Рынок недвижимости: итоги осени 2019

Началась зима, а значит пришло время подвести осенние итоги на столичном рынке недвижимости. Я посмотрела, куда двигались цены и какие факторы влияли на них, посчитала сколько было сдано новых квадратных метров и, конечно, прикинула чем закончится этот год для строителей, девелоперов и частных инвесторов.

Анализ рынка недвижимости осени 2019 года динамика стоимости квартир в гривне
Осенью средние цены в гривне демонстрировали стабильность

Цены замерли

Осенью средняя стоимость квадратного метра в киевских новостройках демонстрировала поразительную стабильность. По данным ЛУН Місто, поднявшись в сентябре с августовских 23,1 тыс. грн до 24 тыс. грн, и в октябре, и в ноябре они «зависли» на этой отметке. Правда, в долларовом эквиваленте наблюдалось небольшое повышение средних цен – с $960 до $980, но этот рост объясняется, как мне кажется, осенним укреплением курса гривни.

Анализ рынка недвижимости осени 2019 года динамика стоимости квартир в долларе
В долларовом эквиваленте на рынке отмечался небольшой рост

Чем же вызвана подобная стабильность? На мой взгляд, тут сложилось несколько факторов.

Первый: укрепление национальной валюты. Для последних лет это очень необычный тренд, который, в комплексе с негативными прогнозами некоторых финансовых аналитиков, вызвал замешательство среди тех, кто рассматривает недвижимость как объект для сбережения своих накоплений. Прогнозы грядущего «обвала» и экономики в целом, и цен на недвижимость в частности заставили таких инвесторов «уйти в кэш» и занять выжидательную позицию.

Второй: затоваривание рынка. Оно продолжается – запущенный маховик строительной индустрии обладает существенной инерцией, и, судя по статистическим данным, его амплитуда пока идет по нарастающей. Так, по данным Киевского управления статистики, за период с января по сентябрь, в столице было принято в эксплуатацию 934,5 тыс. кв.м жилья (или порядка 14 тыс. новых квартир). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, рост составил 51,7%. То есть, предложение по-прежнему растет скорее спроса – и, как правило, при такой ситуации цены на рынках идут вниз. На КРН цены пока только замерли, посмотрим, куда они пойдут дальше.

Анализ рынка недвижимости осени 2019 года количество сданных квартир
Квартир в Киеве сдается все больше

Третий: скандалы. Этой осенью сразу два крупных девелопера – бренды Укрбуд и Аркада – столкнулись со сложностями и темпы строительных работ на их площадках снизились. Это не могло не отразиться на поведении потенциальных инвесторов – и многие из тех, кто планировал вкладываться в строящуюся недвижимость, отложили свои планы на неопределенное время или начали подыскивать варианты на вторичке. То есть, и так небольшая армия потенциальных инвесторов, после скандалов еще уменьшилась.

Дорожают только бизнес- и элит-класс

Если взглянуть на средние цены в новостройках в разрезе их классности, то можно увидеть такую картину: к декабрю 2019 года «квадрат» в экономе в среднем оценивается застройщиками в 17,8 тыс. грн, в комфорте – 20,8 тыс. грн, в бизнесе – 35 тыс. грн, и в элит – 60,4 тыс. грн.

Интересно, что в ноябре 2018 года средние цены были даже несколько ниже. Так, по данным ЛУН.Статистика, средний квадратный метр в классе эконом в ноябре 2018 стоил 18 тыс. грн, в классе комфорт – 20,6 тыс.грн, в классе бизнес – 35,4 тыс. грн, а в элит – 56,6 тыс. грн.

Анализ рынка недвижимости осени 2019 года динамика цен на квартиры по классам жилья
Динамика цен в разрезе классов недвижимости

А если сравнить средние цены ноября-2019 со средними ценами сентября-2019 (в разрезе классности проектов), то мы увидим, что цены потихоньку идут вниз во всех сегментах рынка, кроме новостроек элит-класса. По данным ЛУН.Статистика, в сентябре 2019 года средний квадратный метр новостройках класса эконом стоил 18 тыс. грн, в комфорте – 20,6 тыс. грн, в классе бизнес – 34 тыс. грн, а в классе элит – 54,2 тыс. грн.

В принципе, эти данные показывают, что стабильность средних цен на столичном рынке недвижимости обеспечивают новостройки бизнес- и элит-классов, которые за 3 месяца подорожали на 1 тыс. грн (3%) и 6,2 тыс. грн (11%) соответственно. В ЖК масс-сектора (эконом и комфорт) цены наоборот немного опустились.

Повышение средних цен в ЖК классов бизнес и элит, как мне кажется, объясняется несколькими факторами. Во-первых, таких проектов на рынке не так уж и много, причем довольно значительная их часть близится к своему завершению (что стало поводом для девелоперов повысить цены). И, во-вторых, многие проекты этих классов могут похвастать изначально завышенными ценами, что девелоперы компенсируют инвесторам существенными скидками.

В каких районах новостройки дешевле

В разрезе динамики средней стоимости квадратных метров в новостройках тоже складывается интересная картина. Например, за 3 осенних месяца цены «просели» только в Печерском (с 47,7 до 45 тыс. грн), Голосеевском (с 25 до 24,5 тыс.грн) и Оболонском (с 22 до 21,9 тыс. грн) районах.  В остальных районах средние цены демонстрировали небольшой рост.

Анализ рынка недвижимости осени 2019 года динамика цен на квартиры по районам Киева
Динамика средних цен в разрезе районов Киева

Так, например, на Левом берегу в Деснянском районе средняя стоимость «квадрата» за 3 месяца выросла с 19,1 до 19,6 тыс. грн, в Днепровском – с 21,6 до 22,3 тыс. грн, в Дарницком – с 18,7 до 19,4 тыс. грн.

В правобережных районах динамика средних цен была такова: Подольский район – с 23 до 23,2 тыс. грн, Святошинский – с 21,9 до 22,6 тыс. грн, Шевченковский – с 32 до 32,8 тыс. грн. Соломенский – с 21,6 до 22,3 тыс. грн.

С чем войдем в новый год

На мой взгляд, в ближайшей перспективе столичный рынок первичной недвижимости продолжит оставаться в стагнации. Число сделок вряд ли скачкообразно пойдет вверх, более того, оно имеет все предпосылки к уменьшению. Частные инвесторы по-прежнему не спешат «закапывать деньги в котлован» – особенно с учетом ожиданий экономических потрясений, скандалов с застройщиками и растущего числа предложений на рынке новой вторички.

Логичный ответ застройщиков – резкое повышение цен на строящиеся ими метры, чтобы компенсировать недостаток новых инвесторов за счет инвесторов существующих. Тех, кто выплачивает квадратные метры в рассрочку. Но шаг этот, как мне кажется, очень рискованный – можно столкнуться с массовыми неплатежами по обязательствам и расторжения договоров. В результате могут пострадать все: и застройщики, и инвесторы. Плюс столица обзаведется множеством недостроев, которые еще долго будут заставлять инвесторов задумываться о том, куда же им вкладывать свои сбережения. Так что надеюсь, столичные застройщики проявят благоразумие – и придумают какой-то другой выход из складывающейся ситуации.

P.S. Обсудить этот материал, а также итоги и перспективы столичного рынка недвижимости можно в ветке форума «Рынок недвижимости: итоги осени 2019»


478 відповідей
  • Коля
    Вторичка у нових та відносно нових будинках, а також готові квартири від забудовників найімовірніше подорожчають. Але не дуже. Таких космічних цін як до 2008 че...

    Школи після 9го скорочують, вузи мабуть теж. Раніши до Києва приїджали студенти вчитися. Якщо діти не вивчаться, то і арендувати з інших міст не будуть, крім Того іноземні студенти не приїдуть.
    Все буде йти на спад.
    Да і якщо залишать 25% шкіл, тобуде конкуренція грошова серед батьків ща місця в, класах, думаю що буде коштуватияк хата вивчити диину.

    Тобто з дітьми кращє їхати до польші

    Святослав
    16.09.2020 о 23:35
    Ірина Романова
    Святослав, а почему эти проекты по-Вашему неликвидные?

    Не ликвидные потому что:
    1) На рынке уже появились объекты в той же цене но лучше по концепции, месторасположению, архитектуре, техническим характеристикам, дальнейшем обслуживании.
    2) Продать их дороже чем продавал застройщик в ближайшем будущем не получится
    3) Качество материалов и работ на этих объектах слабое и многие на это жаловались

    Ликвидные объекты – ЖК Итальянский квартал, Форест парк, Рыбальский,Филадельфия концепт хаус, А136. На сегодня это очень перспективные ЖК в своих категориях.

    Любов
    05.06.2019 о 02:04
    Ірина Романова
    Что ж, непростая для Украины весна прошла, принеся с собой неожиданные повороты в политической и экономической сферах жизни страны.  Давайте посмотрим, как они...

    забыли еще кое-что: народ масово разьехался, все деньги заработанные везут домой и что с ними делают? правильно, покупают квартиры, так как банки уже показали свою надежность, а просто дома держать тоже не вариант. Потом решат – перепродать, сдать или когда все хорошо в стране будет, то просто жить. И как было указано выше в комментариях – да однокомнатные кв на расхват, так как цена подходит, да и молодым больше не надо. Вот что важно по новостройкам – так это стоимость ремонта любой квартиры, тут надо подумать хорошенько, +8-10 тыс.

    Уно моменто
    21.09.2021 о 23:16
    Диванный Эксперт
    Особенно про хорошую колбасу из совка смешно) 2 сорта хорошей это где 60% картона и 55? Ещё небось очередь надо было отстоять. А дома то какие строили, куда там...

    Диванный эксперт ваш высер не качественный- потренируйтесь еще! Для бронелобых – раньше существовал ГОСТ. Люди физически НЕ могли купить продукты из “говна и палок” потому,что был СТАНДАРТ. А сейчас,таким как Вы маркетологи напарят всякий хлам в красивой упаковке,потому,что ГОСТа нет. Зато в очереди стоять не будете))

    На внутрішній ринок суттєво можуть вплинути зовнішні фактори:
    * економічна і політична ситуація в Стейтах та конфлікти за їх участі;
    * ситуація в Білорусі з можливим переходом в гарячу фазу;
    * ситуація в Росії, конфлікти на різних рівнях з можливим переходом у кризу.
    .
    Стейти і курс долара. Долар за минулий рік девальвував на ~10%. За прогнозами цього року продовжиться падіння мінімум на 15%. Якщо відбудеться розкол Республіканської партії, нові заворушення-погроми типу минулорічних BLM, референдум за незалежність Техасу тощо, це посилить втечу від долара і його падіння. При масовому скиданні доларових активів трапиться чергова світова криза, долар втратить статус основної резервної валюти.
    .
    До цього прилягає ситуація довкола Китаю. Стосунки Стейтів з Китаєм стають дедалі конфліктнішими. У КНР окрім торгово-економічних проблем зі США є кілька точок конфліктності по периметру: Тайвань (фактично союзник США може проголосити незалежність і це автоматом стає приводом для силових дій КНР за відновлення суверенітету); Гонконг (можливі нові заворушення проти центральної влади); ситуація в Південно-Китайському морі з захопленими й розширеними Китаєм островами (Стейти та всі сусідні держави не визнають китайський суверенітет; чергова демонстрація сили американським флотом може перейти у гарячий конфлікт); конфлікти на китайсько-індійському кордоні; ситуація з геноцидом мусульман в Синдзян-Уйгурському автономному окрузі КНР, яка буде дедалі більше використовуватись зовнішніми силами проти Китаю.
    Китай має боргових паперів ФРС на 1 трильйон дол і у випадку кризи може їх cкинути. (Для порівняння: на цей час капіталізація Біткоїна також складає 1 трильйон доларів, а Золота – понад 11.) Може запропонувати якусь альтернативну резервну валюту («золотий юань», «електронний юань») і банківську платіжну мережу альтернативну до SWIFT.
    .
    Ринок нерухомості у нас прив’язаний до долара. Багато заощаджень в доларі. Варіант «долар різко падає» – в підсумку глибока депресія ринку.
    .
    Білорусь. На 25 березня намічено відновлення протестів. Як воно піде важко передбачити, але може призвести до нової хвилі політеміграції в Україну обсягом в десятки тисяч сімей, яким знадобиться тимчасове і постійне житло.
    Конфліктом в Білорусі може скористатися Москва на свою “користь”. Звинуватити Україну у збройному втручанні на території “союзника” і надати йому “братню допомогу” (введення військ, придушення протестів). А якщо піде конфлікт, оголосити воз’єднання Донецько-Луганської «Новоросії» з РФ, перенести бойові дії на решту Донецької та Луганської областей, якщо вдало піде, розширити наступ в напрямку Криму і Придністров’я з можливим захопленням усього Азовського і Чорноморського узбережжя.
    .
    Росія. Состерігаємо підкилимні конфлікти у верхівці, що протидіє виробленню єдиної політичної лінії (нам на користь). Путінський курс майже помер, а як далі, ще не виробилось. В принципі там усі імперці-великодержавники. Відмінності в методах та орієнтаціях. Одні за силові й військові методи, інші за ліберально-гібридні (кошти-корупція-пропаганда-дипломатія-спецоперації). Одні орінтовані на Китай, інші на Європу та Стейти.
    На цьому тлі з весни-літа 2020 року спочатку рейсовими літаками сотнями кілограм і тонами вивозилося до Лондона банківське золото і валютні цінності. З’явилися коментарі, що ситуація нагадує попередні події з відповідними асоціаціями:
    1990 рік, СССР напередодні розпаду: через Польщу до Німеччини пройшли один чи два бронепотяги завантажені золотом та валютними цінностями (т. зв. “золото партії”, через НДР-ФРН усе розчинилося десь на Заході);
    1996 рік: перед виборами, на яких Єльцин мав стартовий рейтинг 5%, міг програти і влада дісталася би комуністам+націоналістам, також масово виводилися кошти за кордон;
    1998-1999 рік: нова внутрішня криза, черговий вивід коштів. Тоді це хворий Єльцин, пошук наступника, протидія групі довкола Є.Примакова, яка “рветься до влади”. Тоді ще й О.Лукашенко узяв участь у цих подіях – підтримав російських генералів-заколотників, які мали організувати силове зміщення Б.Єльцина і привести О.Лукашенка до влади як лідера Союзної Держави. В.Путін (тоді очолював КРУ в АП) організував протидію змовникам та вбивство генерала Л.Рохліна чим і заслужив довіру Єльцина.
    Сьогодні “дзеркало” ситуації 1998-1999 років. Не дуже добрі справи в економіці, розчарування населення. Хворий В.Путін і пошук наступника, боротьба груп оточення.
    З”явилися повідомлення, що силові групи РФ вивозять кубічними метрами золото та валютні цінності на таємні закордонні бази (в ЦАР під захист чвк “Вагнер” та інші).
    Експертами, як от Андрій Піонтковський (працює в Atlantic Council), обговорюється конфіскація Стейтами локалізованих російських коштів на суму 1 трильйон доларів і фінансування ними російської опозиції. (Якщо подібне станеться, думаю з цих коштів може відбутися компенсація наших втрат у війні та репарації…)
    В той час як московська верхівка возить валютні цінності літаками і вантажівками, середній бізнес в непевній ситуації з очікуваннями розвитку в хаос, бунт, масові грабунки цілком можливо потягнеться через кордон до нас з валізами доларів. Конвертація цих “гарячих” коштів в нерухомість – ймовірний сценарій. (Як варіант – переказ і обнал через Біткоїн-конвертацію.)
    .
    Наша ситуація. Величезний дефіцит бюджету. Величезний обсяг виплати внутрішніх і зовнішніх боргів з необхідністю перекредитуватися. В таких умовах логічно передбачати емісію гривні, падіння курсу та імпульсивне вкладення в нерухомість виведених із банків та бізнесів коштів. Проте в нас усе може бути з точністю до протилежного. Якщо схема нових залучень у валюті працюватиме без розривів, тоді постійний продаж валюти тягнутиме гривню у зміцнення знову до рівня 25грн/дол. І як показує попередній досвід – швидке зміцнення гривні переводить ринок нерухомості у депресію.
    Далі. Непевна Влада, яка заплуталась в своїх орієнтаціях та схемах. Якщо Стейтам в протидії РФ знадобиться Україна як стратегічний плацдарм, а їм і на заміну Туреччині в регіоні потрібен союзник, і для наближення до Ірану, і для протидії новому стратегічному “Шовковому Шляху” з Китаю до Європи, тоді в принципі військовим чи політичним способом за їх підтримки може бути змінена нинішня влада. А такі події – завжди дестабілізація для ринку.
    .
    У випадку якщо все буде довкола нас і всередині більш менш гаразд, тоді думаю варто очікувати відновлення теми масової перебудови застарілого фонду. За деякими даними Віталій Кличко збирається взяти участь в наступних президентських перегонах. На тлі болючої для багатьох проблеми застарілого житла, оголошення програми масової житлової перебудови із залученням іноземних інвесторів може бути переможним прапором політичної кампанії. Нові очікування – нова психологічна перебудова учасників ринку, зміна фокусів і цінових балансів.
    .
    Отже ж. До хріна різних факторів і як тут щось передбачити? Чи не краще взагалі вийти з цього ринку і знайти інший спосіб інвестування?
    *

Читайте всі 478 коментарів на форумі: Рынок первичной недвижимости: итоги и прогнозы