Перепланировка квартиры: что можно и нельзя

Вы получили право собственности на квартиру, и это значит, что в вашей жизни начался новый этап – превращения «жилой недвижимости» в «уютное гнездышко». Вы уже выбрали для него модный стиль отделки и, может быть, даже поработали над созданием будущего дизайна интерьера. Но если воплощение ваших планов потребует изменения конфигурации базовой планировки, то вам необходимо знать некоторые тонкости и нюансы. О них и пойдет речь.

Изучаем терминологию

Итак, с юридической точки зрения, изменение конфигурации вашей квартиры предполагает выполнение одного из трех видов работ: перепланировку, реконструкцию и переоборудование. Давайте разберемся, «what is what»?

Расшифровка терминов «перепланировка» (перепланування) и «переоборудование» (переобладнання) определена в Правилах содержания жилых домов и придомовых территорий (утверждены Приказом Держжитлокомунгоспу 17.07.2005 г за №76). Согласно данному документу:

Перепланировка – это перенос и демонтаж перегородок, перенос и устройство дверных проемов, обустройство тамбуров и пристройка балконов на уровне первых этажей многоквартирных домов.

Переоборудование – это устройство в отдельных квартирах многоквартирных домов индивидуального отопления и другого инженерного оборудования, перенос нагревательного, сантехнического и газового оборудования, обустройство и переоснащение туалетов, ванных комнат, вентиляционных каналов.

Реконструкция – это комплекс строительных работ, направленных на улучшение эксплуатационных показателей помещений жилого дома путем их перепланировки и переоборудования, надстройки, встраивания, пристройки, с приведением их показателей в соответствии с нормативно-техническими требованиями.

Законодательная база

До недавних пор любой перепланировке или реконструкции внутреннего пространства квартиры предшествовала довольно сложная процедура получения необходимых разрешений и согласований, в том числе, в ДАБИ. Но в 2015 году Верховная Рада приняла Закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)», который упростил процедуру перепланировки квартир. В частности, данный Закон вносил изменения в статью 100 действующего Жилищного Кодекса, согласно которым переоборудование и перепланировка жилых домов и помещений, не предполагающие вмешательства в несущие конструкции и/или инженерные системы общего пользования – не требуют получения в ДАБИ документов на право их проведения. А после завершения таких работ, владелец перепланированного помещения не должен был повторно вводить его в эксплуатацию.

Правда, данная формулировка получилась несколько «размытой», и в 2017 году Кабмин своим Постановлением № 406  утвердил перечень работ, проведение которых не требовало согласования с ДАБИ.

Что можно менять

Итак, давайте разберемся, какие работы по перепланировке квартиры можно начинать и проводить без разрешения контролирующих и надзорных органов, а на какие все же потребуется такое разрешение.

Без разрешения можно:

• переносить, демонтировать и устанавливать не несущие стены и перегородки;
• объединять раздельный санузел с общей не несущей стеной без вентиляционных каналов;
• объединять кухню и комнату (только в случае, если в квартире не предусмотрено газоснабжение);
• объединять кухню/комнату с лоджией (без демонтажа подоконного блока и изменений в системе отопления);
• обустраивать или закладывать дверные/оконные проемы в не несущих (не ограждающих) стенах;
• менять расположение инженерного или сантехнического оборудования в пределах предназначенных для них помещений.

Отмечу, что несмотря на то, что данные работы можно проводить без получения разрешения, итоги подобной перепланировки все равно придется узаконить. Ведь в результате конфигурация квартиры, а зачастую и ее параметры «де-факто» будут отличаться от того, что «де-юре» зафиксировано в техническом паспорте. Процедура внесения изменений проста и понятна. Сначала необходимо получить новый техпаспорт, в котором будут отражены все изменения. За его изготовлением можно обратиться в компанию, имеющую право на проведение подобного вида работ или к специалисту, имеющему соответствующий сертификат.

Если в результате перепланировки изменения в общей и/или жилой площади не произошли, вносить новые данные в реестр имущественных прав не нужно. Но если после всех работ цифры общей или жилой площади изменились, то с новым техпаспортом необходимо обратиться к нотариусу, который внесет изменения в госреестр имущественных прав на недвижимость. К новому техпаспорту нотариус также может потребовать предоставить правоустанавливающие документы на перепланированную недвижимость и справку/подтверждение о том, что была выполнена именно перепланировка (без вмешательства общие инженерные системы, несущие и ограждающие конструкции).

На что понадобится разрешение

Если работы по «перестройке» квартиры предстоят глобальные, то без разрешений ДАБИ и ввода реконструированной недвижимости в эксплуатацию не обойтись. В частности, за разрешением придется обратиться, если планируется, например, перенос/модернизация газового оборудования, вмешательство в несущие конструкции, выход за пределы существующих границ помещения, разделение одной квартиры на две и т.п.

Чтобы провести такие изменения, придется получать техусловия (ТУ) у профильных служб, разрабатывать проект реконструкции, получать в ДАБИ разрешение на проведение работ. А после их окончания – заново вводить квартиру в эксплуатацию. И только после этого можно будет приступать к оформлению нового техпаспорта и вносить изменения в реестр.

Что не разрешат менять

Воплотить в жизнь можно далеко не все идеи по преображению квартиры. В частности, не получится получить разрешения на:

• Демонтаж несущих стен и колонн, внешних ограждающих стен.
• Перенос мокрых зон (санузел, кухня) вашей квартиры таким образом, чтобы они располагались над жилыми комнатами соседей.
• Изменение конфигурации стояков отопления, газоснабжения, водоснабжения, канализации, вентиляционных шахт.
• Вынос радиаторов отопления на лоджию/балкон и устройство водяного теплого пола от общедомовой системы горячего водоснабжения или отопления.
• Объединение кухни и единственной жилой комнаты в квартирах с газовыми плитами/колонками и т.д.

В принципе, данные запреты вполне логичны. Ведь, например, снос несущей стены способен повлиять на прочность конструкции всего дома. А устройство теплых полов от общей системы отопления – на температуру теплоносителей у других жильцов.

Узаконивать ли перепланировку?

Как видим, сделать перепланировку квартиры не так уж и сложно. Хотя, конечно, это влечет за собой дополнительные затраты – как минимум, на оплату услуг инженера БТИ и нотариуса. Но я все же рекомендую пойти на них и легализовать все внесенные изменения.

Ведь если «цифирь будет справный», у владельца недвижимости в будущем не возникнет никаких проблем с вариантами распоряжения ею. Продать, передать по наследству, использовать в качестве залога – все это можно будет делать на законных основаниях и без дополнительных затрат.