ЖК Franklin Concept House на Гончара

Похоже, девелопер Saga Development всерьез решил побороться за звание лидера. В портфеле компании уже насчитывается более десятка проектов, а на подходе еще пять. Один из новых проектов – ЖК Franklin Concept House – был представлен потенциальным инвесторам в конце 2019 года. Ему и будет посвящен первый обзор 2020 года.

По сути, ЖК Franklin Concept House – это попытка реанимировать один из столичных долгостроев, стройплощадка которого расположилась в одном из прицентральных районов столицы, неподалеку от здания цирка. Адрес площадки – улица Олеся Гончара, 69 (Шевченковский район столицы), где когда-то планировали построить административно-гостиничный комплекс.

Открыть новую гостиницу планировали к Евро-2012. Но, как говорится, «что-то пошло не так», и вплоть до 2019 года киевляне и гости столицы любовались каркасом недостроя. В прошлом году по городу прошли первые слухи о том, что «недострой на Гончара» будет таки завершен – и вероятность того, что это произойдет, на мой взгляд, достаточно высока. За дело взялись сразу несколько девелоперов: помимо Saga Development, в реализации этого проекта принимают участие  Perfect Group и Kyivproekt Development.

Если честно, то когда я узнала о том, что старинный недострой оживет, то особо не удивилась – разве что тому, что это не произошло еще несколько лет назад. Место все-таки, что ни говори, отличное. Старая часть города, неплохая инфраструктура, станция метро в условно-пешей доступности, выезд на одну из крупнейших столичных магистралей (проспект Победы), да и к центру города рукой подать. В общем, место для ЖК бизнес-класса, в котором позиционируется «Франклин Концепт Хаус», неплохое.

Новый проект мало чем будет напоминать предыдущий – и внешне, и по функциональному назначению. Если раньше на этом месте планировали построить отель на 235 номеров, то сегодня говорят о строительстве жилого дома с апартаментами. Если прежний облик дома чем-то напоминал корабль – с «палубами» в виде открытых балконов, окошками-иллюминаторами и «играющими» объемами – то сегодня мы видим на рендерах строгие формы и лаконичный фасад с одним перепадом высотности от 6 до 19 этажей.

В плане здание будет иметь форму почти правильного пятиугольника (пентагон). Построят его по монолитно-каркасной технологии, стены обещают выкладывать из кирпича, а фасад утеплять минеральной ватой. Все коммуникации тут запланированы централизованные.

Рассказывая о проекте, представители девелоперов в особые подробности не вдаются, обещая «беспрецедентный консьерж-сервис и портье-сервис». Что именно в него будет входить и во сколько он обойдется будущим жильцам, пока точно неизвестно. Зато известно, что повышенное внимание в ЖК будет уделено безопасности. Здесь будут организованы круглосуточное видеонаблюдение и охрана, а все апартаменты укомплектуют бронированными дверями и сейфами.

Позаботившись о будущей безопасности и консьерж-сервисе, девелопер, на мой взгляд, мало подумал о такой важной составляющей ЖК бизнес-класса, как соответствие количества апартаментов и паркомест. В ЖК «Франклин концепт хаус» оно, как по мне, совершенно не выдерживает критики – на 141 запланированную квартиру, в паркинге предусмотрено всего 37 машиномест. Так что проблема с парковкой у будущих жильцов намечается довольно острая – особенно, учитывая тот факт, что у жильцов ЖК бизнес-класса, как правило, не по одному автомобилю в семье.

Первые пять этажей будущего ЖК займут нежилые помещения, а жилые апартаменты будут размещаться с 6 по 19 этажи. На каждом из них поместится по 10 квартир, при этом на 6 этаже предусмотрены варианты с террасами. Развозить жильцов по этажам будут 2 скоростных лифта.

Апартаменты в ЖК «Франклин-концепт хаус» предусмотрены с 1, 2 и 3 спальнями – и помимо них в каждой планировке предусмотрена большая зона гостиной, совмещенная с кухонной зоной. Общие площади тоже вполне просторны: размеры апартаментов с 1 спальней стартуют с 57 кв. м, с 2 спальнями – от 80 кв.м, и с 3 спальнями – от 109 кв.м.

Варианты планировок – на любой вкус: как с помещениями стандартной прямоугольной формы, так и с комнатами в виде неправильных четырехугольников, треугольными санузлами и другими изысками. Рассмотреть доступные варианты можно на официальном сайте проекта. Я лишь отмечу еще одну особенность планировок – тут нет ни балконов, ни лоджий.

Стоимость квадратного метра в ЖК Franklin Concept House зависит от многих параметров (начиная от этажа и заканчивая количеством спален), но в целом колеблется в диапазоне 42,5-54,5 тыс. грн в вариантах с 1 спальней, 40-53,5 тыс. грн в апартаментах с 2 спальнями и 39-40 тыс. грн в вариантах с 3 спальнями. Минимальная сумма инвестиции в тот проект сегодня составляет около 2,5 млн грн – во столько обойдется апартаменты площадью 57 кв.м на условиях 100% оплаты.

Интересно, что девелопер предлагает потенциальным инвесторам рассрочку сроком до 4 квартала 2022 года (первый взнос – не менее 30%). А окончить строительство ЖК Franklin Concept House обещают в 4 квартале 2021 года. Мне лично кажется, что это не очень реальный срок – а вот 4 квартал 2022 в этом плане выглядит более правдоподобным.

Ну что ж, о проекте я рассказала, давайте приступим к изучению разрешительной документации. На сайте проекта размещены сканы первых страниц:

• Экспертного отчета;
• ГУО;
• Заявления в ДАБИ об изменениях в выданном ранее Разрешении на строительство;
• Разрешение на строительство (выдано в 2010 году за № 2147-Шв/С);
• Вытяг из реестра прав на недвижимое имущество на один из участков будущего строительства.

Конечно, девелоперы могли бы поднапрячься и разместить сканы представленных документов в полном объеме. Не помешало бы дополнить этот раздел и другими важными документами. Например, вытягами о собственниках еще двух участков застройки, ТУ на подключение будущего дома к коммуникациям.

Также меня насторожил тот факт, что при кардинальных изменениях проекта, застройщик решил внести коррективы в ранее выданное Разрешения на строительство административно-отельного комплекса, а не получить новое – на строительство жилого комплекса. Хотя, думаю, что получить такое разрешение было бы проблематично: пришлось бы заново проходить весь путь согласований.

Итак, какие же выводы можно сделать из размещенной разрешительной документации. Первое: ЖК Franklin Concept House строится на трех участках земли. Их адреса и кадастровые номера:

• ул. Гончара, 69, кадастровый номер 8000000000:88:196:0232 (частная собственность, целевое назначение – 03.15 Для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови для реконструкції об’єкта незавершеного будівництва – адміністративного будинку під адміністративно-готельний комплекс з подальшими його експлуатацією та обслуговуванням);
• ул. Гончара, 71, кадастровый номер 8000000000:88:196:004, данные в Кадастровой карте отсутствуют;
• ул. Гончара, 73, кадастровый номер 8000000000:88:196:0231 (частная собственность, целевое назначение – 02.07 Для іншої житлової забудови для експлуатації та обслуговування житлового будинку з офісними приміщеннями та підземним гаражем).

«Основной» участок застройки – 8000000000:88:196:0232. В 2009 году он был продан ООО «Пан Укрейн». Затем собственником участка стал ООО «Арикс», который и выступил заказчиком строительства отеля. Сегодня заказчиком строительства выступает ООО «Концепт-Плаза» – и я рекомендую потенциальным инвесторам обязательно выяснить, на основании каких документов компания взяла на себя эту функцию. Кроме того, не помешает выяснить кто является собственниками других участков застройки.

Второе: формально ЖК Franklin Concept House – не жилой комплекс, а административно-отельный центр и многофункциональный комплекс. Это означает, что квартир (жилой недвижимости) в нем, скорее всего не будет. А значит, ни зарегистрироваться по месту жительства у будущих жильцов не получится. Не выйдет и создать ОСББ – придется пользоваться услугами управляющей компании от застройщика, повлиять на тарифы которой будет практически невозможно. Плюс оплачивать коммунальные услуги и ресурсы (электроэнергию, воду и т.п.) придется по коммерческим тарифам.

В общем, перед тем, как решиться на инвестицию в Franklin Concept House, я рекомендую тщательно взвесить все плюсы и минусы, оценить риски и обязательно проконсультироваться с независимым юристом. И помните, что вы не покупаете у застройщика недвижимость, а инвестируете в ее строительство.