналитика, но мне лично кажется, что помочь решить эту проблему может создание «биржи новостроек» – некого подобия фондовой биржи. Где каждый застройщик сможет представлять свой проект и выставлять на продажу объекты инвестирования (будущие квартиры), а частный инвестор, соответственно, выбирать, в какой из них вкладывать свои средства.
Конечно, подобный формат не позволит избежать всех рисков, связанных с инвестированием. Но хотя бы системные риски – такие как вывод на рынок проектов без разрешительной документации может быть минимизирован. Все-таки, перед тем, как «выйти на биржу» и предложить свой проект частному инвестору, застройщику придется как минимум пройти процедуру «листинга».
Также подобный формат «общения» застройщиков и инвесторов позволит унифицировать схемы инвестирования. Сегодня девелоперы привлекают деньги частных инвесторов путем заключения предварительного договора покупки-продажи недвижимости, продажи имущественных прав, вступления в ФФС, продажи деривативов и др. На бирже же логичнее привлекать деньги инвесторов в едином формате – с четко прописанными, справедливыми правами и обязанностями сторон.
Кроме того, подобная структура позволит государству создать эффективные регуляторные и надзорные органы, «присматривающими» за процессами, происходящими на рынке жилой первички. Оперативно реагировать на жалобы частных инвесторов. И, при необходимости, проводить собственные расследования и разбирательства в деятельности нерадивых застройщиков.
Но самое главное, что инвестирование в новостройку берез «биржу» даст понять частным инвесторам, что они именно ИНВЕСТОРЫ. Они не покупают у застройщика квартиру. Они покупают обещание построить для них квартиру – а это, как ни крути, две большие разницы. И они, как любые инвесторы, несут определенные риски – поэтому к выбору объекта инвестиции (проекта, застройщика, девелопера) нужно подходить с умом. И быть готовым к тому, что инвестиция может оказаться неудачной.
Конечно, аспекты функционирования «биржи новостроек» необходимо тщательно продумать. Да и сама эта моя идея в ее нынешнем виде достаточно «сырая». Но мне, как потенциальному инвестору, она почему-то все равно нравится больше того, что я наблюдаю на рынке новостроек сегодня:)
P.S. Мне очень интересно услышать вашу оценку предложений по завершению проблемных строек и защите прав частных инвесторов. И, конечно, ваши идеи о том, как быть с существующими долгостроями – и не допустить их появления в будущем. Делитесь ими в ветке форума «Что делать с долгостроями?»
33 відгуків