Четыре года спустя: ЖК «Нивки-Парк»
На днях наведалась посмотреть каким получается ЖК «Нивки Парк», очередной масштабный проект от Интергал-Буда. Первые дома проекта уже сданы в эксплуатацию и активно заселяются – тем интереснее было посмотреть на комплекс изнутри и, конечно, расспросить жильцов об их впечатлениях от своих квартир.
Особенности месторасположения
Строительство ЖК «Нивки парк» ведется на территории Святошинского района столицы, в микрорайоне Галаганы. Более конкретная «привязка к местности» – бизнес-парк «Нивки-Сити», который расположился между проспектом Победы и улицей Дружковской. Рядышком с ним и строят «Нивки-Парк». Строительный адрес проекта – проспект Победы, 67. Еще один ориентир – автосалон «Шкода» и ЖК SAN FRANCISCO Creative House, за которыми «выглядывают» дома «Нивки-парка».
Если оценивать месторасположение проекта с точки зрения транспортной доступности, то я бы сказала, что оно практически идеально – и для владельцев авто, и для тех, кто передвигается по городу на общественном транспорте. В пяти минутах неспешного хода расположен вход в подземку (станция метро «Нивки», красная ветка). По проспекту Победы курсирует множество маршрутов общественного транспорта, связывающего эти края практически со всеми районами столицы и даже с пригородом.
Автомобилистам понравится и легкий выезд на одну из основных столичных магистралей, и наличие разворота на ней поблизости. Правда, есть и одно «но». Проспект Победы очень загружен, и в часы пик ехать по нему в любом направлении – то еще испытание для нервной системы.
Отмечу, что ЖК «Нивки-Парк» строится не вдоль самого проспекта. От шума автомагистрали его защищает ЖК «Сан-Франциско Креатив Хаус». Но зато в качестве «ответной услуги» «Нивки парк» служит для своего соседа защитным барьером от железнодорожного шума – комплекс расположен довольно близко от ж/д ветки и товарной станции «Грушки».
Окружение и инфраструктура
Галаганы не такой уж и старый микрорайон Киева. В состав города бывший хутор вошел всего столетие назад, и, в основном, играл роль промзоны. Заводы, фабрики, склады, гаражные кооперативы – всего этого здесь было в избытке.
Нынешний курс на реновацию бывших промзон затронул и Галаганы: ДПТ этой местности предполагает размещение на территории бывших промышленных предприятий новых жилых микрорайонов. Собственно, и ЖК «Нивки-Парк», и соседний SAN FRANCISCO Creative House как раз и строят на территории бывшего завода «Веркон». Тем не менее, в округе остается достаточно напоминаний о промзоне – по сути, дома «Нивки-Парк» с ней граничат. Прямо за жилыми домами начинаются склады, ангары и гаражи – особенно хорошо «промышленной прошлое» микрорайона видно на аэрооблете.
Собственно, история этих мест и определяет окружающую инфраструктуру, довольно-таки скудную, к слову. В ближайшем окружении новостройки я не увидела ни одного продуктового магазина. Все торговые точки сосредоточены в районе старой жилой застройки микрорайона, а сетевой супермаркет «Фуршет» и вовсе расположен на другой стороне проспекта Победы. Правда, со временем ситуация изменится – магазины должны открыться и в ЖК «Нивки-парк», и в соседнем «Сан-Франциско».
Зато буквально в двух шагах от комплекса расположилась гимназия №154 и колледж информационных технологий НАУ. Чуть дальше, на другой стороне Галаган (но все равно в пешей доступности!) имеются два детских садика и лицей. Также новый ЖК может похвастать близостью к большому спорт-клубу «Олимп» и парку «Нивки».
Что обещали и что построили
В 2015 году, на старте проекта, застройщик планировал, что комплекс будет состоять из 8 домов высотой в 10-16 этажей, в которых разместится порядка 1800 квартир, а также паркинга, детского садика и ТРЦ.
Сегодня, рассказывая о проекте, в отделе продаж говорят, что в его состав войдет 12 жилых домов высотой 12 и 16-17 этажей, в которых разместится 2980 квартир. От обещаний построить паркинг и детский сад пока не отказались. Детский сад уже строят, а вот паркинг начнут возводить ближе к окончанию строительства жилой составляющей. Также застройщик обещает жителям комплекса бульвар с променадной зоной и велодорожками и большой супермаркет. Кроме того, на первых этажах новостроек предусмотрены нежилые помещения, в которых смогут разместиться объекты собственной инфраструктуры.
Территория комплекса позиционируется закрытой для посторонних и свободной от автомобилей. Вокруг построенных домов она действительно огорожена и даже облагорожена (разбиты газоны, установлены детские и спортивные площадки). Въезд перекрывает шлагбаум, а за соблюдением порядка следит служба охраны. Но сказать, что дворы здесь «свободны от автомобилей» я не могу. Да и подойти к домам может любой желающий.
Изменились планы застройщика и по срокам строительства. Так, в 3 квартале 2019 года Сертификаты о готовности к эксплуатации получили первые 4 дома проекта. Напомню, что первым инвесторам обещали первый дом ЖК «Нивки-парк» сдать в эксплуатацию в 3 квартале 2017 года, а к окончанию 2018 года полностью завершить стройку. Получается, что задержка по срокам (для первого дома комплекса), составила 2 года, а общая задержка строительства всего ЖК составит 2 года – сегодня говорят о том, что его завершение намечено на 4 квартал 2020 года.
Каким получается комплекс
Первое, что мне бросилось в глаза на подходе к ЖК «Нивки-парк», это плотность застройки. Дома расположены на минимальном расстоянии друг от дружки, и они буквально «наваливаются» на тебя. В этом плане комплекс похож на еще один проект Интергал-Буда – ЖК «Яскравый». Правда, здесь между домами кое-где проглядывает линия горизонта, да и сами строения не такие высокие, как на Минском массиве.
В целом, я бы сказала, что эти проекты между собой очень похожи: судя по всему, застройщик решил эксплуатировать уже найденные архитектурные решения, а не выдумывать что-то новое. И методика строительства, и архитектурный стиль (если это можно назвать стилем), и отделка домов тут перекликаются. Хотя, конечно, есть и отличия. Дома «Нивки-парк» выглядят немного «полегче» благодаря увеличенной площади остекления фасадов. Оконные проемы тут выше и их явно больше.
Строят комплекс по монолитно-каркасной технологии. Стены в первых 4 домах выложены из газоблока, а в следующих застройщик использовал для наружных стен керамоблоки. Утепляют дома по технологии «мокрого фасада», на основе минваты с последующим оштукатуриванием и окраской. Все коммуникации тут централизованные.
Можете погулять по территории:
О разрешительной документации
По сути, вплоть до июня 2018 года, ЖК «Нивки-парк» можно было назвать классическим самостроем. У застройщика не было ни прав на земельный участок, ни разрешения на строительство. Ситуация изменилась в сентябре 2018 года, когда власти города приняли решения о передаче трех земельных участков, на которых велось строительство ЖК, в аренду на 7 лет ООО «Термогальванический завод» – для возведения жилого комплекса с ТРЦ и подземно-наземным паркингом (ознакомиться с решениями можно здесь, здесь и здесь).
Кадастровые номера участков – 8000000000:88:084:0090, 8000000000:88:084:0083 и 8000000000:88:084:0014. Их целевое назначение – 02.10 «Для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома с объектами торгово-развлекательной и рыночной инфраструктуры».
В марте 2019 года заказчиком были получены Разрешения на строительство домов 1, 2, 3, 5 и 6 очередей. Разрешения на строительство 4 очереди строительства (это детский садик) мне найти не удалось. Как и Разрешения на строительство дома №12 (к строительству которого уже начали привлекать деньги частных инвесторов).
Так как к марту 2019 года дома 1, 2, 3 и 4 очереди были либо уже построены (дома №№ 1 и 2), либо достраивались (дома №№ 3 и 4), то неудивительно, что и за получением Сертификата о готовности дело не стало. Документы о вводе в эксплуатацию первых четырех домов были получены в сентябре 2019 года.
Интересно, что застройщик передал инвесторам квартиры в первых домах до их введения в эксплуатацию. Так, процесс заселения первого и второго домов начался еще осенью 2018 г., третьего – в начале 2019 г., а четвертого – летом 2019 г.
На мой взгляд, это было довольно спорное решение: по сути, застройщик разрешил людям жить на стройплощадке, что запрещено действующим законодательством. Но подобный «финт» частенько помогает застройщикам выкрутиться из некрасивой ситуации, когда дома строятся без надлежащей разрешительной документации. К слову, это был один из излюбленных приемов УКО/Сити групп – многие их «новостройки» заселялись до получения Сертификата о готовности к эксплуатации и присвоения адреса.
У решения дать инвесторам доступ в квартиры не сданного в эксплуатацию дома, могут быть и дополнительные мотивы. Например, финансовый: передав квартиры, застройщик переложил на плечи (вернее – карманы) инвесторов расходы по содержанию объекта незавершенного строительства.
Отмечу, что несмотря на получение Сертификатов, инвесторы первых 4 домов ЖК «Нивки-Парк» все еще остаются именно инвесторами – права собственности на квартиры им будут передаваться после того, как домам присвоят почтовые адреса. Когда это произойдет сказать сложно, хотя в отделе продаж уверяют, что это может случиться буквально со дня на день. В принципе, поверить в это можно: паевые взносы застройщик оплатил, так что длительной задержки быть не должно.
На мой вопрос – а как будут оформляться техпаспорта квартир (многие инвесторы сделали ремонты, расставили мебель) мне ответили, что проблем быть не должно. Перепланировки здесь запрещены, а обмеры были произведены перед передачей ключей инвесторам (что, собственно говоря, тоже является нарушением – БТИ должно проводить обмеры после присвоения дому адреса).
Как живется в «Нивки-парке»
Мне удалось поговорить с некоторыми жильцами «Нивки-парка», и почему-то все они не самым лестным образом отзывались о своем новом доме. Я даже удивилась такому единодушию, видно, что у людей действительно, что называется накипело… Все говорили о том, что качество строительства оставляет желать много лучшего, да и качество используемых при строительстве материалов могло бы быть получше. Кое-кому даже пришлось менять трубы и их соединения, так как были протечки.
Были высказаны претензии и к конструктивным решениям – например, проектировщик хотя и предусмотрел на фасадах декоративные щиты для кондиционеров, но разместил их между оконными проемами, да и внутреннего стока для конденсата не предусмотрел. В итоге шум от работы наружного блока досаждает и владельцам кондиционера и его соседям снизу.
Пожаловались жильцы на еле теплые батареи – без дополнительного обогревателя в квартирах холодно. При этом счета за отопление приходят довольно серьезные (прошлой зимой – примерно 1 тыс. грн за 1-комнатную квартиру). Посоветовали брать квартиру на низких этажах – так как лифты регулярно выходят из строя. Более того, мне рассказали об удивительном ноу-хау управляющей компании: сделать доступ в лифт для жильцов по специальным ключам. При задолженности по оплате коммунальных услуг, ключ «блокируют» – и подниматься на этаж должникам приходится пешком. В принципе, подобные «фишки» имеются в довольно престижных ЖК, правда там это не метод борьбы с должниками, а одна из составляющих системы безопасности. Думаю, что если жильцы ЖК «Нивки-парк» посмотрят на ситуацию под этим углом зрения, им будет не так обидно:)
Особо много претензий высказали мои собеседники к качеству услуг управляющей компании. Уборка в подъездах проводится крайне нерегулярно и довольно халатно, мусор вывозится недостаточно часто (плюс контейнеров не хватает), случаются перебои с водой и электричеством. Но при этом, управляющая компания не забывает поднимать тарифы на содержание домов (сегодня это 12-13 грн за кв.м, плюс 200-300 грн консьерж, 100 грн охрана и 15 грн шлагбаум).
Плюс оплата ресурсов по коммерческим тарифам (так как права собственности жильцы еще не получили, прямых договоров с поставщиками они заключить не могут). Многие жильцы отметили, что с нетерпением ждут прав собственности на свои квартиры и возможности создать ОСББ.
Что предлагают новым инвесторам
Новым инвесторам застройщик предлагает квартиры как в уже построенных домах, так и в строящихся. В частности, дом №5 обещают ввести в эксплуатацию уже в этом году, дом №6 готовят к сдаче в 1 квартале 2020 года, дома №№7 и 8 обещают достроить к концу 2020, а дом №12 – в 1 квартале 2022 года.
В сданных домах у застройщика остались только двухуровневые квартиры, остальные уже нашли своих будущих хозяев. В доме № 5 есть несколько 1-комнатных, а в доме №6 – 2- и 3-комнатные варианты. Больше всего выбор в домах №№ 7, 8 и 12 – тут к инвестированию доступны 1-, 2- и 3-комнатные квартиры, а также двухуровневые апартаменты.
Если говорить о планировках, то все они достаточно функциональны и эргономичны. В квартирах предусмотрены просторные кухни, светлые комнаты («сдвоенные окна» в комнатах выглядят интересно и дают больше света и пространства), все квартиры могут похвастать просторными санузлами, а некоторые однушки – еще и гардеробами или местом в коридорах под его организацию. При этом в ЖК запланированы как квартиры стандартной планировки, так и квартиры с помещениями неправильной формы, позволяющими интересно обыграть пространство.
Радует, что в этом ЖК застройщик предлагает не только «голые стены», но и квартиры с косметическим ремонтом, которые остается только укомплектовать мебелью и техникой. И хотя не все жильцы лестно отзываются о качестве отделки (некачественно поклеены обои, недостает розеток, криво прикреплены плинтуса и т.п.), мне нравится сама возможность сэкономить время и деньги на приведение квартиры в жилое состояние.
Цена вопроса
Стоимость квадратного метра в ЖК «Нивки парк» зависит от множества параметров: размера и количества комнат в квартире, степень готовности дома, формат оплаты и множество других параметров.
Так, например, минимальная цена квадратного метра в доме №5 (готовится к сдаче в этом году) составляет 31 тыс. грн (в 1-комнатной квартире 45 кв.м), в доме №№ 6 (сдача – 1 квартал 2020 г.) – от 25 тыс. грн в 2-комнатных и 22 тыс. грн в 3-комнатных. Квадратный метр в домах №№ 7 и 8 (сдача – 4 квартал 2020 г.) обойдется от 28 тыс. грн в 1-комнатных, 27 тыс. грн в 2-комнатных. В недавно открытом для инвесторов доме №12 (сдача – 2022 г.) минимальная стоимость квадратного метра в 1-комнатных квартирах составляет 23 тыс. грн, в 2-комнатных – 21 тыс. грн, а в 3-комнатных – 19 тыс. грн. Это цены вариантов без ремонта при условии 100% оплаты. Отделка квартиры обойдется в $250 за кв.м.
Тем, кто не готов сразу оплатить строящиеся квартиры, застройщик готов предоставить рассрочку. Минимальный первый взнос по ней составляет 30%, а полностью выплатить ее нужно за 3 года. Интересно, что если квартира будет построена до полного погашения рассрочки, застройщик разрешает вселиться в нее инвесторам. Правда, на условиях аренды, которая обойдется в $1 за квадратный метр квартиры в месяц. Ну и плюс коммунальные платежи.
На вторичном рынке квартиры в ЖК «Нивки-парк» предлагаются по переуступке (так как прав собственности на недвижимость жильцы не получили). В среднем, за квадратный метр в 1-комнатных квартирах хотят $1,2-1,3 тыс, в 2-3-комнатных – $1,1-1,2 тыс. В квартирах с ремонтом и мебелью за метр, в среднем, хотят получить $1,7-1,8 тыс.
Инвестиция оформляется через заключение предварительного договора покупки-продажи недвижимости. Девелопер проекта – «Интергал-Буд».
Подводим итоги
Не могу сказать, что мне очень уж сильно понравился ЖК «Нивки-парк». Ни внешний вид домов, ни территория на меня особого впечатления не произвели, а рассказы живущих здесь людей и вовсе заставили им посочувствовать. Плюс стоимость квадратного метра тут довольно высока, да и содержание квартир обходится недешево. Конечно, есть у этого ЖК и неоспоримое достоинство: близость метро. На мой взгляд, квартиры здесь будут довольно востребованы у арендаторов, так что эту недвижимость вполне можно рассматривать как инвестиционную.
Что понравилось
Близость метро, планировки квартир
Что не понравилось
Задержки в оформлении разрешительной документации (часть проблем уже решена), качество строительства и отделки (по словам жильцов), высокая стоимость недвижимости и ее содержания.
P.S. Жду отзывы и комментарии жильцов и инвесторов этого проекта в ветке форума ЖК «Нивки-Парк»
147 відгуків